房源減少價(jià)格上漲 呈貢的房子開始不好賣了

高鐵、地鐵開通后，越來越多的昆明及外地購房者到呈貢買房定居或投資，呈貢的商品房銷售量隨之上漲，價(jià)格也因需求的擴(kuò)大而不斷上漲。但日前，呈貢統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年呈貢累計(jì)銷售70.4萬方，同比減少了22.7%，對此，呈貢統(tǒng)計(jì)局認(rèn)為“呈貢商品房房源少，庫存不多，房地產(chǎn)銷售市場由旺盛期轉(zhuǎn)向低谷期”。從供求關(guān)系看，除了“房源少，庫存不多”這一因素外，上半年呈貢快速上漲的房價(jià)也成為抑制銷量的重要因素。

呈貢樓盤

呈貢去庫存時(shí)間比昆明總體少8個(gè)月

呈貢統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2017年1-6月呈貢區(qū)房地產(chǎn)持續(xù)“負(fù)增長”》表示：2017年1-6月房地產(chǎn)累計(jì)銷售面積704427平方米，同比減少22.7%，其中6月房地產(chǎn)當(dāng)月銷售面積130095平方米，同比減少54.28%，2017年房地產(chǎn)連續(xù)3月負(fù)增長。綜合以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，可看出呈貢區(qū)房地產(chǎn)市場開始進(jìn)入沉淀期，呈貢商品房房源少，庫存不多，房地產(chǎn)銷售市場由旺盛期轉(zhuǎn)向低谷期。

從呈貢統(tǒng)計(jì)局釋放的消息看，呈貢房地產(chǎn)銷售連續(xù)3月下降，其中一個(gè)原因是呈貢商品房房源少，庫存不多。但對于呈貢的商品房庫存，統(tǒng)計(jì)局并未給出官方數(shù)據(jù)。

不過，根據(jù)昆明銳理數(shù)據(jù)，2017年上半年，呈貢銷售商品房128.29萬方，截至6月份庫存為395.51萬方，按照上半年的平均銷售速度，呈貢商品房去庫存周期為18個(gè)月。僅從這個(gè)數(shù)據(jù)看，呈貢的商品房庫存面積依然較大，但與昆明五區(qū)的庫存相比，呈貢的庫存就顯得少了。昆明銳理數(shù)據(jù)顯示，上半年昆明五區(qū)銷售商品房共640.57萬方，截至6月份庫存為2767.73萬方，算下來，昆明五區(qū)的商品房去庫存周期約26個(gè)月。兩相比較之下，呈貢的去庫存周期比昆明整體去庫存周期少8個(gè)月。

上半年各區(qū)域商品房供銷存價(jià)情況（來源：昆明銳理）

從商品房構(gòu)成看，今年以來，呈貢滇池明珠廣場、七彩云南第壹城、藍(lán)光天嬌城、花香滿徑、眾和康園等住宅項(xiàng)目的銷售已接近尾聲，住宅可售房源越來越少，庫存不斷減少。目前的呈貢，商業(yè)物業(yè)的銷售占了較大比例，但根據(jù)昆明銳理數(shù)據(jù)，上半年呈貢商鋪銷售了13.11萬方，辦公樓銷售了13.41萬方，分別位居銳理劃分的12個(gè)區(qū)域中的第一、第二名。呈貢商業(yè)面積去化速度較快，也加速了呈貢商品房去庫存速度。

價(jià)格不斷上漲 部分樓盤房價(jià)過高

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，除了庫存減少之外，價(jià)格不斷上漲也是導(dǎo)致上半年呈貢房地產(chǎn)市場銷量下滑的一個(gè)因素。呈貢房價(jià)在2016年就開始上漲，不過上漲幅度小而緩，以住宅、公寓來說，2016年，呈貢大部分樓盤的價(jià)格還在“5”字頭或“6”字頭的水平，相比主城區(qū)“8”字頭、“9”字頭的價(jià)格而言，呈貢的價(jià)格相對便宜。

但高鐵開通之后，呈貢具備了形成“高鐵經(jīng)濟(jì)圈”的基本條件，加之地鐵的開通，昆明大量的購房者，以及省外大量的投資者選擇到呈貢購房，致使需求突然擴(kuò)大，從而導(dǎo)致呈貢房價(jià)不斷上漲。以近期開盤的樓盤舉例，七彩云南第壹城公寓開盤時(shí)，售樓部銷控表上的成交單價(jià)基本都在9000元/平方米以上，據(jù)傳精裝公寓的均價(jià)甚至達(dá)到了11000元/平方米的水平。實(shí)力心城公寓開盤成交均價(jià)也達(dá)到了8500元/平方米的水平，而在去年、前年時(shí)，項(xiàng)目公寓均價(jià)僅在“5”字頭、“6”字頭的水平。開盤較早一些的時(shí)代俊園住宅均價(jià)也達(dá)到了8000-8500元/平方米的水平。

七彩云南第壹城開盤銷控表

呈貢曾是昆明的房價(jià)“洼地”，如今，呈貢房價(jià)上漲的速度令部分購房者望而卻步，有購房者反映現(xiàn)在呈貢房價(jià)太高了。當(dāng)房價(jià)上漲過快、過猛，逐漸達(dá)到或超出購房者的購買能力之后，銷量就會相應(yīng)的回落。云南房網(wǎng)在今年的預(yù)售半年報(bào)中就提出：目前呈貢房價(jià)已經(jīng)接近昆明三環(huán)，繼續(xù)走高也面臨很大障礙，預(yù)計(jì)下半年呈貢樓市銷量有可能放緩。

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