經(jīng)過5個月的膠著，昆明樓市終于走到了一個十字路口。上周，云南俊發(fā)地產(chǎn)在各大媒體刊登廣告，公布金色俊園均價5700元/平方米。與半年前6500元/平方米的開盤價相比，降價幅度達900元。隨后，俊發(fā)地產(chǎn)CEO趙彬召開新聞發(fā)布會正式宣布：金色俊園降價銷售，加上其認籌優(yōu)惠，降幅達15％，俊發(fā)成為云南房地產(chǎn)界首家公開表態(tài)降價的房地產(chǎn)開發(fā)商。

俊發(fā)的降價一時間成為樓市關(guān)注的焦點，也帶了很多的猜測；能否引發(fā)昆明樓市價格戰(zhàn)？多少開發(fā)商能夠扛�。坷ッ鳂鞘惺欠裨俳�？

成交量萎縮三成

對于俊發(fā)地產(chǎn)降價的原因，俊發(fā)地產(chǎn)CEO趙彬首先給參加新聞發(fā)布會的媒體播放了一段資料，通過俊發(fā)收集的去年至今昆明房產(chǎn)信息網(wǎng)成交量統(tǒng)計，與去年同期相比，昆明樓市今年上半年的成交量、成交金額、成交面積都差不多下降了三成。

在前不久舉行春季房交會上就可以看出端倪，盡管開發(fā)商臉上的笑容比往年多了很多，盡管他們用盡了渾身解數(shù)促銷，但令眾多開發(fā)商失望是，光顧他們展臺的人卻少了很多，成交量僅為去年一半，期待中的行情逆轉(zhuǎn)并沒有出現(xiàn)。

實際上，今天的昆明樓市與六個月前相比，最大的變化不是房地產(chǎn)新政，不是開發(fā)商心態(tài)，而是市場由賣方主導(dǎo)轉(zhuǎn)向買方主導(dǎo)，消費者的價格預(yù)期成為市場走向的關(guān)鍵。房價只漲不跌的神話已被徹底打破，持幣待購成為普遍行為。價格不跌，消費者不買，于是成交量急驟萎縮。

成交量的萎縮，不僅造成開發(fā)商資金運作上的困難，還將引發(fā)房地產(chǎn)供求關(guān)系上的全面失衡。需求在減少，新盤供應(yīng)仍不斷涌出，積壓嚴重將愈演愈烈，降價成為首選出路。

對于創(chuàng)造昆明多個“地王”歷史的俊發(fā)來說，去年的“七星連發(fā)”戰(zhàn)略成為忌諱之詞，至今只有金色俊園出爐。然而開盤6500元的價格，也讓俊發(fā)創(chuàng)造了“史上最冷淡的開盤”。至今僅有400余套的成交量，手上還所握有民航路、五一路、昆紡、張官營、西亮塘等400萬平方米開發(fā)量，亟需資金的俊發(fā)，降價跑路成為了唯一選擇。

與昆明其他開發(fā)商送精裝修、增值卡每天降500元等躲躲藏藏優(yōu)惠降價相比，俊發(fā)的“裸奔”脫身，被業(yè)界稱為，“先跳水的還有動作可言，而被拖下水的則只有自吞苦水”。

“儲地不如存銀子”

其實開發(fā)商并不怕減價。以他們購買土地的成本和目前的房價水平，減價只是一個賺多賺少的問題。以金色俊園為例，每平方地價2300元，加上建安成本1700元，營銷成本、管理成本、稅收1000余元，降到5700元仍有利可圖。開發(fā)商們所謂的降價，其實是因為之前過于離譜的天價，如今重新調(diào)回市場能夠接受的價格。

房地產(chǎn)開發(fā)是高投入、高回報行業(yè)，每一次大的調(diào)整都會有近五成的開發(fā)商出局，資金鏈斷裂是導(dǎo)致出局的主要原因。俊發(fā)及其他躲躲藏藏降價的開發(fā)商，其降價的原因也就是資金鏈緊張。如果能挺得住，誰也不會放棄豐厚的利潤�？“l(fā)地產(chǎn)CEO趙彬在發(fā)布會上反復(fù)強調(diào)的一句話，就是現(xiàn)金流大于利潤。

去年宏觀調(diào)控后，銀行對房地產(chǎn)開發(fā)的貸款已明顯收緊，銷售回款便成為開發(fā)商運作的主要資金來源。面對房地產(chǎn)新政，開發(fā)商可以撐下去，面對房價下滑，開發(fā)商可以撐下去，沒有資金回籠，撐起來則難。在某種意義上，成交量的萎縮對開發(fā)商的打擊要遠遠超過房地產(chǎn)新政的組合拳，現(xiàn)金流才是部分發(fā)展商的死穴。

與俊發(fā)有著千絲萬縷關(guān)系的萬科，已經(jīng)在上海、成都、深圳上演了降價大戲，目的在于回籠資金，表明對未來地產(chǎn)市場信心不足。

在去年12月以前，昆明房地產(chǎn)業(yè)都在“存銀子不如儲地”上打如意算盤。因為地價上漲太快，大家都在瘋狂囤地，俊發(fā)17.29億元拿下了1116.33畝的西亮塘。但現(xiàn)在是“儲地不如存銀子”，土地儲備過多沉淀了大量資金，這已變成地產(chǎn)企業(yè)最大的風(fēng)險，持有資金反而安全。于是今年以來昆明土地市場頻頻上演流拍、起拍價成交，“地王”已經(jīng)成為歷史，現(xiàn)金才能為王。

房價理性回歸

從俊發(fā)“裸奔”跳水來看，其降價不僅金色俊園，旗下的星雅俊園比市場估價降了1000元，下半年推的香樟俊園也將應(yīng)聲重新調(diào)價，手持400萬平方米開發(fā)面積的俊發(fā)地產(chǎn)，坦言“我們降價是其他人不能學(xué)的”。

俊發(fā)降價的風(fēng)潮，也引發(fā)了一系列反應(yīng)：“世紀半島·蘋果谷”廣告打出了準現(xiàn)房每平方米4380元起價，均價5290元；“銀海領(lǐng)域·宮寓”每平方米4980元起（含精裝修），并推出樣板實景；“百年·凱旋花園”單價4040元起；“上城SOHO”商務(wù)公寓一房產(chǎn)品，享受3萬元裝修金；星耀集團更是從5月22日起推出“購房保障計劃”，新亞洲·體育城四期星體花園的業(yè)主至2009年12月31日交房后30天內(nèi)，無理由退房。銀行按揭貸款客戶，還可退還客戶首付款項及相關(guān)配套費、契稅、維修基金、印花稅。星耀希望從品質(zhì)方面留住客戶。

俊發(fā)的降價，對昆明一些普通商品房將會產(chǎn)生一定影響，也將面臨降價的抉擇。但與樓市的低迷相對應(yīng)，昆明房價卻并沒有出現(xiàn)預(yù)期中的大幅下跌。一些開發(fā)商仍在苦撐著，擔(dān)心價格的閘門一旦打開，就會變得不可收拾。開發(fā)商維持高房價的依據(jù)是市民對住房的剛性需求，市場狀態(tài)仍在僵持。

其實現(xiàn)在的，就是開發(fā)商和購房者之間的搏弈。部分地產(chǎn)廣告讓人懷疑小打小鬧的降價和似是而非的包裝，是否真的能打動購房者的心和打開他們的錢包。

但今天消費者的價格預(yù)期與六個月前完全不同。過去由于供不應(yīng)求，商品房的價格往往是開發(fā)商的一口價。而在目前供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)，開發(fā)商資金鏈吃緊，國家政策又比較明朗的情況下，手持現(xiàn)金的購房者將對房價漲跌起決定作用。

受買漲不買跌的消費習(xí)慣影響，消費者持幣觀望的心態(tài)將可能進一步增強。如果這一輪攻勢不能奏效，對昆明部分財力弱小的開發(fā)商來說，會是一個重大打擊，會帶動一大批開發(fā)商跳水，拉動市場進入二期調(diào)整。迫于資金壓力，拋貨、并購以及“吐地”就可能出現(xiàn)，市場的整體房價還能會進一步理性回歸。而完成資金回籠的大開發(fā)商們又將借機“洗牌”，吸納中小開發(fā)商留下的大量土地，房地產(chǎn)開發(fā)鏈條將集中到大品牌手中。

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