風(fēng)之鈴市場(chǎng)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)昨日發(fā)布的《5月份昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告》顯示，5月份，昆明普通商品房均價(jià)為5381元/平米，比4月份5346元/平米的均價(jià)僅上漲35元，這是今年以來(lái)昆明房?jī)r(jià)漲幅最小的一次。

在售樓盤(pán)117個(gè)

部分項(xiàng)目近期開(kāi)盤(pán)

5月份，昆明在售樓盤(pán)相比較本年前幾個(gè)月變化不大，有數(shù)據(jù)顯示的樓盤(pán)數(shù)目為117個(gè)，其中有些樓盤(pán)是期房，價(jià)格、戶(hù)型和套數(shù)等信息還未確定。官城·嘉年華、錦泰花園、上東城、森林湖、世博生態(tài)城·云嶺鄰里等樓盤(pán)從調(diào)查資料中得到的信息是，都將于近期開(kāi)盤(pán)面世。早期已經(jīng)開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)中，2006年2月開(kāi)盤(pán)的大成蔚藍(lán)時(shí)代，現(xiàn)房中僅剩130和150平米的大戶(hù)型，而小戶(hù)型已經(jīng)售完。2007年8月19日開(kāi)盤(pán)的大商匯SOHO公寓，剩余不多，但各個(gè)戶(hù)型都還有。另外，滇池印象·國(guó)際花園，銷(xiāo)售率達(dá)到65%，別墅項(xiàng)目從本月開(kāi)始銷(xiāo)售。

高層多價(jià)格漲

多層少價(jià)格降

通過(guò)對(duì)5月份在售樓盤(pán)樣本的統(tǒng)計(jì)，在售樓盤(pán)的主力仍是普通住宅，這里主要是高層和多層，其中高層在售占45.83%，較4月份的水平有小幅度的上漲，漲幅為4.07個(gè)百分點(diǎn)。而多層與前期相比，所占比例繼續(xù)下降，滑落到13.54%，比上月的16.48%又下降了不小的幅度。但總體來(lái)說(shuō)，普通住宅（包括混合物業(yè)類(lèi)型中的高層和多層項(xiàng)目）的市場(chǎng)份額仍占據(jù)大半壁江山。

從圖中可以看出，5月份的多層和高層樓盤(pán)項(xiàng)目的均價(jià)分別為3958元/平方米和5458元/平方米。與本年度4月份兩個(gè)物業(yè)類(lèi)型樓盤(pán)項(xiàng)目的均價(jià)相比，多層均價(jià)有所下降，而高層均價(jià)略有上揚(yáng)，波動(dòng)幅度不大。

此外，從2008年至今昆明市房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)和銷(xiāo)售情況來(lái)看，原住居民和外來(lái)居民比重和2007年相比發(fā)生較大變化，外來(lái)居民的購(gòu)房需求潛力提升空間加大；原住居民購(gòu)買(mǎi)需求以換房需求為主，外來(lái)居民以住家需求為主。

普通住宅多在

4000-6000元/平米

鑒于普通住宅市場(chǎng)與廣大住房消費(fèi)者息息相關(guān)，故而專(zhuān)門(mén)對(duì)普通住宅均價(jià)進(jìn)行計(jì)算分析，利用專(zhuān)用的統(tǒng)計(jì)軟件，以在售樓盤(pán)中的高層、多層均價(jià)為樣本，樣本樓盤(pán)為市場(chǎng)上的純普通住宅以及混合型物業(yè)中普通住宅的均價(jià)。核算方法與上月相同，對(duì)樣本商品房的均價(jià)進(jìn)行頻率分析。

從數(shù)據(jù)的處理結(jié)果看，5月份在售的普通商品房均價(jià)為5381元/平米，環(huán)比增張0.65%，這也說(shuō)明進(jìn)入2008年之后，昆明樓市普通住宅市場(chǎng)趨于穩(wěn)定，在售樓盤(pán)報(bào)價(jià)基本保持在5000元/平米的水平。其均方差為1266，即昆明樓市普通住宅目前的主流價(jià)格大約分布在4115-6647元/平方米之間，比上月水平略有差別。從均價(jià)頻率分布圖上看，普通住宅的均價(jià)分布在4000-6000元/平米之間的樓盤(pán)數(shù)量仍然居多，該價(jià)格區(qū)間的樓盤(pán)總共占到64%。該部分樓盤(pán)代表了昆明市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者的共同選擇。

別墅價(jià)格

下降100元/平米

5月份在售樓盤(pán)中的別墅項(xiàng)目所占市場(chǎng)比例小范圍上漲，純別墅項(xiàng)目的比例為14.58%，比4月份水平增長(zhǎng)了1.39百分點(diǎn)，環(huán)比增長(zhǎng)10.54%。但價(jià)格卻有了微小的下浮，5月份別墅（總體）價(jià)格為8672元/平方米，較上月下降了100元左右。其中獨(dú)棟別墅和雙拼/聯(lián)排別墅均有不同程度的下調(diào)，疊加別墅的價(jià)格與4月持平。

5月份在售的純別墅項(xiàng)目，與4月份在售項(xiàng)目相差無(wú)異。銷(xiāo)售情況良好，其中2006年底開(kāi)盤(pán)的嶺東·紫郡二期，雙拼別墅已經(jīng)賣(mài)完，聯(lián)排別墅僅余幾套，面積在282平米以上，每棟總價(jià)約為135萬(wàn)。

當(dāng)前家庭購(gòu)買(mǎi)支付能力略有上升，居民購(gòu)房支付能力正在逐漸提升，大量外來(lái)居民的涌入帶來(lái)了財(cái)富和消費(fèi)的轉(zhuǎn)移。這一點(diǎn)可以從都市楓林、嶺東·紫郡二期、云嶺天驕等樓盤(pán)花園洋房和別墅項(xiàng)目的銷(xiāo)售速度上略見(jiàn)一斑。

混合型物業(yè)

供應(yīng)量減少

在售樓盤(pán)中混合物業(yè)類(lèi)型所占比例較上月有所減少，為26.04%，比上月的28.57%下降了2.53個(gè)百分點(diǎn)。但是混合物業(yè)類(lèi)型對(duì)開(kāi)發(fā)商的吸引力仍不會(huì)降低，這更是看重其較好的市場(chǎng)適應(yīng)能力。

大戶(hù)型過(guò)半

小戶(hù)型搶手

在5月份，滇池路區(qū)域、官南區(qū)域以及環(huán)城線(xiàn)內(nèi)的多層、小高層和高層物業(yè)類(lèi)型的主力戶(hù)型為三房?jī)蓮d一廚兩衛(wèi)的格局，面積從90平米的經(jīng)濟(jì)型到150平米左右的舒適型，也就是3+2+2戶(hù)型，其中東驤神駿·萬(wàn)泰小區(qū)、滇池印象·國(guó)際花園、金色交響二期·上院等小區(qū)推出的此類(lèi)戶(hù)型的總戶(hù)數(shù)均高達(dá)到上千戶(hù)之多，從而使得3+2+2類(lèi)戶(hù)型在總戶(hù)數(shù)中占到絕大多數(shù)，比例為50.67%。

其他戶(hù)型所占的比例相當(dāng)，可見(jiàn)市場(chǎng)劃分越來(lái)越細(xì)化，開(kāi)發(fā)商也考慮到消費(fèi)者對(duì)各種戶(hù)型的需求，2+1+1類(lèi)的二居室一廳一衛(wèi)生間的配備和1+1+1類(lèi)一居室一廳一衛(wèi)生間的配備也較為搶手，作為小戶(hù)型的主打布局，滿(mǎn)足了社會(huì)上低收入人群對(duì)住房的需求，兩者共占到總銷(xiāo)售樓盤(pán)戶(hù)數(shù)的27.4%。

樓盤(pán)分布

多在二環(huán)路外

從圖中看出，昆明市各個(gè)區(qū)的樓盤(pán)在二環(huán)路以外分布仍舊較多，這主要是受到二環(huán)外土地價(jià)格較低從而帶來(lái)開(kāi)發(fā)成本降低的原因，郊區(qū)主要是休閑度假區(qū)，主要分布別墅之類(lèi)的高端住宅，價(jià)格處于較高位置。

五華區(qū)的樓盤(pán)分布在一環(huán)內(nèi)的較多，這與MOMA藝術(shù)造城二期、順城、東方首座等樓盤(pán)的區(qū)位選擇有很大的關(guān)系。盤(pán)龍區(qū)和西山區(qū)沒(méi)有位于一環(huán)內(nèi)的樓盤(pán)，這與這兩個(gè)區(qū)在一環(huán)內(nèi)所占面積較少有一定的聯(lián)系。盤(pán)龍區(qū)位于二環(huán)路外的樓盤(pán)較多，其中包括東驤神駿.望景苑、上游水岸2期等樓盤(pán)。西山區(qū)位于二環(huán)外的樓盤(pán)數(shù)位于各區(qū)之首，與其在二環(huán)外面積較大有關(guān)。

□新聞鏈接

市場(chǎng)動(dòng)態(tài)

整體市場(chǎng)仍處于對(duì)峙期

從去年年底至今，從緊貨幣政策讓國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)“資金饑渴”已有差不多半年時(shí)間，調(diào)控效應(yīng)開(kāi)始逐步顯現(xiàn)。不久前，SOHO中國(guó)董事局主席潘石屹曾表示，今年，中國(guó)房地產(chǎn)公司所面臨的金融環(huán)境是非常困難的。從一些上市房企已經(jīng)公布的財(cái)務(wù)狀況來(lái)看，即使是相對(duì)健康的房地產(chǎn)公司，也面臨著資金危機(jī)。

根據(jù)最近一個(gè)月的平均銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，北京市可售住宅按面積和套數(shù)計(jì)算的消化周期分別為15.8和13.4個(gè)月；上海則為3.3和2.5個(gè)月，上海市場(chǎng)的供求關(guān)系明顯好于北京。二、三線(xiàn)城市中重慶、武漢、南京環(huán)比銷(xiāo)售下滑，僅有杭州和天津環(huán)比增長(zhǎng)了53%和26.8%，整體市場(chǎng)仍處于對(duì)峙期。

政策前沿

房貸規(guī)模迅速縮水

由于政府繼續(xù)收緊銀根、地根，當(dāng)前政策風(fēng)險(xiǎn)毋庸置疑。中國(guó)人民銀行5月2日起開(kāi)始上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，至16.5%新高。在五月樓市低迷的氛圍中，房貸業(yè)務(wù)陷入困局。銀行傳統(tǒng)的利潤(rùn)大戶(hù)—房貸業(yè)務(wù)也隨之萎縮。對(duì)此，中國(guó)社科院金融所研究員表示，房貸創(chuàng)新與當(dāng)前宏觀背景無(wú)直接關(guān)系，不過(guò)在從緊的宏觀調(diào)控下，銀行房貸減緩已是不爭(zhēng)的事實(shí)。根據(jù)央行最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至今年一季度，中資商業(yè)銀行人民幣個(gè)人消費(fèi)貸款同比少增14.3億元。

□熱點(diǎn)直擊

熱點(diǎn)一

5月16日，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)披露的《中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告》指出，去年國(guó)家繼續(xù)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了大力度的宏觀調(diào)控，在調(diào)控政策的作用下，從去年底一些地區(qū)房?jī)r(jià)出現(xiàn)了小幅下跌趨勢(shì)。但是，研究報(bào)告認(rèn)為，這只是房地產(chǎn)市場(chǎng)的一次短期調(diào)整，2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)將繼續(xù)平衡。報(bào)告同時(shí)指出，保障性住房已經(jīng)成為2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)不可忽視的重要組成部分。

熱點(diǎn)二

5月23日，昆明樓市的降價(jià)風(fēng)波迭起，俊發(fā)地產(chǎn)的金色俊園樓盤(pán)每平方米降價(jià)900元，可謂是年內(nèi)昆明樓市一個(gè)重磅炸彈�？“l(fā)地產(chǎn)的“降價(jià)門(mén)”事件，吹響了昆明市正在籌劃買(mǎi)房居民的集結(jié)號(hào)，翹首以待更大幅度的樓盤(pán)降價(jià)，但房地產(chǎn)市場(chǎng)的改變絕非一朝一夕的事。5月份的昆明樓市均價(jià)受此事件影響暫不大，樓市依然基本平穩(wěn)。

熱點(diǎn)三

日前，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心研究員、國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)任興洲在參加佛山一論壇時(shí)表示，今年中國(guó)樓市的確進(jìn)入了調(diào)整期，但樓市經(jīng)過(guò)調(diào)整后會(huì)從新的起點(diǎn)再向前發(fā)展，中國(guó)樓價(jià)不會(huì)大起，現(xiàn)在也沒(méi)有大落。這個(gè)調(diào)整期也是客觀的�，F(xiàn)在來(lái)看還沒(méi)有到大落的程度，還是一個(gè)理性的調(diào)整回調(diào)的時(shí)期。

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