風(fēng)之鈴市場咨詢機(jī)構(gòu)昨日發(fā)布的《5月份昆明房地產(chǎn)市場分析報告》顯示，5月份，昆明普通商品房均價為5381元/平米，比4月份5346元/平米的均價僅上漲35元，這是今年以來昆明房價漲幅最小的一次。

在售樓盤117個

部分項目近期開盤

5月份，昆明在售樓盤相比較本年前幾個月變化不大，有數(shù)據(jù)顯示的樓盤數(shù)目為117個，其中有些樓盤是期房，價格、戶型和套數(shù)等信息還未確定。官城·嘉年華、錦泰花園、上東城、森林湖、世博生態(tài)城·云嶺鄰里等樓盤從調(diào)查資料中得到的信息是，都將于近期開盤面世。早期已經(jīng)開盤的樓盤中，2006年2月開盤的大成蔚藍(lán)時代，現(xiàn)房中僅剩130和150平米的大戶型，而小戶型已經(jīng)售完。2007年8月19日開盤的大商匯SOHO公寓，剩余不多，但各個戶型都還有。另外，滇池印象·國際花園，銷售率達(dá)到65%，別墅項目從本月開始銷售。

高層多價格漲

多層少價格降

通過對5月份在售樓盤樣本的統(tǒng)計，在售樓盤的主力仍是普通住宅，這里主要是高層和多層，其中高層在售占45.83%，較4月份的水平有小幅度的上漲，漲幅為4.07個百分點。而多層與前期相比，所占比例繼續(xù)下降，滑落到13.54%，比上月的16.48%又下降了不小的幅度。但總體來說，普通住宅（包括混合物業(yè)類型中的高層和多層項目）的市場份額仍占據(jù)大半壁江山。

從圖中可以看出，5月份的多層和高層樓盤項目的均價分別為3958元/平方米和5458元/平方米。與本年度4月份兩個物業(yè)類型樓盤項目的均價相比，多層均價有所下降，而高層均價略有上揚(yáng)，波動幅度不大。

此外，從2008年至今昆明市房地產(chǎn)市場的供應(yīng)和銷售情況來看，原住居民和外來居民比重和2007年相比發(fā)生較大變化，外來居民的購房需求潛力提升空間加大；原住居民購買需求以換房需求為主，外來居民以住家需求為主。

普通住宅多在

4000-6000元/平米

鑒于普通住宅市場與廣大住房消費(fèi)者息息相關(guān)，故而專門對普通住宅均價進(jìn)行計算分析，利用專用的統(tǒng)計軟件，以在售樓盤中的高層、多層均價為樣本，樣本樓盤為市場上的純普通住宅以及混合型物業(yè)中普通住宅的均價。核算方法與上月相同，對樣本商品房的均價進(jìn)行頻率分析。

從數(shù)據(jù)的處理結(jié)果看，5月份在售的普通商品房均價為5381元/平米，環(huán)比增張0.65%，這也說明進(jìn)入2008年之后，昆明樓市普通住宅市場趨于穩(wěn)定，在售樓盤報價基本保持在5000元/平米的水平。其均方差為1266，即昆明樓市普通住宅目前的主流價格大約分布在4115-6647元/平方米之間，比上月水平略有差別。從均價頻率分布圖上看，普通住宅的均價分布在4000-6000元/平米之間的樓盤數(shù)量仍然居多，該價格區(qū)間的樓盤總共占到64%。該部分樓盤代表了昆明市房地產(chǎn)開發(fā)商和消費(fèi)者的共同選擇。

別墅價格

下降100元/平米

5月份在售樓盤中的別墅項目所占市場比例小范圍上漲，純別墅項目的比例為14.58%，比4月份水平增長了1.39百分點，環(huán)比增長10.54%。但價格卻有了微小的下浮，5月份別墅（總體）價格為8672元/平方米，較上月下降了100元左右。其中獨棟別墅和雙拼/聯(lián)排別墅均有不同程度的下調(diào)，疊加別墅的價格與4月持平。

5月份在售的純別墅項目，與4月份在售項目相差無異。銷售情況良好，其中2006年底開盤的嶺東·紫郡二期，雙拼別墅已經(jīng)賣完，聯(lián)排別墅僅余幾套，面積在282平米以上，每棟總價約為135萬。

當(dāng)前家庭購買支付能力略有上升，居民購房支付能力正在逐漸提升，大量外來居民的涌入帶來了財富和消費(fèi)的轉(zhuǎn)移。這一點可以從都市楓林、嶺東·紫郡二期、云嶺天驕等樓盤花園洋房和別墅項目的銷售速度上略見一斑。

混合型物業(yè)

供應(yīng)量減少

在售樓盤中混合物業(yè)類型所占比例較上月有所減少，為26.04%，比上月的28.57%下降了2.53個百分點。但是混合物業(yè)類型對開發(fā)商的吸引力仍不會降低，這更是看重其較好的市場適應(yīng)能力。

大戶型過半

小戶型搶手

在5月份，滇池路區(qū)域、官南區(qū)域以及環(huán)城線內(nèi)的多層、小高層和高層物業(yè)類型的主力戶型為三房兩廳一廚兩衛(wèi)的格局，面積從90平米的經(jīng)濟(jì)型到150平米左右的舒適型，也就是3+2+2戶型，其中東驤神駿·萬泰小區(qū)、滇池印象·國際花園、金色交響二期·上院等小區(qū)推出的此類戶型的總戶數(shù)均高達(dá)到上千戶之多，從而使得3+2+2類戶型在總戶數(shù)中占到絕大多數(shù)，比例為50.67%。

其他戶型所占的比例相當(dāng)，可見市場劃分越來越細(xì)化，開發(fā)商也考慮到消費(fèi)者對各種戶型的需求，2+1+1類的二居室一廳一衛(wèi)生間的配備和1+1+1類一居室一廳一衛(wèi)生間的配備也較為搶手，作為小戶型的主打布局，滿足了社會上低收入人群對住房的需求，兩者共占到總銷售樓盤戶數(shù)的27.4%。

樓盤分布

多在二環(huán)路外

從圖中看出，昆明市各個區(qū)的樓盤在二環(huán)路以外分布仍舊較多，這主要是受到二環(huán)外土地價格較低從而帶來開發(fā)成本降低的原因，郊區(qū)主要是休閑度假區(qū)，主要分布別墅之類的高端住宅，價格處于較高位置。

五華區(qū)的樓盤分布在一環(huán)內(nèi)的較多，這與MOMA藝術(shù)造城二期、順城、東方首座等樓盤的區(qū)位選擇有很大的關(guān)系。盤龍區(qū)和西山區(qū)沒有位于一環(huán)內(nèi)的樓盤，這與這兩個區(qū)在一環(huán)內(nèi)所占面積較少有一定的聯(lián)系。盤龍區(qū)位于二環(huán)路外的樓盤較多，其中包括東驤神駿.望景苑、上游水岸2期等樓盤。西山區(qū)位于二環(huán)外的樓盤數(shù)位于各區(qū)之首，與其在二環(huán)外面積較大有關(guān)。

□新聞鏈接

市場動態(tài)

整體市場仍處于對峙期

從去年年底至今，從緊貨幣政策讓國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)“資金饑渴”已有差不多半年時間，調(diào)控效應(yīng)開始逐步顯現(xiàn)。不久前，SOHO中國董事局主席潘石屹曾表示，今年，中國房地產(chǎn)公司所面臨的金融環(huán)境是非常困難的。從一些上市房企已經(jīng)公布的財務(wù)狀況來看，即使是相對健康的房地產(chǎn)公司，也面臨著資金危機(jī)。

根據(jù)最近一個月的平均銷售數(shù)據(jù)，北京市可售住宅按面積和套數(shù)計算的消化周期分別為15.8和13.4個月；上海則為3.3和2.5個月，上海市場的供求關(guān)系明顯好于北京。二、三線城市中重慶、武漢、南京環(huán)比銷售下滑，僅有杭州和天津環(huán)比增長了53%和26.8%，整體市場仍處于對峙期。

政策前沿

房貸規(guī)模迅速縮水

由于政府繼續(xù)收緊銀根、地根，當(dāng)前政策風(fēng)險毋庸置疑。中國人民銀行5月2日起開始上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點，至16.5%新高。在五月樓市低迷的氛圍中，房貸業(yè)務(wù)陷入困局。銀行傳統(tǒng)的利潤大戶—房貸業(yè)務(wù)也隨之萎縮。對此，中國社科院金融所研究員表示，房貸創(chuàng)新與當(dāng)前宏觀背景無直接關(guān)系，不過在從緊的宏觀調(diào)控下，銀行房貸減緩已是不爭的事實。根據(jù)央行最新的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至今年一季度，中資商業(yè)銀行人民幣個人消費(fèi)貸款同比少增14.3億元。

□熱點直擊

熱點一

5月16日，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會披露的《中國房地產(chǎn)市場研究報告》指出，去年國家繼續(xù)對房地產(chǎn)市場進(jìn)行了大力度的宏觀調(diào)控，在調(diào)控政策的作用下，從去年底一些地區(qū)房價出現(xiàn)了小幅下跌趨勢。但是，研究報告認(rèn)為，這只是房地產(chǎn)市場的一次短期調(diào)整，2008年房地產(chǎn)市場走勢將繼續(xù)平衡。報告同時指出，保障性住房已經(jīng)成為2008年房地產(chǎn)市場供應(yīng)不可忽視的重要組成部分。

熱點二

5月23日，昆明樓市的降價風(fēng)波迭起，俊發(fā)地產(chǎn)的金色俊園樓盤每平方米降價900元，可謂是年內(nèi)昆明樓市一個重磅炸彈�？“l(fā)地產(chǎn)的“降價門”事件，吹響了昆明市正在籌劃買房居民的集結(jié)號，翹首以待更大幅度的樓盤降價，但房地產(chǎn)市場的改變絕非一朝一夕的事。5月份的昆明樓市均價受此事件影響暫不大，樓市依然基本平穩(wěn)。

熱點三

日前，國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員、國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟(jì)研究所所長任興洲在參加佛山一論壇時表示，今年中國樓市的確進(jìn)入了調(diào)整期，但樓市經(jīng)過調(diào)整后會從新的起點再向前發(fā)展，中國樓價不會大起，現(xiàn)在也沒有大落。這個調(diào)整期也是客觀的�，F(xiàn)在來看還沒有到大落的程度，還是一個理性的調(diào)整回調(diào)的時期。

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