昆二手房好租不好賣 價(jià)格上漲交易低迷

最近一段時(shí)間，昆明二手房市場有點(diǎn)怪。一般來說，一手房和二手房的交易和價(jià)格是相互關(guān)聯(lián)的，二手房定價(jià)一般以周邊新盤的價(jià)格為依據(jù)。上月云南俊發(fā)地產(chǎn)一新盤高調(diào)宣布降價(jià)，隨后，昆明幾個(gè)原本定價(jià)較高的樓盤也以低于原價(jià)的價(jià)格悄然發(fā)售。按以往慣例，此時(shí)昆明二手房的價(jià)格也應(yīng)相應(yīng)下滑，令人驚奇的是，事實(shí)并非如此。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的信息，5月昆明二手房銷售價(jià)格同比增長3.6％，環(huán)比增長1.2％，漲幅高居全國第四。

二手房價(jià)格上去了，交易量本應(yīng)充足，出乎意料的是，二手房租得好，交易量卻仍然低迷。

“最近昆明的二手房市場真是看不懂了�！本瓦B經(jīng)營了多年二手房中介的呂先生也直呼反常。

二手房價(jià)格在漲，但很多想賣二手房的業(yè)主卻捂著自己的房子不賣。

一怪一手房價(jià)格跌了二手房卻漲了

昆明二手房銷售價(jià)格無論同比還是環(huán)比，均是上漲，同比上漲了3.6%，環(huán)比上漲1.2%，排名緊跟大理，位列全國第四。

“奇怪的是，二手房價(jià)格在漲，但很多想賣二手房的業(yè)主卻捂著自己的房子不賣�！崩ッ骱芏喽�手房中介負(fù)責(zé)人最近有點(diǎn)看不懂。而正因?yàn)楹芏喽�手房業(yè)主捂著房子，且有買房意向的消費(fèi)者也處于觀望狀態(tài)，因此二手房最近的交易量非常低迷。

“我們?nèi)ツ甓�手房一個(gè)月可以賣個(gè)7、8套，多的時(shí)候達(dá)到十幾套，但是今年春節(jié)以后，二手房的交易量便一直不好，現(xiàn)在更是到了前所未有的低水平，有時(shí)一個(gè)月甚至賣不出一套。”工人新村一二手房中介的負(fù)責(zé)人呂先生告訴記者，現(xiàn)在是他日子最難過的時(shí)候，做了近10年的二手房中介，他很懷念2005－2007年這三年，“那三年可真是二手房交易的黃金時(shí)期，市場的火爆程度，讓我們都始料未及�！蹦壳�，呂先生每個(gè)月要給店里的四名業(yè)務(wù)員發(fā)工資，還要付鋪面的房租，這些錢基本得靠房屋出租所得的傭金。據(jù)呂先生介紹，很多二手房業(yè)主目前都鐘情于房屋出租，且隨著新一屆大學(xué)生的畢業(yè)，二手房出租市場倒是比較火爆�！暗�是靠房屋出租所得傭金很少，根本不可能和房屋買賣的傭金相提并論，所以我們每個(gè)月出租傭金所得除了付工資和房租，所剩不多，有時(shí)如果行情不好，還得墊以前的老本�！眳蜗壬�說，如果再像這樣下去，他的店面要考慮關(guān)門了。

記者采訪的昆明其他二手房中介負(fù)責(zé)人也和呂先生的遭遇差不多，他們認(rèn)為，近段時(shí)間昆明二手房交易量滑落至幾年來的最低點(diǎn)。

昆明市房產(chǎn)交易中心一直以來是昆明房市的晴雨表，近年來該中心火爆的交易場面，昆明人有目共睹。而從今年春節(jié)之后，這里便沒有以前那么熱鬧，最近幾個(gè)月與2005－2007年相比，更是冰火兩重天。

二怪價(jià)格在漲交易量卻低迷

“我們?nèi)ツ甓�手房一個(gè)月可以賣個(gè)7、8套，多的時(shí)候達(dá)到十幾套，但是今年春節(jié)以后，二手房的交易量便一直不好，現(xiàn)在一個(gè)月甚至賣不出一套�！�

沸沸揚(yáng)揚(yáng)的“拐點(diǎn)論”已拋出多時(shí)，廣州、深圳等很多城市一手房、二手房的價(jià)格紛紛開始下降。隨著昆明部分一手房的降價(jià)，很多人均認(rèn)為從2006年以來價(jià)格一向堅(jiān)挺的昆明二手房價(jià)格也會相應(yīng)有所下滑。然而，一份適時(shí)公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，卻明白顯示昆明與大理房價(jià)上漲的勢頭依然兇猛。

國家統(tǒng)計(jì)局和國家發(fā)改委日前發(fā)布了2008年5月份全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格。5月，昆明房屋銷售價(jià)格的漲幅，與去年同期相比仍然比全國70個(gè)大中城市平均水平低，同比上漲6%，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲了9.2%；而環(huán)比卻比全國的略高，昆明環(huán)比上漲0.4%，而全國環(huán)比上漲0.2%。其中，昆明新建住房銷售價(jià)格同比上漲7.7%，環(huán)比上漲0.1%；90平方米及以下新建住房銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.3%。而昆明二手房銷售價(jià)格無論同比還是環(huán)比，均是上漲，同比上漲了3.6%，環(huán)比上漲1.2%，排名緊跟大理，位列全國第四，僅次于哈爾濱、鄭州、大理，排在全國第四。

“二手房的價(jià)格確實(shí)還在漲�！崩ッ髡�序房產(chǎn)白馬店的徐女士告訴記者，春節(jié)以來，二手房價(jià)格還是有所上漲。年初的時(shí)候，白馬片區(qū)二手房均價(jià)在4000元/平米左右，現(xiàn)在已經(jīng)漲到了4200··4500元/平米之間。記者走訪了工人新村、氣象路、棕樹營等一些二手房成交量較大的二手房中介，這些中介的負(fù)責(zé)人均表示，盡管外省因?yàn)橐皇址績r(jià)格下降，二手房價(jià)格也紛紛下跌，但是昆明的情況卻與之不同，二手房價(jià)格仍是不斷上漲。

主因進(jìn)入買賣雙方“相持階段”

“目前的昆明二手房市場，可說是進(jìn)入了買賣雙方的‘相持階段’，這是二手房交易低迷的主要原因�！�

為什么在一手房價(jià)格有所下降的同時(shí)，二手房的價(jià)格卻不降反升？價(jià)格高了，可二手房的房主為何卻還是不賣，交易為何仍然持續(xù)低迷？

昆明二手房中介負(fù)責(zé)人的普遍觀點(diǎn)是，從昆明市場來看，最近一段時(shí)間新房價(jià)格有所下降，主要是因?yàn)檫@些樓盤原本的定價(jià)本來就偏高，且開發(fā)商急于回籠資金，所以才采取了降價(jià)措施。二手房則不同，如果房主覺得價(jià)格還沒有到自己所定的標(biāo)準(zhǔn)，可以先忍一忍，暫時(shí)不賣，而改成出租，同樣也能從中獲益。除非是急需資金的，但這畢竟是少數(shù)。而且昆明的二手房主要集中在城內(nèi)，位置較好，工作、生活都非常便利，這些都是很多一手房不可替代的，且昆明對二手房的潛在需求購買者不在少數(shù)，因此二手房價(jià)格仍然出現(xiàn)了持續(xù)上漲的局面。并且他們一致認(rèn)為，二手房的地理位置決定了它賣一套少一套，因此從長遠(yuǎn)來看，其價(jià)格仍會堅(jiān)挺。

而在昆明二手房價(jià)格上漲的同時(shí)，業(yè)主仍然持有不賣的主要原因在于買賣雙方的心態(tài)。賣家以為昆明市場與深圳等市場相同，隨著一手房的降價(jià)，二手房的價(jià)格也降了，因此以為在現(xiàn)在這樣價(jià)格下滑的時(shí)候賣不合適，因此便先捂著不賣；買房者也和深圳等地相比較，認(rèn)為深圳等地都降了那么多，昆明遲早也會降，先等等再買。“目前的昆明二手房市場，可說是進(jìn)入了買賣雙方的‘相持階段’，這是二手房交易低迷的主要原因�！边@是業(yè)界普遍的觀點(diǎn)，與此同時(shí)，國家去年底打壓投資客系列政策的出臺，讓很多炒房者退出了這個(gè)市場，盡管昆明炒房的泡沫不算大，但他們的退出，同樣也是昆明二手房交易低迷的因素之一。

“不過二手房市場肯定會回暖，具體什么時(shí)間回暖、要用多長時(shí)間，還不好說�！睒I(yè)界認(rèn)為，市場回暖只是時(shí)間問題。

延伸評估擔(dān)保業(yè)務(wù)也下滑

據(jù)介紹，從3月起，前來申請房產(chǎn)抵押評估的人就比較少，4月和5月部分房產(chǎn)評估公司的房產(chǎn)抵押評估量仍呈下滑態(tài)勢。

昆明二手房交易持續(xù)低迷，不僅影響到中介行，對其下游行業(yè)也產(chǎn)生了較大影響。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，不少評估和擔(dān)保公司的二手房評估和擔(dān)保業(yè)務(wù)明顯呈下降趨勢。

昆明一房產(chǎn)評估公司負(fù)責(zé)人介紹，昆明房地產(chǎn)評估市場一般與昆明房地產(chǎn)市場的走勢同步，一般而言，每年3月份開始，昆明房地產(chǎn)評估市場會持續(xù)走熱，4月份和5月份會呈上揚(yáng)態(tài)勢。但今年從3月份起，昆明的房產(chǎn)評估市場與去年同期相比，明顯要冷清得多。進(jìn)入4月和5月，昆明有的房地產(chǎn)評估公司的房產(chǎn)評估業(yè)務(wù)量同比去年下降了40%至50%。昆明一房產(chǎn)評估公司一業(yè)務(wù)經(jīng)理告訴記者，以前他每周至少有5單的房產(chǎn)評估業(yè)務(wù)量，但現(xiàn)在每周的房產(chǎn)評估業(yè)務(wù)量基本在2至3單，明顯感覺到現(xiàn)在的房產(chǎn)評估生意大不如從前。

據(jù)了解，目前到銀行申請抵押貸款的個(gè)人或是企業(yè)，向銀行提供抵押物為房產(chǎn)的均需要到房產(chǎn)評估公司做房產(chǎn)抵押評估。評估師評估時(shí)會根據(jù)周邊情況、小區(qū)配套、房產(chǎn)情況等方面，再參考同一地段周邊的房產(chǎn)在3個(gè)月內(nèi)的交易價(jià)格作為參考，然后加權(quán)平均，根據(jù)專業(yè)的評估程序和評估方法給出合理的評估價(jià)格。此后，申請抵押貸款的個(gè)人或是企業(yè)就可以憑抵押評估報(bào)告去銀行申請貸款。據(jù)昆明多家評估公司負(fù)責(zé)人介紹，從3月起，前來申請房產(chǎn)抵押評估的人就比較少，原以為4月份會有所上升，但從4月和5月的表現(xiàn)看，部分房產(chǎn)評估公司的房產(chǎn)抵押評估量仍呈下滑態(tài)勢。究其原因，系“國家持續(xù)的信貸從緊政策所致。”

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大理二手房價(jià)漲幅全國第三

3月漲幅開始放緩的大理二手房價(jià)，休息了2月后，又恢復(fù)了昔日的生龍活虎。5月，大理二手房銷售價(jià)格指數(shù)同比上漲了8%，環(huán)比上漲1.5%，僅次于哈爾濱、鄭州，排在全國第三。

2007年1季度，全國70個(gè)大中城市中，大理二手住房銷售價(jià)格同比上漲10.7％。同期，全國漲幅第一的城市為深圳，漲幅12.6％，鄭州以11.2％的漲幅排在第二，而緊跟其后的第三名就是大理，遠(yuǎn)高于全國5.2％和昆明3.8％的漲幅。

而自今年3月開始，大理二手房銷售價(jià)格指數(shù)開始放緩。數(shù)據(jù)顯示，今年3月，大理二手房銷售價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲了0.5個(gè)百分點(diǎn)，而今年4月，大理二手房銷售價(jià)格指數(shù)環(huán)比則下降了0.7個(gè)百分點(diǎn)。

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