2008年上半年，昆明樓市在調(diào)整中蹣跚地走完了6個月。從年初的市場急劇降溫，到開發(fā)商與購房者相互觀望僵持，到春季房交會賣房量僅為去年一半，再到開發(fā)商相繼降價“跳水”，昆明樓市上半年一路低迷。
據(jù)昆明市房產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1—6月，樓市商品房總成交27530套，成交面積2737439.28平方米，成交金額126.74億元。與去年同期成交37212套相比，成交量下降了近萬套，成交金額下降約40億元。

根據(jù)資料顯示，2007年上半年成交37212套，總成交金額約162億元。與2007年同期相比，今年上半年樓市成交量減少了9682套，“縮水”明顯。

從“9·27房貸新政”發(fā)布起，開發(fā)商和購房者就雙雙陷入觀望，導致成交量迅速出現(xiàn)回落。但從總體上來看，今年上半年昆明樓市呈現(xiàn)高開低走。

一季度昆明市共有10個房地產(chǎn)項目取得了預售許可證，其中1月份6個、2月份和3月份均為兩個，商品房住宅供應量為125萬平方米。與去年同期相比新盤數(shù)量及供應量均有所增加，尤其是1月份，取得預售許可證的項目是去年同期的6倍。

樓市集中放量并未激活市場，成交量依舊繼續(xù)回落，一度跌回谷底。根據(jù)田野房地產(chǎn)咨詢公司調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2月份昆明住宅成交面積約33萬平方米，成交金額14億，成交面積同比減少44％、環(huán)比減少53.56％，成交金額同比減少26.3％、環(huán)比減少60.2％。2008年2月昆明樓市進入低谷。

面對樓市的異常冷清，部分開發(fā)商將其歸結(jié)為：歷年來的歲末年初都是樓市銷售淡季，并寄希望于春季房交會和“紅5月”。

然而，隨后市場的反映，擊打著開發(fā)商們的信心。在2008昆明春季房交會上，成交量的大幅縮水著實給開發(fā)商們沉重的第一擊。36家知名地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、40多個在售或?qū)⑹劬窐潜P項目供，最終意向性簽約房屋僅為1287套，賣房量僅為去年一半。與此同時，原地踏步的成交量繼續(xù)將開發(fā)商推至谷底，數(shù)據(jù)顯示，4月份昆明市主城四城區(qū)商品房總成交4159套，成交金額18.1億，成交面積42.6萬平方米，5月份昆明市主城四城區(qū)商品房總成交4533套，成交金額20.67億，成交面積42.9萬平方米。

回顧上半年，昆明樓市主城四城區(qū)商品房總成交始終在3800—4500套左右徘徊，區(qū)間少有漲幅也不過百套左右，對此不少業(yè)內(nèi)人士坦言，調(diào)控直接打到“七寸”，昆明樓市進入“冰點時代”。

中小戶型供不應求

2008上半年，中小戶型項目無疑是市場的最大贏家。從市房產(chǎn)信息管理中心統(tǒng)計來看，1季度成交量排行前列的是星體花園、金色俊園、滇池向陽園、云南映象主題文化小區(qū)、世紀半島小區(qū)Ⅴ期等項目。而4月份銷售量居于前列的住宅項目是銀海暢園、星體花園、金色俊園等。從戶型結(jié)構來看，這些項目80％是以中小戶型為主。

而從個盤的現(xiàn)場銷售細分情況來看，銀海暢園小高層單位推出后即銷售迅速。同時值得關注的是，“改造型樓盤”正在市場上興起，并逐漸受到購房者關注。以一季度項目為例：南屏時代、果殼中的宇宙、糖果公寓等多個項目均屬于在原有項目上改建而成。據(jù)了解，這些樓盤戶型類型均為中小戶型。據(jù)昆明市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，3個樓盤僅開盤當天，銷售進度均超過了60％。

據(jù)相關統(tǒng)計顯示，1季度昆明市新增樓盤18個，大部分為小高層、高層。這使三月的購房者，在選擇中也只能以中小戶型單位。

同時，從隨后5—6月開盤的樓盤銷售情況來看，70—90平方米的戶型深受購房者青睞。6月16日，星雅俊園開盤，首批推出房源100套，戶型面積在51－146平方米不等。據(jù)了解，在當日成交的106套房源中（超額成交6套），80平方米左右的戶型被一搶而空。而在同一天，春城財富中心·新南亞公寓開盤，首批推出444套房源，戶型面積在49.68－84.69平方米不等，當日全部售罄。

下半年市場發(fā)展趨穩(wěn)

受市場觀望氣氛、樓市低迷等影響，2008年上半年入市樓盤新增供應量與去年同期基本持平。而據(jù)業(yè)內(nèi)統(tǒng)計，下半年預計入市新盤量也不是很多，而其中還有些項目可能會因為本身工期影響，或者開發(fā)商對市場信心不足，放緩工程進度和推盤進度等因素，入市時間受到影響。

雖然新盤入市量不多，但下半年市場供應卻并不會少。根據(jù)有關部門統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2007年昆明市商品住房成交面積達830萬平方米，新開工房屋面積約497.88萬平方米，同比增長57.50％。新開工面積快速增長，相應增加了未來商品房的供應量，再加上前幾年未消化完的市場存量，昆明市商品房的供應量已經(jīng)相當多。

某業(yè)內(nèi)人士表示，2008年潛在供應中，雖然一些新項目可能會因為開發(fā)商有意識地放緩開發(fā)進度而延遲入市時間，但“新盤加老盤”的供應形勢下，2008年下半年的市場供應量仍有較大空間。據(jù)統(tǒng)計，2007年的存量主要集中在北市區(qū)銀河大道、滇池板塊和二環(huán)路沿線等樓市開發(fā)熱點區(qū)域。同時根據(jù)上半年土地拍賣情況分析，2008年的潛在供應量則主要分布在二環(huán)路沿線、南市區(qū)、白沙河片區(qū)等。同時，不可忽視的是，厚積薄發(fā)的呈貢新城其潛量不可小視。

“隨著市場新增供應的持續(xù)增加，銷售增長的趨緩，累積供應量曲線與累積銷售量曲線所形成的喇叭口越來越大，可售存量積壓越來越大，存量的消化壓力持續(xù)增大�！睒I(yè)內(nèi)人士提出擔憂。

新增供應量增大市場消化壓力，是否會造成下半年樓市產(chǎn)生較大波動？對此業(yè)內(nèi)人士分析，經(jīng)過上半年的價格調(diào)整，加上下半年供應的相對充足，下半年樓市將逐步趨穩(wěn)發(fā)展。該人士表示，經(jīng)過2008年上半年降價探底后，市場價格短期在4500元/平方米附近站穩(wěn)，近期降價空間有限。另外，從市場主力樓盤的價格調(diào)整情況來看，大多數(shù)的價格調(diào)整幅度高達10%——15%，價格回歸理性，市場短期趨穩(wěn)跡象明顯。因此，下半年的一段時間內(nèi)，價格繼續(xù)下挫空間非常有限，預計將在這區(qū)間進行反復振蕩，商品房價格逐步趨向平穩(wěn)，不會出現(xiàn)大起大落的波動。

但是值得注意的是，由于6月央行忽然宣布決定上調(diào)存款類金融機構人民幣存款準備金率1個百分點，市場上有相當一部分購房者對于屢提存款準備金率后是否會對房貸加息存在擔憂，再加上對后期政策走勢和市場走勢的看空，一些不是特別急需購房的購房者有可能改變預期計劃�！邦A計近兩個月市場成交會出現(xiàn)回落，回暖速度放緩�！�

7成樓盤打折上市

2008年上半年最大的表現(xiàn)是去年瘋漲的房價，出現(xiàn)了調(diào)整性回落，價格回歸理性。

2007年，受到市場需求刺激，昆明房價一路飛漲，短短一年間的時間里，房價一路突破每平方米4000元大關，迅速向每5000元靠攏。而水漲船高的房價并沒有攔住購房大軍的腳步，追漲情緒使購房者依然前赴后繼地購房入市。

不得不承認，“9·27房貸新政”讓一度瘋長的房價漸趨理性。進入2008年后，昆明房價出現(xiàn)了小幅動蕩，根據(jù)田野房地產(chǎn)咨詢公司調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，1月份昆明市中心區(qū)域一手房均價每平方米7312.28元，環(huán)比下降3.34％，2月份東市區(qū)一手房均價每平方米4757.78元，環(huán)比下降0.09％，北市區(qū)一手房均價4706.03元，環(huán)比下降0.82％。

面對市場的疲軟，開發(fā)商們坦言，昆明購房者回歸理性，當投資房產(chǎn)變成一種謹慎行為時，開發(fā)商也開始逐漸轉(zhuǎn)變自己的營銷手段。在此形勢下，消失多年的“打折、促銷”暗中回潮，在1季度更出現(xiàn)了7成樓盤“打折上市”的現(xiàn)象。

5月23日，成為上半年昆明樓市的一個轉(zhuǎn)折點�？“l(fā)地產(chǎn)首開降價第一槍，公開宣布旗下樓盤全線降價：金色俊園直降900元，星雅俊園比市場預期降近千元。隨后，多個樓盤或明或暗的跟進。根據(jù)田野房地產(chǎn)咨詢公司統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，除金色俊園、星雅俊園外，位于一環(huán)路的上東城一期價開盤價為每平方米8900元，現(xiàn)在均價降至每平方米7600元左右；銀海領域·公寓目前公布價格每平方米4980元，且?guī)аb修，而該項目一期開盤均價為每平方米5800元；同期降價的還有盛高大城，該項目推出一批新房源，均價為每平方米4690元左右。

記者徐曉俊

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