今年一季度，在對(duì)出現(xiàn)“拐點(diǎn)論”此起彼伏的爭(zhēng)論聲中，昆明樓市急劇降溫，開發(fā)商和購房者相互僵持觀望。二季度，昆明樓市繼續(xù)保持蕭條，交易量相對(duì)去年同期明顯“縮水”，開發(fā)商競(jìng)相降價(jià)促銷，一時(shí)間“降價(jià)論”又成為人們關(guān)注和爭(zhēng)論的熱門話題。然而，昆明樓市的低迷是否真正帶來整個(gè)市場(chǎng)的價(jià)格回調(diào)？不同環(huán)路區(qū)域的房?jī)r(jià)各自走勢(shì)如何？下半年的房?jī)r(jià)是否仍會(huì)繼續(xù)下挫？由昆明風(fēng)之鈴市場(chǎng)咨詢機(jī)構(gòu)和云南財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)與土地政策研究中心共同對(duì)二季度商品房市場(chǎng)的價(jià)格走勢(shì)進(jìn)行了跟蹤分析。以下即通過對(duì)各個(gè)環(huán)線樓盤的均價(jià)和指數(shù)變動(dòng)情況進(jìn)行詳細(xì)分析說明。

一環(huán)內(nèi)

均價(jià)高企接近萬元

二季度的昆明樓市，“降價(jià)論”取代“拐點(diǎn)論”成為人們熱烈討論的又一個(gè)熱點(diǎn)話題，受到市場(chǎng)觀望氣氛，樓市低迷的影響，諸多開發(fā)商不得不降價(jià)促銷。然而昆明市一環(huán)路內(nèi)的樓盤在整個(gè)樓市低迷的大環(huán)境下，仍舊龍頭高昂，絲毫不受影響。一環(huán)內(nèi)在售的樣本樓盤具有樣本少，均價(jià)高的特點(diǎn)。例如翠湖公館，均價(jià)在2萬元左右，MOMA二期、順城、東方首座、南屏?xí)r代等均價(jià)在萬元左右，而且其價(jià)格水平在二季度基本沒有波動(dòng)。唯一有降價(jià)動(dòng)作的是上東城，其一期價(jià)開盤價(jià)為8900元/平米，現(xiàn)在均價(jià)降至7600元/平米左右。但總體來看，一環(huán)內(nèi)樓盤得天獨(dú)厚的區(qū)位決定其價(jià)格仍保持穩(wěn)中有升。

一二環(huán)間

房?jī)r(jià)回歸去年底水平

二季度，一二環(huán)路間樓盤價(jià)格減幅明顯，4月份均價(jià)5980元/平米，較上月環(huán)比下降5.88個(gè)百分點(diǎn)，5月份環(huán)比下降約2.3個(gè)百分點(diǎn)，6月份在5月份基礎(chǔ)上又有小幅下降。到報(bào)告期止，一二環(huán)間樓盤均價(jià)跌破6000元/平米大關(guān)，降至5818元/平米，較去年同期相比，其均價(jià)增長(zhǎng)35.6%，較今年一季度末的同比增長(zhǎng)水平減少35個(gè)百分點(diǎn)。表明今年二季度一二環(huán)路間房?jī)r(jià)已經(jīng)回落到去年四季度的均價(jià)水平。

一二環(huán)路內(nèi)樓盤價(jià)格下降明顯的原因，在于二環(huán)路沿線部分樓盤進(jìn)行降價(jià)促銷初見成效。從樣本樓盤各月均價(jià)比較上看，4月份金色俊園的價(jià)格維持在6500元/平米，而5月份成為昆明售價(jià)公開降價(jià)的樓盤，降為5700元/平米，星雅俊園也降價(jià)近千元，銀海領(lǐng)域最近公布均價(jià)4980元/平米，而其開盤價(jià)為5800元/平米，該區(qū)域部分樓盤實(shí)行“高開低走”的策略直接影響了昆明二三環(huán)區(qū)域的房?jī)r(jià)水平。降幅最大的是盛高大城，開盤前報(bào)價(jià)7000元/平米，成為二環(huán)沿線樓盤的峰值，但在5月份開盤后推出部分房源，起價(jià)僅為4690元/平米，導(dǎo)致了整個(gè)區(qū)域樓盤價(jià)格的下調(diào)。

二三環(huán)間

4800元/平米上下浮動(dòng)

作為主流住宅市場(chǎng)標(biāo)桿的二三環(huán)路區(qū)域，其均價(jià)也有小幅下調(diào)。4月份均價(jià)5002元/平米。較3月份略有上浮，環(huán)比增長(zhǎng)2.96%，與去年同期相比增長(zhǎng)44.48%；5、6月份價(jià)格持續(xù)走低，5月份環(huán)比下降3.68%，6月份環(huán)比下降約2個(gè)百分點(diǎn)，季度平均價(jià)格指數(shù)維持在181.28點(diǎn)，與上季度平均指數(shù)水平相當(dāng)。到報(bào)告期為止，均價(jià)降為4772元/平米，同比去年上漲31.72%�？傮w上看，二三環(huán)區(qū)域均價(jià)水平波動(dòng)幅度不大，從去年11月份至今，其均價(jià)就在4800元/平米上下浮動(dòng)。從均價(jià)走勢(shì)圖上看，二季度各月均價(jià)呈現(xiàn)“先揚(yáng)后抑”的特點(diǎn)。

三環(huán)外

房?jī)r(jià)保持小幅上漲

與其他區(qū)域相比，三環(huán)路外的均價(jià)變動(dòng)仍是最為穩(wěn)定。二季度總體上還呈現(xiàn)小幅上漲，4月份均價(jià)4219元/平米，環(huán)比上漲約1個(gè)百分點(diǎn)，5月份環(huán)比上漲3.74個(gè)百分點(diǎn)，6月份保持穩(wěn)定，價(jià)格達(dá)到4374元/平米。與去年同期相比，平均增長(zhǎng)25.95%；平均指數(shù)維持在150點(diǎn)。相比較其他區(qū)域，指數(shù)增加的幅度最小。

從該區(qū)域樣本樓盤3個(gè)月均價(jià)比較上看，沒有出現(xiàn)大幅降價(jià)的樓盤，部分樓盤出現(xiàn)小幅上漲，如星體花園、水映長(zhǎng)島二期、中晟溪城等。說明三環(huán)外區(qū)域的樓盤仍會(huì)有小幅上漲空間，會(huì)在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)保持價(jià)格的穩(wěn)定。

以上指數(shù)的計(jì)算是以昆明市各區(qū)二季度每月在售樓盤為樣本，以各個(gè)樓盤的開盤報(bào)價(jià)為基準(zhǔn)，但鑒于二季度特殊的情況，部分樓盤“高開低走”，開盤報(bào)價(jià)不足以說明當(dāng)前實(shí)際價(jià)格水平，因此，在指數(shù)編制過程中主要參考“房地產(chǎn)信息網(wǎng)”公布日交易均價(jià)對(duì)部分樓盤報(bào)價(jià)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。再以2006年1月份的樓市均價(jià)（樓盤報(bào)價(jià)）為基期，計(jì)算出二季度各月以及季度指數(shù)值，指數(shù)的變動(dòng)反映昆明市區(qū)范圍內(nèi)各月在售樓盤開盤報(bào)價(jià)的變動(dòng)趨勢(shì)，以此大致反映昆明樓市的市場(chǎng)動(dòng)態(tài)。本報(bào)告中的數(shù)據(jù)信息或所表達(dá)意見不構(gòu)成投資、最終操作建議，僅供參考。

D05-D06版稿件撰文

昆明風(fēng)之鈴市場(chǎng)咨詢機(jī)構(gòu)

云南財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)與土地政策研究中心

首席記者李先鋒整理

數(shù)據(jù)來源：風(fēng)之鈴市場(chǎng)咨詢機(jī)構(gòu)

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