樓市拐點(diǎn)終于近了，持幣等待了很久的市民，到底何時(shí)才能出手呢？

一連串的數(shù)據(jù)已經(jīng)牽扯著昆明樓市脆弱的神經(jīng)，昆明上半年房屋成交量同比也下降了30％，7月商品房成交量只有3526套，創(chuàng)今年以來(lái)新低，房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了一定程度的回落。

然而，持幣觀望的購(gòu)房者還沒(méi)來(lái)得及歡呼，一則相關(guān)媒體的報(bào)道似一盆冷水潑來(lái)：北京房地產(chǎn)商已經(jīng)放出話來(lái)，去年以來(lái)的調(diào)整是人為的，奧運(yùn)之后房?jī)r(jià)要大漲。

[現(xiàn)象]樓市成交下滑10年未遇

樓市的低迷，讓很多業(yè)內(nèi)人士越來(lái)越看不懂�！拔易鲋薪�11年了，還沒(méi)遇到過(guò)這么冷清的時(shí)候呢”，昆明正序房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)公司房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)人魏女士告訴記者，她從1997年開(kāi)始做房產(chǎn)中介，前兩年樓市最火爆的時(shí)候，她一天賣(mài)過(guò)12套房子。但今年，她已經(jīng)4個(gè)月沒(méi)開(kāi)張了。一邊是新房?jī)r(jià)格不斷下降，一邊是二手房主們?cè)趺炊疾唤祪r(jià)，房產(chǎn)中介都很難做。

事實(shí)上，賣(mài)新房的開(kāi)發(fā)商們?nèi)兆右矝](méi)多好過(guò)。不斷降價(jià)，主因還是成交量低迷。對(duì)此，云南俊發(fā)地產(chǎn)股份有限公司董事長(zhǎng)趙彬曾坦言，“降價(jià)就是為了盡快回籠資金”。不只是開(kāi)發(fā)商們，銀行的房貸業(yè)務(wù)同樣門(mén)可羅雀。“我們個(gè)人住房貸款申請(qǐng)?jiān)隽窟€不到去年的1/5”，某商業(yè)銀行云南分行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，樓市的清淡，直接“連累”了銀行。雖然現(xiàn)在云南樓市還沒(méi)出現(xiàn)斷供情況，但不斷降低的新房銷(xiāo)售價(jià)格，讓越來(lái)越多的市民開(kāi)始了持幣觀望。

而來(lái)自昆明房產(chǎn)信息網(wǎng)的數(shù)據(jù)也表明，今年上半年，昆明房屋成交量同比下降了3成。省外一些大城市則下降的更猛，今年上半年，北京房屋成交量同比下挫38%；深圳前5個(gè)月住宅均價(jià)下降幅度接近30%；上海今年上半年雖然房?jī)r(jià)月均漲幅為1.21%；昆明上半年房屋成交量同比也下降了30%。

[分析]云南樓市非“假摔”

流傳于北京樓市的“假摔”說(shuō)，在云南并未得到本土專(zhuān)家的認(rèn)同�！皹鞘鞋F(xiàn)在的調(diào)整，是多年宏觀調(diào)控累計(jì)效應(yīng)的顯現(xiàn)，也是經(jīng)濟(jì)規(guī)律最正常的作用”，云南財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)與政策研究中心副主任周大研認(rèn)為，調(diào)整是很正常的，任何一個(gè)市場(chǎng)都會(huì)有調(diào)整，這是經(jīng)濟(jì)規(guī)律使然，如今的房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然有一定程度的下滑，但也屬于正�，F(xiàn)象。

既然注定了要調(diào)整，就不存在人為因素的作用，幾個(gè)開(kāi)發(fā)商是不可能扛得住的。以前，開(kāi)發(fā)商們只知道低頭蓋房子、賣(mài)房子，老百姓只知道努力攢錢(qián)買(mǎi)房子，很少會(huì)去關(guān)注宏觀經(jīng)濟(jì)。但這次調(diào)整，讓大家都看到了，房地產(chǎn)市場(chǎng)的漲跌，不只是供求關(guān)系決定的。以前大家總覺(jué)得，反正中國(guó)人多、年輕人多，住房的剛性需求總是在不斷增長(zhǎng)的。但這次調(diào)整，卻讓所有人都明白了，有調(diào)整的市場(chǎng)，才是正常和健康的。

[預(yù)測(cè)]樓市調(diào)整或要1、2年

樓市調(diào)整已經(jīng)確立，那么周期有多長(zhǎng)，已是最需要關(guān)注的問(wèn)題�！拔翌A(yù)測(cè)這次調(diào)整最長(zhǎng)也就是1、2年時(shí)間”，周大研表示，盡管中國(guó)經(jīng)濟(jì)基本面良好，世界各大銀行、投資公司，都對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)充滿(mǎn)了信心，但這只會(huì)縮短調(diào)整的周期。

當(dāng)然，這一預(yù)測(cè)不是沒(méi)有來(lái)由的。近期，雖然國(guó)家宏觀調(diào)控對(duì)貨幣政策開(kāi)始松動(dòng)了，但主流仍是保持從緊的貨幣政策，云南大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授徐光遠(yuǎn)認(rèn)為，這一踩剎車(chē)的態(tài)勢(shì)將持續(xù)到2009年的上半年。按照“經(jīng)濟(jì)是第一性，金融是第二性，房地產(chǎn)樓市是第三性”的經(jīng)濟(jì)學(xué)定律，股市、樓市都會(huì)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)再度升溫中走出低谷時(shí)再度上揚(yáng)。因此，樓市要想恢復(fù)元?dú)猓辽僖鹊絿?guó)家完全放開(kāi)緊縮貨幣的手，大概也就是2009年下半年了�！皶r(shí)間不會(huì)太長(zhǎng)的”，周大研強(qiáng)調(diào)，香港樓市10年恢復(fù)元?dú)�、日本市�?chǎng)20年未完全走出低谷的慘劇，不會(huì)在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)上重演。

尤其值得關(guān)注的是，或許奧運(yùn)會(huì)對(duì)北京樓市產(chǎn)生巨大影響，但偏居西南一隅的昆明，無(wú)論奧運(yùn)之后經(jīng)濟(jì)繁榮之風(fēng)如何強(qiáng)勁，對(duì)昆明樓市的影響都可以忽略不計(jì)。

[建議]買(mǎi)房關(guān)抄底何事？

下跌過(guò)程中，何時(shí)抄底最合適，什么時(shí)候能買(mǎi)到最便宜的房子，無(wú)疑是現(xiàn)在大多數(shù)市民最關(guān)心的。

從事了11年房產(chǎn)中介的魏女士認(rèn)為，買(mǎi)房子是為了自己居住，而“抄底”這一說(shuō)，應(yīng)該用在投資、投機(jī)上。因此，何時(shí)抄底，似乎都不重要，“到了自己的心理價(jià)位時(shí)，就可以買(mǎi)了。”

事實(shí)上，沒(méi)人知道這一輪地產(chǎn)調(diào)整，房?jī)r(jià)的底究竟在哪。“決定房?jī)r(jià)的因素太多了，到底昆明均價(jià)能降到哪里，現(xiàn)在誰(shuí)都不知道”，作為云南本土資深地產(chǎn)專(zhuān)家的周大研認(rèn)為，雖然可以預(yù)測(cè)調(diào)整的周期，卻無(wú)法預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)。但他認(rèn)為，只要在調(diào)整期內(nèi)買(mǎi)房，都應(yīng)該是比較劃算的。

“房屋的價(jià)值跟使用價(jià)值之間的關(guān)聯(lián)度實(shí)際上不大，因此，老百姓關(guān)注何時(shí)可以抄底，沒(méi)有太大的實(shí)際意義”，建行云南省分行理財(cái)師余建波表示，就像買(mǎi)股票一樣，普通投資者永遠(yuǎn)不可能在最低點(diǎn)買(mǎi)進(jìn)，在最高點(diǎn)賣(mài)出，買(mǎi)房也是一樣。何況，房?jī)r(jià)不會(huì)沒(méi)完沒(méi)了的降，還是會(huì)反彈的。“現(xiàn)在昆明的房屋均價(jià)就算跌50%，到了2500/平米，還是比3年前高。所以說(shuō)，一味的持幣待購(gòu)不一定會(huì)比早下手劃算�！蔽�/本報(bào)記者田麗

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