昆明銳理2019年5月昆明房地產(chǎn)市場研究報告

3.規(guī)劃預(yù)售

3.1.1 規(guī)劃月度走勢

本月昆明11個商品房項(xiàng)目過規(guī)13次，過規(guī)總建面215.24萬方，環(huán)比下降29.75%，同比下降36.37%。

從月度走勢看，項(xiàng)目過規(guī)個數(shù)2018年7月達(dá)到峰值，過規(guī)總建面8月達(dá)到頂峰。本月過規(guī)項(xiàng)目個數(shù)和過規(guī)總建面較上月都有所下降。

3.1.2 規(guī)劃分區(qū)

本月僅北市區(qū)、呈貢區(qū)、南市區(qū)有項(xiàng)目過規(guī)，其中北市區(qū)過規(guī)體量最大，過規(guī)建面106.99萬方，占比50%；呈貢區(qū)過規(guī)建 面63.23萬方，占比29%；南市區(qū)過規(guī)建面45.02萬方，占比21%。

3.2.1  預(yù)售月度走勢

本月昆明房地產(chǎn)市場公布了41塊預(yù)售證，其中實(shí)力錦雲(yún)府、航空藝術(shù)港、呈貢新城吾悅廣場、實(shí)力蝶錦臺、中鐵總部大廈 項(xiàng)目未公布房間明細(xì)，新增供應(yīng)面積為150.89萬方（統(tǒng)計口徑以公布房間明細(xì)為準(zhǔn)），環(huán)比上漲7.93%，同比上漲 14.49%。

3.2.2  預(yù)售分區(qū)域分析

本月除呈貢區(qū)（呈貢區(qū)未公布房間明細(xì)）外均有新增供應(yīng)，其中北市區(qū)供應(yīng)12.30萬方，占比8%；南市區(qū)供應(yīng)58.08萬方，占比38%；西市區(qū)供應(yīng)11.79萬方，占比8%；東市區(qū)供應(yīng)20.79萬方，占比14%；中市區(qū)供應(yīng)47.93畝，占比32%。

3.2.3  預(yù)售分物業(yè)分析

本月新增供應(yīng)中，商品住宅供應(yīng)8343套，面積96.63萬方；辦公供應(yīng)3581套，面積18.64萬方；商業(yè)供應(yīng)1105套，面積 10.97萬方；車庫供應(yīng)6593個，面積23.96萬方；其他供應(yīng)241套，面積0.69萬方。

3.3  規(guī)劃預(yù)售小結(jié)

規(guī)劃：本月昆明11個商品房項(xiàng)目過規(guī)13次，過規(guī)總建面215.24萬方，環(huán)比下降29.75%，同比下降36.37%。從月度走勢看，項(xiàng)目過規(guī)個數(shù)2018年7月達(dá)到峰值，過規(guī)總建面8月達(dá)到頂峰。本月過規(guī)項(xiàng)目個數(shù)和過規(guī)總建面較上月都有所下降。本月僅北市區(qū)、呈貢區(qū)、南市區(qū)有項(xiàng)目過規(guī)，其中北市區(qū)過規(guī)體量最大，過規(guī)建面106.99萬方，占比50%；呈貢區(qū)過規(guī)建面63.23萬方，占比29%；南市區(qū)過規(guī)建面45.02萬方，占比 21%。 

預(yù)售：本月昆明房地產(chǎn)市場公布了41塊預(yù)售證，其中實(shí)力錦雲(yún)府、航空藝術(shù)港、呈貢新城吾悅廣場、實(shí)力蝶錦臺、中鐵總部大廈項(xiàng)目未公布房間明細(xì)，新增供應(yīng)面積為150.89萬方（統(tǒng)計口徑以公布房間明細(xì)為 準(zhǔn)），環(huán)比上漲7.93%，同比上漲14.49%。本月所有區(qū)域均有新增供應(yīng)，其中北市區(qū)供應(yīng)12.30萬方，占比 8%；南市區(qū)供應(yīng)58.08萬方，占比38%；西市區(qū)供應(yīng)11.79萬方，占比8%；東市區(qū)供應(yīng)20.79萬方，占比 14%；中市區(qū)供應(yīng)47.93畝，占比32%（呈貢區(qū)未公布房間明細(xì)）。

4.商品房市場

4.1 月度供銷價走勢

本月商品房新增面積126.24萬方，環(huán)比上漲24.79%，同比上漲42.81%；銷售面積107.16萬方，環(huán)比上漲14.96%，同比上 漲3.75%；供求比為1.18。

4.2 分物業(yè)供銷存價對比

截止2019年5月31日，商品房庫存增加至1619.96萬方，按照近一年銷售1119.88萬方的去化速度，需1.45年消化；本月除 辦公外所有物業(yè)庫存均增加。商品住宅去化周期0.60年，壓力不大；商業(yè)庫存仍較高，去化速度緩慢，壓力較大。

4.3  存量及去化周期走勢

截止2019年5月31日，商品房庫存1619.96萬方，按近一年銷售面積1119.88萬方計算，還需1.45年去化，去化周期略有上漲。

4.4  各區(qū)域月度供銷對比

供應(yīng)：本月除呈貢區(qū)外其余區(qū)域均有新增面積，其中南市區(qū)新增量最多，為48.03萬方；

成交：本月南市區(qū)成交量最多，為40.42萬方，占比43.10%；中市區(qū)占比最小，占比5.47%。

4.5  各板塊供銷存對比

本月除呈貢板塊外其余板塊均有新增供應(yīng)，其中次中心板塊供應(yīng)量最多，為31.00萬方；北市板塊銷量最多，為25.48萬方，其次為東南和官南板塊，分別為17.02和16.26萬方；商品房存量依舊為呈貢板塊最大，為234.06萬方。

4.6  房企銷售金額TOP20

4.7  商品房市場小結(jié)

供銷價：本月商品房新增面積126.24萬方，銷售面積107.16萬方，成交均價12506元/㎡ 。

分物業(yè)情況：截止2019年5月31日，商品房庫存增加至1619.96萬方，按照近一年銷售1119.88萬方的去化速度，需1.45年消化；本月除辦公外所有物業(yè)庫存均增加。商品住宅去化周期0.60年，壓力不大；商業(yè)庫存仍較高，去化速度緩慢，壓力較大。

區(qū)域情況：本月除呈貢區(qū)外其余區(qū)域均有新增面積，其中南市區(qū)新增量最多，為48.03萬方；南市區(qū)成交量最多，為40.42 萬方，占比43.10%；中市區(qū)占比最小，占比5.47%。

板塊情況：本月除呈貢板塊外其余板塊均有新增供應(yīng)，其中次中心板塊供應(yīng)量最多，為31.00萬方；北市板塊銷量最多，為 25.48萬方，其次為東南和官南板塊，分別為17.02和16.26萬方；商品房存量依舊為呈貢板塊最大，為234.06萬方。

房企：本月商品房銷售金額134.02億元，俊發(fā)地產(chǎn)銷售金額18.57億元，位于榜首位置。

總結(jié)：“紅五”月集中開盤不多，但銷售成果顯著。6月年中促銷，多項(xiàng)目集中開盤，后市可期。

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