2019年賽程即將過半，昆明樓市堅持調控不放松，樓市供求平穩(wěn)，市場表現(xiàn)穩(wěn)中微漲；下半年，大量的新盤入市必定造成激烈的量價競爭，開發(fā)商會加大營銷力度，保證成交量，同時，下半年面對競爭，房企未來會更多地審視客戶需求，更多地從客戶需求出發(fā)，找到自身的產(chǎn)品定位，提升產(chǎn)品力和產(chǎn)品附加值。
透過榜單我們看到了政策寬松下的上半年，TOP10房企整體流量銷售規(guī)模471.06億元，同比上漲30.39%。
布局昆明的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，萬科、融創(chuàng)“品牌形象+產(chǎn)品優(yōu)勢+快速開發(fā)”持續(xù)領跑，萬科企業(yè)加速拿地獲取土儲。
強者恒強的局面也進一步凸顯。一些企業(yè)緊抓市場節(jié)點，差異化的產(chǎn)品面世，實現(xiàn)了業(yè)績規(guī)模和影響力的雙豐收。對于企業(yè)來說，如何在激烈的市場環(huán)境中尋找新的生機，除了制定精準的營銷策略外，回根溯源，差異化的產(chǎn)品本身和匹配客戶需求也在這場戰(zhàn)爭中顯得尤為重要。
榜單解讀
樓市供求平穩(wěn)，市場表現(xiàn)穩(wěn)中微漲，土地市場競爭激烈。
昆明樓市堅持調控不放松，樓市供求平穩(wěn)，市場表現(xiàn)穩(wěn)中微漲。土地市場競爭激烈。
市場面，春節(jié)后后市場熱度升溫，市場供求增加，成交量價穩(wěn)中有升，核心區(qū)域、核心板塊的高端項目逐步入市，拉動昆明房價小幅上漲。和去年同期相比，整體市場優(yōu)于去年同期。
投資面，政府供地節(jié)奏加快，但公開招拍掛凈地較少，房企拿地積極性高漲，且競拍異常激烈。品牌房企持續(xù)增加貨儲，且整體樓面價上漲明顯。受南市區(qū)巫家壩、會展板塊及西市區(qū)草海板塊的崛起，城市房價將進一步拉升。因此，房企面臨產(chǎn)品力打造的競爭以及制定精準的營銷策略的考驗。
下面，克而瑞將從房企集中度、入榜門檻、房企梯隊等多個維度進行2019年中昆明房企銷售排行榜解讀。
集中度解讀
TOP10房企集中度59.92%
從榜單數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)行業(yè)集中化程度在進一步加深，大中型房企的規(guī)模逐日遞增。
從2019年上半年的房企集中度來看，行業(yè)集中度持續(xù)上漲，繼續(xù)呈現(xiàn)寡頭化，龍頭房企優(yōu)勢繼續(xù)放大，TOP5房企上半年集中度44.11%，同比上升7.74%，規(guī)模型房企市場地位愈發(fā)穩(wěn)固，TOP10房企集中度59.92%，外來品牌房企進一步占據(jù)昆明市場的江山，此類企業(yè)更多由城市核心區(qū)多項目支撐業(yè)績。
2019年上半年昆明各房企拼勁十足，各項成績均創(chuàng)新高，隨著多個新盤入市，供求關系大為扭轉。
2019年上半年TOP5梯隊入榜門檻均出現(xiàn)小幅下滑，一方面由于近2年TOP5房企銷售基數(shù)較大，增長較快，另一方面受房企提質控速的戰(zhàn)略發(fā)展轉向的影響；TOP5房企業(yè)績差距翻倍，且競爭激烈。
TOP10房企入榜門檻較去年上半年上漲14.13%，且隨著TOP10房企在土地資源上的集中度也相對較高，未來業(yè)績仍存在增長空間。
今年上半年金地、中南、綠地首進前十，融創(chuàng)業(yè)績保持高增長，其布局呈貢馬金鋪，城市的價值洼地，業(yè)績持續(xù)增長可期。
房企梯隊解讀
各梯隊內部競爭加劇
業(yè)績差距較小
時至半年度，較2018年年上半年，前三甲衛(wèi)冕成功，融創(chuàng)一舉位居第四，大型房企進入50億+“新賽道”，碧桂園、萬科、融創(chuàng)等實力房企位列陣營前列，說明了一線及外來房企持續(xù)占據(jù)昆明市場主流；本土房企占有率依舊很高，俊發(fā)成績穩(wěn)定持續(xù)上榜，排位穩(wěn)居第一；
房企們在擴張當中“馬太效應”十分明顯，“強者恒強”的局面或將持續(xù)，而資源和市場的集中度也將為行業(yè)的規(guī)范化和升級提供更強的助力。第二梯隊房企實力相當，房企表現(xiàn)你追我趕，銷售業(yè)績均在20-30億元之間。
本次榜單出現(xiàn)一個明顯的變化，其主要依托核心一到兩個項目上榜的房企居多，其主要受資源型物業(yè)和核心區(qū)位、產(chǎn)品品質綜合因素的拉動。
依托核心一到兩個項目上榜房企中，融創(chuàng)、金地、中南幾個房企均為顯著。其項目為多為千畝資源文旅大盤、或核心區(qū)位拉動銷售、或價值價格洼地促進銷售。此類企業(yè)企業(yè)獨立性強，項目多獨立操盤。另外，金地、融創(chuàng)等房企攜帶中高端產(chǎn)品系，成功打造區(qū)域性標桿項目。
融創(chuàng) 融創(chuàng)地產(chǎn)堅持“全國優(yōu)勢布局和高端精品”發(fā)展戰(zhàn)略，在熱點稀缺資源區(qū)域為昆明客戶打造高品質“府”系精品住宅，今年上半年，九云府是項目是主推的產(chǎn)品，其中包括七層鄰海洋房和三層東方府邸等大戶型產(chǎn)品，一線鄰海的觀景和新東方設計品質是吸引購房者的主要原因。2019年正值文旅城開業(yè)，助推昆明生活新方式的形成。
中南 憑借首個入昆項目（中南云鏡）和和碧玉園合作項目（中南碧桂園樾府）一躍前十，其標準化“府”系產(chǎn)品實現(xiàn)快速復制，在市場上保持良好的競爭力和影響力。
俊發(fā) 立足昆明市場，在拿地增儲上，重點發(fā)力昆明。同時將良好的商譽和與政府溝通能力轉化為軟實力，在城市舊改方面蓄積優(yōu)勢，從而實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。
企業(yè)業(yè)績解讀
多企業(yè)業(yè)績快速增長
各房企在消費回歸理性、競爭激烈的大背景下，以產(chǎn)品力打造提升產(chǎn)品溢價，在競爭大勢中仍然保持較強的市場號召力與產(chǎn)品競爭力。TOP10企業(yè)業(yè)績大幅上升，中南、融創(chuàng)、綠地貨源充足，表現(xiàn)亮眼，業(yè)績同比分別上升351.60%、235.78%、221.55%。
房企驅動力解讀
產(chǎn)品驅動
規(guī)模型房企實現(xiàn)雙贏
2018年至今，各房企開始改變戰(zhàn)略發(fā)展，在目前消費回歸理性、競爭激烈的大背景下，房企需要通過產(chǎn)品系標準化、升級產(chǎn)品品質等途徑，以產(chǎn)品力打造提升產(chǎn)品溢價，在競爭大勢中仍然保持較強的市場號召力與產(chǎn)品競爭力。
結合2019年上半年銷售金額TOP10的企業(yè)，以其住宅的銷售面積和銷售均價看，我們把企業(yè)分三類：
1、產(chǎn)品驅動型：產(chǎn)品溢價能力強，盈利能力高。以金地為代表，發(fā)力金產(chǎn)區(qū)、合作開發(fā)的巫家壩板塊，通過剛需剛改中最高端的“名仕” 系產(chǎn)品拉動，成功打造區(qū)域性標桿項目。
2、規(guī)模驅動型：全面布局型房企，以規(guī)模創(chuàng)造業(yè)績。以俊發(fā)、碧桂園為代表，企業(yè)占據(jù)市場絕大份額，如碧桂園主力在售項目高達11個，積極覆蓋昆明城市各區(qū)域各版塊。
3、平衡型：兼具產(chǎn)品與規(guī)模同步發(fā)展。以萬科代表，項目從北向南再到西，產(chǎn)品貨值分布，利潤和流量型產(chǎn)品兼具，品牌形象影響力、口碑較高。
單盤產(chǎn)能解讀
標桿項目帶動企業(yè)產(chǎn)能
近年來，強者恒強的局面也進一步凸顯。企業(yè)緊抓市場節(jié)點，差異化的產(chǎn)品面世，標桿的項目帶動企業(yè)業(yè)績增長，最終實現(xiàn)業(yè)績規(guī)模和影響力的雙豐收。
2019年上半年房企單盤產(chǎn)能TOP10榜，門檻產(chǎn)能為4.25億，融創(chuàng)14.82億的單盤產(chǎn)能位列第一。
融創(chuàng)發(fā)力核心區(qū)（草海）和價值價格洼地（馬金鋪）區(qū)域，通過其最高端的“九府系” 系產(chǎn)品拉動，成功打造草海片區(qū)乃至昆明標桿項目。其馬金鋪項目以“十里”系產(chǎn)品再獻呈貢，6月首開售罄。
房企覆蓋倍率解讀
企業(yè)儲備和去化能力差異較大
A類：覆蓋倍率相對較高，綠地、萬科都是屬于近兩年擴張加速的企業(yè)，新增貨值倍增，隨著企業(yè)產(chǎn)品打造力、開發(fā)實力的提升，綠地后期業(yè)績增長可期，萬科業(yè)績更上一層樓。
B類：以俊發(fā)、中南、融創(chuàng)為例，房企貨儲量大，但企業(yè)本身開發(fā)效率較高，貨儲充沛，未來業(yè)績將持續(xù)快速增長。如融創(chuàng)主城今年又一項目補位，企業(yè)自身的產(chǎn)品力和影響力，加上企業(yè)自身的去化能力較強，未來項目會持續(xù)高速去化。
C類：金地為例，覆蓋倍率處于行業(yè)較優(yōu)水平，有自身的標準產(chǎn)品線，能夠實現(xiàn)拿地到銷售的快節(jié)奏周轉。新城隨著項目持續(xù)銷售，覆倍率不足，需積極補倉。
后市預判
政 策 端
維穩(wěn)是主旋律，政策更多體現(xiàn)“承前”。上半年昆明樓市并無重大調控出臺，政策方面以完善為主，如昆明市住房公積金管理中心發(fā)布關于開放查詢部分個人公積金信息；昆明市下放土地審批權給主城5區(qū)；昆明宣布房產(chǎn)中介行業(yè)收費新規(guī)，賣家需承擔1%中介費等。
在房價趨穩(wěn)的情況下，預計昆明樓市政策短時間內不會有太大變動，建立和健全房地產(chǎn)調控長效機制將成為“重中之重”。
土 地 端
預計下半年土地供應和上半年持平，熱度不減，搶地成常態(tài)，公開凈地高溢價率持續(xù)。
市 場 端
昆明商品住宅供小于求，成交均價一路走高，由于市場整體表現(xiàn)較好，2016-2018年價格上漲幅度較快，2019年起，市場進入調整期，價格增速放緩。下半年市場供應加快，面積大幅上升，受主力供應影響，下半年量價較上半年小幅微漲，預計住宅均價突破14000元/㎡。
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