本來在去年10月31日拍賣，后來因故撤回的俊發(fā)海東俊園三期地塊，將在4月18日重新拍賣。這宗目前俊發(fā)手上幾乎是最好的土地，搞不好要易主了。

之所以說即將拍賣的海東俊園三期地塊可能是目前俊發(fā)手上最好的土地，是因為該地塊位置極佳，就在目前已經(jīng)開發(fā)完畢的海東俊園一期東側(cè)，距離滇池只有500多米，比海東俊園一期和二期都要近，屬于妥妥的一線觀滇地塊。在2021年環(huán)滇開發(fā)整頓，滇池“兩線”保護(hù)區(qū)重新劃定后，像這種幾乎貼線開發(fā)的上百畝優(yōu)質(zhì)宅地基本是可遇不可求了。

待拍賣的海東俊園三期地塊（紅線內(nèi)區(qū)域）

除了地段稀缺，該地塊的周邊環(huán)境和配套條件也很好，地塊南側(cè)是環(huán)湖東路，旁邊是地鐵2號線二期海東公園站，到5號線寶豐站也不遠(yuǎn)。距離滇池國際會展中心也只有3公里。

和俊發(fā)生態(tài)半島的其他項目一樣，海東俊園三期的周邊環(huán)境也無話可說，門口就是海東濕地公園、寶豐濕地公園，西邊不遠(yuǎn)處是西亮塘濕地公園。

因為地塊距離滇池非常近，所以規(guī)劃容積率只有1.1，適合開發(fā)聯(lián)排別墅、合院或者疊墅等高端房產(chǎn)，已經(jīng)建成的海東俊園一期和二期也都是類似產(chǎn)品。這種觀滇低層別墅合院類項目，前些年在市場一直很暢銷，草海邊的合院曾經(jīng)賣到6萬一平米的高價，海東俊園一期在2016年開盤時就賣到2萬+，二期開盤時的報價更是高達(dá)2.5萬+，如今剩余房源的售價也依然維持在2.5萬的水平。

海東俊園的別墅

正因為開發(fā)條件優(yōu)越，所以被拍賣地塊的評估價高達(dá)12.17億元，而拍賣起拍價也來到8.5億，折合樓面地價約8300元，并不算低，但考慮到海東俊園前兩期別墅都賣到2萬以上的價格，海東俊園三期地塊的起拍價也算合理。

除了開發(fā)條件優(yōu)越，海東俊園三期地塊比起俊發(fā)其他被拍賣地塊還有一大優(yōu)勢，就是仍舊是一塊空地，幾乎沒有進(jìn)行建設(shè)活動，土地也比較平整，周邊也已實現(xiàn)六通，而且沒有什么安置房、學(xué)校之類的配建要求，而此前俊發(fā)被拍賣的許多土地，要么土地上有半拉子工程，要么還需要配建安置房、學(xué)校等，接手后開發(fā)難度大，成本也比較高。

海東俊園三期地塊仍處于未開發(fā)凈地狀態(tài)

當(dāng)然海東俊園三期地塊也有不利因素，就是這塊地其實早在2012年就已取得，目前土地使用期限只剩差不多57年。當(dāng)年俊發(fā)集團(tuán)旗下的金色之源房地產(chǎn)公司以15.1億的掛牌底價摘得官渡街道1028畝土地，其中編號為KCGD2012-3-A19的住宅用地有300畝，俊發(fā)已經(jīng)在地塊上開發(fā)了海東俊園一期和二期，剩余未開發(fā)的三期地塊就是即將被拍賣的宗地。

2012年俊發(fā)拿下1028畝土地才花了15.1億，如今被拍賣海東俊園三期地塊面積才133畝，起拍價就要8.5億，看上去10多年間地塊似乎升值不少，但其實更重要的原因是，當(dāng)年這塊土地屬于官渡街道海東村、付家營城改項目，俊發(fā)拿地的條件中包括了建設(shè)回遷房、修建道路等，據(jù)說需要的資金不低于土地出讓金，所以土地才以較低價格掛牌出讓。

10多年過去了，海東村、付家營城改項目的回遷房已交付，片區(qū)道路也已基本建成，俊發(fā)還在這一帶修建了濕地公園，正是這些基礎(chǔ)投入，使得待拍賣的海東俊園三期地塊盡管起拍價較高，但仍舊吸引了眾多潛在買家。

目前環(huán)湖東路一線基本沒有類似規(guī)劃條件的項目，唯一可比的是去年底官渡區(qū)城發(fā)和冠江集團(tuán)聯(lián)合拿下的37畝商住混合用地，這塊地也在環(huán)湖東路旁邊，距離海東俊園只有1.8公里，土地容積率1.5，樓面地價約6000元/平米，比海東俊園三期地塊要便宜，不過冠江新項目需要建一座精品酒店并自持，而海東俊園三期是純住宅用地。

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