2025年，俊發(fā)還有沒有戲？

歲末年初，照例是發(fā)布各種房地產(chǎn)榜單的時(shí)候，可是曾經(jīng)的云南地產(chǎn)老大，長(zhǎng)期在各項(xiàng)地產(chǎn)榜單上霸榜的俊發(fā)，已經(jīng)很久都看不到名字了。

但這并不代表市場(chǎng)可以忽略俊發(fā)，畢竟俊發(fā)的體量還是擺在那里，還有一大批項(xiàng)目在手，仍舊是那個(gè)房間里的大象。在充滿變數(shù)的2025年，俊發(fā)還有沒有戲？

去年底，俊發(fā)集團(tuán)官方微信號(hào)推送了一條題為“俊發(fā)26年，奔赴下一個(gè)時(shí)代”的推文，總結(jié)了俊發(fā)自己的第26個(gè)年頭，也即2024年的工作，并對(duì)未來進(jìn)行了展望。這條推送雖然內(nèi)容很簡(jiǎn)單，但其中隱約能看出俊發(fā)下一步的打算。

俊發(fā)在2024年的主要工作其實(shí)就是兩項(xiàng)，一是繼續(xù)保交付，二是化債�？“l(fā)自己提到的物業(yè)服務(wù)提升，新螺螄灣循環(huán)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園成立，實(shí)際上只是存量業(yè)務(wù)的正常運(yùn)營(yíng)。

在保交付方面，按照俊發(fā)自己給出的數(shù)字，2024年俊發(fā)完成交付4253戶，交付面積達(dá)53.2萬平米，3年累計(jì)交付更是達(dá)到了38998戶，541.6萬平米。具體來說，2024年實(shí)現(xiàn)交付的有龍泉俊園、版納濱江俊園·瀾山印、生態(tài)半島·滇池華府俊園、俊發(fā)城·俊寓、盛唐城·觀唐郡、俊云峰·俊澤峰等6個(gè)項(xiàng)目的8個(gè)地塊。

2024年俊發(fā)又交付4253套住宅

在化債方面，去年俊發(fā)集團(tuán)公開的化債成果有兩項(xiàng)，一項(xiàng)是與中信金融達(dá)成債務(wù)重組協(xié)議，俊發(fā)海南項(xiàng)目成為償債對(duì)象。另外一次是在去年4月，俊發(fā)宣布與東方資產(chǎn)達(dá)成協(xié)議，實(shí)現(xiàn)部分債務(wù)固化，彩云城A6地塊交由東方資產(chǎn)負(fù)責(zé)開發(fā)（綠城管理代建）。

但在不公開層面，去年云南房網(wǎng)發(fā)現(xiàn)多宗原本被俊發(fā)競(jìng)得的土地，又出現(xiàn)在各區(qū)的土地推介清單中，有些俊發(fā)參與的城改項(xiàng)目，也不聲不響地?fù)Q成了國(guó)企來干，退地、退項(xiàng)目其實(shí)也可以看成是俊發(fā)化債的一部分。

至于俊發(fā)去年濃墨重彩多次宣傳的新螺螄灣循環(huán)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園，其實(shí)算是新螺螄灣在市場(chǎng)大環(huán)境變化，傳統(tǒng)商業(yè)風(fēng)光不再后的一種應(yīng)對(duì)。和俊發(fā)的其他資產(chǎn)不同，新螺螄灣的商鋪雖然也被抵押并曾掛在法拍平臺(tái)上，可是至今并未易主，仍舊是俊發(fā)旗下的重要產(chǎn)業(yè)，提振經(jīng)營(yíng)狀況也有利于償債，只不過不可能根本性改變俊發(fā)的債務(wù)狀況。

俊發(fā)與東方資產(chǎn)達(dá)成部分債務(wù)化解協(xié)議

俊發(fā)集團(tuán)對(duì)接下來的2025年，并沒有公布具體發(fā)展目標(biāo)，但說了一句意味深長(zhǎng)的話：“破局新生，共創(chuàng)轉(zhuǎn)型”�！捌凭中律�”大家都能理解，這也算是俊發(fā)的愿景，而且俊發(fā)確實(shí)也必須破局，才有望新生。更值得關(guān)注的是新年期望中的“轉(zhuǎn)型”一詞，可以理解為俊發(fā)如果能挺過這一關(guān)，迎來的可能也是另外一個(gè)俊發(fā)。

當(dāng)然俊發(fā)不轉(zhuǎn)型也不行，首先是房地產(chǎn)行業(yè)今不如昔，市場(chǎng)環(huán)境已經(jīng)發(fā)生翻天覆地的變化。其次，俊發(fā)大量的項(xiàng)目和土地資源已經(jīng)在化債過程中失去，剩下的大多數(shù)是難以出手的商業(yè)項(xiàng)目，俊發(fā)即便最后化債成功，也不可能回到當(dāng)年的模樣。

更具體來說，今年俊發(fā)的工作重點(diǎn)與2024年可能也沒有太大不同，首先是繼續(xù)保交付，其次是繼續(xù)化債。只有交付工作差不多了，債務(wù)負(fù)擔(dān)減輕到一定程度，俊發(fā)才有可能重新上陣。

物業(yè)服務(wù)是俊發(fā)現(xiàn)存為數(shù)不多的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)之一

除了新螺螄灣，現(xiàn)在俊發(fā)手上其實(shí)還有一塊很重要的資產(chǎn)——物業(yè)服務(wù)，俊發(fā)成立26年，開發(fā)了上千萬平方米各類物業(yè)，服務(wù)70萬業(yè)主，物業(yè)服務(wù)是俊發(fā)除開發(fā)外的最重要業(yè)務(wù)板塊。物業(yè)服務(wù)由于其特殊性，并未被俊發(fā)近幾年的債務(wù)問題波及，所以經(jīng)營(yíng)仍舊保持穩(wěn)定。

俊發(fā)物業(yè)在2021年對(duì)賭上市時(shí)，在管物業(yè)面積有2800萬平米，這幾年俊發(fā)的開發(fā)量雖然大幅度下降，但隨著保交付的推進(jìn)，物業(yè)服務(wù)面積卻進(jìn)一步大幅度提高。按照俊發(fā)自己公布的近三年交付面積541.6萬平米計(jì)算，目前俊發(fā)物業(yè)（七彩服務(wù)）的在管面積應(yīng)該在3000萬平米以上，雖然規(guī)模上還無法與幾家上市物業(yè)公司上億平米的服務(wù)面積相比，但在云南已經(jīng)是絕對(duì)老大。

按照七彩服務(wù)當(dāng)年上市的對(duì)賭協(xié)議，俊發(fā)物業(yè)的年利潤(rùn)（稅后）可以達(dá)到4億元以上。打好物業(yè)這張牌，對(duì)俊發(fā)未來轉(zhuǎn)型也非常重要。

還是�？“l(fā)好運(yùn)。

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