2019年樓市在下行壓力中韌性前行，房地產(chǎn)市場政策環(huán)境整體偏緊：中央聚焦房地產(chǎn)金融風(fēng)險，堅持住房居住屬性，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，房地產(chǎn)行業(yè)資金定向監(jiān)管全年保持從緊態(tài)勢，地方因城、因區(qū)、因勢施策保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展。市場端商品房銷售面積、金額的體量與增速自年初以來經(jīng)歷了先升后降的趨勢變化。中西部維持新房銷售主戰(zhàn)場地位，至11月中西部銷售面積占比擴大至56%，但中部地區(qū)和西部地區(qū)1-11月銷售面積累計同比分別下跌0.3%和上升3.8%，較2018年已略顯無力。
中西部城市中，大部分城市成交量在18年觸頂后，出現(xiàn)下降，而云南仍保持穩(wěn)中向好的勢頭。云南整體政策環(huán)境堅持中央“房住不炒”主基調(diào)不變，全省截止11月商品房成交量4871.77萬方，同比增長7.5%。
榜單解讀
01
總體銷售業(yè)績
市場份額集中在頭部TOP5房企，本土龍頭企業(yè)俊發(fā)持續(xù)占據(jù)榜首
截止2019年11月，云南省商品房成交4871.77萬方，同比增長7.5%，成交金額3876.98億元，同比增長13.8%。成交金額增速較成交量增速高6.3個百分點，房價上漲處于健康水平。
TOP20房企銷售金額共計1832.00億元，占據(jù)云南省市場份額43.32%（全年預(yù)計成交金額約4229億）。但主要的市場份額集中在頭部的TOP5房企，銷售金額合計1055億元，占據(jù)TOP20房企57.60%的份額。
TOP5上榜企業(yè)及入榜門檻與18年基本保持一致。上榜企業(yè)中，云南省本土企業(yè)僅3家，本土龍頭企業(yè)俊發(fā)持續(xù)位居榜首，全年銷售金額356.34億元，同比增長18%。20家上榜企業(yè)中，有11家僅通過僅布局主城上榜，其他企業(yè)均布局下沉郊縣或地州。
02
業(yè)績貢獻率
TOP5房企八成以上項目分布于主城，紅星、中梁昆明主城外區(qū)域貢獻最大
TOP5房企：主城貢獻率為78.65%，郊縣+地州貢獻率為21.35%
TOP5房企均有布局主城和下沉郊縣或地州。其中，俊發(fā)、融創(chuàng)、萬科昆明主城業(yè)績貢獻最高，且從下沉郊縣地州貢獻看，俊發(fā)業(yè)績貢獻為TOP5企業(yè)最高值。
TOP10房企：主城貢獻率為73.87%，郊縣+地州貢獻率為26.13%
新城、紅星昆明主城外區(qū)域貢獻最大，紅星由于其戰(zhàn)略重心影響，目前以布局地州為主，2019年郊縣+地州業(yè)績遠超主城，預(yù)計未來其將以地州城市為主；海倫堡主力布局主城，有1項目為昆明郊縣。
TOP10房企中，綠地、中南（安寧合作項目售罄）目前均只布局昆明主城。
TOP20房企：主城貢獻率為76.86%，郊縣+地州貢獻率為23.14%
除中梁外，其余房企均僅布局昆明主城。中梁目前僅中梁首府布局昆明主城，其業(yè)績貢獻主要以地州城市為主。金地雖在郊縣安寧拿地，但項目尚未入市。
從2019年云南省TOP5房企項目布局分布來看，TOP5房企云南省項目布局主要以昆明主城為主。
從業(yè)績貢獻度來看，TOP5房企八成以上項目分布于昆明主城，其中俊發(fā)作為本土房企，主力戰(zhàn)場仍集中于昆明主城，另外布局具有優(yōu)勢資源的地州城市，比如大理、西雙版納等。
外來房企中融創(chuàng)發(fā)力文旅市場，逐步向地州城市輻射；恒大加大文旅板塊布局，發(fā)力郊縣市場；碧桂園受其前期戰(zhàn)略影響，云南地州城市項目布局較多。
03
房企集中度
房企集中度上升，行業(yè)寡頭化明顯
從2018年、2019年房企集中度來看，房企集中度上升，行業(yè)寡頭化明顯，2019年TOP5房企集中度24.95%，較同期上升2.36%；TOP10房企集中度33.50%，較同期上升2.10%；而TOP20房企集中度達43.32%，漲幅高達4.58%。
隨著云南市場的持續(xù)火熱，外來品牌房企不斷進駐，本土房企生存空間逐步被壓縮，中小型企業(yè)隨著市場發(fā)展逐步被淘汰，而規(guī)模型房企憑借自身的品牌、產(chǎn)品、融資等優(yōu)勢，持續(xù)瓜分市場份額，隨著行業(yè)的規(guī)范化，未來市場份額集中性將會更強。
04
房企梯隊
市場份額逐漸被大型品牌房企瓜分，梯隊格局持續(xù)分化
市場熱度持續(xù)上升，云南省各房企中入榜門檻均有所變化，其中TOP5房企較2018年上升17.97億元，入榜門檻達118.56億元。
另外TOP10、TOP20入榜門檻上升幅度最大，其中TOP10房企，入榜門檻金額62.86億元，環(huán)比18年上漲54.37%；TOP20房企中，入榜門檻提升至32.54億元，較去年漲幅高達120%。行業(yè)格局已開始分化，市場份額逐漸被大型品牌房企瓜分，且未來仍將持續(xù)分化。
第一梯隊：房企業(yè)績增長勢頭強勁
2019年俊發(fā)、萬科、碧桂園、恒大較為穩(wěn)定，一直位列第一梯隊，融創(chuàng)新進第一梯隊，業(yè)績實現(xiàn)72.83%的增長；萬科、碧桂園業(yè)績均增長30%以上。
俊發(fā) 以銷售金額356.34億元排名第一，連續(xù)兩年蟬聯(lián)冠軍，業(yè)績突破300億元，主要得益于其作為本土龍頭房企的優(yōu)勢，其項目布局多，自身土地存量大，可售貨值充足。
融創(chuàng) 2019年異軍突起，以銷售金額225.15億元沖入榜單第二名，融創(chuàng)完成從昆明到玉溪，再到普洱和西雙版納，沿著泛亞鐵路中線通道的布局。其企業(yè)戰(zhàn)略布局涉及文旅和醫(yī)療康養(yǎng)模塊， 2019年除主力深耕昆明主城外，發(fā)力布局大云南，戰(zhàn)略銷售業(yè)績直線上漲，漲幅達72.83%
萬科 作為深耕昆明主城的外來品牌房企，入滇已十載有余，憑借其扎根昆明的戰(zhàn)略影響，其銷售業(yè)績逐年上漲，已連續(xù)2年上榜第一梯隊。
碧桂園 以招拍掛以及收并購等多樣方式落點項目，其在滇項目達39個，憑借眾多項目保證其業(yè)績。
恒大 2019年銷售金額118.56億元，相較2018年小幅上升，其目前除昆明主城外，亦積極關(guān)注周邊郊縣，目前其嵩明市場多個大盤項目（恒大養(yǎng)生谷、恒大文旅城）入市，預(yù)計未來業(yè)績將大幅攀升。
第二梯隊：上榜門檻提升，競爭激烈
第二梯隊房企成交金額集中在60-90億元，房企之間業(yè)績差距小，競爭激烈。
新城 憑借其自身優(yōu)質(zhì)配套，市場認可度高，2019年業(yè)績85.70億元。其項目下沉昆明郊縣，主力布局昆明城市核心發(fā)展方向晉寧、安寧都市圈城市，目前在昆明已經(jīng)布局了第四座新城吾悅廣場。
綠地 作為較早一批入滇房企，其項目布局較早，布局廣泛，2019年憑借其主力項目綠地東南亞中心、綠地國際健康城等，業(yè)績大幅上漲，2019年銷售業(yè)績第二梯隊。
第三梯隊：品牌房企為主，少量本土房企入榜
第三梯隊上榜金額小幅上漲，門檻進一步上升，本土房企子元和城投進入第三梯隊，其余房企均為外來品牌房企。
招商 七年深耕昆明，精準的戰(zhàn)略眼光布局主城巫家壩，和城市發(fā)展核心腹地晉寧，今年在空港新增土儲1690畝，擁有足夠的貨值儲備，未來業(yè)績有望提升。
招商與安寧昆鋼簽訂了萬畝的《昆鋼本部搬遷轉(zhuǎn)型項目合作協(xié)議》，項目未來將是全新的工業(yè)遺址文化旅游及大健康基地，旨在是云南產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型的典范。
后市
預(yù)判
政策端
相對于全國其他城市來看，云南整體政策環(huán)境相對寬松，目前除堅持中央“房住不炒”主基調(diào)不變外，僅昆明出臺“非云南省戶籍自然人限購1套”限購政策，對房地產(chǎn)發(fā)展限制條件較少，預(yù)計未來隨著市場發(fā)展，預(yù)計后續(xù)加強相關(guān)房地產(chǎn)政策落地，保障房地產(chǎn)市場健康有序的發(fā)展。
供應(yīng)端
自2016年開始，云南省商品房新開工面積連續(xù)3年上漲，2017年商品房新開工面積上漲16.36%，2018年上漲17.90%，2019年上漲3.28 %，房企開工意愿仍較為強烈，云南省房屋新開工同比增幅明顯擴大，但就供應(yīng)端而言，未來雖有高土儲支撐，但受限于銷售規(guī)模的下行調(diào)整，及房企銷售回款壓力的顯現(xiàn)，新開工面積增速將回落至中低位水平。
成交端
自2015年開始云南省商品房銷售面積逐年上升，云南房地產(chǎn)市場熱度逐年火熱，商品房銷售金額亦逐年上升，但預(yù)計未來隨著調(diào)控政策進一步穩(wěn)固預(yù)期，商品房銷售面積將逐漸回落，其中三四線城市銷售面積下行壓力較大，昆明已初現(xiàn)下探趨勢，預(yù)計2020年房企競爭壓力加大，房價上漲乏力。
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