導語 對于已經(jīng)過去的2019，在房住不炒的調控主基調下，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期。雖然三季度已初現(xiàn)下探趨勢，進入四季度后，購房者信心指數(shù)、賣房信心指數(shù)走低，從市場表現(xiàn)看，開盤去化有所下滑，客戶觀望加重，成交周期延長。但2019年全年量價均有所上漲，2019年昆明年度商品房成交1570萬方，同比去年年度增長20.24%，成交均價同比上漲3.02%。從頭部房企來看，俊發(fā)、融創(chuàng)、碧桂園、恒大繼續(xù)領跑市場，企業(yè)集中度進一步擴大，TOP20房企銷售規(guī)模占昆明市場份額達84.97%，其中，20強房企中，多為千億房企房企，僅有2家本土房企上榜。
投資受供地結構及新進房企補貨不足影響，信心指數(shù)走高。2019年共有7家新進企業(yè)入駐昆明，通過招拍掛新進企業(yè)增加，其中錦藝置業(yè)、德商地產(chǎn)、雅居樂、寶能分別在招拍掛市場高溢價拿地；復地招拍掛摘得西山區(qū)前衛(wèi)街道辦3宗商住用地，首進昆明；上海鵬欣聯(lián)合建投和昆明浦項地產(chǎn)開發(fā)有限公司產(chǎn)業(yè)拿地首進昆明。
榜單解讀
01入榜門檻
TOP20房企洗牌嚴重，門檻提升
五強門檻上漲45.83億元：2019年TOP5房企入榜門檻為107.18億元，較2018年提升45.83億，同比上漲74.70%；
十強房企同比增長101.88%：TOP10房企入榜門檻較2018年提升32.5億，同比增長101.88%；五強房企和十強房企相差42.78億元。
二十強房企門檻全面提升：TOP20房企房企洗牌嚴重，TOP20房企入榜門檻升至29.45億元，同比增長59.19%。預計未來市場分化將更加明顯。
02房企集中度
集中度上升，TOP10-20房企奮力趕超
強者恒強，2019年昆明TOP20房企占據(jù)市場84.97%的份額，年度同比上漲12.87%，增速持續(xù)高速增長，主要得益于企業(yè)的前瞻性布局戰(zhàn)略，多盤齊發(fā)以及自身優(yōu)勢；TOP20房企是昆明目前房地產(chǎn)行業(yè)的主力軍。行業(yè)寡頭化明顯，規(guī)模房企多種方式擴充貨源，拓寬企業(yè)貨儲，憑借自身品牌、產(chǎn)品等優(yōu)勢瓜分市場份額，未來房企集中度將進一步提升，中小型房企面臨被市場淘汰的壓力。
03房企梯隊
強者恒強，競爭激烈
第一梯隊：均為100億+，強者恒強
相較于去年房企業(yè)績來看，萬科、融創(chuàng)業(yè)績增長較快，其中，萬科深耕昆明， 中高端改善為主，瞄準城市發(fā)展核心區(qū)，且熱點板塊布局剛需剛改產(chǎn)品，領跑市場，業(yè)績增長強勁，而融創(chuàng)今年發(fā)力文旅市場，逐步由昆明向地州城市輻射，沖進年度企業(yè)第三。融創(chuàng)：盡顯快馬之勢，持續(xù)發(fā)力融創(chuàng)19年表現(xiàn)延續(xù)18年勢頭，以銷售額171.16億元位居第三，企業(yè)業(yè)績翻倍增長。融創(chuàng)前瞻性的多點多項目戰(zhàn)略布局，今年發(fā)力文旅市場，逐步由昆明向地州城市輻射，從地產(chǎn)開發(fā)與服務到文旅、文化，再到會議會展和醫(yī)療康養(yǎng)，以一貫穩(wěn)健的戰(zhàn)略選擇和市場判斷，投資消費升級，前瞻性布局，穩(wěn)中求勝。萬科：深耕昆明，多元化布局展現(xiàn)房企的深耕能力，高端改善+剛改項目領跑市場萬科在昆貨儲充足， 以中高端產(chǎn)品為主供給的萬科，改善型物業(yè)面臨嚴峻的市場競爭態(tài)勢，尤其其高端物業(yè)所在巫家壩板塊競爭尤為激烈，而今年，西北新城萬科城項目突破剛需剛改市場，流量領跑市場。
第二梯隊：60億+，業(yè)績差距小，競爭激烈
相比去年，第二梯隊門檻提升，且僅有海倫堡穩(wěn)居第二梯隊�？傮w房企成交金額集中在60-70億元，差距較小，名次更迭可能性較大，貨儲充足的房企具備先機。海倫堡：加大都市圈城市布局，加快項目落地入昆十余年，2019年繼續(xù)推動主城格局，加大熱點板塊布局，成功落子安寧太平，且多家房企合作布局晉寧，2020年，其將突破單一招拍掛拿地方式，繼續(xù)通過合作、收購等方式加快主城項目落地。新城：商開加速落地吾悅廣場，住開土儲不足
今年新城憑借多個新城吾悅廣場的項目上榜第二梯隊，近來勢頭強勁的新城控股拓展布局昆明的意圖越來越明顯，2019年在昆明都市圈城市落地2個新城吾悅廣場，目前昆明范圍內已有4座新城吾悅廣場。但其住開拿地保守，2019年在昆明主城無新增土地儲備，主城布局謹慎，后期住宅業(yè)績增長乏力。
第三梯隊：30億+，貨值充沛，后續(xù)可期
第三梯隊中，中交在公開招拍掛市場兩次溢價拿地，高溢價拿地的背后，是中交地產(chǎn)拿地速度的整體提升，其后期土地儲備充足，目前東白沙河項目（映象美廬）已入市，預計明年業(yè)績有望增長。另外，招商蛇口在空港拿地接近1600畝，且和安寧政府簽訂萬畝戰(zhàn)略合作協(xié)議，藍光通過合作、收并購加快城南項目落地；保利發(fā)展目前在安寧、主城西翥生態(tài)片區(qū)和政府簽訂了萬畝戰(zhàn)略合作協(xié)議等。此類房企投資積極性較高，目前貨儲充足，具備三沖二梯隊的強勁潛力。中交：溢價地的背后是拿地速度的提升中交在昆布局4項目，2個在呈貢，呈貢隨著中交、招商、新城吾悅、遠洋等地產(chǎn)的進駐，片區(qū)熱度再度上漲。其中，中交地產(chǎn)在進駐昆明首個項目中交錦繡雅郡布局呈貢片區(qū)。今年2次分別溢價拿地，其中，中交入昆第三子落定東白沙河，溢價率48%，目前項目已亮相；12月，13家房企競價95輪，最終成交價溢價96%，中交攬呈貢145畝宅地。目前其貨儲充足，后期業(yè)績增長強勁。
04代表企業(yè)都市圈城市布局
區(qū)位優(yōu)勢、城市規(guī)劃成重要因素
安寧、晉寧是房企熱點布局區(qū)域
從Top20房企入駐的都市圈且項目面世看，安寧、晉寧憑借離主城半小時到一小時經(jīng)濟圈的時空優(yōu)勢、區(qū)位優(yōu)勢以及未來城市規(guī)劃利好帶來紅利當仁不讓的成為各大品牌房企入駐首選，上榜企業(yè)中已有6家入駐，且項目均面世。其中，新城控股在都市圈城市布局了晉寧、安寧，項目最多。今年TOP20上榜企業(yè)中僅有俊發(fā)、恒大布局都市圈城市嵩明，預計2020年隨著多企業(yè)多項目的持續(xù)面世和銷售，房企業(yè)績中，嵩明項目業(yè)績貢獻率會逐步提升。
預計2020年落地安寧、晉寧項目房企業(yè)績更上一層樓
結合TOP20房企今年在都市圈拿地看，金地、融創(chuàng)均在太平拿地。目前融創(chuàng)項目剛入市，2020年進入持銷期，金地項目預計2020年三季度入市，新城晉寧項目2020年持續(xù)銷售中，預計三家房企在都市圈城市項目業(yè)績會助推企業(yè)業(yè)績更上一層樓。
后市預判
投資端
主城成本高，拿地難，郊縣市場熱度上升
隨著主城土地成本不斷增加，以及交通的便利性、和主城的房價差帶動都市圈樓市不斷發(fā)展。預計2020年將有更多的房企關注都市圈城市，意向進駐都市圈城市搶占生存之機。熱點都市圈城市招拍掛市場競爭激烈、溢價地塊初現(xiàn)，預計2020年公開地塊溢價率提升，樓面價上升是常態(tài)。另外，郊縣的合作開發(fā)、收并購項目會有增多，如晉寧，藍光、招商通過收購，資源整合后重新入市；碧桂園則通過合作開發(fā)的形式進駐都市圈城市。
市場端
未來主城量價增幅放緩，都市圈城市外部客戶導入是關鍵
2020年昆明市場政策將符合政府調控預期，預計市場量價走勢保持穩(wěn)定，增幅放緩。而房企在各都市圈項目逐步入市或持銷，房企在都市圈城市的業(yè)績將會大幅提升。
另外，從目前都市圈城市看，安寧發(fā)展較為成熟，是市場量價最高的城市；晉寧則是起步稍晚，處于環(huán)滇旅游線上，目前量價起勢發(fā)展；嵩明相對而言距離主城稍遠，產(chǎn)業(yè)發(fā)展落地性相對較弱，雖目前多房企聚集，但各片區(qū)開發(fā)較為分散。從代表的都市圈城市看，其均缺乏強有力的產(chǎn)業(yè)發(fā)展支撐，未來多房企大體量的項目開發(fā)，本地客戶有限前提下，如何導入外部客戶是房企面臨的主要問題。
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