三年前，昆明市連續(xù)公布了兩份極為重要的區(qū)域控詳規(guī)優(yōu)化成果，總面積約30平方公里的巫家壩和滇池會(huì)展片區(qū)規(guī)劃敲定，意味著昆明南市區(qū)全新格局與發(fā)展態(tài)勢(shì)的形成。雖然巫家壩和會(huì)展片區(qū)的詳規(guī)是分別發(fā)布的，但實(shí)際上，地域相連的兩個(gè)區(qū)域完全可以視作一個(gè)整體，先來(lái)看這張圖：
巫家壩—會(huì)展片區(qū)規(guī)劃合圖
巫家壩—會(huì)展片區(qū)如何能夠“在一起”？
上圖是根據(jù)2017年5月公示的《昆明會(huì)展中心周邊片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃優(yōu)化成果》，和2017年9月公示的《昆明巫家壩片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃優(yōu)化成果》組合而成，巫家壩和會(huì)展片區(qū)一眼看上去就是渾然一體，以廣福路為東西中軸線，北有巫家壩CBD總部聚集區(qū)，南有滇池國(guó)際會(huì)展中心會(huì)展經(jīng)濟(jì)綜合發(fā)展區(qū)，飛虎大道貫穿南北成為核心中軸，中央公園、新海河帶狀公園、五甲塘濕地公園、三個(gè)半島沿湖濕地共計(jì)超過萬(wàn)畝的公園綠地連成一片，兩個(gè)片區(qū)“在一起”的整體感非常明顯。
巫家壩和會(huì)展片區(qū)為什么應(yīng)該連在一起，地域道路的相連只是表象層面的原因，更重要的是從城市發(fā)展趨勢(shì)、產(chǎn)業(yè)布局、生態(tài)建設(shè)等方面來(lái)解讀其必要性。
經(jīng)過多年發(fā)展，昆明建成區(qū)擴(kuò)展了數(shù)十倍，并且還在不斷向外延伸，“南延”至呈貢晉寧，“北拓”至空港嵩明，不僅是規(guī)劃思路，也是昆明正在經(jīng)歷的開發(fā)現(xiàn)狀，而這種攤大餅式外延拓展在空間上是不可持續(xù)的，城市價(jià)值的提升最終還是要回到內(nèi)涵式發(fā)展模式。
因此昆明把目光投向了主城空間最大的南市區(qū)，值得慶幸的是，巫家壩機(jī)場(chǎng)轉(zhuǎn)場(chǎng)長(zhǎng)水，給城市讓出了寶貴的開發(fā)空間，這個(gè)空間還不僅限于巫家壩核心區(qū)的近10平方公里范圍，也包括了以往因凈空條件限制開發(fā)的會(huì)展片區(qū)，兩個(gè)區(qū)域擁有共約30平方公里的廣闊地域，相當(dāng)于一環(huán)內(nèi)城區(qū)面積的2倍還多，這無(wú)疑是一張足夠大的“白紙”。
巫家壩—會(huì)展片區(qū)位于昆明南市區(qū)核心位置
如何在這張白紙上描繪出最美的圖畫，關(guān)系到未來(lái)昆明的城市形象和經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿�，昆明市�?duì)此也是慎之又慎，規(guī)劃幾經(jīng)優(yōu)化調(diào)整，歷時(shí)3年多才最終定案。定位城市新中心的巫家壩將成為500強(qiáng)企業(yè)總部、金融商務(wù)的聚集區(qū)，與會(huì)展片區(qū)共同打造集生活、生態(tài)、商務(wù)為一體的整體聯(lián)動(dòng)開發(fā)區(qū)。
巫家壩與會(huì)展片區(qū)——昆明南市新高地
巫家壩—會(huì)展片區(qū)的整體性已有很多體現(xiàn)，除了飛虎大道南段早已建好，北段正在推進(jìn)；規(guī)劃將北京路向南延伸并途徑巫家壩和會(huì)展片區(qū)的南北大道提上了日程；中央公園以南的沿新海河水系規(guī)劃的帶狀公園去年確定了建設(shè)方案，將與五甲塘濕地連接，并往南連通三個(gè)半島沿湖濕地，構(gòu)建總面積超過萬(wàn)畝的龐大生態(tài)綠肺。
但不可否認(rèn)的是，巫家壩與會(huì)展片區(qū)還是有很多不同之處，一是規(guī)劃的開發(fā)強(qiáng)度，巫家壩總體開發(fā)量要明顯高于會(huì)展片區(qū)，體現(xiàn)在地塊指標(biāo)的相對(duì)高容高密，以及規(guī)劃限高方面，以昆明目前規(guī)劃的第一高度綠地東南亞中心的428米為標(biāo)志，超高樓群的現(xiàn)代城市界面正是新昆明的象征，而會(huì)展片區(qū)由于優(yōu)越的環(huán)境資源稟賦，更側(cè)重生態(tài)宜居屬性，加上滇池西山的視廊視線要求，呈現(xiàn)出與巫家壩相反的低容低密規(guī)劃方向。
巫家壩—會(huì)展片區(qū)“北高南低”、“北密南疏”
在這張效果圖上，“北高南低”、“北密南疏”的特征一眼可見，雖為一個(gè)整體但特色不同。
另外一個(gè)不同之處是巫家壩—會(huì)展片區(qū)的開發(fā)進(jìn)度有較大差異，巫家壩的大規(guī)模開發(fā)本身起步就晚于會(huì)展片區(qū)，加之一級(jí)開發(fā)的成本和難度更大，所以除了基本不涉及拆遷的原機(jī)場(chǎng)跑道地塊，城中村、批發(fā)市場(chǎng)的征地拆遷進(jìn)展緩慢；而會(huì)展片區(qū)前些年就啟動(dòng)了環(huán)湖東路和官渡文化生態(tài)新城的一級(jí)開發(fā)，城中村改造、路網(wǎng)建設(shè)、配套引入都較為完善，尤其是滇池會(huì)展中心及相關(guān)綜合配套的建設(shè)，已為片區(qū)的大規(guī)模開發(fā)打好了基礎(chǔ)。
昆明南市這個(gè)面積最大也最具潛力的價(jià)值高地，靠的是昆明向南發(fā)展中的核心區(qū)位和巨量的開發(fā)空間，更依賴于優(yōu)質(zhì)資源要素的效益最大化，因此，片區(qū)的進(jìn)入門檻自然設(shè)置的很高，500強(qiáng)、總部基地、投資強(qiáng)度、配套公建都是昆明其他的區(qū)域難以觸及的頂格標(biāo)配，吸引來(lái)的投資者也都是“最強(qiáng)選手”。
在如此高規(guī)格的規(guī)劃定位背景下，巫家壩—會(huì)展片區(qū)的一大批新項(xiàng)目站上昆明住宅市場(chǎng)的頂峰，就毫不出人意料，片區(qū)房?jī)r(jià)在短短兩三年時(shí)間迅速攀升，但追隨者依然眾多。
置業(yè)昆明新高地 配套兌現(xiàn)很重要
正如巫家壩和會(huì)展片區(qū)在規(guī)劃和建設(shè)進(jìn)度方面都存在差異，兩個(gè)片區(qū)開發(fā)的樓盤其實(shí)也有不小的區(qū)別，首先是巫家壩目前已攀升至2萬(wàn)的均價(jià)要明顯高過會(huì)展片區(qū)，從中可以看出心理預(yù)期對(duì)市場(chǎng)起到了極大的催熱效應(yīng)，但市政建設(shè)的滯后也難免出現(xiàn)到交付時(shí)路還不通的窘境。
而發(fā)展成熟的會(huì)展片區(qū)的價(jià)格優(yōu)勢(shì)也就凸顯出來(lái)，比如會(huì)展中心西側(cè)的片區(qū)標(biāo)桿項(xiàng)目萬(wàn)科500里，在相同高標(biāo)準(zhǔn)精裝的前提下，相比巫家壩核心區(qū)樓盤均價(jià)至少有10%以上的落差。
其次，由于會(huì)展片區(qū)較嚴(yán)格的低強(qiáng)度開發(fā)限制，居住舒適度也要優(yōu)于巫家壩項(xiàng)目，同樣的高層住宅在巫家壩容積率大多不低于4.5，而會(huì)展片區(qū)除了個(gè)別地塊之外，這樣的高容積率是不會(huì)出現(xiàn)的，如萬(wàn)科500里高層產(chǎn)品就是以2T4的板樓為主。
再說(shuō)到配套方面的差異就更大了，規(guī)劃上巫家壩的配套和會(huì)展片區(qū)一樣非常豐富，差異主要體現(xiàn)在項(xiàng)目落地和建設(shè)實(shí)施上，比如教育配套落地會(huì)展片區(qū)大幅領(lǐng)先，前年云大附屬會(huì)展學(xué)校建成開學(xué)，去年引進(jìn)的上海師范大學(xué)附屬官渡學(xué)校將在今年開學(xué)，并為500里業(yè)主子女提供公辦學(xué)位的待遇。
在商業(yè)配套方面同樣如此，會(huì)展中心百萬(wàn)方商業(yè)不僅體量龐大，進(jìn)度也更快，王府井奧萊小鎮(zhèn)去年底開業(yè)，全面的業(yè)態(tài)和消費(fèi)體驗(yàn)服務(wù)和輻射整個(gè)會(huì)展片區(qū)。
萬(wàn)科500里中式園林風(fēng)格的示范區(qū)
局部發(fā)展的不平衡并不妨礙巫家壩—會(huì)展片區(qū)的價(jià)值潛力，南市新高地的崛起已成事實(shí)，在這個(gè)城市新中軸之上，30平方公里的廣袤熱土中，既足夠容納高樓林立的都會(huì)中心生活，也足夠容納生態(tài)宜居的悠閑時(shí)光，既能滿足投資預(yù)期，也能實(shí)現(xiàn)對(duì)提高居住品質(zhì)的需求。參差多態(tài)乃是幸福本源，巫家壩—會(huì)展片區(qū)的現(xiàn)在與未來(lái)都是對(duì)這句話的最好詮釋。
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