前無(wú)古人，至今也無(wú)后來(lái)者的全國(guó)單價(jià)地王終于要迎來(lái)入市了。
4月24日，有媒體報(bào)道稱，上海中興路一號(hào)正式拿下預(yù)售許可，首批入市房源平均單價(jià)約12.98萬(wàn)元/平方米。時(shí)代財(cái)經(jīng)獲悉，萬(wàn)科中興路一號(hào)首次推售228套房源，產(chǎn)品主打100平方米左右小戶型房型，50平方米及210平方米戶型產(chǎn)品數(shù)量均較為有限。據(jù)案場(chǎng)銷售透露，認(rèn)籌金與網(wǎng)傳100萬(wàn)元不同，實(shí)際應(yīng)為50萬(wàn)元。4月30日啟動(dòng)認(rèn)籌，并將在5月中上旬正式開盤。
這個(gè)名噪一時(shí)的地王項(xiàng)目由融信在2016年以總價(jià)110.1億元，樓板價(jià)10.03萬(wàn)元/平方米拿下，萬(wàn)科以“操盤手”身份入股，拿下項(xiàng)目49%的股權(quán)。但后市的不甚樂(lè)觀讓項(xiàng)目始終進(jìn)展緩慢，入市時(shí)間遠(yuǎn)超預(yù)期。
如今13萬(wàn)元/平方米左右的售價(jià)讓項(xiàng)目或面臨難以打平成本的尷尬。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，兩家開發(fā)商基本將會(huì)面臨虧損的局面。
在全國(guó)單價(jià)地王出爐的這一年，中央信貸政策寬松，手有余錢的房企們?cè)谕恋厥袌?chǎng)上競(jìng)相抬價(jià)，一年時(shí)間內(nèi)制造超過(guò)340宗地王，創(chuàng)下歷史記錄。當(dāng)時(shí)的房企也都沒(méi)有料想到房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)云變幻，新一輪調(diào)控接踵而至，對(duì)于市場(chǎng)的踏空讓這些地王項(xiàng)目普遍面臨虧損，上海中興路項(xiàng)目只是其一。
虧損或成定局
對(duì)于上海中興路地王，此前市場(chǎng)曾預(yù)估，基本需要賣到18萬(wàn)元/平方米方可實(shí)現(xiàn)盈利。而近13萬(wàn)元/平方米的銷售均價(jià)，很大程度上意味著兩大開發(fā)商基本沒(méi)有盈利空間。
上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦在接受時(shí)代財(cái)經(jīng)采訪時(shí)表示，考慮到10.03萬(wàn)元/平方米的樓板價(jià)，加上建安成本，目前居住部分的售價(jià)最多只能是平進(jìn)平出。長(zhǎng)達(dá)3年之久的等待，背后財(cái)務(wù)成本也不是一筆小數(shù)目，“這樣算下來(lái)，中興路一號(hào)基本賣出一套虧一套”。
對(duì)于高價(jià)地的入市，房企一般會(huì)選擇在市場(chǎng)下行時(shí)，以“小批量、低單價(jià)”入市，然后在市場(chǎng)上行時(shí)，通過(guò)多次推盤加價(jià)來(lái)實(shí)現(xiàn)整體的盈利。但這個(gè)模式，如今已經(jīng)有點(diǎn)行不通了。在限購(gòu)、限價(jià)等政策影響下，上海樓市已經(jīng)趨于平穩(wěn)，房?jī)r(jià)很難再出現(xiàn)“大起大落”。
盧文曦指出，中興路一號(hào)項(xiàng)目選擇在這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)放出部分房源盡快入市，更多可能是出于及時(shí)止損的考量。資金長(zhǎng)期沉沒(méi)在項(xiàng)目上，不管是對(duì)萬(wàn)科，還是融信來(lái)說(shuō)，都是很大的壓力，盡早實(shí)現(xiàn)回款，不失為一個(gè)好的選擇。
有業(yè)內(nèi)人士向時(shí)代財(cái)經(jīng)指出，按照規(guī)劃，中興路一號(hào)項(xiàng)目還含有地下經(jīng)營(yíng)性面積3.5萬(wàn)平方米，以及1.09萬(wàn)平方米的商業(yè)，在后期可以靠這部分實(shí)現(xiàn)一定的收益。不過(guò)，截至發(fā)稿時(shí)，上海萬(wàn)科并未舊中興路一號(hào)項(xiàng)目的盈虧情況向時(shí)代財(cái)經(jīng)進(jìn)行答復(fù)。
公開資料顯示，在入股中興路項(xiàng)目之前，萬(wàn)科在該地王項(xiàng)目旁邊曾以5.48億元從上置集團(tuán)手中收購(gòu)綠洲雅賓利項(xiàng)目60%股權(quán)，兩個(gè)項(xiàng)目?jī)H一路之隔。同時(shí)將兩個(gè)項(xiàng)目囊括手中，萬(wàn)科將更有把握提升溢價(jià)，拉動(dòng)雅賓利項(xiàng)目銷售。
搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)科翡翠雅賓利2016年7月的均價(jià)達(dá)到7.5萬(wàn)元/平方米。而在融信8月中旬拍出全國(guó)單價(jià)地王后，萬(wàn)科翡翠雅賓利均價(jià)隨后便提升到了9萬(wàn)元/平方米。盧文曦認(rèn)為，“東邊不亮西邊亮，哪怕中興路一號(hào)項(xiàng)目本身并不賺錢，萬(wàn)科整體仍獲利不少�！倍玫刂蟊悴厣砟缓蟮娜谛牛瑓s只能實(shí)打?qū)嵉陌烟潛p吞入肚中。
地王時(shí)代的終結(jié)
2016年8月17日，上海市掛牌出讓靜安區(qū)中興社區(qū)N070202單元332-01-A、333-01-A地塊，這宗位于上海靜安區(qū)中興路的地塊距離外灘僅2公里，距離陸家嘴僅3公里，是上海內(nèi)環(huán)內(nèi)除楊浦之外10年來(lái)首次的純住宅地塊出讓。
如此優(yōu)質(zhì)的地塊，吸引萬(wàn)科、保利、華潤(rùn)、恒大等18家房企紛紛下場(chǎng)肉搏，激戰(zhàn)400多輪之后才最終被剛剛將總部遷至上海的融信以110.1億元的總價(jià)拿下，溢價(jià)率高達(dá)139%。
對(duì)于2015年規(guī)模方才突破百億的融信來(lái)說(shuō)，難以單靠自身實(shí)力承受高昂的地價(jià)和投資成本，更何況項(xiàng)目地塊還帶有80%的中小戶型占比以及不低于15%的住宅自持比例，操盤難度極大。
2016年12月3日，萬(wàn)科公告將以地價(jià)款約53.95億元，購(gòu)得上海中興路地王項(xiàng)目49%的權(quán)益。自此，融信退居幕后，后來(lái)者萬(wàn)科走向臺(tái)前。
公開資料顯示，地塊體量并不大，凈用地面積約3.1萬(wàn)平方米，容積率3.5，計(jì)容積率建筑面積約11萬(wàn)平方米。其中住宅可售部分的建面為7.7萬(wàn)平方米，自持1.41萬(wàn)平方米，商業(yè)1.09萬(wàn)平方米，其余將配建物業(yè)管理用房、保障房等。
初略估算，上海中興路地王樓板價(jià)將高達(dá)10.03萬(wàn)元/平方米，扣除15%的自持和5%的保障房之后，可售樓板價(jià)達(dá)14.27萬(wàn)元/平方米。
2016年，全國(guó)信貸政策寬松，房企融資渠道廣、成本低，去庫(kù)存的樓市政策在各個(gè)城市廣施紅利，房企普遍看好未來(lái)兩三年房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，加之熱點(diǎn)城市土地供應(yīng)受限，供地規(guī)模持續(xù)走低，一時(shí)之間，手握重金的房企紛紛下場(chǎng)搶地，好不熱鬧。
克而瑞研究數(shù)據(jù)顯示，2016年全國(guó)范圍內(nèi)產(chǎn)生了超過(guò)340宗單價(jià)、總價(jià)地王，數(shù)量創(chuàng)下歷史新高的同時(shí)，不斷刷新各地的單價(jià)、總價(jià)地王紀(jì)錄。
然而，當(dāng)時(shí)在火熱的拍賣場(chǎng)上，應(yīng)該無(wú)人能料想得到，緊接著上海房地產(chǎn)市場(chǎng)便執(zhí)行了限購(gòu)、限價(jià)等多重嚴(yán)厲的調(diào)控，高價(jià)地遭遇市場(chǎng)“寒冬”。
在拿下地塊之后的很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，始終期待限價(jià)政策放開的萬(wàn)科和融信都沒(méi)有任何動(dòng)作，這片樓面價(jià)已經(jīng)高過(guò)大部分項(xiàng)目售價(jià)的豪華地塊，在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)甚至淪為共享單車的墳場(chǎng)。沉寂多年，如今不得不選擇入市銷售，也面臨著虧損的尷尬處境。
事實(shí)上，差不多時(shí)期拍下的地王也都面料著相似的處境。2016年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出房住不炒，拉開新一輪調(diào)控序幕，各地紛紛出臺(tái)各種限購(gòu)、限貸、限價(jià)政策，提高首付比例，提高房貸利率。嚴(yán)格限價(jià)調(diào)控政策之下，這些成功拉動(dòng)區(qū)域房?jī)r(jià)的地王卻都身陷危機(jī)之中。
泰禾以近8萬(wàn)元/平方米樓板價(jià)拿下的深圳尖崗山地塊，如今仍未有入市的消息；建發(fā)以樓板價(jià)5.4萬(wàn)元/平方米拿下的上海寶山顧村地塊，2019年入市時(shí)售價(jià)僅僅高出樓板價(jià)6000元；金茂電建聯(lián)合體拿下的深圳龍華民治地塊，2019年底艱難入市。
“地王不是那么好當(dāng)?shù)摹保R文曦感慨到，以前房企經(jīng)常采用以時(shí)間換空間的操作，現(xiàn)在已經(jīng)行不通了。房地產(chǎn)市場(chǎng)早已走進(jìn)下半場(chǎng)，曾經(jīng)風(fēng)光無(wú)限的地王，現(xiàn)在已經(jīng)變成房企手中的“燙手山芋”。
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