2020年上半年，中央政策層面繼續(xù)堅持“房住不炒”的定位，實現整個行業(yè)“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”，行業(yè)在結束2018年下半年年以來近2年的調整周期結束，進入相對平穩(wěn)的發(fā)展周期。截至五月底，云南省房屋新開工面積2518.69萬方，與去年同比增長6.4%，房屋竣工面積297.57萬方，同比增長-57.9%；商品房銷售面積1404.83萬方，累計同比增長-9.7%，與1-3月698.8萬方相比，4-5月銷售面積迅速上升，整體跌幅有所回收。隨著疫情的消散，市場持續(xù)復蘇，成交規(guī)模進入正常水平。但云南整體市場受區(qū)域發(fā)展的不均衡、市場表現分化。企業(yè)業(yè)績也受布局、貨儲等影響，市場份額差異化。
短期看，云南市場受疫情影響較小，房地產市場正在加速復蘇，客戶需求得到逐步釋放，房企可抓住窗口期配合多種營銷策略，大力供貨去化，加快資金回籠。對于城市深耕型房企看好云南市場，可積極參拍拿地增儲；中長期看，樓市發(fā)展依然有“穩(wěn)”的基礎，加之多地放寬落戶限制等相關政策，將積極促進房地產市場將健康穩(wěn)定的向上發(fā)展。
云南省TOP20 房企中，本土房企俊發(fā)、華夏陽光僅占據兩席，隨著市場透明度提高、以及云南文旅大健康產業(yè)的發(fā)展，企業(yè)在云南的布局持續(xù)深耕、擴大。上榜房企除中海、中南、中鐵布局相對謹慎、緩慢以外。其余企業(yè)均實現昆明郊縣、到地州城市的下沉。
上榜房企各梯隊業(yè)績分化明顯，前五房企業(yè)績遙遙領先，但前五之間競爭激烈，融創(chuàng)后來居上，業(yè)績穩(wěn)步增長，持續(xù)保持第二的領先優(yōu)勢，恒大、碧桂圓、萬科在3-5名之間業(yè)績差距逐漸縮小。金科深耕大云南，首次上榜前十。
榜單解讀
云南市場情況
云南地州城市：2020年受上半年影響，大部分城市量萎縮，但大多城市依然價格堅挺
從圖表看，量價齊升機會型城市為麗江和文山，文山成交量增幅明顯，主要是本土房企貢獻為主。麗江成交量較去年同期小幅增長，品牌房企對市場貢獻度較大；
量跌價升突圍型城市包括騰沖、瑞麗、楚雄、曲靖、芒市等，騰沖、瑞麗文旅項目主導，價格堅挺；
量升價跌順勢型城市有昭通、普洱，逆勢下以價換量保持市場高成交量，昭通具備人口吸引支撐，內生需求較大，吸引融創(chuàng)、中梁、金科等千億級企業(yè)布局；
量價齊跌謹慎型城市為大理、景洪、保山，市場形勢相對搖擺，大理、景洪主要以外地客群為主，受疫情影響，成交量下跌明顯，但隨著疫情消退，城市成交量逐漸回升中。
業(yè)績貢獻率
仍然以主城為主，但郊縣+地州業(yè)績貢獻度提升，房企布局下沉
TOP20房企主城貢獻率為68%，郊縣、地州貢獻相當
頭部房企深耕主城，且都在做大云南布局，下沉郊縣或地州。萬科、俊發(fā)、融創(chuàng)昆明主城貢獻最高，從郊縣地州貢獻看，恒大業(yè)績貢獻為TOP5房企最高值，上半年業(yè)績以郊縣+地州遠超主城業(yè)績，主要是郊縣文旅項目業(yè)績表現突出。但恒大其4月份以高溢價率拍下馬金鋪住宅用地，昆明主城的核心的市場份額仍是房企主力競爭區(qū)域。與2019年相比TOP5業(yè)績貢獻郊縣+地州占比有所上升，企業(yè)布局重心下沉。
新城、中梁業(yè)績昆明主城外區(qū)域貢獻最大，TOP10整體企業(yè)布局主要集中于昆明主城區(qū)域，占比為66.90%，郊縣+地州市場份額中，以郊縣業(yè)績貢獻度突出，新城控股安寧、晉寧吾悅項目，大商業(yè)配套，市場接受度高，為企業(yè)業(yè)績貢獻度較大。
房企集中度
房企集中度有所提升，頭部房企劃分明顯
規(guī)模房企多種方式擴充貨源，拓寬企業(yè)貨儲，憑借自身品牌、產品等優(yōu)勢瓜分市場份額，未來房企集中度將進一步提升，中小型房企面臨被市場份額持續(xù)萎縮的壓力。
從2018年-2020年上半年房企集中度看，房企集中度逐年上升，且各梯隊間集中度劃分明顯，2020年上半年TOP5房企集中度劃分最明顯為29.56%，同比去年增幅7.21%，TOP5房企全屬大云南布局，且在昆明或郊縣項目都有高產出，恒大加大文旅板塊布局，發(fā)力郊縣市場，例如銷售金額超過20億的項目有昆明恒大文化旅游城；融創(chuàng)文旅項目2019年破百億后，2020年持續(xù)發(fā)力，上半年昆明融創(chuàng)文旅城銷售金額超30億，萬科、俊發(fā)均有上半年銷售金額超過10億，如萬科城、俊發(fā)俊云峰等項目，因品牌房企在昆明的布局時間長，市場認可度高 ，貨儲充足；
TOP10房企集中度為38.52%，增幅為6.1%，；TOP20房企集中度為49.54%，與2019年同比增幅為8.26%。第二、三梯度同比2019年均有進一步提升，主要得益于企業(yè)的前瞻性布局戰(zhàn)略，多盤齊發(fā)以及自身優(yōu)勢，疫情影響市場處調整期，增速放緩。
房企梯隊
各梯隊業(yè)績提升分化明顯，前五房企跑贏大市下跌趨勢，門檻持續(xù)提升
2020年上半年市場雖受疫情影響，但頭部房企抗疫能力較強，TOP5房企入榜門檻與2018年和2019年門檻同比大幅上升，上漲約11億元，龍頭房企市場下行中持續(xù)發(fā)力；
TOP10入榜門檻降低至19.86億元，同比下降22.02%，與TOP5房企差距再次拉大，相差45.27億元，這更加說明行業(yè)呈現出強者恒強的分化格局，寡頭房企優(yōu)勢繼續(xù)放大；
TOP20入榜門檻下降至12.94億元，與TOP10差距相對較小，相差6.92億元，預計未來市場分化將更加明顯。
2020年與2019年相比，俊發(fā)、融創(chuàng)較為穩(wěn)定，一直位列第一梯隊且穩(wěn)居TOP榜前二
第一梯隊：房企業(yè)績表現強勁，五家企業(yè)連續(xù)兩年半蟬聯TOP5榜
第一梯隊前五企業(yè)保持穩(wěn)定，但內部排名競爭激烈，融創(chuàng)持續(xù)保持在第二的優(yōu)勢。碧桂園、萬科受貨儲影響，銷售業(yè)績不如去年同期。恒大文旅項目發(fā)力，排名提升。
俊發(fā)：2020年上半年以121.03億元排名第一，與第二名之間仍有較大差距，本土品牌深耕，及充足的貨儲，使得企業(yè)業(yè)績持續(xù)多年領先云南。
融創(chuàng)：自2019年強勢突起，以銷售金額225.15億元沖入榜單第二名，2020年上半年以84.55億元名列第二，與去年同比增長率為16.33%，其以大力布局大云南的地產+文旅雙驅動模式，搶占市場份額，目前布局文山、大理、版納、普洱、晉寧、昭通等城市，一直保持良好勢頭，疫情下逆勢而上。融創(chuàng)前瞻性的多點多項目戰(zhàn)略布局、審時度勢順市的營銷策略為其帶來了良好的收益，贏得了市場先機，企業(yè)整體貨儲充沛，后續(xù)爆發(fā)力強。
第二梯隊：上榜門檻有所下滑，新城、海倫堡排位保持，金科逆勢下異軍突起
新城：企業(yè)目前在昆明已經布局了四座新城吾悅廣場，市場認可度高，2019年以85.70億元的業(yè)績占據第二梯隊龍頭位置，2020年上半年以自身優(yōu)質配套及前瞻的布局戰(zhàn)略，穩(wěn)坐第二梯隊龍頭位置。
海倫堡：以27.90億元位居第二梯隊第二，憑借自身貨值充足優(yōu)勢連續(xù)兩年蟬聯此位，企業(yè)深耕昆明主城，目前布局下沉晉寧、安寧，均是處于昆明主城外溢發(fā)展的主戰(zhàn)軸上，未來業(yè)績可期。
金科：跨越式發(fā)展排頭兵，全面開花，2020年上半年榜單新秀，異軍突起，以20.71億元業(yè)績沖進TOP第二梯隊，企業(yè)借疫情之機逆襲上榜，重進云南前十，其重點布局玉溪滇中城市群，目前在玉溪布局三個項目，貨量供應充足，同時在昭通、普洱等城市，實現多點布局戰(zhàn)略，全面開花，企業(yè)發(fā)展迅速，市場去化速度見證了金科品牌力量及戰(zhàn)略的正確性。
第三梯隊：受疫情影響，上榜門檻較低，企業(yè)之間差距小，競爭激烈
陽光城：2020年上半年，企業(yè)業(yè)績主要依靠昆明主城項目做貢獻，占比52.89%，2020年新推項目，滇池半山項目，迎合市場改善需求，首開告捷。
后市預判
從城市基本面、未來規(guī)劃面及企業(yè)布局戰(zhàn)略看，滇中城市群發(fā)展?jié)摿⒊掷m(xù)加大，而大理、景洪、昭通、保山、騰沖等城市后續(xù)可期；隨著磨憨-磨丁國家級自由貿易經濟特區(qū)的發(fā)展，景洪、瑞麗等沿線城市借助快車之力，將會加速城市發(fā)展，提高城市經濟效益，企業(yè)可借機進駐布局。
大云南哪些城市基本面表現較好？
從大云南各地州城市GDP及常住人口交叉圖看，滇中城市群整體表現較好，而曲靖城市面表現最為搶眼，人口基數大，城市經濟發(fā)展優(yōu)異，排名位列第一。玉溪以現代服務業(yè)、生物醫(yī)藥與大健康產業(yè)、煙草等產業(yè)帶動城市經濟，城市基本面表現良好，與曲靖同排第一梯隊。
昭通作為滇東北對外門戶位置、云南省重要產業(yè)基地，集商貿集散的現代城市，城市基本面表現突出。
滇中城市群主要以高新技術產業(yè)及旅游業(yè)為主，作為國家重點培育的19個城市群之一，是西部大開發(fā)的重點地帶，是我國依托長江建設中國經濟新支撐帶的重要增長極，核心優(yōu)先發(fā)展區(qū)域，經濟活力最強；
而滇西城市群主要為文化旅游、現代服務、邊貿、康養(yǎng)等城市占位高，交通好，但產業(yè)相對單一；
沿邊城市（文山、臨滄、普洱等），交通路網發(fā)達，通達性較好，未來規(guī)劃優(yōu)，但周期較長，城市化進程相對較慢。
一帶一路、泛亞高鐵給哪些城市帶來利好？
“一帶一路”中國-中南半島經濟走廊縱貫中南半島國家，途經滇中、滇西城市群，是中國連接中南半島的大陸橋，也是中國與東盟合作的跨國經濟走廊；孟中印緬經濟走廊輻射滇西城市，將帶動南亞、東南亞、東亞三大經濟板塊聯合發(fā)展。
“泛亞高鐵”作為一條“跨國高鐵”，連接了馬六甲海上絲綢之路，打通了中國與泰國、越南、緬甸等東盟國家的陸上通道，沿線的貨物運輸再也不用走海路或歐洲轉運，對我國經貿往來和對外出口發(fā)揮出至關重要的作用。而昆明成了東盟國家?guī)讉�小時車程的‘最近鄰居’。屆時，中國云南省省會將會逐漸成為大湄公河地區(qū)的中心，并將最終成為東南亞大陸事實上的首都。
泛亞高鐵途經昆明、大理、瑞麗、景洪、玉溪、蒙自等城市，隨著線路規(guī)劃落地，沿線城市經濟逐漸上升，未來發(fā)展?jié)摿Σ谎远鳌Ｍ瑫r，磨憨-磨丁國家級自由貿易經濟特區(qū)的落定，為景洪、瑞麗等沿線城市帶來更大的發(fā)展空間及經濟效益。
哪些城市備受房企青睞？
從TOP10房企布局看，主要熱點城市為昆明郊縣安寧和晉寧，地州布局熱點城市主要集中滇中城市和文旅類版納、大理。普洱、保山布局企業(yè)逐漸增多。
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