2020年8月3日，《中指市場(chǎng)形勢(shì)及企業(yè)研究成果分享會(huì)》在中指研究院總部召開，本次分享會(huì)以電話會(huì)議及網(wǎng)絡(luò)直播的形式進(jìn)行，會(huì)議通過3房網(wǎng)、中指云、土地云平臺(tái)同步線上直播，來自房地產(chǎn)和金融機(jī)構(gòu)的代表參與了會(huì)議交流。
會(huì)議議程主要包含：中指研究院市場(chǎng)研究副總監(jiān)陳文靜分享新形勢(shì)下房地產(chǎn)市場(chǎng)變化及趨勢(shì)判斷；中指研究院企業(yè)研究高級(jí)分析師張冉分享1-7月房企銷售拿地解讀；中指研究院數(shù)據(jù)研究高級(jí)產(chǎn)品經(jīng)理王慧博分享上半年主要城市寫字樓市場(chǎng)形勢(shì)；中山證券信用研究總監(jiān)王嵩分享近期地產(chǎn)行業(yè)政策變化與融資形勢(shì)。
一、中指市場(chǎng)研究副總監(jiān)陳文靜：新形勢(shì)下房地產(chǎn)市場(chǎng)變化及趨勢(shì)預(yù)判
1. 房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策
房地產(chǎn)調(diào)控政策轉(zhuǎn)向。7月，杭州、寧波、深圳、南京等城市收緊地產(chǎn)調(diào)控政策，旨在保障剛需，補(bǔ)漏洞抑制投資投機(jī)行為，其中7.15深圳“新八條”政策調(diào)控力度較大。7月底中央召開的兩次會(huì)議定調(diào)下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。
（1）房地產(chǎn)工作座談會(huì)。7月24日，韓正副總理主持召開房地產(chǎn)工作座談會(huì)，總結(jié)房地產(chǎn)長效機(jī)制試點(diǎn)方案實(shí)施情況，分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，部署下一階段房地產(chǎn)重點(diǎn)工作。會(huì)上強(qiáng)調(diào)牢牢堅(jiān)持房住不炒的定位，堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，堅(jiān)持穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期。同時(shí)指出，要高度重視當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的新情況新問題，堅(jiān)定不移推進(jìn)落實(shí)好長效機(jī)制，全面落實(shí)城市政府主體責(zé)任，實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，發(fā)揮財(cái)稅政策作用。10個(gè)城市參加會(huì)議，4個(gè)已經(jīng)出臺(tái)收緊政策，其他城市出臺(tái)調(diào)控政策的可能性仍需結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度（房價(jià)、地價(jià)）來判定。
（2）中央政治局會(huì)議。7月30日，中共中央政治局會(huì)議召開，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，部署下半年經(jīng)濟(jì)工作。房地產(chǎn)方面，堅(jiān)持“房住不炒”，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。宏觀經(jīng)濟(jì)方面，會(huì)上強(qiáng)調(diào)擴(kuò)大內(nèi)需，加快形成國內(nèi)國外雙循環(huán)的新發(fā)展格局；金融政策方面，此次會(huì)議強(qiáng)調(diào)財(cái)政政策要更加積極有為、注重實(shí)效，貨幣政策要更加靈活適度、精準(zhǔn)導(dǎo)向，更加強(qiáng)調(diào)了宏觀政策的協(xié)調(diào)性、實(shí)效性和精準(zhǔn)性。
2. 房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)總結(jié)
7月百城新建住宅、二手住宅均價(jià)環(huán)比漲幅均有所回落，重點(diǎn)城市商品住宅成交面積同比繼續(xù)增長，熱點(diǎn)城市供應(yīng)面積居歷史同期高位。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)顯示，7月百城新建住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.43%，漲幅較上月收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)，百城二手住宅均價(jià)環(huán)比上漲0.02%，漲幅較上月收窄0.28個(gè)百分點(diǎn)，在政策環(huán)境收緊影響下，價(jià)格走勢(shì)更加平穩(wěn)；分區(qū)域來看，長三角城市群1-7月新建住宅價(jià)格累計(jì)漲幅最高，其中紹興、溫州、杭州、寧波等地漲幅居百城前列。成交量方面，1-7月50個(gè)代表城市商品住宅月均成交約2500萬平方米，同比降幅延續(xù)收窄趨勢(shì)，7月同比繼續(xù)增長，增幅在10%左右；分區(qū)域來看，7月珠三角代表城市成交規(guī)模增長較快，其中廣州、東莞、佛山等地同比增幅較高，深圳新政出臺(tái)后新房二手房市場(chǎng)有所降溫，價(jià)格趨于平穩(wěn)，但成交規(guī)模仍處相對(duì)高位。供應(yīng)來看，1-7月20個(gè)代表城市商品住宅月均供應(yīng)面積約1680萬平方米，同比增長約5%，7月房企推盤保持一定積極性，供應(yīng)規(guī)模居歷史同期高位。
7月地方政府宅地供應(yīng)節(jié)奏較6月有所放緩，地價(jià)和溢價(jià)率仍處在相對(duì)高位。1-7月全國300城住宅用地供需規(guī)模同比均小幅增長，7月供地節(jié)奏略有放緩，推出面積同比基本持平；價(jià)格方面，成交樓面均價(jià)和溢價(jià)率整體仍處在較高水平，宅地市場(chǎng)保持一定熱度。分梯隊(duì)來看，1-7月除二線城市外，其余各線城市住宅用地供應(yīng)規(guī)模同比均增長。7月，一線城市推出、成交面積同比增幅均超50%；二線城市推出、成交面積同比降幅超10%；三四線城市推出、成交面積同比分別增長4.2%和12.2%。7月南京、上海、寧波、杭州、佛山等城市住宅用地土地出讓金位居前列，熱點(diǎn)城市、熱點(diǎn)地塊競拍熱度仍較高。
3. 市場(chǎng)趨勢(shì)展望
宏觀環(huán)境方面，經(jīng)濟(jì)下行壓力仍較大，國內(nèi)金融環(huán)境將保持相對(duì)寬松，但在貨幣政策精準(zhǔn)導(dǎo)向下，房地產(chǎn)資金監(jiān)管將從嚴(yán)，房地產(chǎn)相關(guān)利率下調(diào)預(yù)期明顯減弱，部分熱點(diǎn)城市房貸利率或存提升的可能。調(diào)控政策方面，政策仍將以穩(wěn)為主，因城施策，調(diào)控政策的收緊會(huì)更多的聚焦在房價(jià)、地價(jià)上漲預(yù)期較強(qiáng)的城市；與此同時(shí)，部分城市人才引進(jìn)、人口落戶等政策仍會(huì)持續(xù)推進(jìn)。土地市場(chǎng)方面，下半年重點(diǎn)城市仍將增加土地供應(yīng)，部分城市地價(jià)限制條件可能趨緊。交易市場(chǎng)方面，預(yù)計(jì)企業(yè)推盤積極性仍較高，短期市場(chǎng)成交規(guī)模仍有一定放量空間，但市場(chǎng)預(yù)期將隨調(diào)控導(dǎo)向的趨嚴(yán)有所緩和，且考慮到前期積壓的需求已連續(xù)較快釋放，市場(chǎng)需求入市節(jié)奏或有放緩，在周期作用下，市場(chǎng)仍面臨一定調(diào)整壓力。城市分化將加劇，建議房企關(guān)注單個(gè)城市的市場(chǎng)周期變化和政策變化進(jìn)行投資和營銷策略的調(diào)整。在此背景下，中指研究院將全新推出政策趨勢(shì)研判產(chǎn)品，從中央地方博弈、外部環(huán)境、市場(chǎng)熱度等維度探循調(diào)控政策出臺(tái)的內(nèi)在邏輯，對(duì)重點(diǎn)城市短期政策進(jìn)行預(yù)警和趨勢(shì)預(yù)判。
二、中指企業(yè)研究高級(jí)分析師張冉：2020年1-7月房企銷售拿地情況解讀
1. 房企銷售情況
1）1-7月，TOP100房企銷售額均值為622.2億元，同比基本持平；其中銷售額破千億房企18家，較去年同期（15家）增加3家；百億房企125家，50億以上房企156家。分陣營來看，1000億以上房企銷售額均值為1909.4億元，同比增長5.5%，500-1000億、200-500億銷售額均值分別為613.2億元、332.0億元，同比分別增長2.3%、2.9%，100-200億和50-100億企業(yè)銷售額均值分別為141.7億元、73.2億元，同比分別下降6.8%、9.0%。單月來看，7月TOP100房企銷售額環(huán)比下降16.8%，同比增長率均值為25.8%。
2）從資金來看，1-7月，房地產(chǎn)行業(yè)信用債發(fā)行總規(guī)模3799億元，同比增長16.4%，海外債發(fā)行規(guī)模2966億元，同比下降24.4%。7月，房地產(chǎn)行業(yè)信用債發(fā)行規(guī)模642億元，同比增長29.1%，環(huán)比增長86.1%，海外債發(fā)行規(guī)模508億元，同比下降9.7%，環(huán)比增長30.6%，海外債融資規(guī)模經(jīng)歷4月份零發(fā)行后連續(xù)三個(gè)月增長。值得一提的是，房企融資成本較去年同期雖然較低，但在逐漸回升。1-7月，房地產(chǎn)行業(yè)信用債平均利率為4.44%，同比下降0.94個(gè)百分點(diǎn)，海外債平均利率為8.16%，同比下降0.83個(gè)百分點(diǎn)。7月，信用債平均利率5.13%，同比下降0.17個(gè)百分點(diǎn)，海外債平均利率8.45%，同比下降0.08個(gè)百分點(diǎn)。
2.房企拿地情況
1）1-7月TOP100企業(yè)拿地總額18608億元，同比增長2.8%。TOP100企業(yè)招拍掛權(quán)益拿地總額占全國300城土地出讓金的比例為55.2%。50家代表房企1-7月月均拿地均值1981.1億元，略高于2019年月度均值。
2）從拿地強(qiáng)度來看，1-7月，房企拿地強(qiáng)度有所減弱，50家代表房企拿地銷售比均值為43.1%，較上年同期下降3.4個(gè)百分點(diǎn)。其中前10房企拿地強(qiáng)度最保守，拿地銷售比僅有32.2%；TOP11-20房企拿地銷售比達(dá)61.3%，為各陣營最高；TOP21-30房企拿地銷售比也顯著高于平均值，達(dá)50.1%；TOP31-50房企拿地銷售比顯著低于平均值，為35.5%。
3）從招拍掛市場(chǎng)來看，房企合作拿地權(quán)益金額占比微升。1-7月，50家代表房企招拍掛權(quán)益金額占比均值為81.7%，較2019年微升0.1個(gè)百分點(diǎn)。TOP11-20、TOP21-30陣營企業(yè)權(quán)益金額占比上升明顯；TOP10與TOP31-50陣營企業(yè)在招拍掛市場(chǎng)合作拿地力度有所增加，權(quán)益金額占比出現(xiàn)下降。
4）從拿地城市等級(jí)來看，1-7月，二線城市仍是房企布局重點(diǎn)。50家代表房企二線城市拿地占比為52.8%，三四線為42.9%，一線占比為4.3%。從拿地區(qū)域來看，城市群以長三角熱度最高，占比為28.3%，長江中游和粵港澳大灣區(qū)緊隨其后，占比分別為9.3%和8.7%。
三、中指數(shù)據(jù)研究高級(jí)產(chǎn)品經(jīng)理王慧博：2020年上半年寫字樓市場(chǎng)形勢(shì)
1. 寫字樓租賃市場(chǎng)
上半年全國重點(diǎn)城市的寫字樓租賃市場(chǎng)持續(xù)需求疲軟、吸納不足、空置率上升、租金下滑的態(tài)勢(shì)，盡管在第2季度疫情基本得到控制、經(jīng)濟(jì)逐步復(fù)蘇、企業(yè)逐漸恢復(fù)辦公的利好因素影響下，上半年寫字樓市場(chǎng)的下行趨勢(shì)并未完全扭轉(zhuǎn)。但隨著下半年經(jīng)濟(jì)逐漸好轉(zhuǎn)，更多利好政策的釋放，金融進(jìn)一步開放以及5G商用的全面推廣，有望拉動(dòng)寫字樓租賃市場(chǎng)在下半年逐步恢復(fù)正常軌道，凈吸納量有望回升，空置壓力得到緩解，租金水平或?qū)⒅沟胤�(wěn)。
2. 寫字樓銷售市場(chǎng)
2020年上半年，全國20個(gè)重點(diǎn)城市大宗交易額達(dá)805.38億元，較去年同期下降22.29%。從物業(yè)類型來看，寫字樓的成交金額占比達(dá)到57.5%，表明寫字樓依然最受機(jī)構(gòu)投資者青睞，也側(cè)面體現(xiàn)出投資者對(duì)辦公樓物業(yè)中長期表現(xiàn)的信心。從城市分布來看，北京和上海仍是投資者首選城市，多數(shù)投資者對(duì)一線城市核心區(qū)位的商辦類資產(chǎn)比較關(guān)注。投資市場(chǎng)受疫情影響，短期內(nèi)負(fù)面情緒和商務(wù)活動(dòng)的削減可能會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)投資活動(dòng)有所放緩，許多投資者將推遲投資決定并轉(zhuǎn)而采取觀望態(tài)度。資產(chǎn)估值在短期內(nèi)可能會(huì)有所波動(dòng)。從長周期視角判斷，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)具有穿越周期的投資屬性，企業(yè)應(yīng)把握特殊時(shí)期的投資窗口，聚焦和布局一些位置好、現(xiàn)金流相對(duì)穩(wěn)健，穩(wěn)定性、安全性更高的成熟項(xiàng)目。
本站轉(zhuǎn)載文章和圖片出于傳播信息之目的，如有版權(quán)異議，請(qǐng)?jiān)?個(gè)月內(nèi)與本站聯(lián)系刪除或協(xié)商處理。凡署名"云南房網(wǎng)"的文章未經(jīng)本站授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載。爆料、授權(quán)：news@ynhouse.com。
熱門評(píng)論