在昆明買房，最看重的是什么？

最重要的當然是房子質(zhì)量要好，不過除了房子本身以外，外部配套也很重要，學(xué)校、醫(yī)院、公交、地鐵、商場、公園、電影院......現(xiàn)在的昆明人買房，要考慮的配套因素實在是有點多。

那么在這么多配套當中，哪一項是日常生活最離不開的？是商業(yè)。

一環(huán)x（地鐵+商圈+住宅）=超級好賣

為什么說商業(yè)是最重要的配套？如醫(yī)院、學(xué)校等市政資源，雖然確實很稀缺、很關(guān)鍵，但并不是必需品。

相比教育和醫(yī)療配套，購房者更為重視全民需要的商業(yè)（示意圖）

例如，學(xué)校只對于有小孩的家庭重要，而且時效性也只是3年~6年；而醫(yī)院，大部分人一年都不一定去得了一次，并不是每個人都需要；但商業(yè)配套不同，商業(yè)配套是全時間、全齡段的全民配套。

對于絕大部分昆明人來說，無論是周末逛街買衣服吃火鍋，還是下班回家買個菜，人們都需要商業(yè)，無論買的是普通剛需型還是高端改善型樓盤，商業(yè)都是毫無爭議的“剛需配套”，地處大型商圈內(nèi)，永遠都是最好的加分項。

實際上，盡管統(tǒng)稱商業(yè)，商業(yè)配套也分三六九等。最普通的小區(qū)臨街商鋪，也可以叫做商業(yè)配套，也能滿足普通人吃碗米線、買瓶可樂的需求......而第一等的，就是占據(jù)了優(yōu)質(zhì)地段、周邊常駐人口龐大、再與地鐵相連的大型商業(yè)體。

地鐵上蓋、商業(yè)繁盛的大型購物商場，其自帶的住宅物業(yè)都非常好賣（示意圖）

俗話說：無地鐵，不商業(yè)，昆明的大型商圈，如果沒有地鐵的加持，很難一直保持住高漲的人氣，那些與地鐵相連的大型商業(yè)綜合體，通常區(qū)位優(yōu)越、人流熙攘，是所在片區(qū)的核心腹地。

而且在大型商業(yè)、軌道交通、龐大客流量的帶動下，這種昆明頂級商圈范圍內(nèi)的住宅，特別是商業(yè)體自帶的住宅物業(yè)，在昆明房地產(chǎn)市場上都非常好賣，稱得上是“黃金物業(yè)”。

房價2萬+該買到什么樣的好房子？

這種伴隨著商業(yè)體的開發(fā)模式，在昆明也算常見了，順城、同德等商圈，都是這種地鐵+商業(yè)+住宅的開發(fā)模式，盡管現(xiàn)在這些商圈已無新建在售住宅，但仍然有不少人想買在現(xiàn)成的成熟商圈內(nèi)居住，因此也催生了極其火爆的二手房交易。

昆明同德、順城兩大商圈，都是地鐵+商業(yè)+住宅的開發(fā)模式（示意圖）

更何況，這些現(xiàn)有商圈的住宅，很多都是塔式（又稱點式）結(jié)構(gòu)的住宅樓，這種七八年前的過時設(shè)計，居住密度較高，通風(fēng)、采光等方面都受到影響，舒適度、生活體驗完全不能與現(xiàn)在主流的板式住宅樓相比。

對于想在昆明市中心買房，而且還想買在配套成熟、商業(yè)繁盛的大型商圈之內(nèi)的置業(yè)者來說，這一批買房客戶對于生活品質(zhì)的追求還是比較高的，既然都出到了2萬+的價格，當然不是奔著二手房或者塔樓來的。

參考現(xiàn)在昆明市中心為數(shù)不多的幾個住宅樓盤，幾乎都是南北通透的板式結(jié)構(gòu)，遠超標配的精裝品質(zhì)，動輒200平米上下的大戶型產(chǎn)品，這才是2萬+高層住宅的“標配”。

市中心為數(shù)不多的高端住宅項目——華潤中心·潤府（效果圖）

換言之，只有位于市中心（一環(huán)二環(huán)內(nèi)）、身居繁華商圈、周邊出行便利（最好與地鐵相連），同時定位高端、品質(zhì)上乘，并且由品牌房企開發(fā)的項目，才是現(xiàn)如今昆明高端置業(yè)客群真正想買的市中心好房子。

所幸，這樣的項目昆明還真有一個，這就是位于環(huán)城南路東側(cè)的華潤中心·潤府。

昆明市中心最后的地鐵商圈項目

華潤是一家創(chuàng)辦于1938年的老牌央企了，開發(fā)版圖遍布全國數(shù)十座城市，特別是珠三角地區(qū)，在深圳開發(fā)的華潤大廈、深圳灣體育中心、華潤萬象城等等項目，都是足以成為城市地標的明星項目。

作為老牌央企，華潤開發(fā)的許多項目都成了所在城市的核心地標（華潤深圳灣項目實景圖）

在昆明，華潤也帶來了國內(nèi)頂級購物中心——華潤萬象城，縱觀深圳、成都杭州、武漢、青島等地的萬象城，無一不是擇址在城市中心地帶，坐擁市中心最頂級的客流和資源，在昆明也不例外。

華潤在深圳、青島、重慶等地開發(fā)的萬象城都成為了所在城市的核心商圈（實景圖）

在目前昆明商業(yè)格局基本確定的情況下，參考《今年最后幾個月昆明還有4大商業(yè)體要開業(yè) 感覺能打的不多》這篇文章，盡管市區(qū)范圍內(nèi)仍有新商圈出現(xiàn)，但基本都在二環(huán)甚至三環(huán)外，已經(jīng)開工的華潤萬象城將會是昆明市中心唯一一個新增大型商圈。

華潤萬象城很可能是昆明市中心最后一個大型商圈（規(guī)劃效果圖）

上文提到，有地鐵加持的商場才能躋身頂級商圈，華潤萬象城正好符合這個標準。

9月23日，昆明地鐵4號線和6號線二期正式開通初期運營，華潤萬象城及同步建設(shè)的住宅項目華潤中心·潤府，稱得上是這次4、6號線開通最大的受益者：6號線岔街站與華潤萬象城直接相連，也是目前地鐵6號線唯一一個無縫接駁的項目；4號線菊華站則在華潤中心·潤府500米步行范圍內(nèi)。

9月23日上午，昆明地鐵4號線、6號線二期正式開通，沿途的商圈和住宅都受益巨大（實景圖）

此外，根據(jù)昆明市規(guī)劃，在華潤中心·潤府東側(cè)，將打造一個綜合交通國際樞紐——菊華TOD，它將采用東京涉谷、紐約曼哈頓等全球流行的TOD開發(fā)模式，通過剛剛開通的地鐵4、6號線交通站點為中心，整合一環(huán)內(nèi)絕大部分商業(yè)、辦公、居住及城市配套，作為這一模式中最重要的一環(huán)，坐擁雙地鐵的華潤中心，將是菊華TOD建成之后的最大受益者。

TOD模式能夠有效提升城市區(qū)域的綜合實力、資源利用效率以及人民生活便利程度（意境圖）

大平層：市中心買房的首選高端物業(yè)

看完了華潤中心·潤府周邊的市中心頂級資源，我們把目光凝聚在項目本身，處在這么一個不可復(fù)制的好地段上，華潤中心·潤府帶給昆明人的產(chǎn)品是什么樣的呢？

作為目前昆明中心區(qū)規(guī)模最大的開發(fā)項目，華潤中心地處千畝CBD-五里中央商務(wù)區(qū)，開發(fā)業(yè)態(tài)包括中國購物中心行業(yè)頂流IP——萬象城、約295米高城市新地標——華潤大廈、華潤旗下TOP系高端居住產(chǎn)品：潤府、悅府，再加上市中心稀缺的大體量中央景觀公園，核心地段與珍稀自然資源雙重加持，讓一環(huán)再次站上昆明樓市的舞臺中央。

采用LOW-E 雙層中空玻璃的，基本都是高端住宅（華潤中心·潤府效果圖）

從外觀看，華潤中心·潤府推出的住宅樓是典型的板式結(jié)構(gòu)住宅，2梯2戶南北通透，樓體立面大面積采用LOW-E 雙層中空玻璃，這種超 5A 甲級寫字樓才會用到的材質(zhì)具有隔音隔熱、低輻射的優(yōu)良性能，同時成本也相對較高，足以見得華潤中心·潤府的高端改善屬性。

華潤在整個地塊中央規(guī)劃了中央景觀公園（意境圖）

社區(qū)內(nèi)部采用圍合式布局，每棟板樓排布均勻，為每一戶居民提供豐富的景觀空間及充分的視野和采光；社區(qū)內(nèi)擁有“一軸、四園、三庭、一條 454米慢跑PUB 活力環(huán)”四大景觀結(jié)構(gòu)，足不出戶即可享受到高綠化帶來的悠閑生活；此外，華潤還在地塊中間規(guī)劃了中央景觀公園，稀缺的綠地資源愈發(fā)突出華潤中心·潤府的城市豪宅本質(zhì)。

華潤中心·潤府9月19日首次開盤，僅半小時即售罄（開盤現(xiàn)場實拍）

品質(zhì)有了保證，反映在市場上就是一次次熱銷場面。9月19日，華潤中心·潤府全新推出了175-243平米精裝板式大平層，首批房源均價約2.2萬元/平米，開盤僅半小時就全部售罄，足以說明昆明高端置業(yè)客群對項目產(chǎn)品質(zhì)量的認可。

以最熱銷的175平米戶型為例，這個戶型是個典型的南北通透橫廳設(shè)計，沒有浪費一丁點兒空間，三開間朝南，擁有巨幕陽臺和外凸式飄窗，主臥、客臥采用套房式設(shè)計，入戶玄關(guān)設(shè)計成Z型也是為了保證業(yè)主的生活私密性。

華潤中心·潤府175平米“潤澤”戶型圖

值得一提的是，除了三個臥室外，這個戶型還在橫廳北側(cè)、廚房與客衛(wèi)之間設(shè)計了“X空間”，這個小房間根據(jù)居住需求可以改造成書房、茶室、兒童娛樂區(qū)等功能區(qū)，也不失為一種大大拓展家庭空間的有效方案。

現(xiàn)如今，昆明的城市大平層，高品質(zhì)的精裝標準似乎已經(jīng)是標配，華潤中心·潤府也不例外。廚居衛(wèi)浴采用的都是西門子、FRANKE、杜拉維特、漢斯格雅、飛利浦等耳熟能詳?shù)膰H一線精裝品牌，再加上全屋墻紙、中央空調(diào)、懸浮式吊頂、無軌推拉門、全屋熱水循環(huán)系統(tǒng)等體現(xiàn)生活品質(zhì)的配置，從細節(jié)到審美全面滿足高端置業(yè)人群對居所的想象。

華潤中心·潤府175平米戶型精裝效果示意圖

一個優(yōu)質(zhì)的住著產(chǎn)品，不可或缺的是優(yōu)質(zhì)的物業(yè)。華潤物業(yè)擁有國家一級物業(yè)管理資質(zhì)，2018年獲得近90年歷史的“金鑰匙”物業(yè)聯(lián)盟品質(zhì)認證，在昆明的樓盤中，這還是第一次，華潤中心·潤府正是用這比肩星級酒店標準的管理服務(wù)，來為業(yè)主營造五星級的品質(zhì)生活。

抓住機會，才能站上頂端

總結(jié)起來，華潤中心·潤府這么一個區(qū)位、配套、環(huán)境、產(chǎn)品均屬上乘的一環(huán)商圈地鐵盤，在此前歷次開盤都取得了不錯的銷售成績，無論是從昆明商圈高端住宅的稀缺性考慮，還是從項目本身超高的品質(zhì)水準來看，這次華潤中心·潤府首批房源開盤售罄想必也是意料之中。

華潤中心·潤府是昆明市中心為數(shù)不多的高端大平層項目（效果圖）

站在華潤中心·潤府開盤現(xiàn)場搶購房源的買房者角度來看，昆明市中心可選擇的高端住宅就這么幾個，地鐵上蓋、自帶商圈的就這么一個，不抓緊拿下，以后很可能就買不到了。

開盤沒買到的購房者們也不用灰心，首批房源售罄之后，華潤中心·潤府又宣布加推下一批房源，如果既想住在市中心地鐵商圈內(nèi)，又想買到高大上的城市大平層，華潤中心·潤府可能就是最后的機會。

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