銳理2020年昆明房地產(chǎn)市場研究報告

【全國貨幣政策】貨幣政策由原信貸資源偏好房地產(chǎn)、地方政府融資平臺轉(zhuǎn)移至中小微企業(yè)等實體經(jīng)濟領(lǐng)域；社會融 資規(guī)劃與M2同比穩(wěn)定增長，推動實體經(jīng)濟的發(fā)展，市場現(xiàn)實購買力和潛在購買力持續(xù)提升。

【昆明經(jīng)濟形勢】前三季度昆明市經(jīng)濟穩(wěn)步恢復(fù)實現(xiàn)正增長，在西南五個省會城市中，昆明經(jīng)濟規(guī)模排名居中，加之疫情影響相對較弱，總體經(jīng)濟保持穩(wěn)定發(fā)展。

【昆明經(jīng)濟形勢】昆明人均可支配收入保持正增長，CPI較去年增速較快，居民生活成本提高降低本地居民投資需求， 消費零售總額增長仍為負。

【昆明建設(shè)投資】疫情后，政府安排四大領(lǐng)域超過5萬億元的大型項目引領(lǐng)經(jīng)濟恢復(fù)，昆明作為省會城市占據(jù)了五分之一的項目數(shù)量，隨著基建設(shè)施的進一步完善，將為昆明帶來更大的城市發(fā)展紅利。

【昆明人口】昆明市18年到19年常住人口增長達10萬人，其中，人口自然增長率數(shù)年來保持平穩(wěn)。從鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口增長率可看出，昆明城鎮(zhèn)化發(fā)展已達較高水平，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口轉(zhuǎn)化已逐步放緩。

昆明2015年來人口變動情況保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢，自2018年開始人口增幅開始明顯提升，其中，人口自然增長率與之前幾乎持平，說明昆明人口增長與放開的落戶政策有一定的影響。

從鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口增長率可看出，昆明城鎮(zhèn)化發(fā)展已達較高水平，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口轉(zhuǎn)化已逐步放緩 。

【土拍市場】昆明主城供應(yīng)土地208宗，成交178宗，共約82家企業(yè)參拍，其中知名房企30余家，多地塊溢價成交；拿 地企業(yè)和溢價率持續(xù)走高，房企拿地競爭激烈。

【土拍市場】 今年土拍中，以11月25日呈貢區(qū)斗南片區(qū)中部16宗約559.79畝土地競爭最為激烈。吸引12家房企（大華、 綠城、新城、龍湖、華僑城、龍光、中海、新希望、恒大、卓越、綠地、深圳盈瑞東）爭搶，分別歷經(jīng)145和165輪競價，分 別溢價163.73%、179.56%成交。

【土地供求價】2020年土地供應(yīng)較去年下滑近31%；盡管在融資環(huán)境收緊、地價走高、利潤空間壓縮的背景下，土地成交仍然占供應(yīng)的88%，土地溢價率逐年攀升，達到10.81%。

【土地市場小結(jié)】

土地市場競爭依然激烈，房企對昆明充滿信心

【住宅供銷價】一季度住宅市場受疫情影響，供銷價下降明顯，二季度市場逐漸回暖，供求價穩(wěn)定上漲，截止2020年末供應(yīng)量1131.08萬㎡，成交量866.67萬㎡，市場均價15036元/㎡；同比2019年新增供應(yīng)上漲3%，銷售面積下跌15%， 成交均價上漲6.6%。

【存量與去化】昆明住宅市場2020年供應(yīng)量增大，成交量較去年下滑15%，存量呈明顯上漲態(tài)勢。截止2020年底昆 明市場住宅存量932.27萬方，去化周期近13個月

【分板塊對比】官南和東南板塊，在板塊供求中占據(jù)較高的比例，價格除中心板塊外滇池和官南板塊分列第二、三位； 官南板塊存量最高達187.8萬㎡，去化周期最長為次中心板塊。

【建筑形態(tài)對比】住宅市場中高層產(chǎn)品是市場的絕對主力，2020年昆明入市的高端項目增多，別墅的供銷較19年有所 增長，高層的銷售較19年有所下降，價格方面高層和洋房類產(chǎn)品平穩(wěn)增長，別墅產(chǎn)品價格呈下跌趨勢。

【面積段變化】今年70-110㎡剛需產(chǎn)品成交量增大，而130㎡以上面積段成交量明顯壓縮；同時，今年豪宅項目增多， 200㎡以上供應(yīng)和銷量增長幅度較大，市場分化明顯。

【住宅市場小結(jié)】

住宅市場相對穩(wěn)健，保持健康的發(fā)展態(tài)勢 市場分化明顯，剛需與豪宅成為主流

【商辦物業(yè)供銷價】2020年商辦市場供應(yīng)341.75萬㎡，成交170.29萬㎡，市場均價11603元/㎡，供求比約2.0，市 場整體供大于求；同比2019年新增供應(yīng)下跌17%，銷售面積下跌21%，成交均價下跌1%，受市場存量及需求飽和的影響， 供、銷、價均有所下跌。

【商辦類存量與去化】2020年昆明商辦市場存量持續(xù)上漲，去化周期不斷延長，截止2020年底，商辦市場存量高達 1414.7萬㎡，達到近幾年來的頂峰，同比19年增長14%，去化周期達99.7個月，去化壓力巨大。

【分板塊對比】商辦市場整體供銷較去年均有所下滑，呈貢板塊供應(yīng)和銷售最多，但價格較去年下降21%，僅次于滇 池板塊的價格下降幅度。

【商業(yè)存量與去化】2020年商業(yè)市場整體供大于求，均價持續(xù)下降；截止年末商業(yè)新增99.44萬㎡，銷售47.99萬㎡， 均價16220元/㎡，存量696.02萬㎡，需174個月（約14.5年）才能去化。

【商業(yè)分板塊對比】商業(yè)市場分板塊看，呈貢、北市、次中心、中心、官南、東南幾個板塊供應(yīng)量依然較高，其中僅 東南板塊保持供銷平衡，價格則西山板塊以2.69萬元/㎡位居第一；存量與去化方面，呈貢板塊存量最高達到140.72萬㎡， 而去化周期最長的是北市板塊與次中心板塊。

【寫字樓供銷存價與去化】2020年寫字樓供應(yīng)較19年漲幅較大，成交下滑，2020年共計新增51.93萬㎡，銷售 18.83萬㎡，成交均價13319元/㎡，存量264.46萬㎡，需169個月（約14年）才能去化。

【寫字樓分板塊對比】寫字樓整體供大于求，而供應(yīng)最多的是呈貢板塊達13.02萬㎡，價格方面以1.88萬元/㎡的世 博板塊最高；存量則以次中心、高新和滇池板塊最高。

【公寓市場情況】公寓市場整體供大于求，供、銷、價較19年均有所下降；2020年公寓新增供應(yīng)190.38萬㎡，銷售 103.47萬㎡，均價9150元/㎡，存量454.22萬㎡，需53個月（約4.4年）才能去化完。

【公寓分板塊對比】2020年辦公市場官南、呈貢和東南板塊供應(yīng)量最多，呈貢、高新、官南板塊成交量較高，呈貢、 東南和官南板塊存量面積最大，世博板塊去化周期最長。

【商辦類市場小結(jié)】

商辦庫存壓力巨大，商業(yè)類產(chǎn)品開始以價換量 公寓產(chǎn)品仍為商辦去化主流。

【近郊城市概況】安寧、嵩明、晉寧三區(qū)縣均位于昆明一級輻射圈內(nèi)，安寧作為“昆明后花園”是最早發(fā)展的近郊城 市，而嵩明與晉寧則位于“南延北拓發(fā)展”軸線點位置，具備較強的開發(fā)潛力。

【近郊產(chǎn)業(yè)概況】近郊三區(qū)縣房地產(chǎn)充分利用近年來文旅、康養(yǎng)的大規(guī)劃及相關(guān)政策，不同區(qū)縣各有特色；同時，隨 著滇中新區(qū)和滇中城市群的不斷發(fā)展，近郊區(qū)域承接主城外拓產(chǎn)業(yè)，形成多個產(chǎn)業(yè)新城，吸納了大量主城外溢客群。

昆明近年來大力發(fā)展健康產(chǎn)業(yè)、文化旅游產(chǎn)業(yè)，尤其在健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面更是將環(huán)繞滇池以及空港各個區(qū)縣進行不斷優(yōu)化，形成不同特色 。

安寧、嵩明成為滇中新區(qū)雙核發(fā)展區(qū)，一東一西，分別以臨空產(chǎn)業(yè)和高端產(chǎn)業(yè)植入形成昆明的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)升級示范基地和新區(qū)產(chǎn)業(yè)高地

【近郊市場格局】近郊三區(qū)縣房地產(chǎn)項目已達60余個，更擁有20多家全國知名房企，其中安寧承接主城外溢為主，是 目前近郊區(qū)域開發(fā)項目最多的區(qū)域，而嵩明和晉寧則擁有數(shù)個千畝以上的文旅大盤。

昆明近郊三區(qū)縣目前落地項目已達60余個，其中安寧超過30個項目，剩余數(shù)量中嵩明和晉寧各占一半，安寧是目前近郊開發(fā)熱點區(qū)域； 安寧作為縣級市以綜合開發(fā)和康養(yǎng)運動為主，嵩明結(jié)合滇中新區(qū)和空港優(yōu)勢以產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)為主，而晉寧則充分發(fā)揮臨滇地理優(yōu)勢，在發(fā)展康養(yǎng)類項目 的同時，落地多個文化旅游項目

【近郊土地市場】2020年近郊土地供應(yīng)面積與成交面積較2019年均有下滑，分別下降20%、23%，但成交總金額僅 下降4%，而樓面地價較去年增長9%，溢價率1%，由此可看出近郊土地市場保持較高的活力。

【近郊土地市場】2020年近郊三區(qū)縣成交與供應(yīng)量最大的是安寧，安寧土地銷售額占三區(qū)縣銷售總額78%，近郊土地 出讓以住宅為主，晉寧商業(yè)用地供應(yīng)較大，而今年土地溢價能力最高的是嵩明，溢價率達6%

昆明近郊三區(qū)縣中土地成交與供應(yīng)量做大的是安寧，安寧土地銷售額占三區(qū)縣銷售總額78%，是近郊房地產(chǎn)開發(fā)的主要區(qū)域

 近郊土地出讓以住宅為主，晉寧則因其濱湖臨水的原因，商業(yè)用地供應(yīng)較大

 今年近郊三區(qū)縣中，土地溢價能力最高的是嵩明，溢價率達到6%，而晉寧無土地溢價產(chǎn)生是因大量商業(yè)用地的供應(yīng)，且掛牌土地較多

【近郊樓市】近郊三區(qū)縣中供銷比最低的是嵩明僅1.3，基本接近供需平衡；其中安寧的太平和嵩明的楊林作為承接主 城外溢的重點區(qū)域供需雙高，晉城板塊臨滇濱水的自然資源和處于南延北拓主軸的地理優(yōu)勢成為價格最高區(qū)域。

【近郊樓市】近郊三區(qū)縣分產(chǎn)品看，高層類產(chǎn)品仍是市場的主流，其次，近郊區(qū)域擁有更好的自然景觀資源，別墅、洋 房類產(chǎn)品相比主城也具有較大的市場空間，但近郊產(chǎn)業(yè)及經(jīng)濟發(fā)展尚不成熟，商業(yè)、辦公類物業(yè)發(fā)展滯后。

昆明近郊三區(qū)縣以住宅產(chǎn)品為主，分產(chǎn)品類型看，高層類產(chǎn)品仍是市場的主流，這與近郊區(qū)域和主城緊密相連，承接了大量主城外溢購房客戶和滇中產(chǎn) 業(yè)新區(qū)吸引的外來工作人群相關(guān)，同時，近郊區(qū)域自然環(huán)境優(yōu)越，規(guī)劃要求相對較弱，別墅、洋房類產(chǎn)品相比主城也具有較大的市場空間

因距離主城過近，加之產(chǎn)業(yè)尚處于發(fā)展初期階段，三區(qū)縣內(nèi)商業(yè)、辦公市場發(fā)展較為滯后

【近郊市場小結(jié)】

近郊市場獲得重視，品牌房企紛紛落子文旅、康養(yǎng)和產(chǎn)業(yè)新城各具特色

【政策主基調(diào)】“房住不炒”將會是未來很長一段時間的主基調(diào)，同時金融政策方面也將延續(xù)現(xiàn)有的行業(yè)融資監(jiān)管框架， 推動房地產(chǎn)行業(yè)長期穩(wěn)健運行是未來主要目標。

【金融政策】從15年開始房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了4個階段的金融政策，從促進房地產(chǎn)發(fā)展到目前穩(wěn)定市場，倒逼負債，防止 出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫。

【老舊改】中央多次提出鼓勵民間資本、民營企業(yè)參與，但目前舊改仍在圍繞舊城拆遷，老舊改造如何讓企業(yè)參與仍是 需要探索的問題。

【昆明調(diào)控政策】昆明自2015年來經(jīng)歷兩個政策起伏周期后逐步進入政策平穩(wěn)階段。今年受疫情影響，年初頒布促進 市場的相關(guān)政策，但自第三季度末，政策轉(zhuǎn)向加強預(yù)售資金管理；但昆明總體政策仍趨于穩(wěn)健、開明。

【行業(yè)投資】昆明2019年房地產(chǎn)投資占GDP比重高達32.7%，位居第2，成為行業(yè)高依賴度城市。一至三年內(nèi)房地產(chǎn)行 業(yè)投資仍然是昆明經(jīng)濟重要的支撐點之一。

【行業(yè)投資】17年后隨著大量房企涌入，昆明開竣工面積增長迅猛，結(jié)合19，20年成交土地量，預(yù)計20年昆明開竣工 面積將超過18年達到峰值，行業(yè)開發(fā)大幅增長，行業(yè)競爭加劇。

【人口潛力】2019年末昆明城市人口695萬人，通過人口增長率、年均增長人口數(shù)和年均增速，據(jù)此測算2020年昆明 人口將達到702.55萬人左右，2025年將達到736.31萬人左右，其中戶籍人口610.09萬人、流動人口126.22萬人。

【市場需求】通過對近30年商品住房銷售的統(tǒng)計，按昆明常住人口總數(shù)計算，截止“十四五”末期昆明住房仍有66.47 萬套的需求量。

【住宅供銷趨勢】昆明住宅市場從15年3月至19年1月前均處于銷售量大于供應(yīng)量。從19年1月開始供應(yīng)加劇，銷售量 小于供應(yīng)量；價格增幅在19年7月開始放緩。

【住宅庫存分析】昆明商品住宅整體去化周期達到13個月，庫存持續(xù)上漲，去化周期從今年4月起呈線性增長，預(yù)計 2021年庫存將持續(xù)增長，去化周期將繼續(xù)延長，將對銷量與價格產(chǎn)生較大的影響。

【產(chǎn)品供銷結(jié)構(gòu)】目前昆明市場還是以80-145㎡剛需、剛改產(chǎn)品為主；但是從2020年的各物業(yè)類型的成交環(huán)比指數(shù)分析，改善類物業(yè)將是未來趨勢。

【住宅價格趨勢】昆明住宅市場銷量下降明顯，供求比持續(xù)上行，價格相對19年平穩(wěn)微漲。預(yù)計未來住宅市場價格會 進入調(diào)整階段，呈現(xiàn)平穩(wěn)或者下降趨勢。

【商辦供銷趨勢】 2020年商辦市場供銷量價都有所回落，商辦市場整體供大于求，但整體趨勢下行。

【商辦庫存趨勢】商辦市場存量持續(xù)上漲，去化周期不斷延長；截止2020年12月31日，商辦市場存量達1414.70萬 ㎡，同比19年同期增長14%，去化周期達100個月，去化壓力巨大 政策方向預(yù)測 行業(yè)發(fā)展分析 • 行業(yè)投資 • 市場需求 • 樓市趨勢 發(fā)展趨勢預(yù)判 【商辦庫存趨勢】商辦市場存量持續(xù)上漲，去化周期不斷延長；截止2020年12月31日，商辦市場存量達1414.70萬 ㎡，同比19年同期增長14%，去化周期達100個月，去化壓力巨大。

【商辦價格趨勢】商辦市場整體供大于求，存量大，去化艱難，價格受區(qū)位等影響，波動較大，但整體呈下行趨勢。

【土地供應(yīng)預(yù)測】根據(jù)《昆明市2020年度土地儲備供應(yīng)計劃》今年供應(yīng)土地將達到3.11萬畝，預(yù)計2021年官渡、五 華、呈貢將持續(xù)將整合城市外拓區(qū)域土地，尤其是官渡區(qū)將借空港新區(qū)發(fā)展之勢大幅增加土地供應(yīng)，近郊方面嵩明、安寧 2020年土地成交量遠大于供應(yīng)量，但安寧今年土地市場火爆，預(yù)計明年將持續(xù)大幅供地。

【熱點板塊推薦】根據(jù)近年來各個板塊住宅銷量、土地價格和未來供地情況等因素綜合后，推薦未來可以重點關(guān)注高 新、呈貢和空港板塊。

【行業(yè)未來5年的發(fā)展方向】

【物業(yè)市場測算】通過房價、人口、土地樓面價和客戶購買力等幾個相關(guān)系數(shù)，利用回歸方程將房價作為因變量進行 未來五年增長的測算；其次，通過測算出的價格、對銷量和人口進行加權(quán)測算，最終形成未來五年銷量與價格情況

【住宅市場預(yù)測】預(yù)計2025年住宅價格為2.12萬—2.36萬元/㎡，銷量為864.31 ㎡—1034.37萬㎡

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