今年1月份，昆明主城范圍內(nèi)共有三個(gè)項(xiàng)目開盤入市，分別為美的云璟、美辰以及保利城METOO公寓。
其中，美的云璟與美辰均為今年亮相的純新項(xiàng)目；而美辰由于地處“價(jià)格洼地”經(jīng)開區(qū)，開盤均價(jià)為三者最低，僅約9500元/平方米。
美辰示范區(qū)實(shí)景
今年，經(jīng)開區(qū)包括美辰在內(nèi)預(yù)計(jì)將有3個(gè)純新盤亮相入市，搶到了區(qū)域頭彩的美辰究竟是個(gè)怎樣的項(xiàng)目？云南房網(wǎng)近期去到了現(xiàn)場(chǎng)一探究竟。
目前僅兩班公交可達(dá)，還需步行30分鐘以上
從主城去往美辰，目前有兩條公交線路可達(dá)，一是乘坐K16路在康惠馨苑小區(qū)站下車，二是乘坐C84路在翡麗公園站下車。
不過，由于這兩個(gè)站點(diǎn)都位于黃土坡片區(qū)靠南一側(cè)，要去往美辰都需再步行至少半小時(shí)以上。此外，由于兩班公交發(fā)車間隔較長(zhǎng)，等待的時(shí)間都不短，因此目前較為推薦以自駕方式去往項(xiàng)目。
美辰項(xiàng)目所在位置
公交出行系統(tǒng)不發(fā)達(dá)并非源自美辰本身的原因，而是當(dāng)前整個(gè)黃土坡和清水片區(qū)項(xiàng)目面臨的共同問題。在7號(hào)線、9號(hào)線建成運(yùn)行前，暫時(shí)只能依靠自駕來緩解這一問題，或是等待有更多的公交線路開通。
目前小高層和洋房同步在售，價(jià)格約9000-11000元/平米
美辰項(xiàng)目整體位于經(jīng)開區(qū)清水片區(qū)石龍路和福昆線交叉口北側(cè)約800米處，項(xiàng)目由金科和旭輝聯(lián)手打造，西鄰旭輝參與的另一個(gè)項(xiàng)目，也是今年計(jì)劃入市的旭輝新希望公園錦悅，南側(cè)為中交碧桂園東園。
整個(gè)美辰項(xiàng)目體量并不大，占地僅約75.6畝，2.8的容積率相對(duì)不高，綠地率30%。整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃有13棟住宅，包括了7棟小高層和6棟洋房，并有1所6班幼兒園、2棟辦公樓、1棟獨(dú)立商業(yè)以及部分底商。
美辰效果示意圖
這其中，洋房總層高10-11層，分別為1、2、13、14、15以及16號(hào)樓的兩個(gè)單元；小高層總層高為13-20層，為4、5、6、7、8、9、10號(hào)樓；3層6班的幼兒園位于項(xiàng)目西南側(cè)，3層的獨(dú)立商業(yè)樓和2棟12層的商辦樓位于項(xiàng)目西北側(cè)。
據(jù)了解，美辰當(dāng)前有小高層和洋房產(chǎn)品同步在售，其中小高層戶型建筑面積約88-119平方米，價(jià)格約9000-9500元/平方米，在售產(chǎn)品位于4棟和5棟上。其中4棟總高18層，5棟總高17層，梯戶比均為2梯6戶設(shè)計(jì)。
洋房戶型建筑面積約129平方米，價(jià)格約1.1萬元/平方米，在售產(chǎn)品位于16棟上，其總高11層，梯戶比為1梯2戶設(shè)計(jì)。
兩類產(chǎn)品均為精裝交付，裝標(biāo)約1500元/平方米，交房時(shí)間預(yù)計(jì)在2023年9月份。
美辰項(xiàng)目建面約88平方米的小高層戶型
根據(jù)項(xiàng)目提供的戶型圖來看，在售的小高層產(chǎn)品囊括了三到四房設(shè)計(jì)，整體功能齊備，亮點(diǎn)是多飄窗的設(shè)計(jì)提高了室內(nèi)的空間利用率。
以建面約88平方米的產(chǎn)品為例，該戶型為三室兩廳一廚一衛(wèi)雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)，優(yōu)勢(shì)是功能完善無暗房，動(dòng)靜分區(qū)顯著；相對(duì)不太理想的是三個(gè)臥室均位于北側(cè)。
美辰項(xiàng)目建面約129平方米的洋房戶型
在售洋房戶型建筑面積約129平方米，為四室兩廳一廚兩衛(wèi)雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)。橫廳的設(shè)計(jì)使得整個(gè)餐客空間的采光視野都極為良好，空間感突出。而為了照顧主人的起居體驗(yàn)，主臥及書房均設(shè)在了南側(cè)，但相對(duì)的犧牲了兩個(gè)次臥的位置，只能置于北側(cè)。
項(xiàng)目自身配建相對(duì)完善，但周邊配套仍待大幅提升
與片區(qū)內(nèi)其他項(xiàng)目相比，美辰自身的配建情況相對(duì)較為齊全，尤其是有一定規(guī)模獨(dú)立商業(yè)以及商辦樓的這一情況，在整個(gè)配套相對(duì)薄弱的經(jīng)開區(qū)顯得尤為關(guān)鍵。
與項(xiàng)目距離最近的外部集中商業(yè)體，是其南側(cè)約1.4公里處在建的果林廣場(chǎng)商業(yè)中心，這一商業(yè)體預(yù)計(jì)于今年年底建成運(yùn)營(yíng)。而目前在項(xiàng)目周邊有購(gòu)物娛樂需求的話，得去往直線距離在6-8公里左右的建工商業(yè)中心或是富康城購(gòu)物中心。
美辰區(qū)位示意圖
教育配套方面，除了項(xiàng)目?jī)?nèi)部的幼兒園外，目前外部確定的是由新城瑯樾引進(jìn)的師專附小，其位于美辰南側(cè)約1公里處。該學(xué)校為公立公辦性質(zhì)，未來將劃片分區(qū)入學(xué)，預(yù)計(jì)最快將于明年9月份招生。其他的經(jīng)開區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)、昆明第三中學(xué)經(jīng)開校區(qū)等距離項(xiàng)目都有一定距離。
整體來看，交通條件的制約，使得美辰目前所處的經(jīng)開區(qū)清水片區(qū)以及臨近的黃土坡片區(qū)，各項(xiàng)配套都還處在建設(shè)完善狀態(tài)中，需要補(bǔ)強(qiáng)的部分還很多。
從這一角度而言，雖然項(xiàng)目開盤價(jià)格已逼近萬元，但短期內(nèi)似乎缺乏進(jìn)一步上行的動(dòng)力，未來價(jià)格可能會(huì)有正常的上下浮動(dòng)，但大漲的可能性不大。只有等到未來地鐵建設(shè)等有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展后，才能推動(dòng)片區(qū)以及項(xiàng)目的價(jià)值進(jìn)一步攀高，經(jīng)開區(qū)“價(jià)格洼地”的帽子可能還得戴一段時(shí)間。
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