大悅城在昆明的日子也不好過(guò)

3月底，大悅城控股發(fā)布2020年度報(bào)告，顯示去年歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為負(fù)3.87億元。此前大悅城已公告預(yù)虧3.5億-4.5億，這是大悅城自2005年并入中糧后的首次虧損。

關(guān)于虧損，大悅城給出的理由是：受疫情影響，購(gòu)物中心客流量、銷(xiāo)售額、租金、酒店入住率下降，持有型運(yùn)營(yíng)收入減少9.6億元。但房地產(chǎn)自媒體壹地產(chǎn)分析認(rèn)為，大悅城虧損，主要還是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)不太給力，因?yàn)榇髳偝侵鳡I(yíng)業(yè)務(wù)有兩大板塊，每年兩三百億的營(yíng)收里，大約8成來(lái)自于商品房銷(xiāo)售和一級(jí)土地開(kāi)發(fā)，只有不足兩成來(lái)自商業(yè)運(yùn)營(yíng)。

大悅城兩大主營(yíng)業(yè)務(wù)在昆明都有落地，雖然規(guī)模不大，對(duì)上市公司貢獻(xiàn)有限，但經(jīng)營(yíng)狀況卻在某種程度上可以看成是大悅城的縮影。

昆明大悅城與旁邊的隆盛府

昆明人對(duì)大悅城的了解，主要是通過(guò)螺螄灣的大悅城購(gòu)物中心。昆明大悅城一期于2018年12月開(kāi)業(yè)，二期則在2019年10月開(kāi)業(yè)，前后兩期的總營(yíng)業(yè)面積達(dá)到32萬(wàn)平方米，是目前昆明最大的購(gòu)物中心之一。

但昆明大悅城購(gòu)物中心卻并非大悅城自建自持經(jīng)營(yíng)，而是輸出品牌受托管理，2020年報(bào)顯示，截至去年底，大悅城在國(guó)內(nèi)只有3個(gè)管理輸出的商業(yè)項(xiàng)目，昆明就是其中之一，而同期大悅城自建自持經(jīng)營(yíng)的購(gòu)物中心卻有10個(gè)，在建擬建的還有10個(gè)。

可見(jiàn)，在大悅城的商業(yè)版圖里，像昆明這樣的輸出品牌項(xiàng)目本來(lái)也不是主流，去年上半年的業(yè)績(jī)報(bào)告中，甚至沒(méi)有提輸出管理項(xiàng)目的出租率、租金收入等財(cái)務(wù)指標(biāo)，而且從昆明大悅城的經(jīng)營(yíng)狀況看，至少出租率這個(gè)指標(biāo)，昆明大悅城是趕不上大悅城自持的其他10個(gè)購(gòu)物中心的。

在去年以前，大悅城整個(gè)商業(yè)版塊的出租率高達(dá)97%，去年受疫情影響，下降為93.9%，仍然是個(gè)非常不錯(cuò)的數(shù)據(jù)，但昆明大悅城從今年3月份的經(jīng)營(yíng)情況看，當(dāng)初滿(mǎn)鋪開(kāi)業(yè)的盛況早已不復(fù)存在，高樓層關(guān)店的比例甚至在50%左右，整體出租率肯定在大悅城全國(guó)平均線(xiàn)以下。

昆明大悅城生意不是太好，大悅城本身的責(zé)任倒不是太大。這座購(gòu)物中心雖說(shuō)在當(dāng)年有名的螺螄灣商圈，可是不通地鐵，購(gòu)物中心的體量又太大，而且還分成相對(duì)獨(dú)立的三部分，空間設(shè)計(jì)硬傷比較多，大悅城接手運(yùn)營(yíng)后能做到滿(mǎn)鋪開(kāi)業(yè)已經(jīng)相當(dāng)不易。

昆明大悅城一期5樓已經(jīng)有不少商家撤場(chǎng)

大悅城在昆明采取少見(jiàn)的輸出管理的方式運(yùn)營(yíng)購(gòu)物中心，在一定程度上也影響了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)在昆明的拓展，因?yàn)樽灾屑Z地產(chǎn)和大悅城地產(chǎn)合并重組后，大悅城地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)模式便是以大悅城購(gòu)物中心為驅(qū)動(dòng)，圍繞購(gòu)物中心拿地開(kāi)發(fā)，新城吾悅、華潤(rùn)萬(wàn)象城、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)都是這么干的，效果也都不錯(cuò)，可是昆明的大悅城購(gòu)物中心是螺螄灣投資公司開(kāi)發(fā)，大悅城只是輸出品牌并管理運(yùn)營(yíng)，以購(gòu)物中心為誘餌勾地搞開(kāi)發(fā)的模式就不太走得通，盡管大悅城仍舊參與了螺螄灣片區(qū)的一二級(jí)開(kāi)發(fā)（隆盛府項(xiàng)目），但卻是以碧桂園為主導(dǎo)，大悅城的持股比例只有30%。

更關(guān)鍵的是，在螺螄灣片區(qū)后續(xù)地塊的開(kāi)發(fā)中，市場(chǎng)原本預(yù)計(jì)大悅城會(huì)繼續(xù)參與拿地，但在去年土地拍賣(mài)時(shí)，碧桂園和大悅城都未出手，另一家央企金茂地產(chǎn)卻橫刀奪愛(ài)，將隆盛府旁邊、螺螄灣棚改的88畝地塊收入囊中，據(jù)說(shuō)將開(kāi)發(fā)金茂旗下的高端產(chǎn)品金茂府。

大悅城沒(méi)有在螺螄灣片區(qū)趁熱打鐵繼續(xù)拿地，其中一個(gè)原因可能是隆盛府賣(mài)得不是太好。根據(jù)大悅城年報(bào)，2020年隆盛府只實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積約4萬(wàn)平米，僅占隆盛府可銷(xiāo)售面積的不到10%。

金茂地產(chǎn)的母公司是中化集團(tuán)，其掌門(mén)人寧高寧，5年前其實(shí)是大悅城的母公司中糧集團(tuán)的董事長(zhǎng)。當(dāng)年，正是寧高寧推動(dòng)了中糧地產(chǎn)和大悅城的合并，只不過(guò)壯志未酬，他就被調(diào)任中化集團(tuán)。中糧地產(chǎn)和大悅城合并重組的工作，其實(shí)是在中糧地產(chǎn)的董事長(zhǎng)周政手上完成的，重組后，周政順理成章地成為大悅城控股的董事長(zhǎng)，但在今年業(yè)績(jī)預(yù)虧報(bào)告發(fā)布前，他辭職了。10天后，大悅城地產(chǎn)總經(jīng)理，大悅城控股總經(jīng)理助理周鵬，也離職了。

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