在剛結(jié)束的昆明儲(chǔ)備土地推介會(huì)中，巫家壩以6宗共計(jì)229畝土地的體量，占推介會(huì)總地塊數(shù)的3成、總推薦面積的14%，成為土推會(huì)主角之一。這批推介地塊有3宗更是位于核心區(qū)，對存貨已經(jīng)不多的飛虎大道兩側(cè)來說無疑非常吸睛。
當(dāng)前雖然未對推介土地作具體配建要求說明，但容積、建筑密度、綠地率以及建筑限高等建設(shè)條件都已標(biāo)出，該批宗地?zé)o一例外是“百米俱樂部”一員。而從土地性質(zhì)來看，推介土地要么是純商業(yè)用地，要么是商業(yè)比例不低的混合用地。面對當(dāng)前市場環(huán)境，即使巫家壩“奇貨可居”，也不得不說賣地難度越來越大了。
巫家壩土儲(chǔ)會(huì)重點(diǎn)推薦6宗共計(jì)229畝土地
根據(jù)土儲(chǔ)會(huì)資料，巫家壩推介土地有6宗。其中3宗為商業(yè)用地，地塊編號分別為KCGD2018-2、KCGD2018-11、KCGD2018-13，總面積約141.24畝，容積率7-12。
該批商業(yè)地塊均位于飛虎大道東側(cè)，周邊已經(jīng)入駐如保利、招商、龍湖、中鐵建等十余家房企，是目前巫家壩房企最密集的區(qū)域，聚集著保利南亞之窗（120米）、綠地東南亞中心（428米）、中鐵建西南總部大廈（198米）、中交南亞總部大廈（150米）、景成大廈（264.8米）等總部項(xiàng)目。
因此，該批宗地也同樣保持著巫家壩的“高”要求。核心區(qū)中心位置的2號地塊限低400米、13號地塊建筑高度210-250米之間；即使是稍遠(yuǎn)一些的11號地塊，建筑高度也在170-200米之間，開發(fā)難度不小。
巫家壩總部高樓集群效果圖
比起寫字樓，巫家壩的住宅非常受歡迎。另外3宗為商住混合用地，因?yàn)閹е欢ū壤淖≌�，理論上對開發(fā)商的吸引力會(huì)更大一些。土地編號為KCGD2017-27、KCGD2018-35、KCGD2018-36號，總面積約87.46畝，容積率4.5-6。
其中，35、36號地塊位于春城路北側(cè)，屬核心區(qū)西部，兩塊地宅地占比均為70%，容積率4.5，限高120米，宗地附近目前僅有東南兩側(cè)綠地東南亞中心和龍湖天璞、紫宸兩個(gè)項(xiàng)目在建在售，北西南三側(cè)仍有較大開發(fā)空間。
27號地塊位于核心區(qū)北部，容積率6，限高150米。西北兩側(cè)被中央公園的綠地圍繞，從居住舒適度上來說比較占優(yōu)。宗地南側(cè)緊鄰的中海寰宇天下算是巫家壩早期建設(shè)的一批項(xiàng)目，還在2019年獲得過月銷冠。從區(qū)位上來說27號地塊確實(shí)不錯(cuò)，但地塊面積僅有20多畝，并且宅地占比僅有20%，受體量影響可發(fā)揮空間并不算大。
巫家壩很多項(xiàng)目住宅進(jìn)度先商業(yè)
巫家壩自2018年前后啟動(dòng)開發(fā)至今，一向以高門檻而著稱。以往的土拍市場充斥著500強(qiáng)資格、千億資產(chǎn)、建超高層大廈、引進(jìn)區(qū)域總部、自持大量商業(yè)以及配建學(xué)校、道路等高要求，在一定程度上將中小開發(fā)商擋在門外；
而對于擁有入場券的大型房企來說，超高層商業(yè)項(xiàng)目建設(shè)成本高、周期長，對于企業(yè)資金鏈考驗(yàn)極大；同時(shí)，又只能開發(fā)辦公、酒店或高層公寓項(xiàng)目，這類產(chǎn)品正是樓市里面去化周期長、銷售難度大的“老大難”存在，回本速度慢，也不太受歡迎。
多數(shù)開發(fā)商拿地后也不得不采取先建住宅辦法，商業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度則能緩則緩。因此，雖然巫家壩總部寫字樓基地規(guī)劃10余棟，但實(shí)際完成封頂?shù)囊仓挥兄薪荒蟻喛偛?個(gè)；2018年與中交一同開工的景成大廈仍陷停工旋渦、綠地東南亞中心工地現(xiàn)在仍是一片空地。
商業(yè)地塊不受待見的情況在土地市場上表現(xiàn)更為明顯。本次推薦的27號商住地塊和11號商業(yè)地塊，都曾在2018年因無人報(bào)名而流拍。在地產(chǎn)開發(fā)如火如荼的2018年尚且如此，到了去化壓力陡增的今年，能否順利出讓更具懸念。
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