在最近幾個月的昆明新房市場上，除了開盤熱賣的邦泰集團(tuán)新項目，還有兩個巫家壩的現(xiàn)房樓盤表現(xiàn)也很亮眼，其中一個是2019年就開始發(fā)售，早已交付的中海寰宇天下；另一個是去年8月現(xiàn)房開盤的招商雍瓏府。
在7月份昆明新盤銷售排行榜上，中海寰宇天下以1.13億元的銷售額排在第二位，僅次于邦泰·悅九章。這已經(jīng)是中海寰宇天下連續(xù)第二個月排名第二。招商雍瓏府略差一些，6月排名第七，7月排名第十。
到了8月份，中海寰宇天下和招商雍瓏府的銷售勢頭不減，銷售金額和銷售套數(shù)仍舊能排在前列，屬于僅次于兩個邦泰新盤的暢銷樓盤。
中海寰宇天下早已經(jīng)是現(xiàn)房并交房入住
中海寰宇天下和招商雍瓏府都位于巫家壩板塊，只不過中海寰宇天下在巫家壩中心，上市時間更早，而招商雍瓏府在巫家壩北端，去年才開盤，但在開盤前已經(jīng)是現(xiàn)房，甚至有兩棟還拿到了竣備證。
作為巫家壩的樓盤，如果是在4年前，就憑“巫家壩”這張牌，市場行情就不會差，現(xiàn)房以及央企身份更是加分項，但到了今年，巫家壩的光環(huán)已然消失，所以兩個項目賣得好肯定不是因為地處巫家壩，況且巫家壩現(xiàn)在項目不少，賣不動的不在少數(shù)。
根據(jù)云南房網(wǎng)的了解，兩個項目之所以近幾個月比較暢銷，主要有兩個原因，首先因為是現(xiàn)房，而且?guī)Ьb修，即買即住。中海和招商蛇口的產(chǎn)品在市場上口碑也都還不錯。其次，也是最關(guān)鍵的原因是價格，兩個項目一個的售價在成本線上下，另一個干脆虧本銷售，性價比很高。
招商雍瓏府的精裝樣板間
中海寰宇天下近幾個月的成交均價只要1.3萬出頭，比起高峰期起至少低了30%，降價幅度非常大。中海寰宇位于巫家壩核心區(qū)，定位高端，高峰時賣到接近2萬一平，如今1.3萬的價格相當(dāng)劃算。對于中海來說，這個價格基本上也就在成本線上下，有些價格更低的工抵房甚至是虧本銷售。
中海是最早進(jìn)駐巫家壩的房企，拿地代價比較高，2018年中�；�28.5億拿了5宗共175.2畝土地，其中兩宗住宅用地的樓面地價為6299元/平米，另外三宗商住混合用地的平均樓面地價雖然更低，不到5000元/平米，但中海卻被要求建一棟不低于250米的超高建筑且自持，這就是如今已經(jīng)投入使用的中海國際中心。
中海國際中心目前是巫家壩的最高建筑，也是唯一的超5A寫字樓，建設(shè)成本很高，因為全部由中海自持，無法產(chǎn)生銷售收入，但目前出租率不高且租金又很低，算下來整個巫家壩項目中海的投資成本相當(dāng)高，中海寰宇天下目前1.3萬出頭的售價估計也就能打平，搞不好還要虧本。
而且從2018年4月拿地到現(xiàn)在，6年多過去了，中海寰宇天下還沒有賣完，這種速度如果放在當(dāng)年高周轉(zhuǎn)的年代，開發(fā)商差不多要閉門思過了。
中海國際中心是目前巫家壩的最高建筑，建設(shè)成本很高
至于招商雍瓏府就更是如此了，如今不到10500元的均價連買地的成本都不夠，因為2021年招商地產(chǎn)拿地時花了8.4億，折合樓面地價高達(dá)1.3萬，去年開盤時1.35萬的定價本來就只是個土地成本價，如今更是連買地都不夠。
對于招商蛇口來說，雍瓏府不管是開盤價還是如今的打折價，巨虧都成為定局，盡早賣完算是止損，但站在購房者角度來說，已1萬出頭的價格在巫家壩買到精裝精品住宅，肯定非常劃算。
招商雍瓏府現(xiàn)房開盤
在整個巫家壩片區(qū)，虧本或者不賺錢賣房并不止招商雍瓏府和中海寰宇天下兩個項目，大多數(shù)在售的巫家壩樓盤因為都或多或少涉及商業(yè)開發(fā)，不管是寫字樓還是公寓、酒店，都要靠住宅部分倒貼，如果是早期房價高還好說，如今房價下跌厲害，整盤虧損并不稀奇。
實際上，據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，目前昆明在售項目當(dāng)中，有過半屬于虧本銷售。有些早期賺錢現(xiàn)在虧錢，有些住宅賺錢但商業(yè)賠錢，而這種情況在巫家壩尤其普遍。
大量開發(fā)商深陷巫家壩，對巫家壩的后續(xù)開發(fā)也帶來十分不利的影響，因為巫家壩按照功能定位，商業(yè)開發(fā)比例很大，后續(xù)還有不少商業(yè)地塊等待出讓，也有些已經(jīng)出讓的商業(yè)地塊等待開發(fā)，可是由于部分先行項目投資難以回本，給巫家壩一直以來堅持的商業(yè)搭配住宅的開發(fā)模式蒙上了陰影，也給后續(xù)土地的出讓帶來巨大困難，至于已經(jīng)出讓但尚未開發(fā)的商業(yè)地塊，拿地房企愈加畏縮不前。
這是個雙輸?shù)木置妗?/p>
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