昆明估計也快要刺激樓市了，可惜能用的政策工具不太多

3月19日，南寧市下調(diào)首套房首付比例，放松公積金貸款條件。

3月23日，哈爾濱市政府宣布，該市2018年發(fā)布的《進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》“已完成其階段性調(diào)控使命，擬予以廢止�！�

3月30日，有媒體報道福州市已經(jīng)放開限購政策。

這是繼鄭州等地后，新增的三個放松房地產(chǎn)調(diào)控政策，刺激樓市的省會城市。在此期間，還有山東菏澤、廣西北海等地也出臺了促進樓市升溫的政策。鄭州是在3月1日出臺房地產(chǎn)刺激政策的，一個月來不僅未像以往一樣被叫停，央視等中央媒體甚至正面報道了鄭州實行新政策后，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場開始回暖的新聞。

昆明房地產(chǎn)市場也需要政策刺激

有了上述城市的示范，估計更多城市會陸續(xù)跟進，要么像哈爾濱一樣先取消前幾年出臺的調(diào)控政策，要么像鄭州一樣，除了廢止老政策，還采取新的刺激手段，促進交易。這也符合目前國家有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控“一城一策”的大方向。

在這個大背景下，昆明估計很快也要有刺激市場的舉動了，首先最有可能的，是效仿哈爾濱的做法，廢止同樣是在2018年前后公布的昆明市調(diào)控政策。

與哈爾濱不同的是，昆明市曾經(jīng)在2017到2018年先后三次出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策。當(dāng)時，昆明房價上漲過快，昆明市多次被住建部約談，為此，昆明市先在2017年10月12日發(fā)布《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，宣布自即日起在呈貢開始實施新購住房取得不動產(chǎn)證滿2年才能上市交易的限售政策，同時調(diào)整公積金貸款受理條件，將繳存年限從滿6個月延長到了滿12個月才可申請公積金貸款。

2018年3月，昆明市再次出臺政策，將限售范圍從呈貢擴大到二環(huán)內(nèi)以及南市區(qū)部分熱點區(qū)域，并進一步收緊公積金貸款條件。

昆明市限售區(qū)域

到了2018年7月1日，昆明市進一步升級調(diào)控政策，發(fā)布了《關(guān)于進一步穩(wěn)定商品住房市場有關(guān)問題的通知》，開始對外省人限購，規(guī)定從當(dāng)天起，暫停向在昆明市主城五區(qū)（包括三個國家級開發(fā)區(qū)）已經(jīng)擁有1套及以上住房的非云南戶籍人士銷售新建商品房，而未滿18周歲的非云南戶籍人士無論是否在昆明上述區(qū)域有住房，均不得購買。年滿18歲的非云南戶籍人士，如果在限購區(qū)域沒有住房，則可以在昆明限購區(qū)域內(nèi)購買一套住房。同時還規(guī)定，一年內(nèi)新房售價上漲不得超過6%。

上述政策出臺至今已經(jīng)有4年左右，昆明市房價去年就已開始下降，住宅成交量也大幅下降，庫存迅速增加，當(dāng)年的政策調(diào)控目標(biāo)早已不復(fù)存在，現(xiàn)在反倒面臨如何提振市場信心，防止樓市崩潰的任務(wù)，因此，像哈爾濱等城市一樣，中止執(zhí)行當(dāng)年三份政策，也是題中應(yīng)有之義。

但如果昆明市僅僅中止執(zhí)行過去的調(diào)控政策，恐怕仍舊難以大面積恢復(fù)市場信心，因此，效仿鄭州等城市，制訂新的刺激辦法，也是政策選項之一。只不過昆明市即便要出臺刺激措施，真正有用的工具也不太多，這是因為過去昆明在限購、貸款方面本來就不算非常嚴(yán)格，進一步放松的余地其實也不大。

鄭州市的房地產(chǎn)刺激政策之所以有效，是因為鄭州過去對首套房的認(rèn)定是認(rèn)房又認(rèn)貸，如今則只認(rèn)貸不認(rèn)房，也就是說，只要購房人名下沒有貸款，再買新房就可以按首套房辦理按揭。可是昆明市以往本來就是只認(rèn)貸不認(rèn)房，首套房認(rèn)定相對寬松，無法進一步放松。

還有像廣西北海等地，最新的刺激政策是降低首套房的首付比例至2.5成甚至2成，可是昆明市各大金融機構(gòu)本來就會對信用條件好的客戶給與最低2成首付的條件，這方面昆明也沒什么文章可做。

昆明市此前最嚴(yán)厲的調(diào)控政策是對外省戶籍的人士進行限購，但由于限購僅針對個人，而不針對家庭，而且只是限購第二套（18歲以上人士），很容易規(guī)避，所以這項政策無論是否取消，對市場的影響都不太大。

昆明還曾規(guī)定呈貢以及二環(huán)內(nèi)、南市區(qū)熱點區(qū)域的新房，在辦理房產(chǎn)證3年（呈貢2年）后才能上市交易，目的是打擊炒房，這項政策在過去房價持續(xù)大幅度上漲的年份比較有意義，如今國內(nèi)房地產(chǎn)市場形勢早已逆轉(zhuǎn)，買房穩(wěn)賺不賠的神話早已打破，因此，即使現(xiàn)在廢止上述區(qū)域的限售政策，也對刺激市場沒有多大作用。

因此，昆明市如果要促進市場交易，唯一有效的政策工具可能只剩下放松公積金貸款條件了。昆明可以考慮將申請公積金大條件從繳滿12個月，放寬到6個月；增加貸款額度，個人貸款額度增加到50萬，雙職工增加到100萬；降低公積金首付比例至20%。

要了解昆明市最近幾次房地產(chǎn)調(diào)控政策的內(nèi)容，可以看下面這幾篇文章：

昆明開始限售了！呈貢新購住房辦證滿2年才可交易

昆明出臺10條房地產(chǎn)調(diào)控措施 熱點區(qū)域3年限售

昆明今起對外省人限購 一年內(nèi)新房售價上漲不得超過6%

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