昆明樓市新政的看點(diǎn)主要是這幾個(gè)，刺激買房其實(shí)沒啥大招

4月1日，云南房網(wǎng)曾預(yù)測(cè)昆明可能很快也將出臺(tái)樓市刺激政策，半個(gè)月后，預(yù)測(cè)成真。昨日（4月16日），昆明市政府辦公室發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期工作的意見》（以下稱《意見》），出臺(tái)8條措施，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)和需求環(huán)節(jié)都給與了支持，意在促進(jìn)昆明市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展和良性循環(huán)。

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《意見》共有8條措施，分別對(duì)商業(yè)物業(yè)去化、商務(wù)用地供應(yīng)、開發(fā)商資金緩解、回遷安置、公積金貸款條件等方面給與政策支持，其中力度最大的是商業(yè)庫(kù)存去化的措施，最給力的點(diǎn)有這么幾個(gè)：

一是暫緩商業(yè)商務(wù)用地供應(yīng)；

二是優(yōu)化土地商住比，將原來“按項(xiàng)目配比商業(yè)商務(wù)”，調(diào)整為“按片區(qū)配比商業(yè)商務(wù)”。最最有利于開發(fā)商的是，即便是已經(jīng)出讓的土地，房企也可以申請(qǐng)調(diào)整商業(yè)開發(fā)比例。

三是二環(huán)外允許將商業(yè)商務(wù)用地調(diào)整為新型產(chǎn)業(yè)用地。

四是二環(huán)外商務(wù)辦公項(xiàng)目可以改建為保障性租賃住房，建成后由企業(yè)自持，納入昆明保障住房體系。

這幾項(xiàng)措施很顯然是為了解決目前昆明市場(chǎng)上商業(yè)物業(yè)庫(kù)存過高，開發(fā)比例不合理，企業(yè)壓力過大的問題，在供應(yīng)和消化兩方面都有力度很大的支持，特別是一些尚未出讓土地的新項(xiàng)目，按照按片區(qū)配比商業(yè)商務(wù)用地的新政策，可以大大減輕未來拿地房企的開發(fā)壓力。而已出讓項(xiàng)目如果尚未開工，也可以申請(qǐng)調(diào)整開發(fā)比例。

昆明商業(yè)物業(yè)大量過剩

另外，《意見》也針對(duì)開發(fā)企業(yè)資金壓力比較大的問題，在土地出讓金繳納，手續(xù)辦理，項(xiàng)目規(guī)劃方面也給與了更寬松的政策條件。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)早有呼聲的預(yù)售資金監(jiān)管使用問題，《意見》也提出“合理確定商品房預(yù)售資金監(jiān)管額度，超出監(jiān)管額度的資金可由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提取使用�！�

而在刺激市場(chǎng)需求方面，《意見》明確提出要加大貨幣化安置力度，鼓勵(lì)貨幣化安置。此前云南房網(wǎng)曾預(yù)測(cè)昆明如果要刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)，比較可行的辦法是放寬公積金貸款條件，《意見》對(duì)此也做出了安排，表示將“提高公積金貸款額度，降低二套房首付比例”。雖然《意見》并未明確具體比例和金額，但近期業(yè)內(nèi)已經(jīng)有小道消息流出，稱昆明市公積金個(gè)人貸款額度將提高到50萬，雙人提高到80萬，二套房首付比例降低為30%。

必須要說明的是，此次昆明市出臺(tái)房地產(chǎn)新政，與之前鄭州、福州、哈爾濱、蘭州等地刺激樓市的政策并不一樣，刺激消費(fèi)并不是《意見》的重點(diǎn)，所以也并沒有取消昆明早就出臺(tái)的限售、限購(gòu)、限價(jià)等政策，僅僅在公積金貸款和貨幣化安置等方面有所體現(xiàn)，新政的側(cè)重點(diǎn)在于消化商業(yè)庫(kù)存，為開發(fā)企減負(fù)，穩(wěn)定房?jī)r(jià)，提升房企拿地意愿，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

因此，《意見》總體上更加有利于供給側(cè)，對(duì)開發(fā)企業(yè)的支持比較大，有利于復(fù)蘇昆明土地市場(chǎng)，對(duì)于持有商業(yè)用地還沒有開發(fā)，或者一二級(jí)聯(lián)動(dòng)即將拿地的房企來說，最新政策簡(jiǎn)直是雪中送炭；但對(duì)于已經(jīng)投入開發(fā)，正在昆明寫字樓、商業(yè)和公寓“紅�！敝辛餮獜P殺的房企來說，政策卻來得晚了一些。

盡管《意見》也允許在建商業(yè)物業(yè)轉(zhuǎn)型保障性住宅，以及轉(zhuǎn)為教育、培訓(xùn)、康養(yǎng)等功能，但基本都需要開發(fā)商自持運(yùn)營(yíng)，意義其實(shí)不大。因此，有些手里壓著大量公寓、商鋪的房企在看到《意見》后，不無幽怨地說，其實(shí)昆明商業(yè)物業(yè)早就過剩，按片區(qū)而不是按項(xiàng)目配比商業(yè)也符合當(dāng)今線下商業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)，現(xiàn)在的政策調(diào)整是對(duì)的，可是為啥不早點(diǎn)出臺(tái)呢？ 

附：昆明市人民政府辦公室關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期工作的意見

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