位置這么好的船房村項(xiàng)目，怎么就沒人愿意干呢？

日前，西山區(qū)又重啟了船房村（西山區(qū)38號片區(qū)）城市更新改造項(xiàng)目前期合作伙伴的招標(biāo)。新招標(biāo)文件提到兩點(diǎn)：一是在用地規(guī)模不變的情況下，總投資額從原來的27億元追加至41.27億元；二是中標(biāo)人要無條件承接該項(xiàng)目前期已投入費(fèi)用。

這組信息帶來的內(nèi)容量不小。因?yàn)榇�房村城改早就�?019年便確定由俊發(fā)中標(biāo)，如果只是追加投資額，沒必要重新招標(biāo)，后面更沒必要強(qiáng)調(diào)無條件承接前期已投入費(fèi)用。這意味著，俊發(fā)很有可能無意參與船房村的開發(fā)了。

船房村再次招募城市更新合作伙伴

要說船房村的位置，那絕不算差。二環(huán)邊最大城中村項(xiàng)目，緊鄰滇池路，周邊配套成熟，南亞商圈、西華公園、昆明青少年活動中心、滇池中學(xué)都在附近，距離即將通車的地鐵5號線也不遠(yuǎn)。這么好的地方，啟動改造以來卻沒人敢啃，多次招標(biāo)都無結(jié)果。

本來2019年俊發(fā)已經(jīng)中標(biāo)成為拆遷改造的社會投資人，可是差不多3年過去，船房村原封未動不說，俊發(fā)看來也打了退堂鼓。

雖然西山區(qū)再次公開招募船房村改造項(xiàng)目合作伙伴，可是從以往的經(jīng)歷看，在昆明城改大王俊發(fā)集團(tuán)也不再參與的情況下，招標(biāo)結(jié)果很難樂觀。

船房村改造為什么這么難？

首當(dāng)其沖的原因，許多人可能想不到，那就是船房村的位置太好了。

昆明市從2009年大規(guī)模啟動城改以來，有一個現(xiàn)象是，越是位置好，越是在城市核心，越是周邊成熟的城中村，改造越是難以推進(jìn)。拋開船房村不說，這些年啃不動的城改“硬骨頭”，比如潘家灣、棕樹營、大樹營、栗樹頭等，位置都很好，可改造進(jìn)度都很慢。

位置優(yōu)越的城改項(xiàng)目，拆遷代價(jià)很大，談判成本很高，對開發(fā)商資金實(shí)力要求也很高，往往招募投資人就很困難，好不容易有企業(yè)愿意參與，也容易半途而廢。

其次就是船房村的拆遷規(guī)模太大了。船房村人口密集，最開始規(guī)劃的改造范圍達(dá)1226.18畝，所以許多媒體都把船房村稱為昆明二環(huán)邊最大城中村。

是不是最大不好說，可是在滇池路這種人口稠密的區(qū)域，上千畝城中村有多大的改造體量，需要多么巨額的開發(fā)投入，是不難想象的。正是這個原因，導(dǎo)致在2019年俊發(fā)中標(biāo)之前，船房村城改招標(biāo)多次失敗。

俊發(fā)又為什么在3年前知難而上呢？除了俊發(fā)本身實(shí)力雄厚，當(dāng)時正在戰(zhàn)略上重倉城改之外，一個很重要的原因是，3年前西山區(qū)將船房村的改造規(guī)模，從原來的1226畝，砍到了只有648.42畝，幾乎縮水一半，總投資也減少到27億元。這就比原來上千畝的規(guī)模難度大大降低。

這樣的規(guī)模和投資金額，對3年前的俊發(fā)來說，問題并不大，可是接下來的事情大家都知道了，船房村改造在俊發(fā)手上白白浪費(fèi)了3年時間，如今不得不重新來過。相比之下，距離船房村不遠(yuǎn)，確定投資人時間也差不多的楊家地村，卻在華夏陽光手上推進(jìn)迅速，657畝的改造范圍中已經(jīng)有400多畝完成拆遷，很快要征收土地了。

接下來船房村重新招標(biāo)改造合作伙伴是否成功不好說，至少本地企業(yè)可能無力參與了。

船房村和楊家地位置、面積相當(dāng)

昆明城改項(xiàng)目由于周期長，工作復(fù)雜，外來房企很少愿意介入，所以多年來形成的模式是本地以俊發(fā)為代表的企業(yè)大舉參與城改，一二級聯(lián)動開發(fā)。除了俊發(fā)外，近些年參與城改比較多的本土房企有華夏陽光、城投、奧斯迪等。但如今俊發(fā)暫時無力參與新的城改項(xiàng)目，華夏陽光本身正在滇池路開發(fā)楊家地項(xiàng)目，后面還有一個度假區(qū)的車檢站改造項(xiàng)目，估計(jì)也騰不出手來改造船房村；云南城投置業(yè)前些年也算是昆明城改主力之一，可是如今業(yè)績下滑，資金也不寬裕，早已邊緣化；奧斯迪近幾年參與城改倒也積極，可是手上的大樹營城改項(xiàng)目尚且推進(jìn)不了，對船房村多半也有心無力。

這樣看來，船房村改造只有看外來房企的了。外來房企中愿意大規(guī)模參與城改的公司不多，大華算是其中之一。巧合的是，3年前與俊發(fā)競爭船房村改造項(xiàng)目的企業(yè)中，也有大華的身影。不過，現(xiàn)在大華手上的昆明城改項(xiàng)目也不少，房地產(chǎn)市場大環(huán)境又不是3年前可比，大華估計(jì)也得三思而行。

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