5月26日，昆明市政府發(fā)布《昆明市保障性租賃住房建設(shè)實(shí)施方案（試行）》（以下簡稱“方案”）。其中尤為引人矚目的一條是，閑置和低效利用的商辦、旅館、廠房、倉儲、科教等非居住存量房屋可改建為保障性租賃住房，可以不補(bǔ)繳土地款，但不得變更土地使用性質(zhì)和土地使用年限。同時(shí)，今年（2022年1月1日）以前取得土地使用權(quán)的非居住項(xiàng)目也可改建為保障性租賃住房。
這一政策，為昆明開發(fā)商消化頗為頭痛的商辦物業(yè)，以及商業(yè)用地打開了新的突破口，實(shí)施后或許將讓昆明積壓嚴(yán)重、價(jià)格已在成本線上徘徊的公寓獲得出路。而今年以前拿地，開發(fā)商卻遲遲不愿開發(fā)的商業(yè)用地，也有了新的消化途徑。
昆明市允許今年以前的非居住項(xiàng)目改建為保障性租賃住房
昆明商辦物業(yè)積壓嚴(yán)重，開發(fā)商主要以公寓的形式對外出售，由于存量太大，昆明公寓價(jià)格近幾年不斷下降，現(xiàn)在主城五區(qū)范圍內(nèi)價(jià)格最低的商辦公寓只要3000多，連開發(fā)成本都不夠。即便房企已經(jīng)貼本在賣，可是消化還是非常緩慢。
根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計(jì)，截至去年底，昆明公寓庫存為276萬平米，去化周期30個(gè)月。但比起公寓，昆明純商業(yè)的積壓更為嚴(yán)重，截至上個(gè)月，昆明商業(yè)物業(yè)的庫存為540萬平方米，去化周期高達(dá)113個(gè)月，接近10年。
正因?yàn)槔ッ魃虡I(yè)消化非常緩慢，所以許多開發(fā)商在拿地后，往往先開發(fā)住宅，而商業(yè)地塊卻遲遲不愿動(dòng)工，或者就算開工后工程進(jìn)度也很慢，甚至連央企以及萬科這樣的優(yōu)秀房企，也有商業(yè)地塊推進(jìn)緩慢。中南等房企更是干脆對商業(yè)地塊按兵不動(dòng)，以至于像上悅天地（現(xiàn)在的三千時(shí)光）商業(yè)地塊因?yàn)檫t遲沒有開工，被相關(guān)機(jī)構(gòu)點(diǎn)名批評。
呈貢孔雀鎮(zhèn)就是商辦物業(yè)積壓比較多的項(xiàng)目之一（圖為孔雀鎮(zhèn)樣板間）
按照剛剛公布的《方案》，昆明開發(fā)商可以將閑置和低效利用的商辦等非居住存量房改建為保障性租賃住房，而且不用補(bǔ)繳土地款。本來昆明房企為了消化商辦主推公寓，就是將商辦物業(yè)包裝成住宅在賣，現(xiàn)在政策干脆允許改造為保障性出租房，其實(shí)相當(dāng)于現(xiàn)在在售的公寓可以合法變?yōu)樽≌徊贿^不能出售只能出租。
而今年以前尚未開發(fā)的商業(yè)用地，更是可以直接變更為保障性租賃住房項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)。
簡單來看，《方案》確實(shí)極大利好昆明的商業(yè)項(xiàng)目，有利于消化公寓庫存，減少商業(yè)積壓�？墒浅钟胁⑦\(yùn)營保障性租賃住房，當(dāng)“包租公”，這碗飯卻也沒那么好吃，因?yàn)檎咭?guī)定，無論是改建還是改造的保障性租賃住房，其最低運(yùn)營年限不得少于8年，不允許提前退出，具體運(yùn)營年限以保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書中明確的為準(zhǔn)。
這也就是說，開發(fā)商將商業(yè)項(xiàng)目改造或改建為保障性租賃住房，必須自持至少8年，商業(yè)回報(bào)只能來自于住房出租的租金，對緩解目前開發(fā)商普遍面臨的資金壓力，沒有太大幫助。
另外，保障性租賃住房的租金水平較低，開發(fā)商的商業(yè)回報(bào)也很有限。以同屬于保障性租賃住房的公租房為例，昆明市公租房的租金標(biāo)準(zhǔn)為同地段市場租金的70%，具體來說，按照去年昆明市28個(gè)項(xiàng)目公租房的租金水平，最低的大概每平米每月在10塊多一點(diǎn)，地段好的能到15元左右，比如去年經(jīng)開區(qū)普照興園的租金就是10.59元/平方米/月，而地段較好的云投中心，租金達(dá)到16.57元/平方米/月。
昆明市公租房也屬于保障性租賃住房
昆明商業(yè)項(xiàng)目改造或改建為保障性租賃住房，租金標(biāo)準(zhǔn)是同地段市場租金的85%，比公租房高15%，大概可以到12-20元/平米/月，一套50平米的公寓如果作為公租房，租金收入每月也就600-1000元，扣除運(yùn)營成本后其實(shí)和公租房差不多，如果按平均每平米5000元的持有成本計(jì)算，年化收益也就3%左右，回報(bào)其實(shí)很低。只不過比起壓在手里干脆賣不動(dòng)，或者大幅度貼本銷售，這也是一種出路。
附：昆明市保障性租賃住房的建設(shè)要求
一，單個(gè)項(xiàng)目的保障性租賃住房房源不能少于30套（間）且建面不少于1500平米。
二，戶型以建面不超過70平米的小戶型為主，原則上不少于所申報(bào)項(xiàng)目總套數(shù)的70%。
三，對于在本方案印發(fā)實(shí)施前（即2022年5月21日前）建成或已開工的項(xiàng)目，可適當(dāng)放寬戶型建面標(biāo)準(zhǔn)。
四，保障性租賃住房項(xiàng)目需要配備一定的商業(yè)服務(wù)設(shè)施，原則上要控制在總建面30%以下。
五，保障性租賃住房要配備必要生活設(shè)施。言外之意便是要帶裝修，符合拎包入住的條件。
六，保障性租賃住房的租金不能超過同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金的85%。
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