如果出生的目的，就是為了死掉

5月份，呈貢區(qū)法院宣布受理一家名為昆明豐澤商業(yè)管理公司的破產(chǎn)重整案，引起了房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)注。

這起破產(chǎn)重整之所以受人關(guān)注，一是因?yàn)樘岢鲋卣�的不是別人，而是豐澤公司自己；二是豐澤公司正是受托負(fù)責(zé)置信銀河廣場(chǎng)商業(yè)運(yùn)營(yíng)，并向投資人返租的企業(yè)。按照當(dāng)年豐澤公司與置信銀河廣場(chǎng)商鋪投資人簽訂的協(xié)議，豐澤要租賃投資人在置信銀河廣場(chǎng)的商鋪12年，每年分兩期給投資人支付商鋪?zhàn)饨�，涉及的投資人多達(dá)2000多人。

2016年置信銀河廣場(chǎng)舉辦的招商成果發(fā)布會(huì)

豐澤公司一旦重整失敗走向破產(chǎn)，意味著當(dāng)年與眾多投資人簽訂的《置信銀河廣場(chǎng)委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議》就徹底成為一張廢紙。而更加麻煩的是，置信銀河廣場(chǎng)與昆明大多數(shù)返租商業(yè)體不同，當(dāng)初賣(mài)給投資人的商鋪并非獨(dú)立商鋪，而是產(chǎn)權(quán)商鋪，只是個(gè)圖紙上的位置，很難獨(dú)立劃分、獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，豐澤如果破產(chǎn)，業(yè)主也無(wú)法收回商鋪?zhàn)约航?jīng)營(yíng)。

可是豐澤走到今天的地步，其實(shí)一開(kāi)始或許就已注定。

昆明豐澤商業(yè)管理公司成立于2014年9月，注冊(cè)地點(diǎn)就在置信銀河廣場(chǎng)，而公司成立之時(shí)，正是中置信開(kāi)始銷(xiāo)售置信銀河廣場(chǎng)商鋪之際。很顯然，豐澤公司成立的目的，就是為了與業(yè)主簽訂《委托經(jīng)營(yíng)協(xié)議》，使得置信廣場(chǎng)采取的返租回購(gòu)商鋪銷(xiāo)售模式，有一個(gè)可以承載的企業(yè)。

既然中置信對(duì)所銷(xiāo)售的置信銀河廣場(chǎng)有信心，甚至承諾投資者購(gòu)買(mǎi)商鋪8年后按120%的價(jià)格進(jìn)行回購(gòu)，為什么不自己直接與業(yè)主簽訂《委托經(jīng)營(yíng)》協(xié)議，反而讓一家新成立，注冊(cè)資金只有1000萬(wàn)，從來(lái)沒(méi)有商業(yè)運(yùn)營(yíng)歷史的公司來(lái)租賃經(jīng)營(yíng)七八萬(wàn)平米的商業(yè)，并每年向業(yè)主支付高達(dá)6000萬(wàn)元的租金呢？

其實(shí)這個(gè)“游戲”的奧妙就在這里，豐澤公司與開(kāi)發(fā)商中置信看上去毫無(wú)瓜葛，即便將來(lái)不能兌現(xiàn)返租承諾，走上破產(chǎn)之路，也與開(kāi)發(fā)商沒(méi)有直接關(guān)系。

正是因?yàn)檫@樣的精巧設(shè)計(jì)，決定了豐澤公司的成立以及運(yùn)營(yíng)，就不會(huì)遵從常規(guī)的商業(yè)邏輯——比如，一家2014年才成立，從來(lái)沒(méi)有商業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)，怎么敢一下子就來(lái)管理七八萬(wàn)平米的大商場(chǎng)，而且每半年就要支付一次租金，每次支付接近3000萬(wàn)呢？

表面上看，昆明豐澤的返租成本不算很高，根據(jù)近期法院公告，置信銀河廣場(chǎng)一二期的商鋪總面積有84240平米，大部分已經(jīng)售出，每年返租6000萬(wàn)，月租金還不到百元每平米，可是置信銀河廣場(chǎng)當(dāng)年賣(mài)商鋪時(shí)，連最大賣(mài)點(diǎn)地鐵1號(hào)線都還沒(méi)有與2號(hào)線貫通運(yùn)行，呈貢還戴著“鬼城”的帽子，人口稀少，產(chǎn)業(yè)缺乏，商業(yè)環(huán)境很差，即便是現(xiàn)在，呈貢的大型商業(yè)體都不算熱鬧，所以8年前這樣的租金也不算便宜到哪里。

置信銀河廣場(chǎng)位置其實(shí)不錯(cuò)，但體量太大，人氣不旺，招商管理也乏善可陳

可以對(duì)比的是，昆明另一家采取類(lèi)似方式經(jīng)營(yíng)的商業(yè)體是昆百大新紀(jì)元廣場(chǎng)B座，也就是昆明人熟知的昆明百貨大樓，其中有2萬(wàn)平米的商業(yè)屬于返租形式，在2015年到2021年期間，昆百大每年要向投資人支付租金約4600萬(wàn)，算下來(lái)月租也就190元/平。

但問(wèn)題是昆明百貨大樓在昆明商業(yè)核心，最繁華的地段，而昆百大又是昆明最老牌的商業(yè)企業(yè)，管理經(jīng)驗(yàn)以及品牌和商家資源都遠(yuǎn)不是2014年才成立，從來(lái)沒(méi)有管理過(guò)大型商業(yè)的豐澤公司可比。

唯一的解釋是，這家匆匆忙忙成立的新公司，本來(lái)也沒(méi)打算長(zhǎng)期干下去，其最大的使命是讓置信銀河廣場(chǎng)的返租回購(gòu)商業(yè)模式短期內(nèi)可以成立，能夠讓項(xiàng)目的商鋪?lái)樌�賣(mài)掉。但如果賣(mài)商鋪的生意做不下去了，硬著頭皮返租也就意義不大了。

果然，置信銀河廣場(chǎng)在一二期商業(yè)竣工交付并開(kāi)業(yè)后，計(jì)劃中的第三期卻因開(kāi)發(fā)商中置信資金鏈斷裂而停工，商鋪銷(xiāo)售也難以為繼，幾乎與此同時(shí)，豐澤公司也從2020年下半年起不再向投資者支付租金。而更加神奇的是，幾個(gè)月前中置信因?yàn)橘Y不抵債不得不申請(qǐng)破產(chǎn)重整，就在同一時(shí)間，昆明豐澤也申請(qǐng)重整。連法院受理兩家公司破產(chǎn)重整的時(shí)間都是同一天，只不過(guò)中置信的《破產(chǎn)重整民事裁定書(shū)》是（2022）云0114破申1號(hào)，而昆明豐澤是（2022）云0114破申2號(hào)。

真是同進(jìn)退共患難啊。

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