右營(yíng)村三期改造即將招標(biāo)，俊發(fā)還干不干？龍泉俊園能否繼續(xù)？

近日，五華區(qū)發(fā)布計(jì)劃，將在下月啟動(dòng)右營(yíng)村城改三期合作伙伴招選工作，隨之而來(lái)的一個(gè)懸念是，前期改造開(kāi)發(fā)右營(yíng)村的俊發(fā)地產(chǎn)還要不要繼續(xù)投標(biāo)？為俊發(fā)立下汗馬功勞的龍泉俊園，還要不要繼續(xù)開(kāi)發(fā)？

右營(yíng)村城改啟動(dòng)于13年前，最早由中原實(shí)業(yè)負(fù)責(zé)改造，開(kāi)發(fā)中天北城項(xiàng)目，但由于中原地產(chǎn)資金鏈斷裂，后續(xù)改造由俊發(fā)地產(chǎn)接手進(jìn)行，于20年推出龍泉俊園，至今已開(kāi)發(fā)到第三期。

龍泉俊園是俊發(fā)教育大盤模式的又一次成功實(shí)踐，先是引進(jìn)紅云小學(xué)，在開(kāi)發(fā)到第三期時(shí)，又引入昆八中新校區(qū)，使得龍泉俊園具備從小學(xué)到初中的名校優(yōu)勢(shì)，所以龍泉俊園從第一期到第三期，一直銷售良好，價(jià)格也不斷攀升，龍泉俊園也一度是俊發(fā)旗下銷售業(yè)績(jī)排名前列的樓盤，也曾是昆明排名前五的暢銷項(xiàng)目。按照常理，右營(yíng)村后續(xù)改造俊發(fā)會(huì)繼續(xù)參與，龍泉俊園也會(huì)持續(xù)開(kāi)發(fā)第四、第五期。但現(xiàn)在卻沒(méi)那么確定了。

要是俊發(fā)不干的話，誰(shuí)又會(huì)來(lái)干呢？

五華區(qū)計(jì)劃在8月啟動(dòng)右營(yíng)村三期城改合作伙伴招選工作

據(jù)此次計(jì)劃表內(nèi)容，右營(yíng)村三期主要由9個(gè)地塊組成，其中住宅地塊4宗，學(xué)校地塊2宗，公園地塊3宗，總面積約317畝，主要以坡地為主。目前部分已為凈地，合同估算價(jià)約8億元。

由于尚未正式開(kāi)始招募合作伙伴，所以五華區(qū)并未對(duì)投標(biāo)人的資質(zhì)作過(guò)多要求。僅提出具有境內(nèi)注冊(cè)具有獨(dú)立法人資格的合法企業(yè)和有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和出資能力兩條。

五華區(qū)右營(yíng)三期城改范圍圖（圖自規(guī)劃局）

對(duì)于三期地塊的范圍，五華區(qū)在今年5月的文調(diào)公示中有過(guò)更詳細(xì)描述。根據(jù)當(dāng)時(shí)公示內(nèi)容，右營(yíng)三期城改由8個(gè)地塊組成，與本次招標(biāo)計(jì)劃表中的9宗土地不完全一致，但總體開(kāi)發(fā)范圍沒(méi)有太大出入。

從上圖可以看到，右營(yíng)三期城改地塊基本都在龍泉路北側(cè)，位置比較分散。其中，最為集中的一批土地（地塊四至七號(hào)）位于龍泉俊園正對(duì)面，緊鄰長(zhǎng)蟲山生態(tài)公園，目前周邊已經(jīng)有半山七哩溪、碧桂園龍川府等低密住宅項(xiàng)目。

而且地塊四、五、六號(hào)正好環(huán)繞目前在建中的昆二十八中新校區(qū)（圖中藍(lán)色部分），應(yīng)該是整個(gè)城改項(xiàng)目中開(kāi)發(fā)價(jià)值最高的一部分。

龍泉俊園已開(kāi)發(fā)至第三期，總規(guī)劃面積388畝

右營(yíng)村城改早在2009年就已提上日程，加上周邊上莊村等地塊，涉及面積超600畝，是龍泉路沿線規(guī)模較大的城改項(xiàng)目。當(dāng)時(shí)分為一期和二期兩個(gè)部分，紅園路以北部分屬于一期工程，面積近40畝，已經(jīng)于2014年交付回遷安置房，完成改造。紅園路以南的部分是二期工程，面積達(dá)327畝，因規(guī)模大人口多導(dǎo)致改造緩慢，先后參與的開(kāi)發(fā)商有實(shí)力集團(tuán)、倫華地產(chǎn)、中原實(shí)業(yè)等。2015年，已經(jīng)參與龍泉路崗頭村城改的中原集團(tuán)曾在右營(yíng)社區(qū)推出中天北城項(xiàng)目，但后來(lái)因資金鏈斷裂無(wú)疾而終。

2018年，俊發(fā)拿下右營(yíng)村城改二期項(xiàng)目的首批47.68畝土地，開(kāi)啟了俊發(fā)實(shí)質(zhì)推進(jìn)右營(yíng)社區(qū)城改的歷史，并于2018年12月推出龍泉俊園一期，因?yàn)轫?xiàng)目自帶紅云小學(xué)，價(jià)格也比較實(shí)惠，銷售一直在昆明新盤中名列前茅。

去年底，龍泉俊園推出第三期，因?yàn)橛忠�入了昆八中新校區(qū)，名校資源進(jìn)一步加碼，所以龍泉俊園作為教育大盤的優(yōu)勢(shì)更加突出。如果沒(méi)有意外，城改經(jīng)驗(yàn)豐富的俊發(fā)集團(tuán)，應(yīng)該會(huì)趁熱打鐵，繼續(xù)參與右營(yíng)村三期的改造。

俊發(fā)龍泉俊園目前獲地約219畝

按照早期龍泉俊園的388畝規(guī)劃面積來(lái)看，俊發(fā)目前拿地僅219.53畝，后續(xù)肯定還會(huì)繼續(xù)參與改造，繼續(xù)拿地，繼續(xù)擴(kuò)大龍泉俊園的規(guī)模，但現(xiàn)在俊發(fā)手上項(xiàng)目眾多，而資金面又遇到暫時(shí)性困難，是否繼續(xù)參與右營(yíng)村城改就變得不太確定了。

龍泉俊園規(guī)劃示意圖

對(duì)俊發(fā)而言，現(xiàn)在繼續(xù)參與前期投入巨大的城改一級(jí)開(kāi)發(fā)，并不是最優(yōu)選擇，因?yàn)榫瓦B已經(jīng)拿地，同樣在龍泉路的星辰俊園項(xiàng)目，售樓部早就蓋好，卻至今沒(méi)有推向市場(chǎng)。像右營(yíng)村三期這種短期難以實(shí)現(xiàn)資金回正的項(xiàng)目，肯定不是優(yōu)先選擇�？“l(fā)雖然擅長(zhǎng)城改，但此前已經(jīng)退出了船房村的一級(jí)開(kāi)發(fā)。右營(yíng)村其實(shí)也面臨同樣的情況。

不過(guò)，如果俊發(fā)不參與右營(yíng)村的后續(xù)改造，以目前昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，其他企業(yè)也未必有能力和勇氣接手。

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