右營村三期改造即將招標，俊發(fā)還干不干？龍泉俊園能否繼續(xù)？

近日，五華區(qū)發(fā)布計劃，將在下月啟動右營村城改三期合作伙伴招選工作，隨之而來的一個懸念是，前期改造開發(fā)右營村的俊發(fā)地產(chǎn)還要不要繼續(xù)投標？為俊發(fā)立下汗馬功勞的龍泉俊園，還要不要繼續(xù)開發(fā)？

右營村城改啟動于13年前，最早由中原實業(yè)負責改造，開發(fā)中天北城項目，但由于中原地產(chǎn)資金鏈斷裂，后續(xù)改造由俊發(fā)地產(chǎn)接手進行，于20年推出龍泉俊園，至今已開發(fā)到第三期。

龍泉俊園是俊發(fā)教育大盤模式的又一次成功實踐，先是引進紅云小學，在開發(fā)到第三期時，又引入昆八中新校區(qū)，使得龍泉俊園具備從小學到初中的名校優(yōu)勢，所以龍泉俊園從第一期到第三期，一直銷售良好，價格也不斷攀升，龍泉俊園也一度是俊發(fā)旗下銷售業(yè)績排名前列的樓盤，也曾是昆明排名前五的暢銷項目。按照常理，右營村后續(xù)改造俊發(fā)會繼續(xù)參與，龍泉俊園也會持續(xù)開發(fā)第四、第五期。但現(xiàn)在卻沒那么確定了。

要是俊發(fā)不干的話，誰又會來干呢？

五華區(qū)計劃在8月啟動右營村三期城改合作伙伴招選工作

據(jù)此次計劃表內(nèi)容，右營村三期主要由9個地塊組成，其中住宅地塊4宗，學校地塊2宗，公園地塊3宗，總面積約317畝，主要以坡地為主。目前部分已為凈地，合同估算價約8億元。

由于尚未正式開始招募合作伙伴，所以五華區(qū)并未對投標人的資質(zhì)作過多要求。僅提出具有境內(nèi)注冊具有獨立法人資格的合法企業(yè)和有較強的經(jīng)濟實力和出資能力兩條。

五華區(qū)右營三期城改范圍圖（圖自規(guī)劃局）

對于三期地塊的范圍，五華區(qū)在今年5月的文調(diào)公示中有過更詳細描述。根據(jù)當時公示內(nèi)容，右營三期城改由8個地塊組成，與本次招標計劃表中的9宗土地不完全一致，但總體開發(fā)范圍沒有太大出入。

從上圖可以看到，右營三期城改地塊基本都在龍泉路北側，位置比較分散。其中，最為集中的一批土地（地塊四至七號）位于龍泉俊園正對面，緊鄰長蟲山生態(tài)公園，目前周邊已經(jīng)有半山七哩溪、碧桂園龍川府等低密住宅項目。

而且地塊四、五、六號正好環(huán)繞目前在建中的昆二十八中新校區(qū)（圖中藍色部分），應該是整個城改項目中開發(fā)價值最高的一部分。

龍泉俊園已開發(fā)至第三期，總規(guī)劃面積388畝

右營村城改早在2009年就已提上日程，加上周邊上莊村等地塊，涉及面積超600畝，是龍泉路沿線規(guī)模較大的城改項目。當時分為一期和二期兩個部分，紅園路以北部分屬于一期工程，面積近40畝，已經(jīng)于2014年交付回遷安置房，完成改造。紅園路以南的部分是二期工程，面積達327畝，因規(guī)模大人口多導致改造緩慢，先后參與的開發(fā)商有實力集團、倫華地產(chǎn)、中原實業(yè)等。2015年，已經(jīng)參與龍泉路崗頭村城改的中原集團曾在右營社區(qū)推出中天北城項目，但后來因資金鏈斷裂無疾而終。

2018年，俊發(fā)拿下右營村城改二期項目的首批47.68畝土地，開啟了俊發(fā)實質(zhì)推進右營社區(qū)城改的歷史，并于2018年12月推出龍泉俊園一期，因為項目自帶紅云小學，價格也比較實惠，銷售一直在昆明新盤中名列前茅。

去年底，龍泉俊園推出第三期，因為又引入了昆八中新校區(qū)，名校資源進一步加碼，所以龍泉俊園作為教育大盤的優(yōu)勢更加突出。如果沒有意外，城改經(jīng)驗豐富的俊發(fā)集團，應該會趁熱打鐵，繼續(xù)參與右營村三期的改造。

俊發(fā)龍泉俊園目前獲地約219畝

按照早期龍泉俊園的388畝規(guī)劃面積來看，俊發(fā)目前拿地僅219.53畝，后續(xù)肯定還會繼續(xù)參與改造，繼續(xù)拿地，繼續(xù)擴大龍泉俊園的規(guī)模，但現(xiàn)在俊發(fā)手上項目眾多，而資金面又遇到暫時性困難，是否繼續(xù)參與右營村城改就變得不太確定了。

龍泉俊園規(guī)劃示意圖

對俊發(fā)而言，現(xiàn)在繼續(xù)參與前期投入巨大的城改一級開發(fā)，并不是最優(yōu)選擇，因為就連已經(jīng)拿地，同樣在龍泉路的星辰俊園項目，售樓部早就蓋好，卻至今沒有推向市場。像右營村三期這種短期難以實現(xiàn)資金回正的項目，肯定不是優(yōu)先選擇。俊發(fā)雖然擅長城改，但此前已經(jīng)退出了船房村的一級開發(fā)。右營村其實也面臨同樣的情況。

不過，如果俊發(fā)不參與右營村的后續(xù)改造，以目前昆明房地產(chǎn)市場狀況，其他企業(yè)也未必有能力和勇氣接手。

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