重磅發(fā)布：2022中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展白皮書(shū)

后疫情時(shí)代，經(jīng)濟(jì)變化和行業(yè)調(diào)控仍在進(jìn)行中。當(dāng)下，房地產(chǎn)高杠桿的發(fā)展模式弊端、高負(fù)債及各類(lèi)財(cái)務(wù)資金問(wèn)題成為佇立在企業(yè)面前的大山，并給企業(yè)發(fā)展帶來(lái)諸多不利影響。如何實(shí)現(xiàn)可持續(xù)的穩(wěn)健發(fā)展，是企業(yè)需要明確的首要問(wèn)題。住宅業(yè)務(wù)之外，多元化賽道的物業(yè)、物流、產(chǎn)業(yè)等也迎來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇，如何實(shí)現(xiàn)自身突破值得思考。

為此，觀點(diǎn)指數(shù)研究院在長(zhǎng)期跟蹤企業(yè)動(dòng)態(tài)、市場(chǎng)發(fā)展、行業(yè)經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)上，采用企業(yè)訪談、數(shù)據(jù)收集、調(diào)研等手法，結(jié)合專(zhuān)業(yè)的數(shù)據(jù)分析和深度的研究，全方位多維度地剖析當(dāng)前行業(yè)各業(yè)態(tài)各領(lǐng)域的發(fā)展現(xiàn)狀，并且對(duì)標(biāo)桿企業(yè)項(xiàng)目、產(chǎn)品模式進(jìn)行綜合探析，在2022博鰲房地產(chǎn)論壇現(xiàn)場(chǎng)隆重發(fā)布《觀點(diǎn)指數(shù)·2022中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展白皮書(shū)》（影響力指數(shù)·2022年度地產(chǎn)風(fēng)尚企業(yè)表現(xiàn)報(bào)告），與各方企業(yè)共謀劃，同成長(zhǎng)。

銷(xiāo)售回顧：觸底與回暖

環(huán)比增加50.4%，前100房企6月銷(xiāo)售復(fù)蘇

從整體銷(xiāo)售情況來(lái)看，1-6月前100房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)較去年同期有較大幅度下滑，權(quán)益銷(xiāo)售金額突破1000億的房企共4家，比去年減少8家；突破600億的房企共9家，比去年減少14家，100億以下的企業(yè)有36家，比去年增加35家。

6月房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)半年業(yè)績(jī)沖刺期，房企積極推出新盤(pán)，配合多樣化營(yíng)銷(xiāo)策略；同時(shí)，北京、上海等地疫情緩和，房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇，助推銷(xiāo)售回暖。

數(shù)據(jù)來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)整理

房企到位資金承壓，下半年迎來(lái)償債高峰期

2022年上半年，受融資通道收縮和銷(xiāo)售行情下行影響，房地產(chǎn)企業(yè)資金承壓。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-6月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金76847億元，同比減少25.3%，降幅較1-5月的降幅收窄0.5pcts。

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、觀點(diǎn)指數(shù)整理

債務(wù)方面，今年下半年，房地產(chǎn)企業(yè)共有264支境內(nèi)信用債到期，存量金額為1961億元；此外還有90支美元債到期，存量金額為1589億元。

整體上看，2022下半年是房地產(chǎn)企業(yè)償債高峰期，當(dāng)前融資通道收縮以及銷(xiāo)售回暖的不確定性給房企帶來(lái)較大的償債壓力。

數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind、觀點(diǎn)指數(shù)整理

土地市場(chǎng)觀察：邊際緩和

前50房企單月擴(kuò)儲(chǔ)漲88.4%，濱江新增土儲(chǔ)近百萬(wàn)平米

從單月拿地?cái)?shù)據(jù)來(lái)看，6月前50房企拿地體量環(huán)比漲幅較大，同比跌幅收窄，新增土地建筑面積為1083萬(wàn)平方米，環(huán)比上升88.4%，同比減少86.9%，較上月收窄3.4個(gè)百分點(diǎn)。

六月末進(jìn)行的杭州第二批集中供地，濱江集團(tuán)拿地積極，斬獲12宗地塊，涉及拿地權(quán)益金額約215.6億元，單月新增土地規(guī)劃建面98萬(wàn)平方米。

數(shù)據(jù)來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)整理

宅地成交量?jī)r(jià)環(huán)升，平均溢價(jià)漲1.7個(gè)百分點(diǎn)

成交方面，6月疫情緩和，助力一二線城市加快土拍進(jìn)度，土地成交體量環(huán)比上升，一二三線城市單月土地成交建面創(chuàng)年內(nèi)新高。

住宅用地方面，一二三線城市成交住宅用地674宗，成交土地規(guī)劃建筑面積5276萬(wàn)平方米，環(huán)比增加46.1%，同比減少56.2%；成交總價(jià)2996億元，環(huán)比增加49.9%，同比減少47.8%；成交樓面均價(jià)5678元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)2.6%，同比增長(zhǎng)19.2%。平均溢價(jià)率為4.13%，較上月上漲1.7個(gè)百分點(diǎn)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind、觀點(diǎn)指數(shù)整理

地產(chǎn)金融：償債中流

境內(nèi)市場(chǎng)“缺口”難平，融資成本小幅回落

過(guò)去6 個(gè)月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)境內(nèi)債券融資共計(jì)發(fā)行268 筆，較去年同期減少102 筆；發(fā)行規(guī)模合計(jì)約2530億元，同比減少41.35%。

2022年下半年，房企境內(nèi)債務(wù)到期規(guī)模約2328億元，約占下半年行業(yè)整體債務(wù)到期量的57%。年初至今，整體融資環(huán)境處于快速“冷卻”的狀態(tài)，房企的融資需求和能力同時(shí)下降。

2022年上半年，房企發(fā)行信用債的平均利率為3.58%，較去年同期下降約0.6個(gè)百分點(diǎn)。行業(yè)融資成本下降的部分原因是原本可以發(fā)行低利率票據(jù)的央企、國(guó)企并未受到較大影響，但是部分民營(yíng)企業(yè)由于信用風(fēng)險(xiǎn)影響，甚至喪失了發(fā)行高利率票據(jù)的機(jī)會(huì)，融資前景依舊不容樂(lè)觀。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理

美元債市場(chǎng)“腰斬”，下半年集中償債期將至

2022年是房企美元債務(wù)償還高峰期，規(guī)模比去年更高，加之經(jīng)濟(jì)面臨下行壓力，購(gòu)房者買(mǎi)房意愿減弱，房地產(chǎn)企業(yè)正經(jīng)歷嚴(yán)峻考驗(yàn)。伴隨著6月份和7月份債務(wù)償還高峰，下半年預(yù)計(jì)展期或利息違約的現(xiàn)象將集中出現(xiàn)。

發(fā)行端，1-6 月發(fā)行總額約167.8億美元，達(dá)到近5年來(lái)最低值，同比下降約78%。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)，2022 年6-7 月份，有73 只境外地產(chǎn)債券面臨到期與付息。隨著美元債到期高峰臨近，展期以時(shí)間換空間，成為部分房企的唯一“下策”。

房企尋求債務(wù)展期，本質(zhì)是以時(shí)間換空間。但是二次展期出現(xiàn)，說(shuō)明企業(yè)償付能力并未恢復(fù)，整體資金面還在走下坡路。此前房企鋪排展期方案，大多將兌付比例較大部分放在2022年下半年。

數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind、觀點(diǎn)指數(shù)整理

籌資“缺口”刺激信用工具產(chǎn)生，展期事件將在下半年延續(xù)

5 月出臺(tái)了一項(xiàng)利好于民企公開(kāi)市場(chǎng)融資的政策，有關(guān)部門(mén)選定示范房企，增設(shè)信用保護(hù)工具，改善當(dāng)前民營(yíng)企業(yè)融資受阻的局面。

觀點(diǎn)指數(shù)監(jiān)測(cè)的樣本企業(yè)2022年1-5月境內(nèi)融資額只達(dá)到1280億元，同比減少36%，并未出現(xiàn)明顯的“回暖”跡象。

現(xiàn)階段無(wú)違約民企的融資渠道是暢通的，但市場(chǎng)投資者信心缺失，認(rèn)購(gòu)意愿不強(qiáng)，導(dǎo)致這類(lèi)房企無(wú)法順利融資。

“展期”之后的持續(xù)發(fā)展應(yīng)成為市場(chǎng)的焦點(diǎn)�，F(xiàn)階段，各個(gè)房企“銷(xiāo)售資金”的回款能力急劇下降，回籠資金主要依靠新債券與項(xiàng)目出售。但對(duì)于部分出險(xiǎn)企業(yè)而言，其資金來(lái)源將成為較大障礙。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理

“保內(nèi)舍外”，或?qū)�喪失海外市�?chǎng)

當(dāng)前部分出險(xiǎn)房企存在境外債務(wù)大于境內(nèi)債務(wù)，這些企業(yè)也普遍采用“舍外保內(nèi)”等策略。

這是整個(gè)行業(yè)的“避險(xiǎn)傾向”，原因之一是境外債如果執(zhí)意起訴或者申請(qǐng)清盤(pán)，清償率是低于境內(nèi)水平的。另一重原因則是，房企營(yíng)業(yè)區(qū)域、土儲(chǔ)及核心資產(chǎn)（投資物業(yè)與商業(yè)樓宇）以及最“棘手”的被抵押、合作項(xiàng)目基本都集中在境內(nèi)。如若不能妥善解決，房企將會(huì)依次面臨賠償合作違約金、龐大的抵押規(guī)模以及資產(chǎn)被查封、凍結(jié)等后果。

在融資缺口環(huán)境下，“保內(nèi)不保外”或?qū)⒊蔀槌�態(tài)，后果將致使整個(gè)行業(yè)失去海外市場(chǎng)的議價(jià)權(quán)。

地產(chǎn)基金：風(fēng)口與重組

樣本基金規(guī)模萎縮明顯，資金杠桿效應(yīng)不盡相同

從私募基金管理人、管理基金數(shù)量及金額來(lái)看，截至2022年6月末，存續(xù)私募基金管理人24330家，較上月減少188家，環(huán)比下降0.77%；管理基金數(shù)量133797只，較上月增加1061只，環(huán)比增長(zhǎng)0.8%；管理基金規(guī)模19.97萬(wàn)億元，較上月增加41.61億元，環(huán)比增長(zhǎng)0.02%。

此外，樣本房地產(chǎn)基金中規(guī)模參差不齊，資金杠桿效應(yīng)各不相同。房地產(chǎn)基金合計(jì)總注冊(cè)資本為8079.76億元，總投資額為2347.05億元，總資金杠桿倍數(shù)為3.44，相當(dāng)于1元投入撬動(dòng)3.44元的總投入。

私募股權(quán)聚焦非住投資機(jī)會(huì)

在傳統(tǒng)住宅利潤(rùn)空間下滑情況下，大部分地產(chǎn)股權(quán)投資機(jī)構(gòu)將目光或轉(zhuǎn)向了利潤(rùn)空間更大的城更項(xiàng)目，或轉(zhuǎn)向與地產(chǎn)相關(guān)的高速增長(zhǎng)的新經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目，如物流地產(chǎn)和數(shù)據(jù)中心；同時(shí)也關(guān)注受信用風(fēng)險(xiǎn)波及的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

地產(chǎn)信托陸續(xù)暴雷，需樹(shù)立高度審慎風(fēng)控意識(shí)

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至6月14日，2022年對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行股權(quán)投資的信托計(jì)劃擬發(fā)行規(guī)模為84.24億，同比下降82%（2021年同期為458.08億元）；2021年，房地產(chǎn)信托全年違約規(guī)模達(dá)917.11億元，占總違約規(guī)模61.34%，房地產(chǎn)企業(yè)成為違約的重災(zāi)區(qū)。

信托公司在房地產(chǎn)領(lǐng)域的資產(chǎn)規(guī)模占比較高，很難從房企的違約潮，及售樓景氣下滑中獨(dú)善其身。若沒(méi)有高度審慎的風(fēng)控意識(shí)，信托的違約潮可能將陸續(xù)。

大宗交易活躍，地產(chǎn)基金積極參與房企風(fēng)險(xiǎn)化解

商辦方面大宗交易上主要涉及上海展想中心大廈、北京蘇寧生活廣場(chǎng)、北京鉆石大廈以及北大方正資產(chǎn)包。

資產(chǎn)的類(lèi)型囊括了商辦、購(gòu)物中心、住宅等，特別是北大資產(chǎn)包，類(lèi)型較為多元。而3個(gè)賣(mài)家，就有2個(gè)債務(wù)出現(xiàn)了問(wèn)題。所以，對(duì)于買(mǎi)家來(lái)講，收購(gòu)這類(lèi)資產(chǎn)，能減少溢價(jià)甚至折價(jià)購(gòu)買(mǎi)。這也意味著，房地產(chǎn)基金也積極參與到化解房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的隊(duì)伍中來(lái)。

物流資產(chǎn)是各大房地產(chǎn)基金眼中的香餑餑，特別是位于長(zhǎng)三角的物流倉(cāng)儲(chǔ)資產(chǎn)，因長(zhǎng)三角發(fā)展迅猛，GDP總量居全國(guó)前列，航運(yùn)網(wǎng)、鐵路網(wǎng)和公路網(wǎng)密集，高科技重工業(yè)發(fā)達(dá)且集群程度較高，加上消費(fèi)占比也較高，所以成為各大房地產(chǎn)基金的戰(zhàn)略要地。

ESG 發(fā)展：潛力標(biāo)尺

ESG漸受重視，建筑與內(nèi)部治理成聚焦點(diǎn)

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理

注：樣本池為觀點(diǎn)指數(shù)重點(diǎn)跟進(jìn)的61家重點(diǎn)房企；標(biāo)題中“ESG報(bào)告”指房企公開(kāi)發(fā)行的“環(huán)境、社會(huì)及管治報(bào)告”、“企業(yè)社會(huì)責(zé)任報(bào)告”、“可持續(xù)發(fā)展報(bào)告”的統(tǒng)稱(chēng)。

房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展報(bào)告可以追溯到2010 年，隨后有愈來(lái)愈多房企加入發(fā)布行列。

數(shù)據(jù)呈現(xiàn)的結(jié)果來(lái)看，房企對(duì)于ESG 理念的重視程度逐漸上升，樣本企業(yè)中2020 年發(fā)行ESG 報(bào)告的占比超過(guò)70%。

ESG報(bào)告內(nèi)容聚焦方面，觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)ESG評(píng)估絕大部分聚焦于建筑與內(nèi)部治理。這是因?yàn)榉块_(kāi)業(yè)務(wù)占比較高的龍頭企業(yè)，開(kāi)發(fā)鏈條長(zhǎng)，涉及上下游產(chǎn)業(yè)較多，建設(shè)周期長(zhǎng)，資源消耗量大，是參與“碳減排”的重要行業(yè)之一

“綠色金融”提供融資新渠道，融資成本優(yōu)勢(shì)存疑

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理

注：債券1-5系上市樣本企業(yè)最近發(fā)行的5 筆非綠色債券

ESG 主題下的“綠色債券”，無(wú)疑為行業(yè)融資困境另辟蹊徑。

從經(jīng)濟(jì)效益上考慮，綠色債券確實(shí)優(yōu)化了企業(yè)的名義融資成本，發(fā)行利率也比普通債券更低，樣本數(shù)據(jù)呈現(xiàn)的結(jié)果顯示，綠色債券與傳統(tǒng)債券平均收益率差距超過(guò)1.5%。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，綠色債券實(shí)際融資“價(jià)格”并不像表面呈現(xiàn)的那樣“實(shí)惠”。盡管平均發(fā)行利率與普通債券相比略低15BP，但若加上發(fā)行過(guò)程中的審查、評(píng)估認(rèn)證等費(fèi)用，綠色債券發(fā)行利率并沒(méi)有明顯優(yōu)勢(shì)。

管理績(jī)效（G）：研發(fā)投入分化，商業(yè)地產(chǎn)重視程度高

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理

房企針對(duì)技術(shù)研發(fā)的投入呈現(xiàn)出較為明顯的分化趨勢(shì)，樣本池的研發(fā)均值約為6.58億元，占營(yíng)收比例約為0.04%-0.70%，區(qū)間跨度較大。

住宅/商業(yè)用戶(hù)滿(mǎn)意率與投訴解決比率是ESG投資分析中不可忽視的兩個(gè)因素，其中，滿(mǎn)意度指標(biāo)與續(xù)租率關(guān)聯(lián)密切，進(jìn)而影響未來(lái)對(duì)于物業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入與經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流的評(píng)估。從目前數(shù)據(jù)來(lái)看，雖然住宅與商業(yè)領(lǐng)域存在本質(zhì)差異，諸如磨合期長(zhǎng)短、前端銷(xiāo)售簽約等方面的不同，但是商業(yè)樓宇項(xiàng)目的數(shù)據(jù)表現(xiàn)明顯更為突出，也得到了更多重視。

環(huán)境（E）：“雙碳”成另類(lèi)財(cái)務(wù)“晴雨表”

通過(guò)房企環(huán)境績(jī)效分析，不僅可以了解企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)對(duì)于環(huán)境的影響，還可以通過(guò)投入力度、綠色建筑規(guī)模、能源消耗量等，預(yù)估企業(yè)未來(lái)的增長(zhǎng)空間與機(jī)遇。

總體來(lái)看，已披露的數(shù)據(jù)顯示企業(yè)間并未形成“代差”。整個(gè)行業(yè)的“碳排放量/ 營(yíng)業(yè)收入”基本維持在相似水平，樣本池中相同指標(biāo)極大值與極小值之比約為1.7。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理

社會(huì)（S）：新增員工關(guān)乎未來(lái)成長(zhǎng)力

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理

樣本池?cái)?shù)據(jù)顯示，行業(yè)目前員工總數(shù)規(guī)模與企業(yè)業(yè)務(wù)規(guī)模具有較強(qiáng)的相關(guān)性。此外，2021 年的新增員工數(shù)并沒(méi)有出現(xiàn)較大程度的分化。

員工作為企業(yè)的核心成員，不僅在日常生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)中扮演著舉足輕重的角色，更是企業(yè)文化、價(jià)值與利益的創(chuàng)造者與分享者。培養(yǎng)多樣化的人才輸送管道，對(duì)于每個(gè)行業(yè)和每家公司而言都至關(guān)重要。

在資本市場(chǎng)的驅(qū)動(dòng)下，未來(lái)幾年更多、更優(yōu)質(zhì)的ESG 數(shù)據(jù)需求將繼續(xù)增長(zhǎng)。前文中的“環(huán)境”數(shù)據(jù)成為碳市場(chǎng)與金融市場(chǎng)的焦點(diǎn)，也證明了無(wú)形商品是可以被標(biāo)準(zhǔn)化、定價(jià)和交易的。因此，“社會(huì)”信息同樣需要相對(duì)標(biāo)準(zhǔn)的口徑以及評(píng)估方法。

現(xiàn)階段仍存不足，“投入與收益”主題不變

盡管上市房企越來(lái)越重視ESG 報(bào)告的披露，但從現(xiàn)階段披露程度與體系來(lái)看，仍存在較多值得改進(jìn)的地方。

其一，整體分化較為嚴(yán)重，“金字塔”型分布不利于長(zhǎng)期發(fā)展。基于Wind ESG 2021年四季度評(píng)級(jí)結(jié)果，房地產(chǎn)行業(yè)處于B級(jí)及以下的公司占比最高，約占總體的22%。

其二，如何衡量投入與收益是無(wú)法忽略的話題，但是部分企業(yè)并未對(duì)投資明細(xì)與成本明細(xì)進(jìn)行闡述。

其三，ESG披露中存在“偏科”現(xiàn)象。ESG綜合考量的是環(huán)境、社會(huì)和治理三大板塊，是衡量企業(yè)發(fā)展質(zhì)量和潛力的關(guān)鍵指標(biāo)之一，但是可以看到“環(huán)境”披露質(zhì)量明顯強(qiáng)于其余兩者。

數(shù)字化發(fā)展：任重而道遠(yuǎn)

研發(fā)投入兩極分化，先行者未形成代差成果

無(wú)論是國(guó)資企業(yè)或是民營(yíng)企業(yè)，對(duì)于數(shù)字化發(fā)展都有一定程度的重視，不過(guò)投入規(guī)模超過(guò)億元的主體仍然較少。要關(guān)注的是，對(duì)于較早開(kāi)展數(shù)字化的企業(yè)，研發(fā)投入規(guī)模已與其他企業(yè)拉開(kāi)一定差距，不過(guò)目前在客戶(hù)直觀的消費(fèi)體驗(yàn)上并未有明顯落差，更多還是在于技術(shù)儲(chǔ)備和積累。

加碼數(shù)字化發(fā)展的兩大模式

觀點(diǎn)指數(shù)通過(guò)集合多家房企截止目前對(duì)于數(shù)字化發(fā)展所做的摸索和實(shí)踐，總結(jié)得出目前數(shù)字化建設(shè)可以大致劃分為2 種模式：

模式一：縱橫發(fā)展，跨賽道競(jìng)爭(zhēng)

近年來(lái)盈利水平下滑嚴(yán)重， 以觀點(diǎn)指數(shù)監(jiān)測(cè)的72家樣本企業(yè)來(lái)看，房企毛利率中位數(shù)下行明顯，由2011年最高時(shí)期的40%下滑至2020年的30%。因此，房企必須尋找“市場(chǎng)增長(zhǎng)率”和“相對(duì)市場(chǎng)份額”各不相同的產(chǎn)品組合，以相對(duì)穩(wěn)健的地產(chǎn)“現(xiàn)金牛業(yè)務(wù)”拉動(dòng)具有高增長(zhǎng)潛力的“明星業(yè)務(wù)”。

以碧桂園為例，旗下專(zhuān)門(mén)從事機(jī)器人研發(fā)生產(chǎn)的博智林公司，以應(yīng)用建筑機(jī)器人、新型裝配式建筑、BIM技術(shù)為核心的智能建造體系取得了階段性成果。

產(chǎn)業(yè)鏈延伸

除此之外，部分房企從國(guó)家“十四五”規(guī)劃出發(fā)，為保持自身產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、提高品牌影響力，對(duì)上下游產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)行布局。

數(shù)據(jù)來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)調(diào)研整理

近期三家遞交招股書(shū)的企業(yè)萬(wàn)物云、龍湖智創(chuàng)、萬(wàn)達(dá)商管，以及萬(wàn)科的萬(wàn)翼科技、綠地集團(tuán)的綠地?cái)?shù)科、美的的睿住智能等，均為房企聚焦在產(chǎn)業(yè)鏈下游進(jìn)行空間智慧服務(wù)等縱向探索的嘗試

模式看點(diǎn)

回溯海內(nèi)外大型集團(tuán)的發(fā)展，多元化戰(zhàn)略布局是必經(jīng)之路，數(shù)字化技術(shù)出現(xiàn)恰逢其時(shí)，可以配合企業(yè)對(duì)各業(yè)務(wù)進(jìn)行精細(xì)化管理。

企業(yè)自身孵化科技子公司的優(yōu)勢(shì)在于產(chǎn)品適配性更好，結(jié)合過(guò)往的業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)更容易推出差異化的產(chǎn)品。不過(guò)，缺點(diǎn)也很明顯，首先便是資金成本過(guò)高。其次，周期過(guò)長(zhǎng)容易喪失信心和目標(biāo)。同時(shí)，缺乏科技公司的基因，會(huì)讓其更依賴(lài)于母公司資源，因而在對(duì)外輸出業(yè)務(wù)線時(shí)缺乏競(jìng)爭(zhēng)力。

模式二：與科技服務(wù)商達(dá)成戰(zhàn)略合作

部分企業(yè)或是認(rèn)識(shí)到自身能力邊界與迭代改進(jìn)的局限性，或是考慮到性?xún)r(jià)比、企業(yè)發(fā)展重心等問(wèn)題，在多方面與科技公司開(kāi)展更深層次的合作。

尤其是對(duì)于涉及商業(yè)項(xiàng)目、園區(qū)管理以及物業(yè)服務(wù)的企業(yè)，工作重心更多在于多緯度的服務(wù)以及大數(shù)據(jù)分析導(dǎo)向的精準(zhǔn)服務(wù)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)調(diào)研整理

模式看點(diǎn)

企業(yè)聯(lián)手科技企業(yè)加快轉(zhuǎn)型步伐，在降本增效的基礎(chǔ)上尋找下一個(gè)發(fā)展制高點(diǎn)。

這一做法的優(yōu)勢(shì)在于，房企等傳統(tǒng)大規(guī)模集團(tuán)可以通過(guò)雄厚的資金直接導(dǎo)入成熟產(chǎn)品，見(jiàn)效快；集中市場(chǎng)互聯(lián)網(wǎng)及科技創(chuàng)新公司人才，更高效和快速地打造硬科技產(chǎn)品和渠道。

數(shù)字化轉(zhuǎn)型任重而道遠(yuǎn)

總的來(lái)說(shuō)，目前房地產(chǎn)和相關(guān)行業(yè)企業(yè)進(jìn)行數(shù)字化發(fā)展更多是從副業(yè)的角度出發(fā)，以資金孵化科技公司，創(chuàng)造新增長(zhǎng)點(diǎn)，或輔助業(yè)務(wù)的發(fā)展進(jìn)行研發(fā)或合作。

相對(duì)快消、零售等其他制造業(yè)的生產(chǎn)流程而言，所開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品如商品房戶(hù)型，由于地域的屬性差異，無(wú)法像其他行業(yè)一樣在生產(chǎn)過(guò)程中進(jìn)行線上化流程。

與之相反，物業(yè)及產(chǎn)業(yè)、物流等行業(yè)重服務(wù)和運(yùn)營(yíng)管理，數(shù)字化開(kāi)發(fā)相對(duì)便捷且效果呈現(xiàn)相對(duì)直觀。

產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)：逆境鑄魂

樣本企業(yè)營(yíng)收半數(shù)下滑，力�，F(xiàn)金流成決策重點(diǎn)

營(yíng)業(yè)收入表現(xiàn)上，2022年一季度有9家企業(yè)實(shí)現(xiàn)了營(yíng)收正向增長(zhǎng)。其中，浦東金橋增長(zhǎng)523.36%，市北高新增長(zhǎng)282.71%，外高橋增長(zhǎng)82.80%，上海臨港增長(zhǎng)接近50%，實(shí)現(xiàn)高增長(zhǎng)的幾家均是上海園區(qū)企業(yè)。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，受到疫情影響，一季度產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)受困，租金、招商等收入承壓。因此為避免整體業(yè)績(jī)明顯下滑，選擇將此前留存的地產(chǎn)銷(xiāo)售收入在本季進(jìn)行集中結(jié)轉(zhuǎn)。

不過(guò)，這種集中結(jié)轉(zhuǎn)的方式可能導(dǎo)致本年度中后期業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)難以為繼，需持續(xù)關(guān)注企業(yè)二三季度業(yè)績(jī)情況。另外，企業(yè)更需留意自身的現(xiàn)金流健康狀況，確保主營(yíng)業(yè)務(wù)回款，拓寬融資渠道。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告，觀點(diǎn)指數(shù)整理

萬(wàn)洋、聯(lián)東、中南成拿地大戶(hù)，工業(yè)用地出讓漸趨嚴(yán)格

觀點(diǎn)指數(shù)重點(diǎn)關(guān)注園區(qū)投資企業(yè)的拿地，萬(wàn)洋眾創(chuàng)城、聯(lián)東集團(tuán)是上半年絕對(duì)的拿地大戶(hù)，分別摘得23和10宗產(chǎn)業(yè)用地，土地面積合計(jì)分別為107.7萬(wàn)平方米和71.4萬(wàn)平方米，累計(jì)競(jìng)得總價(jià)分別為4.53億元和6.54億元。

今年各地頻繁出臺(tái)支撐工業(yè)用地供應(yīng)的政策，致力于優(yōu)化審批流程。提高辦事效率的同時(shí)，確保工業(yè)用地用于符合區(qū)域整體發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，相信會(huì)有更多地方陸續(xù)跟進(jìn)，要求上可以預(yù)見(jiàn)會(huì)更加嚴(yán)格。

園區(qū)PPP退場(chǎng)，地產(chǎn)思維待變

今年上半年，作為產(chǎn)業(yè)新城代表和專(zhuān)注產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)規(guī)劃、開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)服務(wù)的兩家企業(yè)，一家轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)服務(wù)商，一家宣布私有化。盡管兩家企業(yè)多年經(jīng)營(yíng)所積累的產(chǎn)業(yè)資源以及優(yōu)秀招商團(tuán)隊(duì)，依然會(huì)在未來(lái)及重組后發(fā)揮較大作用，但不能忽略的現(xiàn)實(shí)是，兩大產(chǎn)業(yè)園區(qū)PPP模式的民營(yíng)代表企業(yè)已經(jīng)實(shí)質(zhì)上退出一線舞臺(tái)。

客觀因素固然重要，自身的做法和思維更是關(guān)鍵。用地產(chǎn)的思維、傳統(tǒng)的模式經(jīng)營(yíng)產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)事業(yè)雖然在早期取得了一定成功，但是隨著各行業(yè)提質(zhì)增效，發(fā)展邏輯發(fā)生了重大變化，及時(shí)改變思路才能不被落下。

REITs政策頻出，擴(kuò)募和解禁期到來(lái)

年初，由于多部門(mén)與機(jī)構(gòu)發(fā)聲，支持各類(lèi)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目積極參與試點(diǎn)發(fā)行，公募REITs市場(chǎng)出現(xiàn)了一段交投相當(dāng)活躍的時(shí)期。政策方面，多項(xiàng)REITs 相關(guān)的支持政策在5 月末集中出臺(tái)。

REITs擴(kuò)募方面，5月31日證監(jiān)會(huì)指導(dǎo)滬深交易所制定發(fā)布《新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目(試行)》，明確擴(kuò)募的各項(xiàng)規(guī)定，意味著公募REITs擴(kuò)募規(guī)則正式落地。

同時(shí)，首批上市的九只公募REITs在上半年迎來(lái)解禁潮，解禁前流通份額20.95億份，本次解禁份額約21.73億份，占全部戰(zhàn)略配售受限份額的50%，占流通份額的105%。

物流資產(chǎn)投資運(yùn)營(yíng)：資本奔騰

華東率先回暖，政策利好企業(yè)平穩(wěn)運(yùn)行

單看倉(cāng)儲(chǔ)指數(shù)，上半年的物流景氣在逐漸回暖�；嘏�過(guò)程中出現(xiàn)了較大的區(qū)域分化。2022年第一季度大部分地區(qū)的空置率較2021年第四季度有所上升，只有華東地區(qū)的空置率在下降，一定程度上也意味著2022年上半年華東地區(qū)的倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)率先回暖。

國(guó)務(wù)院強(qiáng)調(diào)，加快1000 億元交通物流專(zhuān)項(xiàng)再貸款政策落地，支持交通物流等企業(yè)融資，加大結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具對(duì)穩(wěn)定供應(yīng)鏈的支持。貨幣政策的精準(zhǔn)放量，有利于物流企業(yè)及時(shí)獲得經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)所需的資金，保障物流企業(yè)的穩(wěn)定運(yùn)行。

資本爭(zhēng)相入局，聚焦新經(jīng)濟(jì)投資

就在華東地區(qū)倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)回暖之際，上半年有多只重要基金成立，主要投向以物流為代表的新經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，包括管理規(guī)模為50億美元的普洛斯中國(guó)收益基金V，募資總額達(dá)28億美元的“華平亞洲地產(chǎn)基金”。物流倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)穩(wěn)定持續(xù)的收益率，也大大吸引了險(xiǎn)資的注意力。1 月，國(guó)壽資本攜手物流企業(yè)樂(lè)歌集團(tuán)發(fā)起設(shè)立總規(guī)模近30 億元的股權(quán)投資基金。

資本的運(yùn)作，為物流倉(cāng)儲(chǔ)行業(yè)帶來(lái)了較大的資金增量，對(duì)物流倉(cāng)儲(chǔ)的開(kāi)發(fā)建設(shè)、流通以及退出均增加了流動(dòng)性。

智慧物流賽道熱度不減，成熟資產(chǎn)仍是交易重心

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)，2022年上半年共有15起重要的智慧物流投資，單個(gè)項(xiàng)目投資金額基本在1億元以上，總投資規(guī)模超過(guò)70億元。物流倉(cāng)儲(chǔ)的開(kāi)發(fā)建設(shè)需要的周期較長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)高，所以成熟的物流資產(chǎn)交易仍是物流企業(yè)獲取資產(chǎn)的重要方式。上半年主要的物流資產(chǎn)買(mǎi)家有ESR、京東集團(tuán)、新創(chuàng)建集團(tuán)和摩根士丹利房地產(chǎn)。

觀察上述交易的物流資產(chǎn)，可以看到基本處于華東或長(zhǎng)三角地區(qū)，這也是上半年倉(cāng)儲(chǔ)物流業(yè)率先回暖的地區(qū)。這些物流資產(chǎn)的買(mǎi)家，在行業(yè)轉(zhuǎn)折的節(jié)點(diǎn)上大量收購(gòu)資產(chǎn)，有助于獲得較為豐厚的回報(bào)。

在港REITs 積極置入資產(chǎn)，內(nèi)地推出擴(kuò)募機(jī)制

上半年，在香港上市的REITs 進(jìn)行了一些物流資產(chǎn)交易活動(dòng)。如5 月12 日，領(lǐng)展宣布斥資9.47 億元向東百集團(tuán)收購(gòu)位于嘉興和常熟的3 個(gè)倉(cāng)儲(chǔ)物流園。順豐房托購(gòu)入順豐豐泰所持有的長(zhǎng)沙物業(yè)的全部股權(quán)。

雖然內(nèi)地的REIT 并不像香港一樣，可以發(fā)行新基金單位獲取資金并購(gòu)新的物流資產(chǎn)。不過(guò)今年有相關(guān)的擴(kuò)募政策落地�？衫�用擴(kuò)募機(jī)制募集資金進(jìn)行新物流資產(chǎn)的收購(gòu)，對(duì)私募物流基金而言，退出的機(jī)會(huì)增加了，對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，有利于分散資產(chǎn)組合風(fēng)險(xiǎn)，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。

康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)綜合運(yùn)營(yíng)：窗口與機(jī)遇

泰康之家表現(xiàn)亮眼，中海錦年康養(yǎng)運(yùn)營(yíng)能力突出

上半年，作為險(xiǎn)資發(fā)展康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)的代表，泰康之家動(dòng)作頻頻，泰康之家·沈園、蘇園、湘園、鷺園均有試運(yùn)營(yíng)和正式開(kāi)業(yè)的消息。2009年投資養(yǎng)老社區(qū)后，泰康之家截止目前已在26個(gè)城市布局連鎖醫(yī)養(yǎng)社區(qū)和康復(fù)醫(yī)院，規(guī)劃養(yǎng)老單元以及醫(yī)療床位超4.3萬(wàn)個(gè)和約2500張。

作為房企系康養(yǎng)代表的中海錦年康養(yǎng)，上半年繼續(xù)深耕運(yùn)營(yíng)，鍛造具有影響力的“新中式養(yǎng)老生活” 觀點(diǎn)指數(shù)對(duì)逾20家康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)綜合運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)測(cè)以及分析，發(fā)現(xiàn)中海錦年康養(yǎng)在樣本機(jī)構(gòu)中表現(xiàn)突出：

一方面是運(yùn)營(yíng)效率高；醫(yī)養(yǎng)結(jié)合程度高，也是中海錦年康養(yǎng)脫穎而出的要素之一。產(chǎn)品創(chuàng)新性及人性化服務(wù)方面，中海錦年康養(yǎng)在家裝、燈光、設(shè)備方面引進(jìn)更符合長(zhǎng)者身體特征的產(chǎn)品， 極大地滿(mǎn)足了長(zhǎng)者需求。

目前中海錦年康養(yǎng)已完成北京、深圳、天津、濟(jì)南、青島、無(wú)錫、南京等城市的布局，十四五期間將完成不低于18 個(gè)城市的投資布局。截止到2025 年，計(jì)劃新建或運(yùn)營(yíng)100 多個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目。

家事與國(guó)事，政策加強(qiáng)養(yǎng)老民生保障

上半年，國(guó)家層面積極推動(dòng)養(yǎng)老事業(yè)建設(shè)，將億萬(wàn)家庭的“家事”上升為“國(guó)事”，多方向規(guī)劃老齡化發(fā)展，出臺(tái)多個(gè)政策保障民生。

來(lái)源：《“十四五”健康老齡化規(guī)劃》，觀點(diǎn)指數(shù)整理

結(jié)合各地相繼發(fā)布的政策來(lái)看，總體而言分為以下幾個(gè)突破點(diǎn)：醫(yī)養(yǎng)結(jié)合、養(yǎng)老服務(wù)規(guī)范、農(nóng)村養(yǎng)老均衡發(fā)展、強(qiáng)化居家社區(qū)養(yǎng)老、支持物業(yè)企業(yè)開(kāi)展居家養(yǎng)老服務(wù)、提升老年健康服務(wù)能力、促進(jìn)健康老齡化的科技和產(chǎn)業(yè)發(fā)展等。

企業(yè)深化原有運(yùn)營(yíng)，非機(jī)構(gòu)養(yǎng)老仍有待提升

觀點(diǎn)指數(shù)以行業(yè)內(nèi)發(fā)展較為靠前的12家康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)綜合運(yùn)營(yíng)企業(yè)作為樣本，重點(diǎn)關(guān)注上半年的發(fā)展情況。總結(jié)而言，上半年企業(yè)開(kāi)業(yè)、開(kāi)工動(dòng)作較少，基本以已有養(yǎng)老格局繼續(xù)深耕運(yùn)營(yíng)。而簽約合作上，“政企合作”、“智慧化發(fā)展”、“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”是關(guān)鍵詞。

從觀點(diǎn)指數(shù)監(jiān)測(cè)的樣本企業(yè)發(fā)展情況來(lái)看，基本以機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為主，居家和社區(qū)養(yǎng)老等業(yè)務(wù)雖有涉及，但是目前的發(fā)展仍處于較為初期階段。主要體現(xiàn)在現(xiàn)有開(kāi)業(yè)項(xiàng)目不多、布局區(qū)域較少且集中，較少企業(yè)能形成統(tǒng)一的品牌對(duì)外系統(tǒng)、全面化輸出。

數(shù)據(jù)來(lái)源：安養(yǎng)幫，觀點(diǎn)指數(shù)整理

對(duì)于養(yǎng)老機(jī)構(gòu)而言，除了機(jī)構(gòu)養(yǎng)老以外，還需要順應(yīng)政策對(duì)康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)鏈條進(jìn)行挖掘，提高業(yè)務(wù)鏈條的價(jià)值變現(xiàn)，以更好地實(shí)現(xiàn)營(yíng)收平衡。

衍生業(yè)務(wù)助力盈利，“一刻鐘”服務(wù)圈仍待突破

在上半年企業(yè)發(fā)展中, 我們可以看到一些養(yǎng)老機(jī)構(gòu)憑借衍生業(yè)務(wù)發(fā)展，表現(xiàn)突出，實(shí)現(xiàn)了較為可觀的營(yíng)收和盈利。

其中標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)體系的建立、輸出是居家和社區(qū)養(yǎng)老業(yè)務(wù)發(fā)展中較為看重的能力。未來(lái)以居家、社區(qū)養(yǎng)老“一刻鐘”服務(wù)圈為重點(diǎn)，將是國(guó)內(nèi)結(jié)合國(guó)情下的重點(diǎn)發(fā)展方向。

江蘇、貴州、內(nèi)蒙古等地方對(duì)于“一刻鐘養(yǎng)老服務(wù)圈”的落實(shí)建設(shè)，意味著過(guò)往更多聚焦于自建自營(yíng)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老“一畝三分田”業(yè)務(wù)的企業(yè)，需要將更多的精力放在成熟業(yè)務(wù)的錘煉和對(duì)外輸出上，此外對(duì)于公建民營(yíng)市場(chǎng)也需要給予更多的目光和嘗試。

智慧養(yǎng)老生意經(jīng)，重點(diǎn)關(guān)注人文關(guān)懷與生態(tài)圈

智慧養(yǎng)老的提出主要基于當(dāng)前人均預(yù)期壽命逐漸增長(zhǎng)的現(xiàn)實(shí)。國(guó)家衛(wèi)健委的數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)的人均預(yù)期壽命預(yù)計(jì)2035年達(dá)到80歲。壽命的增加帶來(lái)更多且復(fù)雜的健康問(wèn)題，第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)“不健康但能自理”以及“不健康、生活不能自理”的60歲及以上老年人有325.40萬(wàn)人，占比12%。

以上，都使得技術(shù)的智慧化輔助成為必須。

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家衛(wèi)健委，觀點(diǎn)指數(shù)整理

數(shù)據(jù)來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)整理

觀點(diǎn)指數(shù)調(diào)研結(jié)果顯示，大部分企業(yè)受困于預(yù)算和盈利問(wèn)題，并沒(méi)有明確的智慧養(yǎng)老發(fā)展的規(guī)劃。同時(shí)未能融合行業(yè)的智能化發(fā)展訴求，形成體系化的平臺(tái)。觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，智慧養(yǎng)老的發(fā)展不是一家之力足以拉動(dòng)，需要行業(yè)形成合力，構(gòu)建智慧養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈。同時(shí)，對(duì)于隱私和人性化等問(wèn)題則需要找到合適的方案解決。

產(chǎn)業(yè)深耕，未來(lái)六大聚焦點(diǎn)

結(jié)合政策指引以及行業(yè)和企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)況，觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為未來(lái)行業(yè)的增量和焦點(diǎn)可以集中于：

一、人才培訓(xùn)和護(hù)理服務(wù)建設(shè)。

二、公建民營(yíng)，政企合作蘊(yùn)含更多的空間。

三、智慧養(yǎng)老，新概念蘊(yùn)含新機(jī)會(huì)。

四、農(nóng)村養(yǎng)老服務(wù)仍有較大發(fā)展，社會(huì)責(zé)任與增長(zhǎng)機(jī)會(huì)并行。

五、居家、社區(qū)養(yǎng)老有待深化發(fā)展，與物業(yè)企業(yè)加強(qiáng)合作有助于搶占市場(chǎng)份額。

六、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合蘊(yùn)含機(jī)遇。

文旅發(fā)展：識(shí)變從宜

旅企開(kāi)局不利，部分黯然離場(chǎng)

數(shù)據(jù)來(lái)源：東方財(cái)富，觀點(diǎn)指數(shù)整理

受困于多輪且散發(fā)的疫情影響，國(guó)內(nèi)旅客出行受到影響，文旅企業(yè)長(zhǎng)期陷入經(jīng)營(yíng)困局。從一季度數(shù)據(jù)來(lái)看，行業(yè)內(nèi)30 家A 股上市企業(yè)中有23 家虧損，僅7 家盈利。

觀點(diǎn)指數(shù)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的企業(yè)（運(yùn)營(yíng)有物業(yè)空間及文旅物業(yè)資產(chǎn)的企業(yè)）中，僅有在港上市的復(fù)星旅文傳出利潤(rùn)轉(zhuǎn)正消息；宋城演藝、中青旅、曲江文旅等都錄得不同程度的虧損。而歷經(jīng)了兩年多暗淡時(shí)光，部分企業(yè)已是油盡燈枯，開(kāi)始帶帽成ST、破產(chǎn)重組等。

這些文旅企業(yè)的表現(xiàn)，給行業(yè)帶來(lái)警醒。傳統(tǒng)景區(qū)如何在疫情中自救，尚未有企業(yè)能給出參考答案。但無(wú)論是在順境還是逆境中，提升項(xiàng)目核心盈利能力，緊跟時(shí)下趨勢(shì)進(jìn)行大膽創(chuàng)新，都是上策。

投資動(dòng)作寥寥，地產(chǎn)拋售文旅

地產(chǎn)行業(yè)越來(lái)越多企業(yè)陷入債務(wù)違約危機(jī)，對(duì)于持有文旅項(xiàng)目的房企來(lái)說(shuō)，文旅行業(yè)的不景氣更是“雪上加霜”。因此積壓資金大、回報(bào)周期長(zhǎng)的文旅板塊第一時(shí)間被擺上貨架，以達(dá)到變賣(mài)資產(chǎn)“回血”的目的。

復(fù)星旅文擴(kuò)張，海昌由重轉(zhuǎn)輕

逆水行舟、不進(jìn)則退。困局之下，部分穩(wěn)健發(fā)展的文旅企業(yè)并未放棄業(yè)務(wù)的拓張，而是更加求新求變。復(fù)星旅文積極推進(jìn)中國(guó)區(qū)業(yè)務(wù)，重點(diǎn)關(guān)注麗江及太倉(cāng)復(fù)游城的項(xiàng)目進(jìn)度。

主要以重資產(chǎn)項(xiàng)目為主的海昌海洋公園同樣加快了由重轉(zhuǎn)輕的步伐。同時(shí)，海昌海洋公園還致力于IP的打造與輸出。

業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型與IP的引入，均體現(xiàn)了各公司在疫情艱難時(shí)刻努力“自救”，但輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)仍在發(fā)展初期，成效如何還需經(jīng)歷市場(chǎng)檢驗(yàn)。

跨省游漸放寬，尋找恢復(fù)契機(jī)

數(shù)據(jù)來(lái)源：宋城演藝公告，觀點(diǎn)指數(shù)整理

文旅部下發(fā)精準(zhǔn)實(shí)施“熔斷”政策，調(diào)整了跨省旅游實(shí)施“熔斷”機(jī)制的范圍，隨后山東、浙江、河南、甘肅、福建、廣西、江西、云南相繼宣布恢復(fù)跨省旅游，重新放開(kāi)“機(jī)+酒”業(yè)務(wù)，并開(kāi)放跨省游。基于此，相較暗淡的“五一”假期，端午小長(zhǎng)假有了回暖跡象。

對(duì)于全行業(yè)來(lái)說(shuō)，最近一個(gè)旅游復(fù)蘇節(jié)點(diǎn)應(yīng)著重關(guān)注暑期出行，特別是中高考考生的出行消費(fèi)潛力將得到進(jìn)一步釋放。至于行業(yè)是否能真正實(shí)現(xiàn)復(fù)蘇反彈，則更需要看國(guó)慶期間的出行情況。

辦公空間服務(wù)：多元未來(lái)

規(guī)模之外，需注重精細(xì)化運(yùn)營(yíng)

今年以來(lái)，受疫情防控影響以及行業(yè)尚未找到成功的商業(yè)模式，企業(yè)發(fā)展相比以前顯得更為審慎。規(guī)模增長(zhǎng)并未帶來(lái)營(yíng)收和盈利的增長(zhǎng)，持續(xù)投入的運(yùn)營(yíng)成本和未達(dá)預(yù)期的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)成為規(guī)模類(lèi)企業(yè)面臨的困境。

疫情影響下，辦公空間服務(wù)企業(yè)如何維持現(xiàn)有項(xiàng)目入駐率，可觀的工位費(fèi)水平等，顯得尤為重要。在尚未找到成功發(fā)展模式、實(shí)現(xiàn)盈利的前提下，企業(yè)需更加注重單個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)效率提升。

數(shù)據(jù)來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)整理

尚未扭虧，尋找盈利改善思路

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)財(cái)報(bào)，觀點(diǎn)指數(shù)整理

上市企業(yè)披露的2021年業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去2021年的凈利潤(rùn)為負(fù)數(shù)。多數(shù)企業(yè)采用“二房東”模式的局限性非常明顯，不僅對(duì)企業(yè)自身資金流狀況要求較高，還對(duì)出租率依賴(lài)度高、盈利模式單一。

企業(yè)也意識(shí)到了單一依靠租金收入無(wú)法實(shí)現(xiàn)盈利，因此正在探索多元化的盈利模式。

優(yōu)客工場(chǎng)目前在非業(yè)主增值服務(wù)上發(fā)力。此外，不約而同地注重科技平臺(tái)的建設(shè)也成為樣本企業(yè)的共同點(diǎn)。如創(chuàng)富港著重利用自有模式實(shí)現(xiàn)成本有效把控，以及利用IT平臺(tái)優(yōu)勢(shì)實(shí)現(xiàn)增值業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)。

新開(kāi)業(yè)穩(wěn)定，新簽約城市集中度高

數(shù)據(jù)來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)整理

上半年，樣本辦公空間企業(yè)每月均有新項(xiàng)目開(kāi)出，整體較為穩(wěn)定，并未因市場(chǎng)環(huán)境壓力停滯不前。

截至目前，在樣本企業(yè)城市布局中可以看出，城市聚集趨勢(shì)明顯。17個(gè)樣本企業(yè)中，布局城市數(shù)量10個(gè)以下的企業(yè)占比最大，為約60%，布局20個(gè)城市以上的企業(yè)占比約30%。

較高的城市集中度，有利于企業(yè)進(jìn)行深耕，擴(kuò)大城市競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和影響力，而布局了較多城市的企業(yè)在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)和人才培養(yǎng)上承受著更大壓力，也需要適應(yīng)市場(chǎng)多樣性挑戰(zhàn)。

服務(wù)邊界拓寬，積極探索多元場(chǎng)景

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年上半年，樣本企業(yè)外拓項(xiàng)目中，產(chǎn)業(yè)園、商場(chǎng)、TOD 均有涵蓋，雖在整體簽約項(xiàng)目中占比不高，但可以看出企業(yè)目前正在進(jìn)行積極探索，讓靈活辦公模式具備更強(qiáng)的場(chǎng)景適應(yīng)性。企業(yè)對(duì)產(chǎn)業(yè)園業(yè)態(tài)的重視程度較高，優(yōu)客工場(chǎng)、創(chuàng)富港、BEEPLUS等企業(yè)均在此領(lǐng)域發(fā)力。

數(shù)據(jù)來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)整理

數(shù)據(jù)來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)整理

傳統(tǒng)租賃業(yè)務(wù)之外，更多場(chǎng)景打造也成為企業(yè)的方向之一。如優(yōu)客工場(chǎng)進(jìn)軍餐飲，推出曉壽司和旬源，主打日料餐飲。以上動(dòng)作均基于雙方業(yè)務(wù)的互補(bǔ)，以及主要服務(wù)客群的趨同性。有利于在現(xiàn)有業(yè)務(wù)之下尋找新的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)。

核心城市租金波動(dòng)平穩(wěn)，低碳綠色漸熱

縱觀上半年主要一二線城市的平均租金水平，上海、北京在租辦公空間項(xiàng)目平均租金處于第一梯隊(duì)，為接近或超過(guò)2000元/工位/平方米的水平，此外上海租金變動(dòng)更為平穩(wěn)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)整理

值得關(guān)注的是，隨著低碳環(huán)保、綠色建筑等概念的流行，越來(lái)越多租賃企業(yè)青睞于在綠色建筑中辦公，而目前辦公空間服務(wù)企業(yè)也有意識(shí)地打造綠色建筑項(xiàng)目。

WeWork上半年和瑞房簽約合作了武漢天地項(xiàng)目，其中采用的高端商務(wù)空間產(chǎn)品線勵(lì)帷，就以打造空間、資源和服務(wù)共享的共創(chuàng)生態(tài)圈為導(dǎo)向，為入駐企業(yè)提供低碳辦公環(huán)境。

住房租賃：REITs突破與增長(zhǎng)信號(hào)

多方政策助推，金融機(jī)構(gòu)加大支持力度

來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)

回顧報(bào)告期內(nèi)，行業(yè)頒布的重點(diǎn)政策中主要涉及保租房認(rèn)證、保租房REITs、市場(chǎng)規(guī)范以及多項(xiàng)保租房支持政策。

上半年政策端加大金融機(jī)構(gòu)對(duì)保障性租賃住房的支持力度，支持銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)通過(guò)參與保障性租賃住房試點(diǎn)、助力政府部門(mén)搭建住房租賃綜合服務(wù)平臺(tái)等方式，推動(dòng)增加長(zhǎng)租房源供給，完善住房租賃市場(chǎng)供應(yīng)體系。

首例資產(chǎn)成功退出，保租房REITs啟航

上半年，首批兩單保租房REITs正式申報(bào)，保租房REITs取得突破性進(jìn)展。紅土深圳人才安居保租房REITs及中金廈門(mén)安居保租房REITs）分別于深交所及上交所提交資料，成為首批申報(bào)的保租房REITs。

但從兩者底層資產(chǎn)的基本信息看來(lái)，并未能符合運(yùn)營(yíng)3年以上的條件。運(yùn)營(yíng)時(shí)間過(guò)短可能會(huì)對(duì)項(xiàng)目的估值、收入、利潤(rùn)等指標(biāo)評(píng)估的不確定性增加。

在租賃行業(yè)真正實(shí)現(xiàn)公募REITs退出前，出售股權(quán)給險(xiǎn)資或外資也是一個(gè)資產(chǎn)退出的選擇。

租賃社區(qū)熱度不減，資產(chǎn)交易漸成主流

來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年上半年樣本企業(yè)共計(jì)開(kāi)業(yè)39個(gè)項(xiàng)目，新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目城市布局最多為上海，占比達(dá)35.9%，其次是深圳，占比達(dá)12.82%。

除租賃社區(qū)外，租賃行業(yè)資產(chǎn)交易也逐步受到關(guān)注。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)，年初以來(lái)租賃行業(yè)共計(jì)錄得5宗資產(chǎn)交易案例，交易資產(chǎn)多為服務(wù)式公寓產(chǎn)品，資產(chǎn)收購(gòu)方多為實(shí)力租賃企業(yè)或房企、酒店背景的企業(yè)，通過(guò)資產(chǎn)交易的方式能讓其快速擴(kuò)充市場(chǎng)份額。

市場(chǎng)迎來(lái)盈利元年，分散式企業(yè)回暖明顯

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)財(cái)報(bào)，觀點(diǎn)指數(shù)整理

龍湖在2021 年度業(yè)績(jī)會(huì)中宣布冠寓首次實(shí)現(xiàn)年度盈利。財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2021年冠寓錄得租金收入22.3億元，實(shí)現(xiàn)首年盈利1.4億元，整體出租率為92.9%，開(kāi)業(yè)超過(guò)六個(gè)月的項(xiàng)目出租率為94.3%。

從冠寓盈利的相關(guān)數(shù)據(jù)中，可以簡(jiǎn)單測(cè)算企業(yè)已開(kāi)業(yè)項(xiàng)目中，每間房年收入不低于2.1萬(wàn)元，以及整體出租率達(dá)到90%以上可以初步實(shí)現(xiàn)盈利。按此，出租率計(jì)算項(xiàng)目平均租金單價(jià)水平為1850元/間/月左右。

而分散式企業(yè)上半年也已經(jīng)從疫情陰霾中恢復(fù)，規(guī)模與運(yùn)營(yíng)效率實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)。

北京住宅租金波動(dòng)較大，深圳租金正逐步恢復(fù)

從觀點(diǎn)指數(shù)監(jiān)測(cè)的十個(gè)城市平均租金單價(jià)表現(xiàn)來(lái)看，上海、廈門(mén)、南京及成都在租金表現(xiàn)方面極為平穩(wěn)，1-6 月環(huán)比變動(dòng)幅度均不超5%。

北京、杭州、上海及廣州的租金表現(xiàn)較去年同期有所增長(zhǎng)，北京同比出現(xiàn)大幅提升。其余城市，則整體租金走勢(shì)不及去年。

總體而言，今年上半年疫情對(duì)租賃市場(chǎng)的整體規(guī)律走勢(shì)沒(méi)有造成太大影響。

數(shù)據(jù)來(lái)源：同花順，全國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)，觀點(diǎn)指數(shù)整理

物業(yè)服務(wù)：輔車(chē)相依，唇亡齒寒

非住業(yè)態(tài)加速布局，城市服務(wù)探索持續(xù)

目前大部分物企都將住宅業(yè)態(tài)作為主要營(yíng)收支柱，而非住領(lǐng)域市場(chǎng)廣闊，大量空間等待開(kāi)拓。根據(jù)研究機(jī)構(gòu)估算和預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)到2025年，非住業(yè)態(tài)市場(chǎng)規(guī)�；�?qū)⑼黄?500億元（僅含基礎(chǔ)物管費(fèi)）。

公建及城市服務(wù)方面，2022上半年，除碧桂園服務(wù)及萬(wàn)物云等龍頭物企有簽約更多大型城市服務(wù)項(xiàng)目外，更有多家物企開(kāi)始從環(huán)衛(wèi)領(lǐng)域切入城市服務(wù)。

當(dāng)前城市服務(wù)行業(yè)尚處于探索期，大部分企業(yè)如上所述僅涉及環(huán)衛(wèi)或單一公建項(xiàng)目管理。隨著政府機(jī)關(guān)及城市后勤管理市場(chǎng)化的進(jìn)一步提高，這一領(lǐng)域未來(lái)仍存在較大機(jī)遇。

增值服務(wù)量變累積，物業(yè)養(yǎng)老逐漸起步

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告，觀點(diǎn)指數(shù)整理

回顧上半年，各家物業(yè)企業(yè)在增值服務(wù)方面，繼續(xù)進(jìn)行新業(yè)務(wù)入局和老業(yè)務(wù)量變累積。2021 年數(shù)據(jù)顯示，非業(yè)主增值服務(wù)仍是目前物管企業(yè)營(yíng)業(yè)務(wù)中不可舍棄的重要構(gòu)成，占比普遍在20% 左右。而社區(qū)增值服務(wù)領(lǐng)域則同樣存在較大的盈利與創(chuàng)新空間，等待物業(yè)服務(wù)企業(yè)探索發(fā)現(xiàn)。

養(yǎng)老方面，政策鼓勵(lì)物管企業(yè)跨界提供養(yǎng)老服務(wù)。

目前進(jìn)行養(yǎng)老業(yè)務(wù)發(fā)展的物企較少，整體仍處于早期起步階段。但是，住宅物業(yè)服務(wù)與社區(qū)養(yǎng)老之間天然存在高契合性，大部分試水養(yǎng)老的物企集團(tuán)本身也有開(kāi)展養(yǎng)老相關(guān)業(yè)務(wù)，可以為企業(yè)發(fā)展提供相應(yīng)資源，例如復(fù)星康養(yǎng)在醫(yī)養(yǎng)結(jié)合和養(yǎng)老社區(qū)上的發(fā)展。

收購(gòu)市場(chǎng)烈度略減，行業(yè)整合持續(xù)推進(jìn)

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，2022年上半年主流物企發(fā)生收購(gòu)案20余起，涉及金額超80億元（去年同期130億），而2021年全年上市物管企業(yè)主動(dòng)披露并購(gòu)案例達(dá)54起，涉及金額超過(guò)350億元。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，上半年波動(dòng)的收并購(gòu)市場(chǎng)下，實(shí)質(zhì)是地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整的傳導(dǎo)。反映的并非物業(yè)企業(yè)的主動(dòng)行為，而是背后關(guān)聯(lián)房企的現(xiàn)金與財(cái)務(wù)運(yùn)作。

這些動(dòng)作，客觀上加速了物業(yè)服務(wù)行業(yè)的集中整合，行業(yè)基本格局已現(xiàn)。

新入局物企數(shù)量漸稀，二級(jí)市場(chǎng)估值下挫

今年上半年，行業(yè)中的兩家大型物企萬(wàn)物云與龍湖智創(chuàng)生活相繼完成了遞表，預(yù)期將在年內(nèi)順利上市，屆時(shí)物企在資本市場(chǎng)的格局將基本完成。新上市物企方面，2022年上半年僅東原仁知服務(wù)、力高健康生活、金茂服務(wù)3家物企順利上市，數(shù)量及整體規(guī)模均為近年來(lái)最低點(diǎn)，物企資本熱潮不再。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告，觀點(diǎn)指數(shù)整理

數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，觀點(diǎn)指數(shù)整理

二級(jí)市場(chǎng)方面，2022上半年恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)累計(jì)下跌15.35%，大盤(pán)恒生指數(shù)累計(jì)下跌7.86%。觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，當(dāng)前物業(yè)股在二級(jí)市場(chǎng)的估值已處于歷史低點(diǎn)，市盈率甚至普遍低于一級(jí)市場(chǎng)上的收購(gòu)水平。但是，物業(yè)企業(yè)自身存量經(jīng)營(yíng)、穩(wěn)定現(xiàn)金流以及強(qiáng)抗周期性的高估值特性并未改變，未來(lái)的估值修復(fù)依然可期。

地產(chǎn)調(diào)整下物業(yè)劇變與關(guān)聯(lián)之辯

由于目前大部分主流物企都已掛牌上市，從上市企業(yè)視角來(lái)看，地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生的危機(jī)已實(shí)質(zhì)對(duì)物業(yè)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)有所拖拽。

拋開(kāi)早期物業(yè)企業(yè)完全脫胎于地產(chǎn)的發(fā)展路徑，僅以現(xiàn)狀來(lái)看，物業(yè)服務(wù)企業(yè)仍在多方面對(duì)關(guān)聯(lián)房企有著較大依賴(lài)。

雖然物業(yè)企業(yè)減少對(duì)地產(chǎn)方的依附和加強(qiáng)自身獨(dú)立性是大勢(shì)所趨，但二者唇亡齒寒，長(zhǎng)期來(lái)看，現(xiàn)階段所謂的“適度”關(guān)聯(lián)交易，還需要積極避免。

商業(yè)地產(chǎn)縱覽：靜待復(fù)蘇

供給和需求端受不同程度擠壓，預(yù)計(jì)下半年迎來(lái)釋放

商業(yè)營(yíng)業(yè)用房物業(yè)整體市場(chǎng)活躍度及規(guī)模明顯高于辦公物業(yè)市場(chǎng)。從第一季度來(lái)看，施工面積同比2021年有所提升，說(shuō)明排除疫情的影響整體市場(chǎng)依舊是復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房供給處于一個(gè)被疫情擠壓的狀態(tài)，相信隨著疫情逐漸平復(fù)，施工和竣工量將會(huì)釋放。

2022 年6 月，社零數(shù)據(jù)同比增長(zhǎng)3.1% 的同時(shí)，錄得購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)面積達(dá)到249.77 萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲443%，市場(chǎng)趨勢(shì)與消費(fèi)能力恢復(fù)的雙重影響疊加之下，供給大幅釋放。

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，觀點(diǎn)指數(shù)整理

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，觀點(diǎn)指數(shù)整理

購(gòu)物中心供給緊縮下沉二三線，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)賽道玩家增加

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)，2022年上半年共錄得全國(guó)范圍內(nèi)購(gòu)物中心新開(kāi)業(yè)面積達(dá)到794.41萬(wàn)平方米，同比下降45.35%，環(huán)比下降75.3%。

2022年上半年，除去一線城市及新一線城市，其它能級(jí)城市新開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心項(xiàng)目數(shù)量達(dá)到390個(gè)，占上半年新開(kāi)業(yè)總數(shù)量的56%。超過(guò)八成新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目選擇北上廣深以外城市，二三線城市的優(yōu)先級(jí)也得到提高。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)，2022年上半年商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)共錄得35宗重點(diǎn)輕資產(chǎn)簽約事件，已披露簽約面積達(dá)到332.85萬(wàn)平方米。各家商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)都在輕資產(chǎn)領(lǐng)域邁出戰(zhàn)略性一步，已經(jīng)布局輕資產(chǎn)領(lǐng)域的玩家們也加緊拓展步伐，明確自己的戰(zhàn)略定位。

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)資料，觀點(diǎn)指數(shù)整理

大宗交易偏好商辦資產(chǎn)，上海最為活躍

2022年上半年的商業(yè)地產(chǎn)大宗交易市場(chǎng)較為活躍，報(bào)告期內(nèi)共錄得重點(diǎn)大宗交易20宗，總交易規(guī)模達(dá)到352.55億元。

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)資料，觀點(diǎn)指數(shù)整理

寫(xiě)字樓依舊是最受歡迎的交易標(biāo)的，以寫(xiě)字樓為主體的大宗交易共計(jì)15宗，占比75%，商業(yè)綜合體交易共計(jì)3宗。大宗交易底層標(biāo)的所在城市基本集中在北京和上海，上半年上海大宗物業(yè)交易額在全國(guó)市場(chǎng)占比超過(guò)了40%、外資占比超過(guò)30%。

上海作為國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)體量最大的城市之一，無(wú)論是投資還是自用，區(qū)位以?xún)?nèi)的商業(yè)地產(chǎn)標(biāo)的無(wú)疑最具備交易價(jià)值。

本站轉(zhuǎn)載文章和圖片出于傳播信息之目的，如有版權(quán)異議，請(qǐng)?jiān)?個(gè)月內(nèi)與本站聯(lián)系刪除或協(xié)商處理。凡署名"云南房網(wǎng)"的文章未經(jīng)本站授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載。爆料、授權(quán)：news@ynhouse.com。