最近，海倫堡晉云府建面94-135平米的高層的住宅最低報價到了4200元/平米，已經(jīng)快接近3字頭了，說明晉城片區(qū)的房價正在4千上方苦戰(zhàn)，形勢不容樂觀。要知道，晉城另一個大牌房企開發(fā)的項目——華僑城開發(fā)的公園悅府，曾經(jīng)有過6千以上的高價。
占地約90畝的海倫堡晉云府
其實晉城房價下滑并不奇怪，作為晉寧區(qū)一個經(jīng)濟(jì)不算發(fā)達(dá)的街道，公園悅府和晉云府所面對的客群都是當(dāng)?shù)刭彿空�，需求有限，房價很難堅守，連晉寧區(qū)政府所在的昆陽，房價也不高，目前多個項目都只賣5千出頭。
晉寧區(qū)雖然是昆明最年輕的區(qū)，經(jīng)濟(jì)體量也不大，但因為行政區(qū)域基本環(huán)繞滇池，位置得天獨(dú)厚，又是昆明南擴(kuò)的重點(diǎn)，所以房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模很大，而且分為三個截然不同的板塊：昆陽板塊、晉城板塊和古滇板塊。
昆陽是晉寧區(qū)政府所在地，城區(qū)人口比較多，但距離昆明主城最遠(yuǎn)，所以昆陽的房地產(chǎn)開發(fā)基本以本地消化為主，外來房企也比較少，目前在昆陽片區(qū)開發(fā)項目的大房企主要是招商蛇口、新城控股和廣州實地。
昆陽的房地產(chǎn)項目很少外銷，但因為昆陽城區(qū)居民自住房比例已經(jīng)很高，收入也一般，吸納力有限，所以昆陽的房價不高，去年以來受市場大環(huán)境影響，房價進(jìn)一步下滑不說，銷售速度也很慢。
提前交付的招商依灣郡二期
晉城是晉寧區(qū)除昆陽街道外另一個人口比較密集的城鎮(zhèn)，過去幾乎沒有像樣的房地產(chǎn)開發(fā)和項目，華僑城開發(fā)的公園悅府是晉城第一個高水品商品住宅項目，屬于填空之作，所以銷售狀況和價格都還不錯，但緊接著開發(fā)的晉云府就沒那么好的運(yùn)氣，這個項目2020年首開時價格也到了7200元/平，但現(xiàn)在不僅交房延期，價格也一降再降。
目前房價最高，開發(fā)體量最大，銷量也最大的是古滇片區(qū)。古滇片區(qū)其實屬于晉城街道管轄，距離晉城片區(qū)也不遠(yuǎn)，但古滇片區(qū)因為靠近呈貢新城，環(huán)境條件也比較優(yōu)越，所以一開始的開發(fā)定位就是外銷，不僅面向昆明主城居民，還面向全國。
去年以來雖然古滇片區(qū)連遭打擊，但從數(shù)據(jù)上看，房價和銷售量仍大大高于昆陽片區(qū)和晉城片區(qū)，例如七彩云南古滇名城的精裝房價格要7000元/平米起（毛坯房源價格要低1千左右），洋房均價為8700元/平米。清風(fēng)滇池美岸國際社區(qū)以及古滇未來城建面88-130平米的精裝高層價格在7000-8000元/平米。
價格稍低一些的是保利·和光嶼湖，其主打毛坯產(chǎn)品，其中建面59-101平米的高層均價在5500-6500元/平米，洋房價在7500元/平米。
上月中旬克而瑞發(fā)布的2022年前三季度昆明各郊縣銷售數(shù)據(jù)
銷售量方面，從上個月克而瑞發(fā)布的數(shù)據(jù)來看，2022年前三季度晉寧項目銷售金額top5中，古滇片區(qū)的七彩云南古滇名城獨(dú)占大頭，僅一個項目就遠(yuǎn)超昆陽晉城項目的銷售總額。
雖然古滇片區(qū)的房價以及銷量看似還能撐得起來，讓晉寧區(qū)的房地產(chǎn)市場仍能維持一定規(guī)模，但自從去年昆明開始環(huán)滇開發(fā)整頓，昆明的發(fā)展方向從原來的“南延北拓”改為“東進(jìn)、西拓、南控、北延”之后，晉城房地產(chǎn)開發(fā)即遭遇內(nèi)外雙殺——投資與消費(fèi)雙雙大幅下降，外銷與內(nèi)需都開始萎縮。
根據(jù)晉寧區(qū)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，晉寧的房地產(chǎn)開發(fā)投資在3年前，也就是2019年達(dá)到歷史高峰，當(dāng)年古滇片區(qū)的龍頭項目古滇名城的開發(fā)銷售如火如荼，融創(chuàng)滇池南灣也啟動建設(shè)，晉寧區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)多點(diǎn)開花，而且不少是超級大項目。但從2020年開始，晉寧區(qū)的房地產(chǎn)投資額就快速下滑，2020年比2019年下降20.7%；2021年又比2020年下降17.1%；今年1-8月，房地產(chǎn)投資比去年同期又下降19.1%，預(yù)計全年房地產(chǎn)投資金額可能只有2019年的一半左右。
古滇名城撐起了晉寧商品房銷售的半壁江山
商品房銷售方面，晉寧區(qū)商品房銷售高峰是在2020年，當(dāng)年銷售商品房面積達(dá)92.5萬平方米，但到去年，商品房銷售面積就一下子銳減到51.03萬平方米，比上一年少了41萬平方米，幾乎腰斬。
今年的官方數(shù)據(jù)還沒有公布，但從克而瑞等研究機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計可以看出，前三季度的銷售金額與銷售面積又比去年同期下滑40%左右，預(yù)計今年全年晉寧區(qū)商品房銷售面積也就只有30多萬平方米，只有2020年高峰期的三分之一左右，還不及兩年前古滇名城一個項目的銷售量。2020年，古滇名城的銷售金額高達(dá)39.05億元，而去年晉寧區(qū)成交TOP5的項目總共才賣了35.68億。
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