正當昆明的開發(fā)商正因為員工大面積感染新冠而陷入半癱瘓狀態(tài)時，國內(nèi)又有一條有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的重大新聞——12月15日，高層對外公開表示：“房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，針對當前出現(xiàn)的下行風險，我們已出臺一些政策，正在考慮新的舉措，努力改善行業(yè)的資產(chǎn)負債狀況，引導市場預期和信心回暖。”
看來國家層面的意思已經(jīng)很明顯了，除了前幾個月連續(xù)出臺的各項救市政策，接下來還將有新的舉措，目標在于改善行業(yè)的資產(chǎn)負債狀況，估計困擾國內(nèi)絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)許久的資金鏈問題，可能會有新的解決辦法。
此情此景，不禁讓房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士感慨“早知如此，何必……”�；叵雰赡暌郧�，各種房地產(chǎn)政策的導向都是越收越緊，終于在今年上半年將整個行業(yè)幾乎送進了ICU，然后又開始使盡渾身解數(shù)開始搶救。
我們回顧一下今年來房地產(chǎn)行業(yè)的救市政策，最早是挽救需求側(cè)——取消限購、降低商業(yè)貸款利率、降低公積金利率、降低首付款比例、購房退稅，等等，目的都在于刺激購房需求。
經(jīng)過一系列操作，目前國內(nèi)房貸利率已經(jīng)降低到歷史最低，疊合同期房價大幅度下降，購房的環(huán)境條件已經(jīng)非常寬松，但效果卻微乎其微，商品房銷售不僅沒有回升，從全國來說還有進一步下降。
眼看著需求側(cè)刺激無效，國家第二波救市就開始偏向供給側(cè)，在保交付的大旗下，逐漸在資金方面給開發(fā)商松綁，“三道紅線”不再強調(diào)，相關(guān)金融機構(gòu)向部分項目發(fā)放3000億紓困資金。到了11月，房地產(chǎn)供給側(cè)重磅刺激政策更是接連不斷，先是銀保監(jiān)會出臺16條新政，資金方面全面放寬。到了月底，證監(jiān)會更是放出大招——恢復涉房上市公司并購重組及配套融資；恢復上市房企和涉房上市公司再融資。
在16條新政的影響下，國內(nèi)多家金融機構(gòu)向萬科、龍湖、保利、華潤、金地、碧桂園等房企授信數(shù)千億。上海等城市的地方金融機構(gòu)還向本地房企大額授信。
供給側(cè)的救市行為效果還是有一些的，主要體現(xiàn)在部分停工爛尾項目在獲得紓困資金后開始復工，但總體來說，與政策出臺預期還有很大差距，具體而言，反映在市場上就是開發(fā)商拿地仍舊不積極，房地產(chǎn)行業(yè)的投資額、開工面積、銷售面積等重要指標在11月繼續(xù)下滑。
另外，盡管部分房企獲得了銀行巨額授信，可是從簽約房企看，能獲得授信的大多是原本資金狀況就相對較好，資金面本來就不太緊張的房企，債務爆雷的房企并沒有獲得多少資金支持。
鑒于此，高層提出國家正在考慮新舉措，以改善房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負債狀況，似乎新的救市政策的重點仍舊是供給側(cè)，仍舊著眼于開發(fā)商的資金面，預計更大范圍的開發(fā)商可能也將獲得融資方面的支持。另外，需求側(cè)也很可能有新救市政策出臺，比如放寬二套房、三套房的購房條件，除了取消限購，還有可能享受與首套房一樣的貸款比例和利率。
但即便是進一步放松房企融資限制，還是放寬二套房購買條件，這些直接刺激房地產(chǎn)行業(yè)的救市政策可能也不一定有明顯效果，因為現(xiàn)在困擾房地產(chǎn)行業(yè)的最大問題已不單是資金問題，而是需求方面的長期疲軟。需求疲軟的深層原因不是房貸利率太高，不是爛尾樓太多，不是開發(fā)商負債累累，甚至不是房價過高，而是經(jīng)濟下行帶來的各行各業(yè)收入下降，未來預期悲觀。
一句話，樓市當然要救，但光救樓市是不行的。
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