隨著市場(chǎng)遇冷，昆明的房企拿地意愿明顯降低。在剛結(jié)束的2022年，主城土拍市場(chǎng)中，除了已建項(xiàng)目零星整合用地外，真正動(dòng)手“儲(chǔ)糧”的房企數(shù)量非常有限。有穩(wěn)健財(cái)務(wù)支撐、積極出手并進(jìn)入全國(guó)新增貨值TOP20的保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、龍湖集團(tuán)等實(shí)力房企，在昆明卻都已經(jīng)近2年沒(méi)有拿地了。
拿地暫停，但商品房的銷(xiāo)售卻沒(méi)停。這種“只出不進(jìn)”的狀態(tài)，使得不少房企進(jìn)入到庫(kù)存凈消耗階段。饒是如此，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，截至2022年底，在昆明貨儲(chǔ)TOP20的房企中，有5成左右手里的“余糧”去化周期仍需要3-5年，最長(zhǎng)的已經(jīng)超過(guò)15年。
2022年昆明TOP20房企貨儲(chǔ)情況（圖自克而瑞）
據(jù)統(tǒng)計(jì)，昆明貨儲(chǔ)TOP20房企中，貨儲(chǔ)超700萬(wàn)方以上的房企僅有俊發(fā)1家，康旅集團(tuán)和融創(chuàng)中國(guó)分別以367萬(wàn)方和315萬(wàn)方的貨儲(chǔ)面積位列第二、三；其余房企貨儲(chǔ)面積大部分在100-300萬(wàn)方區(qū)間內(nèi)，小于100萬(wàn)方的只有6家，分別為中鐵建、龍湖、中海、新希望、美的置業(yè)和華夏陽(yáng)光。
按近三年的年均去化量進(jìn)行貨儲(chǔ)去化周期計(jì)算，有10家房企去化周期集中于3-5年，10家超過(guò)該區(qū)間，最長(zhǎng)的要超過(guò)15年才能消化完成。
對(duì)于貨儲(chǔ)去化周期健康程度，業(yè)內(nèi)并沒(méi)有一個(gè)明確的判斷標(biāo)準(zhǔn)。
在各類(lèi)數(shù)據(jù)機(jī)構(gòu)的報(bào)告中，易居嚴(yán)躍進(jìn)在2017年給出的經(jīng)驗(yàn)參考值為18個(gè)月，超出18個(gè)月可視為土儲(chǔ)規(guī)模偏大，可適當(dāng)放緩節(jié)奏。但彼時(shí)正值地產(chǎn)開(kāi)發(fā)“快進(jìn)快出”的階段，如今的市場(chǎng)形勢(shì)截然不同，這一周期未必適合房企決策。
2021年上半年，丁祖昱團(tuán)隊(duì)統(tǒng)計(jì)測(cè)算的結(jié)果為，全國(guó)百?gòu)?qiáng)房企平均貨儲(chǔ)去化周期3.17年，故認(rèn)為去化周期超過(guò)兩年就是比較嚴(yán)峻的狀態(tài)。
如果以?xún)赡甑娜セ芷趤?lái)衡量，那么昆明TOP20房企基本是超出的，但判斷房企貨儲(chǔ)是否合理，還要具體問(wèn)題具體分析，不能一概而論。
2022年昆明TOP20房企貨儲(chǔ)分布情況（圖自克而瑞）
首先跟房企貨儲(chǔ)的區(qū)域分布有一定關(guān)系。
昆明頭部房企中除了康旅集團(tuán)和海倫堡偏好采取多點(diǎn)布局的方式，在6個(gè)以上區(qū)域落子拿地外，其余大部分房企的布局相對(duì)集中。比如，美的置業(yè)幾乎是全部重倉(cāng)盤(pán)龍區(qū)，華夏陽(yáng)光有近8成貨儲(chǔ)押在盤(pán)龍區(qū)，招商蛇口近8成貨儲(chǔ)集中在官渡區(qū)，中鐵建超6成貨儲(chǔ)在呈貢，而且基本都是開(kāi)發(fā)單個(gè)項(xiàng)目為主。
把雞蛋放在同一個(gè)籃子里，固然有一定好處，但同時(shí)卻會(huì)帶來(lái)整體去化表現(xiàn)受單個(gè)項(xiàng)目影響過(guò)重的情況。
比較典型的例子就是招商蛇口，貨儲(chǔ)近300萬(wàn)方，大頭官渡區(qū)的貨儲(chǔ)占到全部貨儲(chǔ)的84%，去化周期超過(guò)10年，而僅依云國(guó)際社區(qū)一個(gè)項(xiàng)目的貨儲(chǔ)就有150—200萬(wàn)方。
這個(gè)占地1700畝，總建面約248萬(wàn)方的超級(jí)大盤(pán)位于滇中新區(qū)的小哨新城。在購(gòu)房信心不足，需求回歸主城的情況下，新區(qū)項(xiàng)目銷(xiāo)售受到很大影響。所以招商蛇口的主城項(xiàng)目銷(xiāo)售情況越好，貨儲(chǔ)分布不合理的問(wèn)題也就越突出。
與招商蛇口類(lèi)似的，還有保利發(fā)展，貨儲(chǔ)幾乎全部集中在保利和光嶼湖和保利春湖國(guó)際兩個(gè)遠(yuǎn)郊項(xiàng)目上。
昆明銷(xiāo)售TOP20房企土儲(chǔ)盤(pán)點(diǎn)（圖自克而瑞）
從克而瑞統(tǒng)計(jì)的土儲(chǔ)過(guò)50萬(wàn)方項(xiàng)目也可以看出，遠(yuǎn)郊大盤(pán)超過(guò)了半數(shù)，如果只看主城區(qū)，很多房企的貨儲(chǔ)量實(shí)際上并不多。
另外，由于昆明多數(shù)情況下土地出讓都有相當(dāng)比例的商業(yè)用地，商業(yè)庫(kù)存過(guò)高導(dǎo)致房企開(kāi)發(fā)意愿很低，往往要等到住宅賣(mài)得差不多才考慮啟動(dòng)商業(yè)，就算開(kāi)發(fā)了也很難銷(xiāo)售，造成了目前的貨儲(chǔ)中有相當(dāng)比例為商業(yè)存貨。
進(jìn)入新的一年，昆明明顯加大土地供應(yīng)，并且土地質(zhì)量較高，但能不能扭轉(zhuǎn)土地市場(chǎng)的頹勢(shì)，主要還是看房企的貨儲(chǔ)情況、拿地意愿和資金狀況。
去年在土地市場(chǎng)拿地主要是央國(guó)企及城投平臺(tái)類(lèi)公司為主，但年末時(shí)金融政策開(kāi)始向優(yōu)質(zhì)民企營(yíng)業(yè)傾斜，碧桂園、龍湖、新希望等都獲得了可觀(guān)的銀行綜合授信。
隨著市場(chǎng)基本面逐步好轉(zhuǎn)，土地市場(chǎng)也會(huì)改變只能靠央企國(guó)企托市的狀況，在經(jīng)營(yíng)狀況良好，貨儲(chǔ)去化周期健康的前提下，昆明房企適時(shí)增加貨儲(chǔ)，也是可以預(yù)見(jiàn)的事情。
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