觀點(diǎn)指數(shù) 好地難覓，11月前50房企拓儲(chǔ)環(huán)比降49.8% 報(bào)告期內(nèi)前50房企新增土地建筑面積6704萬平方米，同比減少28.9%；11月前50房企拿地建筑面積393萬平方米，環(huán)比減少49.8%。整體來看，11月房企新增土地儲(chǔ)備處于全年較低水平，原因之一是一線城市土地出讓規(guī)模下降，另一方面期內(nèi)各城市普遍以非城市核心區(qū)的地塊出讓為主，缺乏優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng)。

年末供應(yīng)潮，廣州中心四區(qū)掛地7宗 報(bào)告期內(nèi)一二三線城市供應(yīng)住宅用地2880宗，供應(yīng)土地規(guī)劃建筑面積20489萬平方米，環(huán)比上升138%，同比下降5.4%。年內(nèi)土地供應(yīng)規(guī)模較去年有所下滑，同時(shí)供應(yīng)彈性變小，11月是年內(nèi)最后的供應(yīng)旺季，各地推地較積極，有望帶動(dòng)年末成交量上升。

“價(jià)高者得”回歸，成都溢價(jià)61%拍出一宗地 金隅集團(tuán)溢價(jià)30%競(jìng)得工業(yè)園區(qū)錦溪街東地塊，該地塊是月內(nèi)蘇州成交的唯一一宗溢價(jià)地塊。成都月內(nèi)成交11宗地，溢價(jià)地塊有3宗，其中天府新區(qū)華陽(yáng)街道沙河村地塊以61%的溢價(jià)率拍出，競(jìng)得人為郫縣格林實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司，其余兩宗溢價(jià)地塊則分別由華潤(rùn)置地、越秀地產(chǎn)競(jìng)得。

全面開展城市體檢，為“三大工程”打基礎(chǔ) 12月6日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布關(guān)于全面開展城市體檢工作的指導(dǎo)意見，結(jié)合此前國(guó)家發(fā)改委在就城市社區(qū)嵌入式服務(wù)設(shè)施建設(shè)有關(guān)情況舉行的發(fā)布會(huì)上透露的信息，預(yù)計(jì)從2024年開始，地級(jí)及以上城市將全面開展城市體檢工作。

好地難覓，11月前50房企拓儲(chǔ)環(huán)比降49.8%

觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的“1-12月房地產(chǎn)企業(yè)新增土地儲(chǔ)備報(bào)告”顯示，報(bào)告期內(nèi)前50房企新增土地建筑面積6704萬平方米，同比減少28.9%。

其中，保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、萬科新增全口徑土地儲(chǔ)備分別為813.4萬、593.8萬以及569萬平方米，處于領(lǐng)先位置。

從單月拿地?cái)?shù)據(jù)來看，11月前50房企拿地建筑面積393萬平方米，環(huán)比減少49.8%，同比減少33.6%。

從權(quán)益拿地金額來看，11月土地投資力度最大的企業(yè)為保利發(fā)展，其次為中海地產(chǎn)和建發(fā)集團(tuán)，分別新增101.1、52.9和48.4萬平方米。

其中，建發(fā)集團(tuán)競(jìng)得月內(nèi)出讓總價(jià)最高的廈門湖里區(qū)五緣灣片區(qū)鐘宅南路與鐘宅中路交叉口西北側(cè)地塊，溢價(jià)率2.11%，總地價(jià)48.4億元，樓面價(jià)49520元/平方米。值得注意的是，該地塊不設(shè)地價(jià)上限，按照價(jià)高者得原則確定受讓人，吸引了7家房企參拍，建發(fā)以億元為幅度加價(jià)競(jìng)拍，擊退了其他對(duì)手。

整體來看，11月房企新增土地儲(chǔ)備處于全年較低水平，觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，原因之一是一線城市土地出讓規(guī)模下降，另一方面，則是期內(nèi)各城市普遍以非城市核心區(qū)的地塊出讓為主，缺乏優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng)[韻黃1]。

年末供應(yīng)潮，廣州中心四區(qū)掛地7宗

觀點(diǎn)指數(shù)監(jiān)測(cè)的一二三線城市數(shù)據(jù)顯示，報(bào)告期內(nèi)土地供應(yīng)數(shù)量7913宗；供應(yīng)土地規(guī)劃建筑面積49046萬平方米，環(huán)比上升107.4%，同比下降6.2%；供應(yīng)土地起始樓面價(jià)1936元/平方米，環(huán)比上升17.2%，同比上升10.6%。

住宅用地方面，報(bào)告期內(nèi)一二三線城市供應(yīng)住宅用地2880宗，環(huán)比增加1559宗，同比增加144宗；供應(yīng)土地規(guī)劃建筑面積20489萬平方米，環(huán)比上升138%，同比下降5.4%；供應(yīng)土地起始樓面價(jià)3695元/平方米，環(huán)比上升9.2%，同比上升16.3%。

分城市能級(jí)來看，北京正式掛牌11宗地，包括朝陽(yáng)小紅門XHM-10、12地塊、順義新城3號(hào)地塊等，截至12月12日，北京待出讓居住用地12宗，起拍價(jià)307.8億元，出讓建筑面積133.1萬平方米。

另外，11月27日北京規(guī)自委發(fā)布了“2023年度第四輪擬供應(yīng)商品住宅用地清單”，涉及13宗地，建筑規(guī)模126萬平方米，將在2024年2月28日前供應(yīng)；土地坐落以城市副中心和平原多點(diǎn)地區(qū)為主。

報(bào)告期內(nèi)，上海四批次宅地供應(yīng)將舉行兩輪競(jìng)拍，合計(jì)供應(yīng)12宗地，總出讓面積60.2萬平方米，總建筑面積162.7萬平方米，總起價(jià)346.8億元。

競(jìng)拍規(guī)則方面，上海第四批次供應(yīng)的宅地仍設(shè)地塊最高限價(jià)，溢價(jià)率最高不超過10%。

報(bào)告期內(nèi)廣州掛牌12宗宅地，其中中心四區(qū)7宗，總土地面積37.3萬平方米，總起拍價(jià)238.3億元；近郊三區(qū)2宗，總土地面積12.7萬平方米，總起拍價(jià)74.3億元；遠(yuǎn)郊四區(qū)3宗，總土地面積12.2萬平方米，總起拍價(jià)26.7億元。

自11月21日黃埔區(qū)護(hù)林路以南、鎮(zhèn)東路以東HPG-DS-26地塊開始，廣州正式取消地價(jià)上限，恢復(fù)“價(jià)高者得”的成交原則。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，截至11月末，年內(nèi)廣州土地出讓金額為2022年全年的72.4%，居住用地出讓金額為2022年全年的70.3%，預(yù)計(jì)全年土地出讓金額較上年將出現(xiàn)一定程度的下降。

深圳掛牌第三批供地計(jì)劃中的2幅地塊，分別為龍華區(qū)A925-1146宗地和坪山區(qū)G12302-8051宗地，后者為全年期自持社會(huì)主體出租的保障性租賃住房用地，起拍價(jià)1.19億元，最高限制地價(jià)1.36億元。

報(bào)告期內(nèi)，二線城市供應(yīng)住宅用地596宗，供應(yīng)土地規(guī)劃建筑面積5254萬平方米，環(huán)比上升152%，同比上升18.8%；供應(yīng)土地起始樓面價(jià)4656元/平方米，環(huán)比下降12.2%，同比上升3.9%。

杭州、長(zhǎng)沙、蘇州、成都、天津、重慶是報(bào)告期內(nèi)的主要供地城市。其中，長(zhǎng)沙六區(qū)一縣截止12月29日預(yù)計(jì)出讓31宗住宅用地，為2023年以來單月土地供應(yīng)量的最高峰值。

報(bào)告期內(nèi)，三線城市供應(yīng)住宅用地2246宗，供應(yīng)土地規(guī)劃建筑面積14799萬平方米，環(huán)比上升128.1%，同比下降13.2%；供應(yīng)起始樓面價(jià)2838元/平方米，環(huán)比上升5.9%，同比上升6.5%。

整體來看，年內(nèi)土地供應(yīng)規(guī)模較去年有所下滑，同時(shí)供應(yīng)彈性變小，11月是年內(nèi)最后的供應(yīng)旺季，各地推地較積極，有望帶動(dòng)年末成交量上升。

“價(jià)高者得”回歸，成都溢價(jià)61%拍出一宗地

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)監(jiān)測(cè)，報(bào)告期內(nèi)一二三線城市成交土地?cái)?shù)量2535宗；成交土地規(guī)劃建筑面積14572萬平方米，環(huán)比下降27.4%，同比下降45.1%；成交總價(jià)2450億元，環(huán)比下降40.6%，同比下降43.2%；成交樓面均價(jià)1681元/平方米，環(huán)比下降18.3%，同比上升3.4%。

住宅用地方面，一二三線城市成交住宅用地723宗，成交土地規(guī)劃建筑面積4843萬平方米，環(huán)比下降21.8%，同比下降46.3%；成交總價(jià)1802億元，環(huán)比下降45.5%，同比下降43.6%；成交樓面均價(jià)3722元/平方米，環(huán)比下降30.3%，同比上升5.1%；平均溢價(jià)率3.72%。

分城市能級(jí)來看，一線城市僅北京成交3宗地，總建筑面積34.4萬平方米，成交總價(jià)69.2億元，均為底價(jià)成交，競(jìng)得人以本地城投為主。

此外，萬科聯(lián)合體以協(xié)議出讓方式獲得上海黃浦區(qū)瑞金二路街道007-1（部分）地塊及007-4、007-6地下空間地塊（高福里新增相鄰地塊），出讓價(jià)21.95億元。今年以來，萬科通過招拍掛市場(chǎng)競(jìng)得松江、閔行、嘉定等區(qū)域的項(xiàng)目，此外，亦通過股權(quán)收購(gòu)獲得了靜安區(qū)近120億元的一幅地塊，此次萬科再以協(xié)議出讓方式拿地，有彌補(bǔ)“失去的三年”的意味。

蘇州、成都、無錫、合肥等二線城市期內(nèi)宅地成交相對(duì)積極。其中，蘇州成交11宗地，共收金103.6億元，包括金隅集團(tuán)溢價(jià)30%競(jìng)得的工業(yè)園區(qū)錦溪街東地塊，該地塊亦是月內(nèi)蘇州成交的唯一一宗溢價(jià)地塊。

成都月內(nèi)成交11宗地，總成交價(jià)86.5億元，溢價(jià)地塊3宗，其中天府新區(qū)華陽(yáng)街道沙河村地塊以61%的溢價(jià)率拍出，競(jìng)得人為郫縣格林實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司，其余兩宗溢價(jià)地塊則分別由華潤(rùn)置地、越秀地產(chǎn)競(jìng)得；另外，龍湖底價(jià)斬獲金牛區(qū)西華街道躍進(jìn)社區(qū)一宗地。

從上述城市的成交情況來看，取消上限地價(jià)并未帶來明顯的熱度提升，在當(dāng)前的形勢(shì)下，業(yè)內(nèi)已普遍感受到了銷售驟降帶來的后果，因此，“拿好項(xiàng)目”和“控制成本”房企都需要兼顧。

與一二線城市相比，三線城市住宅用地成交規(guī)�；芈浞�度較小，11月成交建筑面積約3653.5萬平方米。報(bào)告期內(nèi)主要土地成交城市包括湖州、徐州、揚(yáng)州等。

從拿地主體的性質(zhì)來看，觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)11月一二線城市住宅用地競(jìng)得企業(yè)類型發(fā)現(xiàn)，本月國(guó)企招拍掛拿地位居前列。從權(quán)益拿地金額來看，報(bào)告期內(nèi)城投、國(guó)企和民企的占比分別為38.5%、40.3%和21.2%；民企拿地占比較上月有所提升，龍湖、旭輝、南通亞倫等企業(yè)均有收獲。

全面開展城市體檢，為“三大工程”打基礎(chǔ)

城市更新方面，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至12月12日，18家企業(yè)在城市更新業(yè)務(wù)上有新動(dòng)態(tài)，廣州、深圳、東莞等大灣區(qū)城市市場(chǎng)相對(duì)活躍。

廣州黃埔區(qū)鄧屋村、珠江村、賢江村、文沖村等項(xiàng)目取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。此外，白云區(qū)鶴龍街黃邊村更新改造項(xiàng)目掛牌招商，為年內(nèi)第五個(gè)公開引入合作企業(yè)的村改項(xiàng)目，意味著除黃埔區(qū)外，其他區(qū)域城市更新進(jìn)度亦在加快。

政策方面，11月21日，自然資源部辦公廳印發(fā)了《支持城市更新的規(guī)劃與土地政策指引（2023版）》。提出堅(jiān)持規(guī)劃統(tǒng)籌、堅(jiān)持底線管控、堅(jiān)持節(jié)約集約、堅(jiān)持綠色低碳、堅(jiān)持多方參與、堅(jiān)持因地制宜的基本原則。

12月6日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布關(guān)于全面開展城市體檢工作的指導(dǎo)意見，要求把城市體檢發(fā)現(xiàn)的問題作為城市更新的重點(diǎn)，聚焦解決群眾急難愁盼問題和補(bǔ)齊城市建設(shè)發(fā)展短板弱項(xiàng)，有針對(duì)性地開展城市更新，整治體檢發(fā)現(xiàn)的問題，建立健全“發(fā)現(xiàn)問題—解決問題—鞏固提升”的城市體檢工作機(jī)制。

結(jié)合此前國(guó)家發(fā)改委在就城市社區(qū)嵌入式服務(wù)設(shè)施建設(shè)有關(guān)情況舉行的發(fā)布會(huì)上透露的信息，預(yù)計(jì)從2024年開始，地級(jí)及以上城市將全面開展城市體檢工作。

據(jù)了解，城市體檢將以社區(qū)為基本單元統(tǒng)籌開展，表明住房是最重要的對(duì)象。觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，城市體檢將成為加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造等“三大工程”的基礎(chǔ)。

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