觀點(diǎn)指數(shù) 報(bào)告期內(nèi)前50房企新增土地建筑面積3787萬平方米，同比減少29.5%，跌幅收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)。新增全口徑土地儲(chǔ)備超過100萬平方米的房企有10家，較2022年減少1家；超過50萬平方米的房企共20家，較2022年減少13家。

一二三線城市成交住宅用地684宗，成交土地規(guī)劃建筑面積4229萬平方米，環(huán)比上升13%，同比下降46.4%；成交總價(jià)2726億元，環(huán)比上升21.6%，同比下降39.4%；成交樓面均價(jià)6447元/平方米，環(huán)比上升7.6%，同比上升13.1%；平均溢價(jià)率6.44%。

城市更新方面，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至7月10日，13家企業(yè)在城市更新業(yè)務(wù)上有新動(dòng)態(tài)，包含項(xiàng)目開工、規(guī)劃調(diào)整、合作簽約、項(xiàng)目退出等。整體來看，城市更新作為釋放城市活力的一種方式繼續(xù)發(fā)揮著作用，越來越多的城市嘗試通過規(guī)劃、立法等手段使城市更新的推進(jìn)更加高效、有序。

6月密集成交，前50房企上半年拿地3787萬平

觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的“1-7月房地產(chǎn)企業(yè)新增土地儲(chǔ)備報(bào)告”顯示，報(bào)告期內(nèi)前50房企新增土地建筑面積3787萬平方米，同比減少29.5%，跌幅收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)。

數(shù)據(jù)來源：觀點(diǎn)指數(shù)整理

其中，保利發(fā)展、萬科、華潤置地新增全口徑土地儲(chǔ)備分別為393.1萬、266萬以及252.8萬平方米，處于前列位置。

報(bào)告期內(nèi)，新增全口徑土地儲(chǔ)備超過100萬平方米的房企有10家，較2022年減少1家；超過50萬平方米的房企共20家，較2022年減少13家。

從權(quán)益拿地金額來看，報(bào)告期內(nèi)土地投資力度最大的房企為保利發(fā)展，對(duì)應(yīng)拿地支出為316.9億元。從其新拓項(xiàng)目公告來看，僅在6月便新獲取了23個(gè)地塊，除一宗為商業(yè)用地外，其余均為涉宅用地，權(quán)益地價(jià)280億元。

另外，6月中海憑借總價(jià)超百億元的深圳南山區(qū)沙河街道T207-0060宗地和在其他城市的加碼，上半年新增權(quán)益土地儲(chǔ)備水平躍升至房企前三，6月拿地權(quán)益金額超過300億元。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，這一現(xiàn)象主要與各地土地出讓時(shí)間安排有關(guān)，6月下旬深圳、合肥、廈門、天津等地集中出讓涉宅地，優(yōu)質(zhì)地塊吸引了多家房企報(bào)價(jià)。上半年權(quán)益拿地金額最高的50家房企在6月獲取土地的權(quán)益土地金額為1606.1億元，占上半年總權(quán)益土地金額的39%。

掛牌積極，6月宅地供應(yīng)建面環(huán)比+49.1%

觀點(diǎn)指數(shù)監(jiān)測的一二三線城市數(shù)據(jù)顯示，報(bào)告期內(nèi)土地供應(yīng)數(shù)量4319宗，環(huán)比增加1011宗，同比減少209宗；供應(yīng)土地規(guī)劃建筑面積26638萬平方米，環(huán)比上升43%，同比下降10.8%；供應(yīng)土地起始樓面價(jià)1837元/平方米，環(huán)比上升5.4%，同比下降10.4%。

數(shù)據(jù)來源：Wind、觀點(diǎn)指數(shù)整理

住宅用地方面，報(bào)告期內(nèi)一二三線城市供應(yīng)住宅用地1159宗，環(huán)比增加219宗，同比減少73宗；供應(yīng)土地規(guī)劃建筑面積8489萬平方米，環(huán)比上升49.1%，同比下降10.4%；供應(yīng)土地起始樓面價(jià)4945元/平方米，環(huán)比上升11.5%，同比下降5.6%。

數(shù)據(jù)來源：Wind、觀點(diǎn)指數(shù)整理

年中是土地出讓較為活躍的時(shí)段之一，可以看到各地土地掛牌積極性較高。

分城市能級(jí)來看，報(bào)告期內(nèi)四個(gè)一線城市均有地塊上架。北京預(yù)掛牌9宗地塊，截至6月末5宗轉(zhuǎn)入正式掛牌程序。另外，6月1日掛牌了房山區(qū)2宗、平谷區(qū)1宗共三宗地，總面積10.54萬平方米，總起價(jià)29.74億元；6月30日掛牌大興新城一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目DX00-0101-053、055地塊；9宗地塊將在7-8月分別出讓。

上海第二批集中供地第一輪出讓浦東新區(qū)、楊浦區(qū)、閔行區(qū)、寶山區(qū)、嘉定區(qū)、松江區(qū)、青浦區(qū)、奉賢區(qū)、臨港9個(gè)區(qū)共計(jì)16幅宅地，總建筑面積193.6萬平方米，總起拍價(jià)389.6億元， 7月13日正式結(jié)束；第二輪將出讓浦東新區(qū)、普陀區(qū)、閔行區(qū)、嘉定區(qū)、青浦區(qū)、奉賢區(qū)6個(gè)區(qū)共計(jì)9幅宅地，總建筑面積75.8萬平方米，總起拍價(jià)220.2億元，現(xiàn)場交易會(huì)將于8月1日開始舉行。

廣州掛牌天河岐山路地塊，建筑面積約20萬平方米，起拍地價(jià)45.1億元，要求“競買人須具有大型體育綜合體建設(shè)的成功經(jīng)驗(yàn)”，疑為定向出讓。

深圳第二輪集中供地首先掛牌的是備受關(guān)注的深圳灣超總宅地和深圳北站總部宅地，前者掛牌起始價(jià)108.98億元，最高限價(jià)達(dá)到125.32億元，毛坯銷售均價(jià)限13.33萬元/平方米；另外，報(bào)告期內(nèi)深圳掛牌深汕特別合作區(qū)小漠鎮(zhèn)一宗純商品房用地，不設(shè)售價(jià)限制。

報(bào)告期內(nèi)，二線城市供應(yīng)住宅用地309宗，供應(yīng)土地規(guī)劃建筑面積2717萬平方米，環(huán)比上升72.1%，同比下降24.7%；供應(yīng)起始樓面價(jià)7319元/平方米，環(huán)比上升5.1%，同比上升18.6%。

武漢、寧波、南京、廈門、鄭州是報(bào)告期內(nèi)的主要供地城市，其中武漢掛牌2023年首批供地清單中的21宗地，其中涉宅地17宗，總用地面積102.17公頃，總建筑面積306萬平方米，總起價(jià)291.7億元；是首批清單中出讓宗數(shù)最多、規(guī)模最大的一次公告。

中山近期掛牌10宗宅地，土地面積48.8萬平米，規(guī)劃建筑面積147.2萬平方米，供地規(guī)模超過2022年全年的總量，總起拍價(jià)達(dá)到127億元，翠亨新區(qū)、古鎮(zhèn)等熱門地區(qū)均有地塊推出。

與此同時(shí)，報(bào)告期內(nèi)三線城市供應(yīng)住宅用地819宗，供應(yīng)土地規(guī)劃建筑面積5445萬平方米，環(huán)比上升37%，同比持平；供應(yīng)起始樓面價(jià)2800元/平方米，環(huán)比上升9.5%，同比下降3.2%。

6月宅地成交2726億元，環(huán)比上升21.6%

成交方面，6月一線城市成交規(guī)模較大，市場成交氛圍火熱。

數(shù)據(jù)來源：Wind、觀點(diǎn)指數(shù)整理

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)監(jiān)測，報(bào)告期內(nèi)一二三線城市成交土地?cái)?shù)量2754宗；成交土地規(guī)劃建筑面積16128萬平方米，環(huán)比下降12.5%，同比下降34.2%；成交總價(jià)3397億元，環(huán)比上升18.3%，同比下降36.3%；成交樓面均價(jià)2106元/平方米，環(huán)比上升35.2%，同比下降3.3%。

住宅用地方面，一二三線城市成交住宅用地684宗，成交土地規(guī)劃建筑面積4229萬平方米，環(huán)比上升13%，同比下降46.4%；成交總價(jià)2726億元，環(huán)比上升21.6%，同比下降39.4%；成交樓面均價(jià)6447元/平方米，環(huán)比上升7.6%，同比上升13.1%；平均溢價(jià)率6.44%。

分城市能級(jí)來看，一線城市完成28宗宅地出讓，其中北京19宗、廣州7宗、深圳2宗。

北京成交的19宗地塊中，溢價(jià)10%以上的有8宗，溢價(jià)10%以下的有3宗，其余為底價(jià)成交，平均溢價(jià)率9.1%，熱度較高，主要原因在于總地價(jià)較高的海淀區(qū)雙新村棚戶區(qū)改造地塊、亦莊新城0202街區(qū)地塊等宗地均為封頂價(jià)成交。

廣州7幅成交地塊中有3幅封頂價(jià)成交，1幅低溢價(jià)成交，3幅底價(jià)成交，平均溢價(jià)率11.4%。星河地產(chǎn)底價(jià)收獲南沙區(qū)東涌鎮(zhèn)啟新路一幅地，樓面價(jià)3966元/平方米，為南涌村回遷安置商品房用地；南涌村屬于南沙珠寶小鎮(zhèn)啟動(dòng)區(qū)項(xiàng)目，意味著該舊改項(xiàng)目有了新進(jìn)展，而早前該項(xiàng)目曾被列入暫緩實(shí)施的名單中。

另外，廣信資產(chǎn)包中由政府收儲(chǔ)的紫蘭苑、蕙蘭苑地塊月內(nèi)成功出讓，分別由中海地產(chǎn)、保利發(fā)展競得。

深圳兩塊成交地塊分別為南山區(qū)深超總宅地和龍華區(qū)民塘路地塊，前者經(jīng)151次報(bào)價(jià)后由中海地產(chǎn)以封頂價(jià)125.32億元+自持租賃住房5.85萬平方米的代價(jià)競得，據(jù)悉有6家房企報(bào)名參拍該地塊，華潤+建發(fā)、中海、保利發(fā)展三家房企（聯(lián)合體）參與了競自持環(huán)節(jié)；龍華區(qū)民塘路地塊則由深業(yè)控股底價(jià)競得。

二線城市住宅用地成交量升價(jià)減，總體平穩(wěn)。期內(nèi)主力土地成交城市包括杭州、武漢、天津、蘇州、無錫等。其中，杭州2023年第六批集中供地成交12宗地，6宗封頂搖號(hào)、6宗底價(jià)成交；競得人中民企占據(jù)主流，在當(dāng)前各城土拍中相對(duì)特殊，宇誠集團(tuán)、中天美好、建杭置業(yè)等多家企業(yè)已非首次在土地市場中現(xiàn)身。

三線城市住宅用地成交總量上升，價(jià)格基本持平。報(bào)告期內(nèi)主要土地成交城市包括南通、臺(tái)州、石家莊、紹興等。

數(shù)據(jù)來源：觀點(diǎn)指數(shù)整理

觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)6月一二線城市住宅用地競得企業(yè)的類型發(fā)現(xiàn)，本月國企拿地依然位居前列。從權(quán)益拿地金額來看，報(bào)告期內(nèi)城投、國企、民企和混改房企的占比分別為18.4%、44.9%、33.1%和3.7%。

另外，盡管民企拿地占比僅次于國企，但由于土地市場競爭激烈，部分民企或事實(shí)上是房企拿地的“馬甲”，可能是以個(gè)人名義注冊的馬甲公司，或部分拿地企業(yè)與其他房企之間有拿地協(xié)商，因此民企拿地占比可能比測算比例更低；城投企業(yè)拿地也可能存在上述情況。

土拍重回正軌，上半年杭州宅地出讓金居首

分城市看，上半年15個(gè)重點(diǎn)城市住宅用地成交總價(jià)5530億元，杭州、北京、上海、西安、廣州住宅用地出讓金額名列前茅，成交總價(jià)分別是953億元、858億元、519億元、444億元以及431億元。

重點(diǎn)城市2023年住宅用地成交金額普遍低于2022年上半年水平，盡管上半年杭州住宅用地出讓金居各城之首，與2022年同期相比亦有31.1%的下滑；天津、西安、南京、佛山等城市出讓金額較2022年漲幅較大，觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為主要是因?yàn)榻�年土地出讓�?jié)奏變化較大，上述城市去年上半年的供地策略相對(duì)保守，2023年有所回彈。

從溢價(jià)率來看，佛山、東莞、成都上半年出讓土地平均溢價(jià)率超過10%，主要是城市核心區(qū)成功出讓的土地拉升；與去年上半年許多地塊由本地城投托底形成對(duì)比，今年重點(diǎn)城市的土地成交回到了正常軌道。

從涉宅用地成交總價(jià)數(shù)據(jù)來看，上半年10宗大額成交地塊中，廣州、北京、上海、廈門各有2宗，另2宗分別來自深圳、天津。

其中，成交價(jià)格最高的是深圳南山區(qū)沙河街道白石二道與深灣二路交叉口，白石四道與深灣五路交叉口地塊（深超總宅地）；其次為廣州漢溪大道北側(cè)的兩宗相鄰地塊，均由華潤置地長隆集團(tuán)聯(lián)合體競得，目前該項(xiàng)目展廳已開放，與宅地一同出讓的兩宗商業(yè)地塊預(yù)計(jì)將引進(jìn)萬象天地。

值得注意的是，上半年10宗大額成交地塊均以較高的溢價(jià)率成交，顯示出房企對(duì)市場的充足信心。

扎實(shí)推進(jìn)城市更新，政策鼓勵(lì)金融支持

城市更新方面，據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至7月10日，13家企業(yè)在城市更新業(yè)務(wù)上有新動(dòng)態(tài)，包含項(xiàng)目開工、規(guī)劃調(diào)整、合作簽約、項(xiàng)目退出等。

近期，景業(yè)名邦發(fā)布公告，將轉(zhuǎn)讓持有的廣州黃埔珠江村項(xiàng)目公司49%股權(quán)予科學(xué)城集團(tuán)旗下公司，意味著其將退出這一項(xiàng)目。據(jù)了解，科學(xué)城已接手了黃埔楓下村、何棠下村、長平村等舊改項(xiàng)目，此外，或已介入雙井村、崗貝村、南崗村南片、裕豐圍村等多個(gè)項(xiàng)目。另外，早前景業(yè)名邦亦退出了黃埔燕塘村舊改，該項(xiàng)目已由知識(shí)城集團(tuán)接手。

廣州舊改重啟，黃埔區(qū)依然“沖”在前頭。2023年首次公開引入合作企業(yè)的是黃埔區(qū)的永崗社區(qū)（不含橫東、橫南、橫北）和文沖（渡頭、文元、江北片）舊村改造項(xiàng)目；此外，不少項(xiàng)目亦在開工、簽約、方案編制等事項(xiàng)上取得進(jìn)展。

整體來看，城市更新作為釋放城市活力的一種方式繼續(xù)發(fā)揮著作用，越來越多的城市嘗試通過規(guī)劃、立法等手段使城市更新的推進(jìn)更加高效、有序。住建部《關(guān)于扎實(shí)有序推進(jìn)城市更新工作的通知》中提出，鼓勵(lì)有立法權(quán)的地方出臺(tái)地方性法規(guī)，建立城市更新制度機(jī)制，完善土地、財(cái)政、投融資等政策體系，因地制宜制定或修訂地方標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范。

上述通知亦提及，健全城市更新多元投融資機(jī)制，加大財(cái)政支持力度，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)在風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的前提下，提供合理的信貸支持，創(chuàng)新市場化投融資模式，完善居民出資分擔(dān)機(jī)制，拓寬城市更新資金渠道。未來城市更新有望獲得更多的金融支持。

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