前百房企權益銷售6029.03億元，頭部企業(yè)占比近49%
觀點指數(shù) “2024年1-3月房地產(chǎn)企業(yè)銷售表現(xiàn)”研究成果顯示，3月份前100房企實現(xiàn)權益總銷售金額2803.2億元，同比下降45.4%，環(huán)比上升96.35%。1-3月份，前100房企累計實現(xiàn)權益銷售金額6029.03億元，同比下降48.05%。
公積金相關政策頻繁出臺，各層次人群需求待滿足
根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，1-2月全國累計商品房銷售金額1.0566萬億元，同比下降29%；商品房銷售均價為9294元/平方米，同比下降2.14%。
按地區(qū)來看，東部地區(qū)6201億元，同比下降31%；中部地區(qū)1931元，同比下降28.6%；西部地區(qū)2224元，同比下降25.3%；東北地區(qū)211元，同比下降25.7%。
1-2月全國新建商品房銷售面積11369萬平方米，同比下降20.5%，其中住宅銷售面積下降24.8%。新建商品房銷售額10566億元，下降29.3%，其中住宅銷售額下降32.7%。
開年前兩個月全國房市銷售并不理想，甚至比疫情時的2022年同期表現(xiàn)更弱。
觀點指數(shù)認為，前兩月春節(jié)淡季疊加季節(jié)交替，客戶購置房屋的意愿低，成交較少。從供給端來看，開發(fā)商放緩項目開盤節(jié)奏，不少開發(fā)商樓盤的營銷中心從業(yè)人員提前返鄉(xiāng)。開年銷售低迷也說明市場信心不足。
然而，市場所期待的3月“小陽春”不如以往同期的表現(xiàn)。如深圳，2024年3月1日-27日新建商品房交易為2188套，去年同期為6276套。
近期不少城市在政策端不斷發(fā)力，刺激樓市。據(jù)觀點指數(shù)不完全統(tǒng)計，3月多地發(fā)布的政策較多涉及公積金、放寬限購、實施購房補貼等。相信隨著政策端不斷發(fā)力，環(huán)比情況將有所改善。
觀點指數(shù)進一步觀察到，提高公積金貸款額度較多的是多孩家庭，而對于單身人士幾乎沒有放寬額度。如湖南省《關于調(diào)整2024年個貸倍數(shù)的通知》自2024年4月1日起，個貸倍數(shù)將從16倍調(diào)整為14倍，與市直公積金同步。最高貸款額度仍為70萬元，生育三孩的家庭最高可貸80萬元。
在需求端，很多城市通過購房現(xiàn)金補貼來刺激。期內(nèi)，大連市對于房交會期間個人購買中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)、甘井子區(qū)參展樓盤新建商品房的，政府給予200元/平方米的購房補貼，并且總補貼額不超過買方繳納的契稅總額。長興島按照不同購房群體分別給予200元、500元、700元每平方米的購房補貼。
觀點指數(shù)認為，未來出臺各層次各類型購房者需求的政策組合還有很多空間，并且有的城市已經(jīng)在探索。
3月27日，北京市住建委表示，“離異3年內(nèi)不得京內(nèi)購房”的限購政策從今日起被廢止。這也意味著，今后離婚后購房不再受離婚年限限制。2021年8月4日，市住建委發(fā)布《關于進一步完善商品住房限購政策的公告》，其中規(guī)定，夫妻離異的，原家庭在離異前擁有住房套數(shù)不符合本市商品住房限購政策規(guī)定的，自離異之日起3年內(nèi)，任何一方均不得在本市購買商品住房。
觀點指數(shù)認為，各地樓市政策在調(diào)整，很多購房者仍然傾向于觀望。當下房地產(chǎn)市場是買方市場，購房者有充分議價權和時間去購買房子。
二手房成交明顯增加，改善型需求被引導與釋放
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.3%，降幅與上月相同。其中，北京、廣州和深圳分別下降0.1%、0.8%和0.5%，上海上漲0.2%。
觀點指數(shù)觀察到，自1月31日起，上海非本市戶籍居民如在本市連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅滿5年及以上的，將有權在外環(huán)以外區(qū)域（崇明區(qū)除外）限購1套住房。
觀點指數(shù)認為，外環(huán)以外是上海樓市成交的重要圈層，占全市成交的比例超70%，放松限購是盡可能滿足該圈層不同人群的消費需求。
上海一季度 10萬元/平方米以上高價產(chǎn)品增加，面積占比環(huán)比提高近12個百分點，同比提高近4個百分點。隨著高價住宅的入市，市場對此抱有較高的期待值，并在一定程度上提高了上海住宅的銷售均價。
二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1個百分點。三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.4%，降幅與上月相同。
2月份，受去年同期基數(shù)相對較高等因素影響，各線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比降幅均擴大。一線城市新建商品住宅銷售價格同比下降1.0%，降幅比上月擴大0.5個百分點。其中，北京、上海分別上漲1.0%、4.2%，廣州、深圳分別下降4.6%、4.8%。
二、三線城市新建商品住宅銷售價格同比分別下降1.1%和2.7%，降幅比上月分別擴大0.7和0.6個百分點。
二手房價格方面，2月份一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.8%，降幅比上月收窄0.2個百分點，其中北京、上海、廣州和深圳分別下降0.9%、0.6%、1.0%和0.5%。
觀點指數(shù)認為，一線城市二手房價格收窄主要是不少置換的房子區(qū)位較好，存在價格韌性。
二線城市二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.6%，降幅與上月相同。三線城市二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.6%，降幅比上月收窄0.1個百分點。
2月份，一線城市二手住宅銷售價格同比下降6.3%，降幅比上月擴大1.4個百分點，其中北京、上海、廣州和深圳分別下降5.3%、6.0%、7.5%和6.1%。二、三線城市二手住宅銷售價格同比均下降5.1%，降幅比上月分別擴大0.7和0.6個百分點。
觀點指數(shù)認為，2月二手房價格同比降幅擴大是因為兩期形成剪刀差。去年2月底“小陽春”初現(xiàn)，成交量價齊升，而今年春節(jié)假期疊加低迷的市場和購房者的觀望情緒，整體成交大幅下滑。
正如此前提到，三四線城市房產(chǎn)的保值能力和租金收益水平較低，流動性欠佳，投資價值低，因而在居住需求得到基本滿足后，購房熱情有所下降。因此觀點指數(shù)預判，三四線仍然會處于一個較低的成交水平。
需要關注到的是，3月一線城市二手房成交上漲趨勢明顯。根據(jù)廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會數(shù)據(jù)，3月全市二手住宅網(wǎng)簽量，環(huán)比增長92.6%，達到9373宗�；ǘ�、增城、黃埔、白云等外來人員較多的區(qū)域，環(huán)比增幅均超過一倍。截至3月20日，北京全市二手房網(wǎng)簽量已達到8217套，超過2月份全月的成交量。
觀點指數(shù)觀察到，現(xiàn)階段，買家以改善型住房需求為主，“賣一換一”成為了主流的銷售模式，一些項目打通新房購置和二手房出售環(huán)節(jié)，以便加快銷售進度。
有地方通過政策引導改善型購房者。山東臨沂市《關于優(yōu)化高品質(zhì)住宅公積金貸款政策的通知》指出職工符合臨沂市住房公積金貸款條件的，購買高品質(zhì)住宅自住住房貸款額度上限在原有基礎上上浮10萬元。
今年國常會提到一個新名詞“高品質(zhì)住房”，并且提出“多樣化改善性住房需求”。相信在支持改善購房方面，接下來將會有更多的支持政策出臺，對于改善群體來說也會有更多利好。
房企到位資金降幅同比擴大，降價促銷促回款
房地產(chǎn)開發(fā)投資方面，2024年1-2月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額1.18萬億元，同比減少9%，其中住宅開發(fā)投資累計完成8823億元，同比減少9.7%。
1-2月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金16193億元，同比下降24.1%（同比降幅擴大11個百分點）。其中，國內(nèi)貸款3144億元，下降10.3%；利用外資5億元，增長7.4%；自籌資金5374億元，下降15.2%；定金及預收款4630億元，下降34.8%；個人按揭貸款2214億元，下降36.6%。
觀點指數(shù)觀察到，現(xiàn)在資金對房地產(chǎn)開發(fā)投入仍比較嚴謹。企業(yè)認為房企融資從總對總、信用制轉(zhuǎn)向項目制，貸款資金監(jiān)管嚴�；亓鞯狡髽I(yè)層面的資金減少，企業(yè)流動性仍有挑戰(zhàn)。
以前房地產(chǎn)融資模式主要為房地產(chǎn)企業(yè)、金融機構二者直接對接。該模式的優(yōu)點是直接高效，缺點是信息不對稱，金融機構由于難以獲取部分關鍵信息，無法及時判斷房企的信用風險狀況。
現(xiàn)在的“白名單”制度，項目獲得專項資金支持，降低項目爛尾的風險，保障購房者的權益。但對于開發(fā)企業(yè)來說，項目層面的資金只能覆蓋項目建設，后續(xù)的經(jīng)營造血需要新的項目銷售。
因此，很多開發(fā)商采取“以價換量”的策略，提高銷售端收入，但也產(chǎn)生了一些問題。
開放商讓利降價可以促動成交。如深圳新房市場通過“以價換量”的項目不在少數(shù)。如珈譽府二區(qū)房源備案均價約5.48萬元/平方米。開盤折扣約93折，折后均價約5.1萬元/平方米。龍華珺奕府折后80平方米3房最低369萬元，折合單價僅4.6萬元/平方米。還有位于龍華的鴻榮源尚云項目調(diào)低了備案價。
市場信息顯示，有些剛開盤的新盤項目會開出不等的折扣，并贈送商業(yè)購物卡、電器或減免物業(yè)費等。一些開盤較久的項目為加速去化，甚至開出85折的優(yōu)惠力度。
當然開發(fā)商降價是利好新業(yè)主，而對于老業(yè)主來說可能會產(chǎn)生抵制情緒，影響企業(yè)口碑。廣州黃埔區(qū)科學城網(wǎng)紅盤翔龍?zhí)靺R降價引起老業(yè)主不滿。如140平方米房源備案價是4.6萬元/平方米，降價之后折合單價為3.97萬元/平方米，降幅約15%。99平方米房源備案價約4.8萬元/平方木，降價后折合單價約3.9萬元/平方米，降幅約19%。
觀點指數(shù)認為，在市場機制調(diào)節(jié)下，企業(yè)降價促銷是提高企業(yè)回款的一條途徑，有助于緩解流動性緊張的局面。但可能在制定降價促銷策略需要更為全面的考慮。
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