觀點網(wǎng) 這可能是近年來住宅市場表現(xiàn)最佳的一個季度。

疫情防控全面放開、房地產(chǎn)業(yè)支柱地位重申、降首付、調(diào)控松綁……樓市回暖成為共識。

正常的房屋交易需求釋放、因疫情壓制的購房需求集中釋放、一部分購房者擔(dān)心房價上漲而提前入市，三種因素疊加，使得年初市場迅速反彈。

在這種活躍的環(huán)境中，2023年一季度，貝殼實現(xiàn)總交易額（GTV）達9715億元，凈收入203億元，GAPP凈利潤27.5億元，NON-GAAP凈利潤35.61億元。

貝殼董事會主席兼首席執(zhí)行官彭永東表示：“我們很高興看見，中國房地產(chǎn)市場隨著宏觀經(jīng)濟情況改善而出現(xiàn)明顯反彈�！�

“在2023年第一季度市場復(fù)蘇期間，我們的存量房及新房業(yè)務(wù)總交易額增幅大幅跑贏市場。ACN的獨特優(yōu)勢、在不論順境還是逆境中對服務(wù)者的一貫支持以及我們向高質(zhì)量增長轉(zhuǎn)型的努力，共同支持了我們出色的表現(xiàn)�！�

搶收市場

一季度，貝殼總交易額（GTV）為9715億元，同比增長65.8%，凈收入為203億元，同比增長61.6%，毛利率為31.3%，凈利潤達27.5億元。

“市場的超預(yù)期復(fù)蘇，我們的高效作業(yè)能力、穩(wěn)定的貨幣化率以及家裝業(yè)務(wù)的有機增長，支持我們第一季度凈收入達到人民幣203億元，同比上漲61.6%，超出了我們的業(yè)績指引上限和市場的一致預(yù)期�！必悮�執(zhí)行董事兼首席財務(wù)官徐濤在一季度業(yè)績會上表示。

數(shù)據(jù)顯示，第一季度貝殼存量房業(yè)務(wù)GTV達6643億元，同比增長77.6%；新房業(yè)務(wù)GTV達2779億元，同比增長44.2%；家裝家居業(yè)務(wù)GTV達27億元，可比口徑同比增長108%。

積壓需求一次性釋放結(jié)束和季節(jié)性的影響下，進入三月，市場交易量從極高狀態(tài)開始回歸。但在年初市場回彈時，貝殼搶收市場復(fù)蘇和季節(jié)性紅利，使得實效交易規(guī)模大幅超越市場表示。

基于貝殼與鏈家積累的銷售去化能力、二手房客源優(yōu)勢和更強的一二手作業(yè)聯(lián)動，以及對于此輪率先恢復(fù)的一二線城市新房市場的集中布局，貝殼在今年第一季度的新房業(yè)務(wù)凈收入同比增長42.2%至84億元。這其中，國央企開發(fā)商傭金收入占比進一步提升至46%。

家裝業(yè)務(wù)方面，一二賽道進一步協(xié)同，第一季度實現(xiàn)合同額27億元，可比口徑下同比增長108.2%。一季度家裝家居凈收入為14億元，可比口徑價同比增長54.3%。新興業(yè)務(wù)及其他的凈收入同比增長222.1%至13億元，主要由于省心租業(yè)務(wù)和金融業(yè)務(wù)收入的增加。

盈利方面，一季度貝殼經(jīng)營利潤為29.78億元，上年同期為經(jīng)營虧損9.18億元。經(jīng)營利潤率從2022年同期的-7.3%上升到14.7%。一季度凈利潤為27.5億元，2022年同期為凈虧損6.2億元，2021年一季度為10.59億元。

徐濤表示：“我們更精簡的成本及費用結(jié)構(gòu)也使得單季度盈利能力得到明顯提升，毛利率及經(jīng)營利潤率實現(xiàn)于紐約證券交易所上市以來新高�！�

隨著存量房業(yè)務(wù)收入規(guī)模大幅提升、固定人工成本的同比下降和變動成本占收入比的相對穩(wěn)定。存量房貢獻利潤率在一季度達到了49%，同比提升了11.3個百分點，環(huán)比提升了11.9個百分點。

新房業(yè)務(wù)得益于高盈利項目占比上升，相對精簡的人員結(jié)構(gòu)，一季度新房的貢獻利潤率也進一步提升至了27%，同比提升了8.8個百分點。

費用端，第一季度大口徑運營費用總額同比增長7.5%至34億元，其中由于圣都的并表和家裝家具業(yè)務(wù)的發(fā)展，銷售和市場費用為12.94億元，同比增長50.3%。一般及行政費用同比增長6.1%至16.21億元，主要由于期權(quán)費用的增加。

截至2023年3月31日，貝殼的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物、限制性現(xiàn)金和短期投資合計人民幣666億元，包含在長期投資項目里的理財類余額為人民幣187億元。一季度經(jīng)營性現(xiàn)金凈流入為人民幣76億元，連續(xù)六個季度實現(xiàn)了正向經(jīng)營性現(xiàn)金流。

一季度，貝殼新房回款88.4億元，連續(xù)七個季度超過新房收入，新房應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)縮短至59天，環(huán)比縮短五天，同比縮短93天。

管理層在一季度業(yè)績會上表示，預(yù)計2023年第二季度營業(yè)收入在人民幣185億元至190億元之間，較2022年同期增長約34.3%-37.9%。

復(fù)蘇節(jié)奏

“我們不喜歡過熱的市場，但也不懼怕過冷的市場，我們最喜歡房住不炒下供需平衡的市場，最能支持我們的價值彰顯和可持續(xù)的發(fā)展�！毙鞚�在業(yè)績會上這樣說道。

過去三個季度，連續(xù)的中性、極差以及極好的市場，市場中的每一位都有參與。如彭永東所說：“我們的業(yè)務(wù)特點也決定了我們的成長，不能用很高頻的數(shù)據(jù)去看，要用三年的維度去看�！�

“持續(xù)的成長不是擴張，不是規(guī)模，是從客戶出發(fā)的，滿足更多未被滿足的需求。過去我們發(fā)起的透明交易、真房源、交易不成傭金全退、交易安全保障等等，都是基于居住領(lǐng)域哪些需求沒有被滿足。好的思維原點志愿去實現(xiàn)他們，需要所謀者大，需要大的愿景。”

站在今天這個時點看，在居住領(lǐng)域里，客戶的需求還遠遠未被滿足。客戶對更好的居住體驗的需求，包括對房屋這個產(chǎn)品本身的品質(zhì)需求，對家裝家居領(lǐng)域產(chǎn)品和品質(zhì)服務(wù)的需求，對更好的租住體驗的需求，都遠遠沒有被滿足。“這些需求非常真實，也會為我們未來帶來巨大的空間�！�

2021年末提出“一體兩翼”以來，貝殼圍繞該戰(zhàn)略的進一步投入和建設(shè)仍在持續(xù)。

管理層在一季度業(yè)績會上表示，新房業(yè)務(wù)方面，將繼續(xù)嚴守管理底線。在平衡業(yè)務(wù)、財務(wù)健康度和風(fēng)險的角度下，根據(jù)市場情況，適當(dāng)拓展無風(fēng)險的規(guī)模增長。

同時，將視市場復(fù)蘇的節(jié)奏，對銷售和市場費用做合理適當(dāng)?shù)耐度�，也將堅定不移的對前沿信息技術(shù)應(yīng)用進行投入。

二手房方面，持續(xù)通過房源聚焦提升業(yè)務(wù)效率，精細化運營不同區(qū)域，持續(xù)提升門店與經(jīng)紀人的效率。

對于家裝、家居和貝殼租房兩翼業(yè)務(wù)，徐濤稱：“我們雖然不追求短期所能達成的快速的規(guī)模擴張。但希望今年能在重點城市層面跑通優(yōu)異模型，樹立標(biāo)桿，推廣成功經(jīng)驗�！�

“同時，我們更希望也會更堅定的投入能夠幫助長期能力建設(shè)的事情，包括產(chǎn)品能力的打造、供應(yīng)鏈的建設(shè)和服務(wù)品質(zhì)的提升，不斷提升服務(wù)的專業(yè)能力，提高消費者的滿意度。”

據(jù)了解，家裝家居業(yè)務(wù)伴隨房地產(chǎn)市場的回暖，一季度實現(xiàn)合同額27億元，可比口徑同比增長108%。其中，通過一賽道合作貢獻占比超過40%，北京等頭部城市的單體經(jīng)營能力持續(xù)提升，新拓城市逐步起航。同時，貝殼提升服務(wù)承諾的履約能力和履約質(zhì)量，以贏得更多消費者的認可。

另一方面，截至一季度末，貝殼租房在管房源量突破16萬套；其中，分散式租賃住房管理服務(wù)“省心租”在管房源規(guī)模突破9萬套。

盡管2022年曾陷入裁員風(fēng)波，但在今年第一季度，貝殼的人、店扭轉(zhuǎn)下降趨勢，活躍門店數(shù)環(huán)比增加約6%至超過3.96萬家，活躍經(jīng)紀人數(shù)環(huán)比增加高達18%，達41.15萬人。

彭永東在業(yè)績會上表示：“未來十年的發(fā)展主線，我們判斷將會是以品質(zhì)為核心達成效率的增長。這是一條我們非常確定的難而正確的路。品質(zhì)上去了，客戶的體驗就會好，效率上去了，經(jīng)紀人就會贏，經(jīng)紀人贏，門店、品牌、平臺和行業(yè)就都會成功�！�

他解釋道，在門店側(cè)，大店是未來的必然趨勢。大店能夠讓店東和經(jīng)紀人的收入有更大的提升空間，同時大店也會讓經(jīng)營門檻提升。

服務(wù)者端，居住服務(wù)業(yè)是以人、店為核心來運轉(zhuǎn)的，最重要的就是人，未來服務(wù)者個人價值走高是必然的趨勢。

“行業(yè)實踐和技術(shù)應(yīng)用的結(jié)合是驅(qū)動組織不斷成長的底層動力，AIGC等等新技術(shù)的涌現(xiàn)也一定會幫助行業(yè)大幅提效，讓優(yōu)秀的服務(wù)者變得更加有價值�！�

在貝殼發(fā)布一季度業(yè)績之后，高盛表示，維持貝殼-W“買入”評級，將目標(biāo)價由68港元升至70港元。

高盛指出，貝殼第一季度業(yè)績強勁，總交易額同比增長66%，較該行和市場預(yù)期數(shù)據(jù)分別高10%和12%�？偸杖胪�比增長62%，達到203億元，較該行和市場預(yù)期數(shù)據(jù)分別高7%和9%。凈利潤35.6億人民幣，較該行和市場預(yù)期數(shù)據(jù)分別高65%和74%。

高盛提到，上調(diào)公司交易總額及收入預(yù)測，以反映更強的市場搶占前景及“兩翼”業(yè)務(wù)的收入增長，并指在成本控制、效率改善及經(jīng)營杠桿推動盈利能力改善下，上調(diào)毛利率及經(jīng)調(diào)整凈利率預(yù)測。

將今年至后年總交易額預(yù)測上調(diào)5%，收入預(yù)測上調(diào)2至4%，料全年經(jīng)調(diào)整凈利潤88億人民幣，經(jīng)調(diào)整凈利潤9.3%，并料次季經(jīng)調(diào)整凈利潤為17.5億人民幣，經(jīng)調(diào)整凈利潤9.1%。

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