觀點(diǎn)指數(shù) 期內(nèi)中海商業(yè)加快輕資產(chǎn)擴(kuò)張腳步，簽約太原第二個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目。凱德、瑞安辦公以及陸家嘴為代表的商辦運(yùn)營商則加快辦公物業(yè)建設(shè)進(jìn)程，其中凱德旗下LuOne凱德晶萃廣場(chǎng)辦公樓正式啟用，瑞安的鴻壽坊項(xiàng)目和陸家嘴集團(tuán)的前灘四方城完成竣工。

除樣本企業(yè)外，重點(diǎn)城市迎來多個(gè)辦公物業(yè)入市。同時(shí)，隨著辦公物業(yè)建設(shè)進(jìn)程的推進(jìn)，預(yù)計(jì)下半年辦公物業(yè)新增供應(yīng)量將繼續(xù)疊加，辦公物業(yè)去化難度加大。基于新增供給量的疊加以及市場(chǎng)需求影響下，四大一線城市二季度甲級(jí)辦公樓空置率均出現(xiàn)不同程度的攀升，辦公租金有所下滑。

辦公市場(chǎng)繼續(xù)面臨去化壓力，辦公空間行業(yè)也不甚樂觀。期內(nèi)，樣本企業(yè)辦伴以及優(yōu)客工場(chǎng)先后傳來負(fù)面消息，辦伴在北京的多個(gè)項(xiàng)目陷入違約潮。

企業(yè)輕資產(chǎn)擴(kuò)張?zhí)崴伲�辦公項(xiàng)目落成現(xiàn)高峰

期內(nèi)，中海商業(yè)繼續(xù)輕資產(chǎn)擴(kuò)張，繼中海商務(wù)中心外達(dá)成太原第二個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目——太原中海商務(wù)廣場(chǎng)的合作，同時(shí)也是中海商業(yè)布局太原市場(chǎng)的第三個(gè)項(xiàng)目。

該項(xiàng)目是由中海商業(yè)與與陽光大地集團(tuán)合作打造的商業(yè)綜合體項(xiàng)目，也是上海商業(yè)在太原布局的首個(gè)商辦+商業(yè)綜合體項(xiàng)目，總建筑面積超8萬平方米。

據(jù)了解，此次太原中海商務(wù)廣場(chǎng)也將采取“從0到1”的全周期運(yùn)營管理方式：從前期商業(yè)顧問到項(xiàng)目定位報(bào)告，深度參與設(shè)計(jì)咨詢、業(yè)態(tài)規(guī)劃等全流程委管服務(wù)。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來，中海商業(yè)加強(qiáng)寫字樓輕資產(chǎn)拓張力度。除了近期簽約的太原綜合體項(xiàng)目外，年初滬深簽約上海世博CK商辦項(xiàng)目和星通大廈兩個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目，拓展商業(yè)面積超25萬平方米。

中海集團(tuán)在年報(bào)中表示，截至2022年底，集團(tuán)寫字樓業(yè)務(wù)輕資產(chǎn)管理項(xiàng)目11棟，合計(jì)管理規(guī)模76萬平方米。雖然中海商業(yè)繼續(xù)加強(qiáng)寫字樓輕資產(chǎn)擴(kuò)張戰(zhàn)略，但目前自持資產(chǎn)仍然是其關(guān)鍵底牌。

來源：觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)

項(xiàng)目建設(shè)方面，期內(nèi)以陸家嘴、凱德、瑞安辦公等為代表的樣本企業(yè)實(shí)現(xiàn)多個(gè)辦公項(xiàng)目正式竣工落成，同時(shí)在建辦公項(xiàng)目進(jìn)程加快。

其中LuOne凱德晶萃廣場(chǎng)辦公樓正式啟用，為凱德在管商辦規(guī)模新增貢獻(xiàn)約4.5萬平方米。該辦公樓共計(jì)35層，目前已進(jìn)駐的企業(yè)租戶包括互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)小紅書、新加坡企業(yè)發(fā)展局等。

項(xiàng)目位于上海市黃浦區(qū)徐家匯路和馬當(dāng)路交匯處，鄰近黃浦區(qū)商業(yè)中心。辦公部分啟用后，LuOne商業(yè)部分的可出租面積將會(huì)隨之?dāng)U大。同時(shí)鄰近的LuOne凱德晶萃廣場(chǎng)也可滿足辦公樓內(nèi)員工日常需求。

瑞安辦公旗下位于普陀區(qū)長(zhǎng)壽社區(qū)W060102單元D5-1地塊的商辦項(xiàng)目——鴻壽坊正式竣備，即將正式投入使用。項(xiàng)目總建筑面積約8.8萬平方米，由兩棟甲級(jí)辦公樓（東塔和西塔）以及里弄商業(yè)構(gòu)成。項(xiàng)目購入時(shí)間為2019年11月，總計(jì)土地成本為18.6億元，該項(xiàng)目由瑞安集團(tuán)通過三年的開發(fā)建設(shè)，已通過竣工驗(yàn)收，即將投入使用。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)了解，截至2022年底，瑞安房地產(chǎn)已落成辦公物業(yè)總建筑面積80.3萬平方米，對(duì)比商業(yè)零售規(guī)模，辦公物業(yè)規(guī)模較低。發(fā)展中的辦公物業(yè)總建筑面積達(dá)161.6萬平方米（其中太平洋新天地商業(yè)中心中辦公物業(yè)計(jì)劃于2023年至2024年間分階段落成；上海鴻壽坊項(xiàng)目2020年下半年展開建筑工程，2023年竣工），其中上海辦公物業(yè)建筑面積達(dá)34.7萬平方米。

而近期陸家嘴集團(tuán)旗下前灘四方城項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)全面竣工，上海前灘國際商務(wù)區(qū)將迎來集辦公、商業(yè)、酒店于一體的商辦綜合體項(xiàng)目。項(xiàng)目總建筑面積41萬平方米，其中包括辦公面積18.9萬平方米。

可以發(fā)現(xiàn)，以上提及的三個(gè)實(shí)現(xiàn)竣工的辦公項(xiàng)目均位于上海，3個(gè)項(xiàng)目完成投入使用將為上海辦公樓貢獻(xiàn)約28.2萬平方米的新增辦公面積，推動(dòng)上海辦公總存量面積進(jìn)一步增長(zhǎng)。

除以上提及的辦公項(xiàng)目外，上半年瑞安和陸家嘴集團(tuán)在辦公項(xiàng)目建設(shè)上的進(jìn)程加快，如太平洋新天地T1大廈主體結(jié)構(gòu)封頂、濰坊497-02地塊項(xiàng)目辦公樓實(shí)現(xiàn)主體結(jié)構(gòu)封頂、科學(xué)之門西塔實(shí)現(xiàn)320米外立面幕墻封頂?shù)取?/p>

下半年新增供應(yīng)將繼續(xù)增加，辦公掛牌租金下降

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)，除樣本企業(yè)辦公項(xiàng)目建設(shè)持續(xù)推進(jìn)外，辦公市場(chǎng)供應(yīng)端，今年上半年廣州歡聚大廈、廣州國際航運(yùn)大廈項(xiàng)目、上海普陀綠色科技示范樓、上海友邦金融中心等寫字樓項(xiàng)目正式落成，辦公市場(chǎng)供給進(jìn)一步增加。

數(shù)據(jù)來源：第一太平洋戴維斯，觀點(diǎn)指數(shù)整理

新增供應(yīng)端，二季度北京、上海、廣州、上海分別迎來24.4萬、5萬平方米、44.3平方米以及44.4萬平方米的新增供應(yīng)面積，推動(dòng)一線城市甲級(jí)寫字樓總存量面積進(jìn)一步增長(zhǎng)。

第一太平洋數(shù)據(jù)顯示，今年下半年北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)將迎來大規(guī)模入市，預(yù)計(jì)將新增51萬平方米辦公面積先后交付入市；上海下半年業(yè)主計(jì)劃有87萬平方米的供應(yīng)；深圳三季度將迎來六個(gè)新項(xiàng)目入市，為市場(chǎng)帶來39.9萬平方米的甲級(jí)寫字樓供應(yīng)。

觀點(diǎn)指數(shù)了解到，成都字節(jié)跳動(dòng)辦公樓全面封頂、深圳清水河片區(qū)首座地標(biāo)性總部大廈封頂、富潤(rùn)天府新區(qū)總部大樓項(xiàng)目主體封頂?shù)绒k公項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)程繼續(xù)推進(jìn)，辦公市場(chǎng)新增供應(yīng)將進(jìn)一步累加，辦公市場(chǎng)去化端面臨巨大的挑戰(zhàn)與壓力。

數(shù)據(jù)來源：第一太平洋戴維斯，觀點(diǎn)指數(shù)整理

隨著新增供應(yīng)的疊加，辦公市場(chǎng)空置率進(jìn)一步攀升以及租金出現(xiàn)下滑，重點(diǎn)城市辦公市場(chǎng)去化壓力增大。

數(shù)據(jù)顯示，二季度一線城市北京、上海、廣州及深圳甲級(jí)寫字樓空置率進(jìn)一步攀升，環(huán)比漲幅分別為1.5%、0.1%、2.6%以及2.6%。其中深圳甲級(jí)寫字樓空置率數(shù)值已連續(xù)多季度處于一線城市的最高位水平。

二季度北京、上海辦公租賃活動(dòng)方面，凈吸納量數(shù)據(jù)再次錄得負(fù)值，其中北京繼去年四季度凈吸納量錄得負(fù)值后，已連續(xù)三個(gè)季度凈吸納量出現(xiàn)負(fù)值。

數(shù)據(jù)來源：全國房?jī)r(jià)行情網(wǎng)，觀點(diǎn)指數(shù)整理

辦公市場(chǎng)供給方面，6月全國辦公物業(yè)出租掛牌量達(dá)6.32萬套，相較上月供給量7.27萬套下滑13.07%，辦公物業(yè)供給量較上月收窄。

關(guān)于租金走勢(shì)方面，期內(nèi)一線城市辦公掛牌租金均出現(xiàn)下滑走勢(shì)，北京、上海、深圳及廣州辦公租金環(huán)比降幅分別為1.15%、3.86%、2.66%及3.55%。

具體來看，一線城市均出現(xiàn)超半數(shù)行政區(qū)辦公掛牌租金下滑，但絕大多數(shù)行政區(qū)辦公租金水平波動(dòng)不大。

其中北京60%的行政區(qū)出現(xiàn)辦公掛牌租金下滑，重點(diǎn)區(qū)域東城區(qū)、朝陽區(qū)以及豐臺(tái)區(qū)掛牌租金分別環(huán)比下降4.15%、1.95%以及2.39%，降幅控制在5%以內(nèi)，西城區(qū)以及海淀區(qū)辦公租金有所上漲，漲幅在5%以內(nèi)，北京重點(diǎn)商務(wù)區(qū)辦公租金波動(dòng)不大。

上海黃浦區(qū)和虹口區(qū)租金表現(xiàn)呈兩級(jí)分化，黃浦區(qū)辦公租金環(huán)比上漲10.43%，虹口區(qū)環(huán)比下滑11.48%，其他行政區(qū)辦公租金則變動(dòng)不大，變動(dòng)幅度維持在10%以內(nèi)。廣州66.67%的行政區(qū)出現(xiàn)租金環(huán)比下滑，除城市郊外區(qū)域南沙區(qū)租金上漲14.12%外，其他區(qū)域租金變動(dòng)不大。

深圳7個(gè)行政區(qū)辦公掛牌租金均出現(xiàn)環(huán)比下降，變動(dòng)區(qū)間從-5.26%到-0.93%不等。

法拍辦公資產(chǎn)無人接盤，上海商辦資產(chǎn)交易熱度繼續(xù)走高

觀點(diǎn)指數(shù)注意到，法拍已成為商辦資產(chǎn)交易的重要方式，如期內(nèi)阿里法拍官網(wǎng)披露，福晟大廈整座及全部土地使用權(quán)將于2023年8月21日被拍賣，起拍價(jià)約4.48億元；上半年北京市豐臺(tái)區(qū)南四環(huán)西路188號(hào)二區(qū)1號(hào)樓辦公房地產(chǎn)二拍以2.35億元起拍并成交，買受人北京如橡物業(yè)管理有限公司為新成立的項(xiàng)目公司，實(shí)際出資人為信達(dá)北分和信達(dá)資本。

觀點(diǎn)指數(shù)觀察到，商辦資產(chǎn)流拍跡象明顯。如期內(nèi)起拍價(jià)為5.72億元的深圳寶安尚德大廈拍賣流拍。此外，據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年上半年法拍中出現(xiàn)流拍的商辦資產(chǎn)包括北京朝陽區(qū)東方梅地亞中心、朝陽區(qū)洛娃大廈AB座不動(dòng)產(chǎn)、C座不動(dòng)產(chǎn)及其不可移動(dòng)附屬設(shè)施設(shè)備、深圳世茂深港國際中心項(xiàng)目，流拍資產(chǎn)分布于北京以及深圳等重點(diǎn)城市。

基于此，觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，當(dāng)前商辦資產(chǎn)交易市場(chǎng)端可供選擇的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)不少，但今年以來已有多個(gè)優(yōu)質(zhì)商辦資產(chǎn)流拍，不少投資者對(duì)商辦資產(chǎn)交易持觀望態(tài)度。

值得注意的是，期內(nèi)吉寶置業(yè)旗下的吉寶置業(yè)中國、吉寶資本旗下首峰資金管理與另一名聯(lián)合投資者擬出售位于上海市虹口區(qū)的吉匯大廈。

吉匯大廈是吉寶置業(yè)中國、首峰資金管理與另一名聯(lián)合投資者于2017年6月以35.73億元從SOHO中國手中收購得來的。有市場(chǎng)消息表示，此次處置資產(chǎn)與市場(chǎng)諸多投資行為類似，資產(chǎn)處置是其常規(guī)商業(yè)計(jì)劃的一部分。

據(jù)了解，除吉匯大廈外，吉寶置業(yè)出售的資產(chǎn)還包括新灣財(cái)智中心、張江微電子港3號(hào)以及嘉定區(qū)的吉寶綠地繽紛城。

商辦大宗交易方面，據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)，2023年初截至報(bào)告期末內(nèi)地共計(jì)有20宗商辦資產(chǎn)大宗交易，成交總金額為163.55億元，平均每單商辦資產(chǎn)大宗交易金額為8.61億元（不含復(fù)星國際中心項(xiàng)目）。

期內(nèi)商辦資產(chǎn)大宗交易方面熱度與上個(gè)報(bào)告期相比有所升溫，據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，期內(nèi)內(nèi)地商辦資產(chǎn)大宗交易案例錄得3宗，總金額為32.16億元。

來源：觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)

其中最大交易金額由浙商銀行創(chuàng)造，合計(jì)資產(chǎn)購置費(fèi)用約23.34億元。浙商銀行發(fā)布的公告表示基于浙商銀行股份有限公司深圳分行業(yè)務(wù)發(fā)展、人員隊(duì)伍的逐步擴(kuò)大，以及長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展考慮，經(jīng)多次現(xiàn)場(chǎng)勘察、比選、研究，擬購置深圳中洲濱海商業(yè)中心西塔（1棟A座）第1-21層作為營業(yè)辦公用房使用。

期內(nèi)樂華娛樂以代價(jià)4.8億元購置的辦公物業(yè)同樣用作商業(yè)及辦公用途，自用型買家購買力不減。

數(shù)據(jù)來源：觀點(diǎn)指數(shù)

值得注意的是，年初截至報(bào)告期末觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)到上海商辦資產(chǎn)交易總金額為54.68億元，貢獻(xiàn)占比達(dá)33.43億元，位居城市成交金額首位。成交數(shù)量方面，上海商辦資產(chǎn)交易發(fā)生7宗，貢獻(xiàn)占比達(dá)35%，繼續(xù)領(lǐng)跑商辦資產(chǎn)交易市場(chǎng)。

辦公空間：負(fù)面情緒蔓延

近期，辦公空間服務(wù)商傳來負(fù)面消息。

市場(chǎng)消息稱，在北京運(yùn)營多個(gè)辦公空間項(xiàng)目的運(yùn)營商拖欠物業(yè)租金，出現(xiàn)提前解約，租戶被清退的情況。此外，有消息表示辦伴母公司堂堂加集團(tuán)由于市場(chǎng)下行、經(jīng)營困難，北方事業(yè)部項(xiàng)目全部關(guān)閉。

觀點(diǎn)指數(shù)查閱天眼查發(fā)現(xiàn)，上海辦伴科技發(fā)展有限公司被起訴的開庭公告已累計(jì)43條。其中今年以來因房屋租賃合同糾紛已累計(jì)23條。因房屋租賃合同糾紛起訴辦伴的主體包括業(yè)主和租戶，其中業(yè)主包括上海浦發(fā)置業(yè)有限公司。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)了解，辦伴在浦發(fā)大廈13、21、23F打造的產(chǎn)品DPLUS陸家嘴浦發(fā)大廈商務(wù)空間早在去年4月就已推出。

行業(yè)另一負(fù)面消息是關(guān)于優(yōu)客工場(chǎng)被列為失信被執(zhí)行人。7月18日，因違反財(cái)產(chǎn)報(bào)告制度，優(yōu)客工場(chǎng)創(chuàng)業(yè)投資有限公司及其持股的合作共創(chuàng)辦公服務(wù)有限公司被北京市第三中級(jí)人民法院列為失信被執(zhí)行人，未履行金額為544萬余元及違約金。

資料顯示，兩家公司及法定代表人毛大慶、龔強(qiáng)偉因涉國內(nèi)涉外仲裁裁決案件已被限制高消費(fèi)。

聯(lián)合辦公曾在政策和資本推動(dòng)下實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展，但卻因高負(fù)債、盈利難等特性并未受到投資者的長(zhǎng)期青睞。即使行業(yè)鼻祖WeWork也難逃虧損。

不過期內(nèi)還是有企業(yè)保持?jǐn)U張腳步。7月，IWG集團(tuán)與萬達(dá)酒店及度假村簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，宣布兩家企業(yè)邁入長(zhǎng)期合作的新階段。據(jù)了解，雙方預(yù)計(jì)將于3年內(nèi)完成50個(gè)混合辦公空間項(xiàng)目。

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