前不久，昆明市自然資源規(guī)劃局公布了北市區(qū)麥溪村城改項目調(diào)整后的控詳規(guī)。關(guān)于此次調(diào)規(guī)，不看也知道調(diào)整方向，基本上就是砍商業(yè)、增住宅、加學(xué)校、提高容積率幾點，因為昆明市這兩年城改項目的調(diào)規(guī)基本上都是這個套路，果然，實際公布的麥溪村調(diào)規(guī)方案也是如此。
麥溪村建筑密度很高，拆遷體量大、成本高，調(diào)規(guī)有合理性
具體來看，調(diào)整后的麥溪村控詳規(guī)將純商業(yè)用地從三塊砍成了一塊，還有塊60多畝的商住混合用地也變成了住宅用地，純住宅用地從之前的7宗約661畝，增加至11宗692畝。當(dāng)然更明顯的變化是提高住宅地塊的容積率，原來在龍泉路東側(cè)的住宅地塊容積率基本在2.5-2.8，但調(diào)規(guī)后猛增至3.72。
由于麥溪村城改項目有上千畝之多，所以調(diào)規(guī)后住宅可開發(fā)面積著實增加不少。
這是個對開發(fā)企業(yè)非常友好的規(guī)劃方案，基本按著房企的愿望來調(diào)整——你不是不愿意干商業(yè)嗎？那好，只保留一塊商業(yè)用地怎么樣？嫌容積率低是不是？增加！綠地多了，那就少一點。學(xué)校？既然住宅這么多了，配建學(xué)校管夠。
當(dāng)然，麥溪村調(diào)規(guī)并不是個案，去年以來，昆明多個片區(qū)和項目的調(diào)規(guī)基本都是這個思路，總體都是往降低開發(fā)難度，對房企友好的方向上走，比如建工技校片區(qū)舊改項目、東華北區(qū)舊改項目、關(guān)上老國貿(mào)片區(qū)改造項目、經(jīng)開區(qū)小新冊村改造項目、西北新城東片區(qū)、下馬村二期、棕樹營舊改等等，都是如此。
你不能說這么調(diào)規(guī)不對，昆明商業(yè)過剩，降低開發(fā)強度肯定是必要的。住宅總體容易被市場消化，開發(fā)商也愿意多建住宅，那就增加住宅用地。如果因為改造投入大，賬算不過來，提高一點容積率自然不在話下。至于說容積率高了建筑風(fēng)格單調(diào)，居住舒適性下降，話雖不錯，可是低容的代價誰來承擔(dān)？開發(fā)活動總得算經(jīng)濟帳對不對？
昆明商業(yè)過剩，新開發(fā)項目已經(jīng)在大量削減商業(yè)開發(fā)比重
總的來看，幾乎每一次調(diào)規(guī)都是對當(dāng)下市場狀況和城市建設(shè)現(xiàn)狀、經(jīng)濟發(fā)展水平、地塊自然條件與經(jīng)濟地理的回應(yīng)，算得上有理有據(jù)，但調(diào)整口徑越來越寬松，越來越照顧開發(fā)企業(yè)的利益也是不言自明的一個事實。有人甚至總結(jié)說，當(dāng)下有些規(guī)劃調(diào)整甚至有點“討好式調(diào)規(guī)”。
為什么會“討好”？當(dāng)然是生怕土地賣不出去，現(xiàn)在土地交易是買方市場，房企出手謹慎，如果不是條件很好，房企寧愿袖手旁觀。如果土地賣不掉，地方政府財政收入受影響，一級開發(fā)企業(yè)也會被套牢，尤其是城改項目，一級開發(fā)企業(yè)投入巨大，類似于風(fēng)投，如果土地不交易，就相當(dāng)于被投資企業(yè)上不了市，長此以往，不僅影響企業(yè)參與一級開發(fā)的積極性，更影響城改推進。
昆明已經(jīng)有過城改項目一級開發(fā)完成但土地?zé)o法出讓的例子，2021年，云南城投完成一級開發(fā)的白龍寺村115畝城改土地上市交易，但因無人報名拍賣取消。這塊地之所至今無法出讓，除了一級開發(fā)企業(yè)云南城投資金吃緊無法實現(xiàn)一二級聯(lián)動開發(fā)之外，也與地塊商業(yè)比重較高，外掛條件過多，開發(fā)企業(yè)負擔(dān)較重有關(guān)。
但問題是雖然規(guī)劃調(diào)整已經(jīng)在盡量考慮開發(fā)企業(yè)的接受程度，可是房企拿地的積極性卻并沒有調(diào)動起來，昆明市多次土地出讓仍舊以冷場告終，要不是本地幾家國企關(guān)鍵時候“救市”，狀況還要更加慘淡。
回過頭來再看麥溪村片區(qū)此次調(diào)規(guī)，作為北市區(qū)又一重量級城改項目，雖然一級開發(fā)主體是盤龍區(qū)國投，但社會投資人云南麥溪房地產(chǎn)公司的背后其實是萬科。在天眼查等網(wǎng)站的資料中，干脆稱云南麥溪房地產(chǎn)公司是深圳地鐵集團成員。眾所周知，深圳地鐵集團是萬科第一大股東。
萬科在昆明已經(jīng)多年沒有拿地，如果沒有意外，上千畝的麥溪村城改項目將會是萬科未來在昆明的重點項目，但如果規(guī)劃條件不是很有利，就算前期已經(jīng)投入很多，恐怕在拿地的關(guān)鍵時候萬科也會猶豫。
現(xiàn)在這個時候，昆明可得把萬科留住了。
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