編者按：又一年“金九”，在多項(xiàng)政策疊加影響下，以一線城市為代表的樓市，信心有所復(fù)蘇。正在經(jīng)歷深度調(diào)整的房地產(chǎn)行業(yè)，看到了觸底回升的希望。
“道阻且長，行則將至”，中國房地產(chǎn)企業(yè)仍然在艱難環(huán)境中輾轉(zhuǎn)騰挪，期望市場能夠重回上行通道，并在這一輪周期中存活下來。
這個(gè)秋天，房企們是否等來了“一線生機(jī)”？觀點(diǎn)新媒體將選取“北上廣深”四個(gè)一線城市中八家表現(xiàn)各有特點(diǎn)的標(biāo)桿企業(yè)，通過調(diào)研、觀察他們的應(yīng)對與調(diào)整，試圖洞悉市場變局。
觀點(diǎn)網(wǎng) 9月伊始，融創(chuàng)中國一張紅色海報(bào)在朋友圈刷屏，原因是位于北京東四環(huán)的融創(chuàng)壹號(hào)院開盤勁銷。
這是北京宣布“認(rèn)房不認(rèn)貸”之后全新開盤的項(xiàng)目之一。
據(jù)了解，在開盤現(xiàn)場，融創(chuàng)壹號(hào)院賣出169套，當(dāng)天銷售額達(dá)到了56.2億元，領(lǐng)跑新政推出后的首個(gè)周末。
實(shí)際上，受“學(xué)區(qū)房”概念炒作影響，2021年北京樓市走出了一波火熱的行情，但是2022年并未延續(xù)，無論是新房還是二手房，整體數(shù)據(jù)均較往年冷靜不少。
2023年以來，雖經(jīng)歷了3月份短暫的小陽春，但后續(xù)需求稍顯乏力，成交數(shù)據(jù)也迅速回落。
開發(fā)商都在期待能夠迎來新一輪的重啟。
融創(chuàng)這一張“熱銷紅”的海報(bào)顯然來的恰逢其時(shí)，傳遞的是對于“金九”重現(xiàn)的希冀，以及資本市場對于出險(xiǎn)房企恢復(fù)生機(jī)的信心。
壹號(hào)院“領(lǐng)跑”
過去一段時(shí)間，有關(guān)樓市的松綁政策密集落地。
首先，8月31日，全國同步下調(diào)了購房首付比例以及二套房貸利率，同時(shí)，針對首套房，亦可申請下調(diào)存量房貸利率。
緊隨其后，9月1日，北京跟進(jìn)了“認(rèn)房不認(rèn)貸”，至此，北上廣深四個(gè)一線城市全面落地這一政策。
有數(shù)據(jù)顯示，政策出臺(tái)的第二天，北京新房成交套數(shù)超過1800套，9月3日成交量亦達(dá)900套左右。而整個(gè)8月份，北京新房成交套數(shù)也僅僅只有3100套。
二手房情況來看，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策公布短短兩天，北京新增掛牌二手房源超4000套，成交2600余套，供應(yīng)及成交均有明顯回升。
樓市呈現(xiàn)高歌猛進(jìn)態(tài)勢，敏銳的開發(fā)商們亦迅速跟進(jìn)。
其一，政策發(fā)布當(dāng)天，包括華潤、金地、中冶、中建、龍湖、建發(fā)、保利、金茂、招商、首開、越秀、旭輝等開發(fā)商接連發(fā)布“售樓處不打烊”的消息。
隨之而來的是各類“購房禮”、“買房節(jié)”等活動(dòng)，以吸引更多的消費(fèi)者，更有不少開發(fā)商以兩天之后折扣回調(diào)、全線漲價(jià)等消息試圖“逼單”。
其二，不少項(xiàng)目選擇“蹭熱點(diǎn)”迅速開盤，吸引了一大波流量，融創(chuàng)亦是其中之一。
從市場消息來看，9月3日，位于北京東四環(huán)朝陽公園板塊的融創(chuàng)壹號(hào)院項(xiàng)目正式開盤。
北京住建委官網(wǎng)上顯示，項(xiàng)目于8月31日取得預(yù)售證，預(yù)計(jì)在2026年10月份交付。相關(guān)銷售人員介紹稱，本次推出4棟平層住宅樓，共計(jì)350套房源，面積在215平方米至291平方米之間，單價(jià)介于12.6萬元/平方米至14.35萬元/平方米，單套總價(jià)3000萬元起步。
此外，觀點(diǎn)新媒體查詢發(fā)現(xiàn)，朝陽公園板塊近期并無新推盤項(xiàng)目，二手房均價(jià)土拍10萬元/平方米，周邊在售二手房項(xiàng)目如泛海容郡掛牌均價(jià)為14.4萬元/平方米；泛海世家西府掛牌均價(jià)為16.34萬元/平方米；而伯寧花園等樓齡超過20年項(xiàng)目掛牌均價(jià)亦在7.71萬元/平方米。
對比之下，新盤入市的融創(chuàng)壹號(hào)院銷售均價(jià)處于合理區(qū)間。
作為豪宅項(xiàng)目，融創(chuàng)壹號(hào)院吸引的大多是改善客群，從企業(yè)公布的數(shù)據(jù)來看，開盤當(dāng)天共計(jì)賣出169套，銷售額達(dá)到了56.2億元。
“這幾天陸陸續(xù)續(xù)還有成交，咨詢和看盤的量也比較大。”項(xiàng)目相關(guān)銷售人員表示。
在幾近觸底的北京樓市當(dāng)中，融創(chuàng)單日熱銷56億猶如一聲驚雷，震動(dòng)了低迷的資本市場。
受融創(chuàng)壹號(hào)院熱度影響，9月4日開盤，融創(chuàng)中國股價(jià)開盤上漲8.51%；隨后幾天，該公司股價(jià)一路暴漲，盤中重回3元時(shí)代，市值亦實(shí)現(xiàn)翻番。
截至9月19日收盤，融創(chuàng)中國報(bào)價(jià)2.68港元/股，總市值146.03億港元。
重量級項(xiàng)目熱銷、股價(jià)及市值暴漲……北京壹號(hào)院余波之下，為身處泥潭的融創(chuàng)帶來了信心，市場開始期待，作為出險(xiǎn)房企風(fēng)向標(biāo)的融創(chuàng)能夠真正重啟，迎來新的生機(jī)。
熱度能否持續(xù)？
融創(chuàng)壹號(hào)院熱度之下，不少觀點(diǎn)認(rèn)為，“認(rèn)房不認(rèn)貸”等樓市松綁政策，有望拯救一些出險(xiǎn)房企。
但熟悉北京樓市的相關(guān)人士則表示：“沒覺得‘認(rèn)房不認(rèn)貸’會(huì)拯救一些出險(xiǎn)的房企，政策能夠起到的作用是刺激一部分需求釋放，加速項(xiàng)目的成交去化�！�
該人士強(qiáng)調(diào)，融創(chuàng)壹號(hào)院的成績，并非單純政策推動(dòng)的結(jié)果，而是項(xiàng)目本身產(chǎn)品力較優(yōu)，以及前期蓄客充足帶來的結(jié)果。
據(jù)了解，壹號(hào)院系列產(chǎn)品是融創(chuàng)“TOP級”產(chǎn)品，所處的朝陽公園板塊是北京最具代表性的高端居住區(qū)之一。
生態(tài)資源方面，項(xiàng)目毗鄰亞洲最大城市公園——朝陽公園；商業(yè)、金融、文化氛圍方面，板塊緊鄰國貿(mào)CBD，寫字樓、酒店、購物中心等設(shè)施林立。
更重要的是，朝陽公園板塊近幾年已無新建商品房上市，最近一次新入市項(xiàng)目是2016年開盤的泛海容郡。
作為板塊稀缺資源，融創(chuàng)壹號(hào)院獲得市場熱捧是預(yù)料之中的事情。
除此之外，融創(chuàng)壹號(hào)院并非跟隨政策熱度盲目開盤，項(xiàng)目前期經(jīng)過了較長時(shí)間蓄客。據(jù)了解，該項(xiàng)目自2022年4月3日便開放樣板間及售樓處，今年7月28日開始啟動(dòng)驗(yàn)資排卡，整個(gè)驗(yàn)資排卡的周期持續(xù)了近一個(gè)月，經(jīng)過驗(yàn)資排卡的客戶，最終有資格參加開盤選房。
熟悉北京樓市的相關(guān)人士提到：“融創(chuàng)壹號(hào)院只有一個(gè)，并不是所有產(chǎn)品都有這么強(qiáng)的產(chǎn)品實(shí)力和口碑效應(yīng)�！�
不過，政策在一定程度上加速開發(fā)商的出清，至于出險(xiǎn)房企能否借機(jī)拉動(dòng)銷售業(yè)績的增長，一方面要看政策帶來的市場熱度能否持續(xù)；另一方面要看企業(yè)是否有優(yōu)質(zhì)的“儲(chǔ)備糧”。
以北京為例，降首付、降利率、調(diào)存量、認(rèn)房不認(rèn)貸等政策執(zhí)行已半月有余，短期市場情緒得到了迅速拉升，無論是到訪量還是成交量都有較大提高。
北京住建委數(shù)據(jù)顯示，截至9月19日，北京市9月錄得新房網(wǎng)簽套數(shù)3195套，對比去年同期仍有57.48%的差距，但從周度數(shù)據(jù)來看，目前已經(jīng)連續(xù)兩周網(wǎng)簽套數(shù)過千。
其中，認(rèn)房不認(rèn)貸首個(gè)周末（9月1日-9月3日），北京商品住宅成交187套，而政策出臺(tái)的首個(gè)完整周度（9月1日-9月10日），新房網(wǎng)簽860套；第二周（9月11日-9月17日）商品住宅成交1054套，環(huán)比增長22.6%，是8月以來周度成交最高值。
而9月18日及9月20日三天，網(wǎng)簽數(shù)量持續(xù)上漲至1580套，預(yù)計(jì)將再度錄得新高。
數(shù)據(jù)來源：北京住建委、觀點(diǎn)指數(shù)整理
實(shí)際上，認(rèn)房不認(rèn)貸”主要利好兩類購房群體，其一，外地有貸款記錄，但購房家庭在北京無住房的；其二，在京有一套貸款住房，但準(zhǔn)備賣出房子換房的“賣一買一”改善置換群體。
對賣一買一的購房者而言，需要完成原有住房出售，拿到首套房資格，換回買房資金，才能享受政策優(yōu)惠。
也就是說，這類購房者認(rèn)購的新房最終能不能變成實(shí)實(shí)在在的網(wǎng)簽成交，還得看客戶的舊房子能不能順利脫手。
截止到9月20日，貝殼數(shù)據(jù)顯示，北京掛牌的二手商品房數(shù)量共計(jì)137981套，較上月末增加11417套，而截至目前北京9月二手房共計(jì)成交僅8660套，仍舊有大量二手庫存難以消化。
針對北京樓市現(xiàn)狀，相關(guān)人士表示：“網(wǎng)簽數(shù)據(jù)存在一定滯后，從剛剛過去這個(gè)周末（9月16日-9月17日）的情況來看，看盤和認(rèn)購大概減少了一半左右，但是相比平時(shí)還是有比較大幅度的一個(gè)提升�！�
該人士預(yù)測：“市場熱度雖然有所提升，但是不可能保持高熱狀態(tài)。我覺得認(rèn)購的熱度能覆蓋金九，然后簽約熱度能維持到銀十�！�
不止是北京，據(jù)西部證券數(shù)據(jù)顯示，一線城市“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策全面落地后，二手房看房熱度第一周明顯升溫，北上廣深環(huán)比分別增長16.1%、15.4%、9.1%、13.9%；第二周有所回落，但仍高于政策落地前水平。
“認(rèn)房認(rèn)貸的這個(gè)政策剛剛出爐，判斷對市場的影響也需要有一個(gè)周期。不過不管走勢如何，從今年的政策力度來看，樓市保持穩(wěn)定健康這種大局面是不會(huì)變的�！鄙鲜鋈耸恐赋�。
手中還有余糧？
顯然，市場在逐步回暖，但企業(yè)能否抓住復(fù)蘇契機(jī)，還要看手中是否有余糧。
以融創(chuàng)為例，該公司官網(wǎng)介紹，目前融創(chuàng)在北京共有23個(gè)項(xiàng)目，其中在售項(xiàng)目共計(jì)四個(gè)。除近期開盤的融創(chuàng)壹號(hào)院以外，東四環(huán)仍有朝陽壹號(hào)在售，望京東有朝陽一墅在售，而石景山在售項(xiàng)目為長安悅璽。
據(jù)了解，朝陽壹號(hào)曾在2021年9月30日獲得第一張預(yù)售證，彼時(shí)預(yù)售面積為10.25萬平方米，預(yù)售住宅套數(shù)802套；領(lǐng)證當(dāng)日正式開盤，銷售均價(jià)為7.1萬元/平方米，主推110-170平方米的三居、四居戶型。
2022年10月31日，該項(xiàng)目取得第二張預(yù)售證，預(yù)售面積7674.6平方米，不過均為地下倉儲(chǔ)類型，即停車位。
從介紹來看，項(xiàng)目教育配套、生態(tài)配套、交通配套還算便捷，主打準(zhǔn)現(xiàn)房銷售。
據(jù)北京某房產(chǎn)中介表示，目前項(xiàng)目仍有幾套特價(jià)清退房源。同時(shí)，觀點(diǎn)新媒體實(shí)地走訪發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目售樓處沙盤顯示幾棟房源“售罄”。
不過據(jù)北京住建委消息，朝陽壹號(hào)住宅部分可售802套房源，目前已備案、已簽約鎖定房源313套，已預(yù)訂房源12套，粗略計(jì)算來看，去化僅40.52%。
數(shù)據(jù)來源：北京住建委、觀點(diǎn)指數(shù)整理
“朝陽壹號(hào)也是朝陽區(qū)不可多得的地鐵盤，未來想象空間還是有的，不過項(xiàng)目周邊有大量回遷房，這也是購房者考慮的一個(gè)因素。”熟悉北京樓市的分析人士表示。
庫存較多、項(xiàng)目區(qū)位及配套優(yōu)勢明顯、準(zhǔn)現(xiàn)房銷售……多重因素疊加之下，朝陽壹號(hào)仍舊吸引了不少購房者。
實(shí)地走訪過程中，觀點(diǎn)新媒體發(fā)現(xiàn)，即便是在工作日，售樓處依舊有三四組購房者在洽談。
朝陽壹號(hào)相關(guān)銷售人員透露：“最近到訪的客戶多了，周末人更多�！�
除朝陽壹號(hào)外，長安悅璽是在2021年8月20日開盤，朝陽一墅則于2021年10月16日開盤，目前在售幾個(gè)項(xiàng)目整體去化情況不足50%。
不過分析人士強(qiáng)調(diào)：“網(wǎng)簽數(shù)據(jù)存在一定的滯后�！�
數(shù)據(jù)來源：北京住建委、觀點(diǎn)指數(shù)整理
另一個(gè)層面來看，在政策熱度之下，融創(chuàng)不至于出現(xiàn)“無米之炊”的窘境。
除北京之外，目前融創(chuàng)在四大一線城市當(dāng)中仍有部分項(xiàng)目在售，其中上海在售住宅項(xiàng)目包括今年6月29日開盤的未來金融城，以及未確定開盤時(shí)間的上海盛世濱江。
而在廣州，位于花都的融創(chuàng)文旅城以及黃埔的融創(chuàng)·翔龍仍有部分在售；深圳暫無在售項(xiàng)目。
數(shù)據(jù)來源：融創(chuàng)幸福通、觀點(diǎn)指數(shù)整理
如若借此次政策紅利推動(dòng)在售項(xiàng)目去化，融創(chuàng)中國的銷售有望進(jìn)一步拉升。畢竟對現(xiàn)下的房企而言，56.2億元單日銷售額的確是一個(gè)振奮人心的好消息。
數(shù)據(jù)顯示，2022年全年，融創(chuàng)中國累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約1693.3億元，合同銷售面積約1284.7萬平方米。
2023年8月份，融創(chuàng)中國實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約41.9億元，同比下降61.02%；合同銷售面積約32.5萬平方米；前8月，該公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約614.5億元，同比減少54.35%；累計(jì)合同銷售面積約456.8萬平方米。
而56.2億元的銷售業(yè)績，是融創(chuàng)8月單月銷售業(yè)績的134%，如若能夠再創(chuàng)造幾次，對融創(chuàng)中國來說顯然是“復(fù)活”的最大生機(jī)。
實(shí)際上，自2021年10月份出現(xiàn)流動(dòng)危機(jī)以來，融創(chuàng)中國多次通過資產(chǎn)處置方式回流資金，減緩壓力。如今時(shí)間來到2023年，經(jīng)過與債權(quán)人的溝通，該公司已經(jīng)完成了境內(nèi)外債務(wù)的重組，實(shí)現(xiàn)了恢復(fù)正常經(jīng)營秩序的第一步。
有熟悉融創(chuàng)的市場人士表示，融創(chuàng)最難的一關(guān)已經(jīng)過去了，接下來企業(yè)首要任務(wù)是抓銷售、促回款，加快項(xiàng)目去化，盡快恢復(fù)正常經(jīng)營、促進(jìn)現(xiàn)金回流。
融創(chuàng)在期待重啟，市場也期待更多融創(chuàng)的重啟。
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