昆明老破小學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格腰斬？真有這事嗎？

前段時(shí)間，房地產(chǎn)行業(yè)大V壹地產(chǎn)寫(xiě)了一篇文章，標(biāo)題是《和我在昆明的街頭走一走》。

行業(yè)大V突然關(guān)注到昆明，讓人頗感意外，所以這篇文章在推出后，許多本地從業(yè)人員也都紛紛轉(zhuǎn)發(fā)，在本地地產(chǎn)圈造成一定的影響。

壹地產(chǎn)這篇文章的內(nèi)容大致上是在夸昆明，說(shuō)昆明旅游火、氣候好啊等等這些。不過(guò)，在這篇文章里有這么一段話，讓人大跌眼鏡。

截圖源自壹地產(chǎn)文章《和我在昆明的街頭走一走》

說(shuō)昆明2018年賣(mài)3.2萬(wàn)一平的老破小學(xué)區(qū)房，現(xiàn)在已經(jīng)跌了近一半？這個(gè)論斷讓還算熟悉本地樓市的我們著實(shí)吃了一驚。

雖然現(xiàn)在昆明的房?jī)r(jià)的確在普降，但在細(xì)分領(lǐng)域里，老破小學(xué)區(qū)房的價(jià)格是比較堅(jiān)挺的，基本沒(méi)怎么降，更沒(méi)聽(tīng)說(shuō)發(fā)生過(guò)價(jià)格腰斬的情況。

那么到底是壹地產(chǎn)弄錯(cuò)了？還是我們孤陋寡聞了呢？

經(jīng)過(guò)了多番研究打聽(tīng)和查證后，我們可以負(fù)責(zé)任的說(shuō)，所謂“老破小學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格跌去一半”的說(shuō)法，純屬子虛烏有。

昆明的老破小學(xué)區(qū)房真實(shí)情況究竟如何？

我們先來(lái)看看昆明知名度比較高的幾個(gè)老破小學(xué)區(qū)房小區(qū)近三年的價(jià)格走勢(shì)：

昆明知名老破小學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格變動(dòng)情況（數(shù)據(jù)來(lái)源：安居客）

當(dāng)然，昆明老破小學(xué)區(qū)房的數(shù)量肯定不止這些，只是有些小區(qū)劃片情況和對(duì)口升學(xué)政策比較復(fù)雜，我們就不做詳細(xì)的盤(pán)點(diǎn)。

上表我們挑選的7個(gè)老小區(qū)都是知名度比較高的老破小學(xué)區(qū)房，這幾個(gè)小區(qū)的價(jià)格變動(dòng)情況，基本也可以代表整個(gè)昆明老破小學(xué)區(qū)房的價(jià)格走勢(shì)。

可以看到，近三年來(lái)因?yàn)槭袌?chǎng)整體橫盤(pán)，這些老破小學(xué)區(qū)房的掛牌價(jià)格確實(shí)也有一定程度下降，但很明顯降幅沒(méi)有夸張到“跌去近一半”的程度。

反觀像富春花園、金碧苑這些位置比較好，周邊除了學(xué)校還有諸多配套的老小區(qū)，掛牌價(jià)格反而還漲了。

那么關(guān)于壹地產(chǎn)“2018年賣(mài)3.2萬(wàn)一平的老破小學(xué)區(qū)房，現(xiàn)在已經(jīng)跌去近一半”的論斷，究竟是怎么得出的呢？

經(jīng)查證，在2018年昆明確實(shí)發(fā)生過(guò)老破小學(xué)區(qū)房賣(mài)到3.2萬(wàn)一平的事情，當(dāng)時(shí)本地多家主流媒體都做過(guò)報(bào)道，這則報(bào)道網(wǎng)上至今留存。

2018年單價(jià)3.2萬(wàn)老破小學(xué)區(qū)房信息

這套老破小是大東新村的一套二手房源，可以看到這套房面積只有29平米，但總價(jià)要95萬(wàn)，折合單價(jià)約3.2萬(wàn)/平米。

當(dāng)年這張圖在網(wǎng)上流傳甚廣，一些不負(fù)責(zé)任的自媒體拿這個(gè)事大做文章，而在當(dāng)時(shí)就已經(jīng)有很多權(quán)威媒體對(duì)此事提出質(zhì)疑。

因?yàn)楹茱@然圖片的來(lái)源是58同城，真實(shí)性存疑。況且這只是一個(gè)掛牌信息，最終成交價(jià)是多少并不清楚，而實(shí)際上當(dāng)年大東新村的二手均價(jià)也只在2.3萬(wàn)左右。

因此我們推測(cè)，壹地產(chǎn)作為一家外地媒體，對(duì)昆明市場(chǎng)并不熟悉，輕信了網(wǎng)上流傳2018年昆明老破小學(xué)區(qū)房3.2萬(wàn)的報(bào)道，又結(jié)合現(xiàn)在大東新村的價(jià)格，最終導(dǎo)致誤判。

可以肯定的是，即便偶爾會(huì)出現(xiàn)房東急售或者法拍等低價(jià)個(gè)例，但至少?gòu)恼�體情況來(lái)看，昆明老破小學(xué)區(qū)房的價(jià)格一直是非常堅(jiān)挺的。

老破小學(xué)區(qū)房都這么穩(wěn)，學(xué)區(qū)新房就更不用說(shuō)了

如果我們回看近年來(lái)昆明樓市每年的銷(xiāo)冠樓盤(pán)，會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)有意思的現(xiàn)象，用一句話總結(jié)就是：流水的銷(xiāo)冠，鐵打的名校。

昆明樓市歷年銷(xiāo)冠和配套學(xué)校一覽

這些樓盤(pán)之所以能成為當(dāng)年的銷(xiāo)冠，除了本身體量夠大之外，也基本上都有響當(dāng)當(dāng)?shù)慕逃�配套加持。所以說(shuō)，在昆明買(mǎi)房，學(xué)校絕對(duì)是左右房?jī)r(jià)的重要因素之一。

當(dāng)然，可能有人會(huì)說(shuō)，國(guó)內(nèi)自北京開(kāi)始，已有十多個(gè)城市在試點(diǎn)多校劃片、教師輪崗等針對(duì)教育公平的政策，學(xué)區(qū)房的價(jià)值未來(lái)充滿不確定性。

但實(shí)際上很多人忽略了兩個(gè)很重要的因素：一是區(qū)域發(fā)展的差距，二是生源質(zhì)量的差距。

無(wú)論國(guó)家再怎么推動(dòng)教育公平化，北京海淀區(qū)整體的教育水平永遠(yuǎn)要比四川大涼山高出十萬(wàn)八千里，因?yàn)閰^(qū)域之間的發(fā)展不均衡是不可能消弭的。

而很多家長(zhǎng)之所以愿意不惜高價(jià)買(mǎi)學(xué)區(qū)房，原因除了相信名校的教育水平之外，更是想給孩子挑選一個(gè)經(jīng)過(guò)篩選的，學(xué)習(xí)氛圍更加純粹的圈層。

正如一位購(gòu)買(mǎi)了學(xué)區(qū)房的家長(zhǎng)所說(shuō)：“我希望我的小孩，他以后的同學(xué)，他的社交圈子里的朋友，都能來(lái)自于和我們一樣的，有能力也愿意在小孩教育上投入的家庭�！�

所以為什么說(shuō)學(xué)區(qū)房的價(jià)值在短期內(nèi)不會(huì)有太大的變化？因?yàn)槿藗冏非蟾�好的教育、更好的環(huán)境的需求始終不會(huì)消失。

那么既然學(xué)區(qū)房依然值得信任，2023年在昆明有什么好的名校樓盤(pán)可選呢？

2023年昆明風(fēng)頭最勁的名校樓盤(pán)是誰(shuí)？

今年最值得關(guān)注的名校樓盤(pán)莫過(guò)于建投學(xué)府，雖然這個(gè)項(xiàng)目體量不大，不足以支撐它成為全市銷(xiāo)冠，但在2023年的1-8月間，它都穩(wěn)坐北市區(qū)銷(xiāo)冠位置。

今年前八月建投學(xué)府穩(wěn)坐北市區(qū)銷(xiāo)冠（數(shù)據(jù)來(lái)源昆明銳理）

建投學(xué)府賣(mài)得好，核心因素當(dāng)然是倚仗了“武成小學(xué)+昆八中”的豪華教育配套加持，項(xiàng)目名字叫“學(xué)府”也是為此。

不過(guò)建投學(xué)府之所以蓋過(guò)同地段其他教育配套相同的競(jìng)品樓盤(pán)，也離不開(kāi)另外兩個(gè)因素。

其一是國(guó)企背書(shū)帶來(lái)的安全感。

自從大批民營(yíng)房企爆雷后，現(xiàn)在的購(gòu)房者只敢相信央企和國(guó)企開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)，而建投作為本土實(shí)力國(guó)企，更用自己老牌施工企業(yè)的效率，讓市場(chǎng)見(jiàn)識(shí)到什么叫國(guó)企速度。

從去年1月拿地后，建投僅用時(shí)396天，就將5棟樓的工程進(jìn)度推進(jìn)到封頂。再到今年5月17日，建投學(xué)府5-7棟正式完成了全樓棟封頂。

而到了9月份，建投學(xué)府全樓棟外立面已經(jīng)完工，目前是妥妥的現(xiàn)房在售的狀態(tài)，只剩下項(xiàng)目?jī)?nèi)部的一些綠化收尾工程。

建投學(xué)府外立面已完工

其二是產(chǎn)品設(shè)計(jì)洞悉市場(chǎng)需求。

建投學(xué)府的面積段是89到128平米的偏小面積段，這種低總價(jià)的小戶型很符合購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房客戶的需求。

說(shuō)白了很多人買(mǎi)這種和名校綁定的樓盤(pán)，就是為了給小孩上個(gè)好學(xué)校，等孩子畢業(yè)房子也就轉(zhuǎn)手了，所以這種情況下面積越小，總價(jià)成本越低，流通也就越容易。

很顯然，建投對(duì)于客戶心理的把握更到位，對(duì)于市場(chǎng)需求的了解也更透徹，所以即便其他競(jìng)品樓盤(pán)也是“武成小學(xué)+昆八中”的配置，但銷(xiāo)量還是略輸建投學(xué)府一籌。

建投學(xué)府89平米雙衛(wèi)戶型

經(jīng)過(guò)了大半年的熱銷(xiāo)后，目前建投學(xué)府已經(jīng)是尾盤(pán)階段了，項(xiàng)目剩下的房源依然是89到128平米。放眼整個(gè)昆明，這批房源是今年不可多得的9年一貫制名校直通車(chē)房票。

而在建投學(xué)府之后，云南建投又將推出另一個(gè)新樓盤(pán)，即今年拿地的昆大老校區(qū)新盤(pán)——建投春城華府。

建投春城華府效果圖

占位一環(huán)CBD城央核心區(qū)位，建投春城華府將為市場(chǎng)帶來(lái)117-180㎡的板式住宅，板樓在一環(huán)板塊的稀缺性無(wú)需多言，相信春城華府接下來(lái)的市場(chǎng)表現(xiàn)不會(huì)令人失望。

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