觀點網(wǎng) 10月末，各大A股上市公司陸續(xù)披露三季度業(yè)績情況。
新城控股于10月27日披露，第三季度，錄得營業(yè)收入295.11億元，同比增長55.72%；歸屬于上市公司股東的凈利潤1.99億元，同比減少41.32%；歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤1.07億元，同比減少68.1%。
新城控股于公告中說明，營收增加是因期內(nèi)房地產(chǎn)項目交付收入較去年同期增加，凈利潤下滑幅度大則是因為計提存貨跌價準備較去年同期增加。
前三季度，新城控股累計營業(yè)收入712.8億元，同比增長15.43%；歸屬于上市公司股東的凈利潤24.78億元，同比減少26.01%；歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤20.44億元，同比減少29.42%。
觀點新媒體獲悉，新城控股董事會審議通過《關于計提資產(chǎn)減值準備的議案》，同意前三季度計提各類資產(chǎn)減值準備共計19.72億元，其中：計提壞賬準備合計1.67億元、計提存貨跌價準備合計18.05億元。本次計提資產(chǎn)減值準備減少1-9 月歸屬于上市公司股東的凈利潤13.95億元。
定增金額下調(diào)
目前來看，不見好轉的銷售和捉襟見肘的資金是新城面臨的兩大難題。
今年1-9月，新城控股累計合同銷售金額約601.93億元，比上年同期下降35.88%；累計合同銷售面積約753.34萬平方米，比上年同期下降20.88%。 從區(qū)域來看，江蘇、山東、湖北為貢獻前三省份。
前三季度，新城控股實現(xiàn)商業(yè)運營總收入為81.31億元（即含稅租金收入），出租物業(yè)數(shù)量有158個，總建筑面積1473.16萬平米，可供出租面積為893.28萬平米，出租率為96.04%。而在上年同期，新城控股的商業(yè)運營總收入為71.95億元（即含稅租金收入）。
新城控股亦披露財務融資情況：第三季度，新城控股已償還境內(nèi)外公開市場債券35.81億元。截至9月30日，公司的合聯(lián)營公司權益有息負債合計為55.56億元。
在現(xiàn)金流方面，前三季度，新城控股經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為87.29億元，投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流出為6.16億元，籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流出131.49億元，現(xiàn)金流凈流出50.36億元。截至三季度末，新城控股現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額為165.33億元。
近年來，新城控股已通過優(yōu)化裁員、開源節(jié)流、處置資產(chǎn)等方式“度過寒冬”。9月末，母公司新城發(fā)展作價13.67億元出售星軼影院，此前，新城發(fā)展曾對上述資產(chǎn)作價不低于30億元，此次出售較上次價格縮水54%。
對于此次資產(chǎn)出售，新城發(fā)展表示，出售事項有利于集團增加資本儲備及降低負債比率。憑借出售事項所得現(xiàn)金資源，該集團將考慮可改善其整體流動資金的各種途徑，包括但不限于償還貸款、于公開市場購買現(xiàn)有票據(jù)，或提早償還其他債務。
對于目前的新城控股而言，如若能定增成功、以及發(fā)行首批消費基建類REITs，則對現(xiàn)金流有很大幫助。
于今年3月，趁證監(jiān)會放松房企股權融資東風，新城便早早推動股權融資，但半年有余，定增方案一直未有實質(zhì)進展。 不久前，新城控股調(diào)整定增方案，將募集資金總額由不超過80億元調(diào)整為不超過45億元。與原有方案相比，調(diào)整后的募資金額減少35億元，減少近44%。
調(diào)整之后，新城控股計劃將31.5億元用于6個房地產(chǎn)開發(fā)項目建設，13.5億元用于補充流動資金，將進一步優(yōu)化公司資本結構，有效降低財務費用。
新城控股并未說明調(diào)整方案的原因，但有分析指出，或因為新城控股的這一筆定增募資金額過大。
消費REITs“曙光”
定增之外，REITs的發(fā)行也是市場關注的重點。近期，消費基礎設施公募REITs正式落地，華夏華潤商業(yè)資產(chǎn)封閉式基礎設施證券投資基金、中金印力消費基礎設施封閉式基礎設施證券投資基金、華夏金茂購物中心封閉式基礎設施證券投資基金、嘉實物美消費封閉式基礎設施證券投資基金4只產(chǎn)品申報。
其中，華潤以青島萬象城作為首發(fā)資產(chǎn)，而萬科以杭州西溪印象城作為底層資產(chǎn)，金茂以其首個覽秀城項目--長沙金茂覽秀城作為底層資產(chǎn)。
新城策劃發(fā)行REITs已久，2021年，新城就在新交所嘗試發(fā)行REITs，以長三角區(qū)域和部分二線省會城市的9個商業(yè)物業(yè)作為底層資產(chǎn)。
新城持有大量商業(yè)地產(chǎn)，截至今年9月30日，已開業(yè)吾悅廣場總數(shù)量達到157座，開業(yè)、在建及擬建吾悅廣場總數(shù)量達207座，進駐全國143個城市。
如若能跑通這一模式，最顯著的便是能夠回籠資金，改善資產(chǎn)負債表。董事長王曉松也曾表示，認為新城有資格、有基礎、有準備迎接它（REITs）的到來。
于2023年半年度業(yè)績說明會上，財務負責人管有冬介紹，公司消費類基礎設施公募REITs處于籌劃階段。目前，公司尚在與相關監(jiān)管機構密切溝通中。公司已開業(yè)自持吾悅廣場約130座，后續(xù)將持續(xù)關注消費類基礎設施REITs的相關進展。
不過，從現(xiàn)實操作來說，有希望發(fā)行商業(yè)不動產(chǎn)REITs的公司，需要具備較大的底層商業(yè)物業(yè)融資空間，而部分資金壓力大的企業(yè)，已通過其投資性房地產(chǎn)進行抵押，或發(fā)行經(jīng)營性物業(yè)貸、CMBS等融資，底層資產(chǎn)形成大量抵押和股權質(zhì)押。
此前，新城控股管理層介紹，1-8月，以吾悅廣場為抵押的經(jīng)營性物業(yè)貸及其它融資約110億元。截至目前，公司已開業(yè)未融資吾悅廣場近40座，對應投資性房地產(chǎn)估值約350億元。
有分析人士指出，公募REITs交易架構的核心，在于底層資產(chǎn)的真實出表和出讓，將項目公司股權轉讓，理清存量負債，并且注銷相關抵押。另外，還有NOI回報率，稅費等方面的要求。
新城控股管理層曾表示，推進商業(yè)REITs在具體操作技術性環(huán)節(jié)還有包括稅收、重組在內(nèi)的很多問題�！皬男鲁堑那闆r來講相對比較簡單，至少重組過程不會那么復雜。”
如若后續(xù)能加入發(fā)行之列，也將能補充公司流動資金，緩解現(xiàn)金流壓力，并跑通商業(yè)地產(chǎn)REITs證券化的商業(yè)模式。
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