觀點網 房企市場化融資難的問題短期內較難化解的當下，卓越商管卻成為仍在發(fā)債的“少數(shù)派”。
在10月底召開的中央金融工作會議中，再次提到了“一視同仁滿足不同所有制房企合理融資需求”。意味著短期內，銀行等金融機構有望加大對房地產行業(yè)的支持力度，持續(xù)加力推動“第二支箭”落地。
11月13日，深圳市卓越商業(yè)管理有限公司發(fā)布關于2023年度第三期中期票據(jù)的發(fā)行公告，擬將通過中票融資5億元，期限3年，由中債信用增進提供擔保發(fā)行。近兩個月內，卓越商管已經推進了兩筆中債增融資。
這被視為央行積極落實中央金融工作會議指示精神取得進展，實際上除了卓越商管，此前消息顯示包括新城控股、美的置業(yè)等民企也將發(fā)行債券融資。同時龍湖、金輝、華宇、新希望地產等民企債券發(fā)行項目正在穩(wěn)步推進中。
觀點新媒體了解到，自2022年中期監(jiān)管部門指示中債增公司對房企發(fā)行中票開展“全額無條件不可撤銷連帶責任擔�！币詠�，依靠中債增擔保發(fā)債已成為部分未爆雷民企的主要發(fā)債手段。
究其原因，無非是在沒有中債增的信用擔保之下，政策暖風中的房企，依舊無法實現(xiàn)在公開市場順暢融資。
梅開三度
盡管監(jiān)管部門一直對房地產企業(yè)的融資提供支持，但當前形勢顯示，利好政策頻發(fā)仍然無法掩蓋大多數(shù)房地產企業(yè)面臨融資困難的現(xiàn)實。
自去年開始，卓越首次采用中期票據(jù)的方式進行公開融資，發(fā)債平臺則是選用商業(yè)地產平臺——卓越商管。據(jù)悉，由于卓越集團并未實現(xiàn)公開上市，外界對集團自身的財務數(shù)據(jù)及業(yè)績表現(xiàn)預測，仍是從卓越商管披露出的相關情況進行“窺探”。
經觀點新媒體查閱，早在11月10日，卓越商業(yè)管理便刊發(fā)了2023年度第三期中期票據(jù)發(fā)行文件，若是債券能夠順利落地，將成為該司于年內獲得中債信用增進提供擔保的第三支中期票據(jù)。
募集說明書顯示，本次募集資金的用途與前幾次中票用途一致，仍未補充流動資金、項目建設、購回及償還美元債。
市場人士對觀點新媒體指出，卓越商管對于中期票據(jù)的推動工作一直很重視。一方面，發(fā)行中票已經成為該司目前境內的唯一公開融資方式；另一方面，11月初央行也在積極推動新一輪的“第二支箭”效能落地。
數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)整理、企業(yè)公告
統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，卓越集團通過卓越商管已完成累計20億元的中票發(fā)行，單筆金額最高達10億元，期限均為三年，利率最低值為3.50%。從擔保情況上看，目前卓越商管所有存續(xù)中票，均由中債增提供全額無條件不可撤銷的連帶責任擔保。
據(jù)悉，境外債窗口關閉后，房企的融資重心重新回到境內債券市場。卓越商管雖然于去年逆周期實現(xiàn)2筆美元債的發(fā)行，但大環(huán)境上受美元融資成本維持高位、中資地產企業(yè)信用風險加劇影響，美元一級市場發(fā)行已然進入黃昏階段。
“中債增自成立以來，已然成為中國債券市場的主要擔保機構，具有較高的信譽和影響力，在提供擔保服務的同時，需要發(fā)行方的一定的抵押物才能出具擔保函。”上述人士續(xù)指。
而卓越商管既能在去年“淡市”中獲批發(fā)行美元債，也能在中債增的擔保發(fā)行數(shù)筆境內債，最關鍵的原因系其作為卓越集團下屬商業(yè)平臺，擁有一定規(guī)模的優(yōu)質商業(yè)地產項目、租賃資產，這些資產為境內外融資提供了一定的支撐。
觀點新媒體了解到，卓越商管作為深圳市商業(yè)地產開發(fā)商之一，公司所開發(fā)及持有的大部分物業(yè)位于深圳各 CBD 核心區(qū)域。收入結構上，仍以房地產銷售為主，租賃服務為輔。
今年1-9月，卓越商管實現(xiàn)營業(yè)收入118.64億元，其中房地產銷售業(yè)務實現(xiàn)營業(yè)收入101.82億元，占當期營業(yè)收入的比重為85.82%，毛利率17.66%；期內實現(xiàn)租賃服務收入13.14億元，占收入的11.1%，毛利率為80.94%。不難看出，房地產銷售是該司的核心業(yè)務板塊。
據(jù)觀察，卓越商管雖然作為集團的商業(yè)地產平臺，隨著近些年行業(yè)形式的嚴峻以及境內外融資的趨緊，更多充當了卓越于境內融資的角色。
一方面，該司自身業(yè)績增長極度依賴于卓越方面的項目輸送。另一方面，卓越為保證融資通暢，正不斷將地產開發(fā)業(yè)務注入其中，將商業(yè)、地產捆綁在一起進行融資動作。
2022 年，卓越商管繼續(xù)采取“商住并舉”的發(fā)展模式，接收了股東卓越置業(yè)集團注入的 4 個可售項目，均為商住混合項目。
2022年底數(shù)據(jù)顯示，來自股東擬注入該司的19個項目，均為位于深圳的項目，以城市更新項目為主，且規(guī)模較大。若能順利轉化，可為該司補充優(yōu)質土儲，規(guī)劃建筑面積合計 654.60 萬平方米。這部分資產擬注入時間最快為2023年，最晚需到2027年。
此外，受限資產占總資產比例較低，擁有足夠“干凈”的可抵押資產，也是包括卓越商管在內的眾企業(yè)，能夠獲得中債增信用擔保的重要原因。
截至2023年3月末，卓越商管受限資產規(guī)模為327億元，占期末總資產的比例為21.88%，占期末凈資產的比例為52.83%。受限資產主要來自貨幣資金、存貨以及投資性房地產，受限原因大多集中在銀行端的借款抵押。
一視同仁
回頭看去，“第二支箭”已然射出去了整整一年，最明顯的變化是房企融資獲中債信用增進提供擔保的名單正在持續(xù)變長。
觀點新媒體粗略統(tǒng)計，除卓越商管外，美的置業(yè)、龍湖、金輝、新城、碧桂園等房企均在今年完成1-2筆的中債信用增進提供擔保的中期票據(jù)發(fā)行，累計發(fā)行量超120億元。
數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)整理、企業(yè)公告
上圖數(shù)據(jù)顯示，此輪中債增全額擔保發(fā)行的中票年化利率均值為4.04%，最低為3.4%，最高為4.7%，與首批發(fā)行的普遍在3.5%以下有所上升。但4%上下的利率，已然接近房企融資平均水平。
據(jù)觀察，今年房企融資對象擴容進度顯著。以合景泰富為例，今年也成功發(fā)行1筆7億元的中票，實現(xiàn)在發(fā)債上的突破性進展。
募集說明書指出，合景泰富本次募資將全部用于項目開發(fā)建設，募投項目均為一二線城市普通商品房項目，項目中普通商品房的建筑面積占項目整體建筑面積比例不低于70%。
雅居樂、中駿同樣在今年此輪發(fā)債中有所突破。雅居樂大部分募集資金用于項目建設，少部分用于補充自身現(xiàn)金流狀況；中駿的募資則是在上述基礎上，進一步疊加購回或償還境外美元債的需求。
由此不難看出，項目建設作為眾房企的募資用途，未來將有效的幫助融資受阻企業(yè)的項目推進、自身銷售造血以及完成保交樓的目標，幫助自身風險的逐漸出清。
而從時間節(jié)點上看，1月及8月是眾房企發(fā)行中期票據(jù)的高發(fā)期。上半年，眾房企發(fā)行中票的募資目的主要圍繞著項目建設去展開；下半年，募資用于補充流動性、回購以及償還美元債的需求開始凸顯。
據(jù)房企投拓人士透露，年初的1月，企業(yè)完成年度業(yè)績后，會緊接著制定一整年的初步季度規(guī)劃及財務細化目標，這時候通常需要大量的資金來支持項目啟動、建設和銷售等活動。
他透露道，“8月份的集中發(fā)行，背后的考量因素更多是基于政策面和金融支持民營企業(yè)發(fā)展座談會的利好。當然，該月份企業(yè)已經對全年的市場環(huán)境有了較為全面的判研，不排除也有為未來補充現(xiàn)金流的考量�！�
8月3日，中國人民銀行黨委書記、行長潘功勝主持召開金融支持民營企業(yè)發(fā)展座談會。會中，潘功勝指出，央行將支持地方政府主動解決拖欠企業(yè)賬款問題。推進民營企業(yè)債券融資支持工具擴容增量，強化金融市場支持民營企業(yè)發(fā)展。
在央行對“第二支箭”擴容增量的大背景下，8月份，美的置業(yè)、龍湖、金輝以及中駿的中債增信用擔保中票成功發(fā)出。其中，美的置業(yè)及中駿均實現(xiàn)年內的第二筆中票發(fā)行，優(yōu)質民企與出險企業(yè)“一視同仁”。
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