觀點(diǎn)網(wǎng) 11月16日，世茂深港國(guó)際中心二次流拍。

相較于今年7月首次起拍價(jià)130.44億元，這次起拍價(jià)104.35億元已降低逾26億元，相當(dāng)于八折，這也是法律規(guī)定二拍較首拍的最大折讓幅度，然而仍無(wú)人出價(jià)。

“深港國(guó)際中心”的開發(fā)商為深圳市世茂新里程實(shí)業(yè)有限公司，2017年世茂股份在招拍掛市場(chǎng)以239.43億元拿下深港綜合體項(xiàng)目的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，總用地面積32.19萬(wàn)平方米，創(chuàng)下深圳第二高土地出讓紀(jì)錄。

按照當(dāng)初的構(gòu)想，世茂深港國(guó)際中心將打造為深圳重量級(jí)地標(biāo)，其規(guī)劃高度也將成為“中國(guó)第一高樓”。

項(xiàng)目一共被分為14宗地塊，除世茂之都一期1-8棟公寓、二期9-12棟公寓2宗商務(wù)公寓地塊外，其余12宗均在法拍之列，有10宗設(shè)立了抵押權(quán)利，抵押權(quán)人為中信信托有限責(zé)任公司。

相關(guān)糾紛源于2020年7月，“中信信托·深圳龍崗融資集合資金信托計(jì)劃”成立，募集87億元，據(jù)投資者回顧，該信托計(jì)劃當(dāng)時(shí)認(rèn)購(gòu)火爆，自己要托相識(shí)多年的信托經(jīng)理才能搶到一點(diǎn)份額。

然而在2022年2月，中信信托宣布該信托計(jì)劃的57億元項(xiàng)目資金存在兌付困難，項(xiàng)目也被曝出停工。

資產(chǎn)被擺上拍賣桌前，世茂曾于2022年2月表示，希望引入有實(shí)力的國(guó)有企業(yè)包括深業(yè)、深投控，同時(shí)在接洽中建投和AMC；此外，2022年1月世茂試圖出售其上海、北京、大灣區(qū)等地的36個(gè)項(xiàng)目，其中最昂貴的資產(chǎn)就是深港國(guó)際中心，但并未售出。

此后便是順理成章的兩次法拍。

如今在安居客上，世茂深港國(guó)際中心有且僅有兩套公寓在售，均為2室2廳，59平方米戶型。

第一套叫價(jià)246.7萬(wàn)元，文案為“奢華的房源，樸實(shí)的價(jià)位”，第二套243萬(wàn)元，寫的則是“低于購(gòu)入價(jià)急賣”，更為務(wù)實(shí)。

在網(wǎng)絡(luò)上，2021年1月16日發(fā)布的“小區(qū)環(huán)境怎么樣？適合什么類型的人群居�。俊眴栴}底下，已攢足726個(gè)回答，匯聚了眾多地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)。

一位經(jīng)紀(jì)人留言，“大運(yùn)一手新房，有不少白領(lǐng)CEO和總裁公寓的高級(jí)管理人員將在這個(gè)地方工作，這里將有多家財(cái)富500強(qiáng)公司�！�

據(jù)觀點(diǎn)新媒體近日走訪，目前項(xiàng)目施工單位上海建工閘門緊閉，并無(wú)工人出入，地基上鋼筋裸露，圍蔽的鐵皮銹跡斑斑。塔吊無(wú)人操作，從高處俯瞰，就像不再行走的時(shí)針。

城市的骨架從這里生長(zhǎng)出來(lái)，血肉和皮膚卻還沒來(lái)得及覆蓋上去。

世茂深港國(guó)際中心的價(jià)值或許并未失去，但的確不易流通。

估價(jià)報(bào)告顯示，于估價(jià)日期2022年10月14日，“參照當(dāng)?shù)卣�常市�?chǎng)價(jià)格水平”，12宗土地使用權(quán)價(jià)值約為149.79億元。具體來(lái)看，剩余土地使用權(quán)年限35.17億元，樓面單價(jià)1.58萬(wàn)元/平方米，地面單價(jià)7.44萬(wàn)元/平方米。

另外，在建工程的價(jià)格約為13.27億元，合計(jì)評(píng)估值約為163.05億元。

這12宗土地、94.65萬(wàn)平方米的計(jì)規(guī)定容積面積中，包括了19.58萬(wàn)平方米商業(yè)，61.64萬(wàn)平方米辦公，5萬(wàn)平方米酒店，以及1萬(wàn)平方米港深青年合作創(chuàng)業(yè)中心等。

其中，4宗地塊為商業(yè)辦公用地，1宗為集中商業(yè)及T3辦公樓。僅集中商業(yè)及T3辦公樓地塊有19.26萬(wàn)平方米已建工程和0103地塊建了營(yíng)銷中心，有3宗地塊開挖地基，其他均未開工。

根據(jù)最初的土地出讓要求，商業(yè)部分需全年限自持，辦公樓、酒店、公寓則至少自持10年。目前的市場(chǎng)環(huán)境與拿地時(shí)已相去甚遠(yuǎn)。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，近年來(lái)龍崗是深圳商業(yè)的主要供應(yīng)區(qū)。2020-2022年龍崗區(qū)新增商業(yè)體量近90萬(wàn)平方米，新開出14家商業(yè)綜合體，新增商業(yè)數(shù)量位居各區(qū)之首，僅2022年就新增18萬(wàn)平商業(yè)體量。

寫字樓方面，緊挨大運(yùn)新城的龍崗中心城商圈今年9月寫字樓總存量達(dá)538.41萬(wàn)平方米，空置率為24.16%，甲級(jí)寫字樓平均租金為63.73元/平方米·月，環(huán)比下降4.91%。

就連與大運(yùn)新城接壤的東莞鳳崗，寫字樓行情也步入低谷。

以鳳崗天安數(shù)碼城一期為例，項(xiàng)目包括寫字樓、廠房、公寓等，產(chǎn)權(quán)40年，全部對(duì)外散售，2017年4月份開盤，一期寫字樓均價(jià)約為12000元/平方米，六年過去寫字樓價(jià)格幾乎沒有上漲，二期深創(chuàng)谷等仍在持續(xù)供應(yīng)，且主要面向深圳客戶。

據(jù)市場(chǎng)消息稱，世茂曾接洽過華潤(rùn)、招商兩家頭部房企，但對(duì)方均未能接下深港國(guó)際中心項(xiàng)目，此前承接部分公寓項(xiàng)目的安居建業(yè)也并未現(xiàn)身法拍。

因此，不具名的市場(chǎng)分析人士向觀點(diǎn)新媒體表示，項(xiàng)目體量太大，投資、運(yùn)營(yíng)都有壓力，龐大的自持物業(yè)足以令開發(fā)商望而卻步，“還是市場(chǎng)沒有信心吧”。

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