觀點(diǎn)網(wǎng) 日前，華夏北京保障房REIT公布了2023年三季度投資者關(guān)系活動(dòng)表，對(duì)基金投資運(yùn)作情況、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)情況等進(jìn)行介紹和說(shuō)明。

基金相關(guān)人員針對(duì)租金增長(zhǎng)方面的提問(wèn)表示，華夏北京保障房REIT租金增長(zhǎng)的申請(qǐng)機(jī)制較為穩(wěn)定，發(fā)行時(shí)預(yù)計(jì)的合理假設(shè)是每三年4%的漲幅，實(shí)操中項(xiàng)目每三年會(huì)參考周邊商品房租金的一定比例進(jìn)行調(diào)價(jià)申請(qǐng)。

“目前，公租房項(xiàng)目的租金通常是周邊市場(chǎng)租金的六成左右，尚存在一定增長(zhǎng)空間。由于存在價(jià)格方面的優(yōu)勢(shì)，本產(chǎn)品和商品房出租相比仍有一定的競(jìng)爭(zhēng)力�！毕嚓P(guān)人員稱。

但對(duì)于保障性REITs來(lái)說(shuō)，政策對(duì)于保障性租賃住房租金水平及漲幅的要求會(huì)使租金上漲空間減小。

華夏北京保障房REIT在二季度公告中曾表示，項(xiàng)目公司下轄公租房資產(chǎn)熙悅尚郡項(xiàng)目從2023年8月1日起執(zhí)行調(diào)整后的租金標(biāo)準(zhǔn)，從60元/月/平方米調(diào)整至65元/月/平方米。

受此影響，華夏北京保障房REIT第三季度租金有明顯上漲，中金廈門安居REIT等漲幅甚微。

華潤(rùn)有巢REIT和紅土深圳安居REIT暫未披露租金變動(dòng)，但據(jù)有巢住房租賃（深圳）有限公司總經(jīng)理陳嘉在2023年中期業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上的說(shuō)法，預(yù)計(jì)兩項(xiàng)目下半年量?jī)r(jià)、續(xù)租率仍可保持相對(duì)樂(lè)觀預(yù)期，在租金方面下降可能性不大。

從租金水平來(lái)看，華夏北京保障房REIT、華潤(rùn)有巢REIT的租金水平受益于上北京和上海的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，租金水平整體較高。紅土深圳安居REIT資產(chǎn)位于深圳，據(jù)悉該項(xiàng)目的租金“為屆時(shí)同地段市場(chǎng)商品住房租金的60%左右”，因此平均月租金被拉低。

華夏北京保障房REIT的底層資產(chǎn)為位于北京的兩個(gè)公租房項(xiàng)目。其中，文龍家園項(xiàng)目位于北京市海淀區(qū)文龍家園一里，于2014年建成，并于2015年投入運(yùn)營(yíng)；熙悅尚郡項(xiàng)目位于北京市朝陽(yáng)區(qū)朝陽(yáng)北路82號(hào)院，于2017年建成，并于2018年投入運(yùn)營(yíng)。兩處資產(chǎn)合計(jì)可出租房間為2168套，可出租面積共計(jì)112796.3平方米。

華夏北京保障房REIT三季度報(bào)告顯示，其底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)平穩(wěn)、出租率維持高位，兩處公租房資產(chǎn)合計(jì)出租率為97.00%，高出招募說(shuō)明書(shū)預(yù)測(cè)值3.4個(gè)百分點(diǎn)；管理人協(xié)同運(yùn)管機(jī)構(gòu)積極落實(shí)租金收繳工作，三季度報(bào)告期內(nèi)兩處資產(chǎn)合計(jì)租金收繳率為97.68%，較二季度進(jìn)一步提升。

其中，文龍家園項(xiàng)目出租率為96.88%，三季度租金收繳率為97.67%；熙悅尚郡項(xiàng)目出租率為97.24%，三季度租金收繳率為97.70%。

比對(duì)租金和出租率，目前二者存在租金越高出租率越低的相關(guān)性。例如，華潤(rùn)有巢REIT的租金在70元/月/平米，其出租率則最低；而廈門安居REIT、紅土深圳安居REIT租金在31-32元/月/平米，出租率方面則表現(xiàn)最好；華夏北京保障房REIT租金上漲后，出租率也略有下降，但降幅不大。

這或許意味著管理者要在租金與出租率之間不斷尋求平衡。

除了受租金因素影響，華潤(rùn)有巢REIT的2個(gè)項(xiàng)目采用市場(chǎng)化運(yùn)作，招商靈活，C端租客的換租也加劇項(xiàng)目的不穩(wěn)定性。而其它幾個(gè)則由住房保障部門統(tǒng)一組織開(kāi)展配租，租戶或更加穩(wěn)定。

據(jù)華夏北京保障房REIT三季報(bào)介紹，文龍家園項(xiàng)目企業(yè)客戶比例為21.55%，個(gè)人租戶比例為78.45%；熙悅尚郡項(xiàng)目全部為個(gè)人租戶。而根據(jù)華潤(rùn)有巢REIT三季報(bào)，其有巢泗涇項(xiàng)目出租率為94.54%，排名前五企業(yè)客戶合計(jì)63間，占比5.27%；有巢東部經(jīng)開(kāi)區(qū)項(xiàng)目出租率為91.32%，排名前五企業(yè)客戶合計(jì)68間，占比5.52%，企業(yè)客戶集中度分散。

另?yè)?jù)了解，三季度文龍家園項(xiàng)目進(jìn)行兩次配租工作，參與配租房源36套，配租面積1946.78平方米；熙悅尚郡項(xiàng)目進(jìn)行一次配租工作，參與配租房源20套，配租面積900.32平方米。

投資者關(guān)系活動(dòng)表介紹，目前，北京市政府會(huì)根據(jù)申請(qǐng)人的收入標(biāo)準(zhǔn)、戶口等相關(guān)條件進(jìn)行審核是否滿足公租房申請(qǐng)條件，從現(xiàn)行的制度來(lái)看，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)具有本市城鎮(zhèn)戶籍，家庭人均住房使用面積15平方米(含)以下；3口及以下家庭年收入10萬(wàn)元(含)以下、4口及以上家庭年收入13萬(wàn)元(含)以下�；蛘咄馐∈衼�(lái)京連續(xù)穩(wěn)定工作一定年限，具有完全民事行為能力，能夠提供同期暫住證明、繳納住房公積金證明或社會(huì)保險(xiǎn)證明，本人及家庭成員在本市均無(wú)住房的人員。

華夏北京保障房REIT管理者還表示，從實(shí)際操作來(lái)看，保租房和公租房在定價(jià)、審批、客戶群體方面有一定的差異，且目前就北京市尚存在有大量的公租房輪候家庭，保租房集中入市對(duì)公租房項(xiàng)目的影響可能相對(duì)有限，管理人會(huì)密切關(guān)注相關(guān)情況對(duì)項(xiàng)目的后續(xù)影響。

報(bào)告顯示，今年第三季度，華夏北京保障房REIT項(xiàng)目公司層面實(shí)現(xiàn)收入1814萬(wàn)元，較二季度環(huán)比增長(zhǎng)0.68%，較招募說(shuō)明書(shū)同期預(yù)測(cè)值高出3.88%，項(xiàng)目公司EBITDA利潤(rùn)率為80.56%。

三季度，基金層面實(shí)現(xiàn)可供分配金額1375萬(wàn)元，年化分派率達(dá)4.35%，前三季度累計(jì)實(shí)現(xiàn)可供分配金額4127萬(wàn)元，已完成招募說(shuō)明書(shū)中2023年預(yù)計(jì)可供分配金額的83.2%。

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