編者按：公募REITs試點繼續(xù)擴容，隨著消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs正式落地，房地產(chǎn)行業(yè)迎來了前所未有的機遇。

這場變革，與經(jīng)濟復(fù)蘇、行業(yè)調(diào)整的大環(huán)境完美匹配，將成為相關(guān)企業(yè)完成轉(zhuǎn)型的重要契機。或許，這也是房地產(chǎn)行業(yè)走向轉(zhuǎn)型升級、高質(zhì)量發(fā)展的一條合適新路徑。

隨著公募REITs試點逐漸走向更大天地，觀點新媒體策劃和推出系列深度報道——“REITs紅了”，選擇一批正在或即將在REITs領(lǐng)域大展拳腳的標(biāo)的，通過采訪、研究和分析，探尋REITs背后的資產(chǎn)故事與企業(yè)邏輯。

觀點網(wǎng) 當(dāng)不動產(chǎn)的發(fā)展模式從銷售型增量轉(zhuǎn)向存量經(jīng)營，REITs成為盤活資產(chǎn)、繼續(xù)投資的重要路徑。

政策方面給予了更多支持，保險資管獲準開展REITs業(yè)務(wù)，REITs資產(chǎn)類型擴展至消費基礎(chǔ)設(shè)施，多個項目在積極推動及籌備。

11月26日，多個公募REITs項目迎來最新進展，據(jù)證監(jiān)會批復(fù)，迄今規(guī)模最大的保租房REIT——“國泰君安城投寬庭保租房REIT”正式獲批，準許注冊。

另外，華潤置地、印力、中國金茂在交易所提交的商業(yè)資產(chǎn)REITs亦準予注冊，三家選擇的底層資產(chǎn)分別為青島萬象城（華潤）、杭州西溪印象城（印力）及長沙覽秀城（金茂）。

證監(jiān)會要求在批復(fù)下發(fā)之日起6個月內(nèi)進行基金的募集活動，募集期限自基金份額發(fā)售之日起不得超過3個月。

其中，城投保租房REITs由上海城投集團發(fā)起，以下屬江灣社區(qū)和光華社區(qū)作為底層資產(chǎn)，房源總數(shù)達到2953套。這些項目都是上海城投集團計劃在今年內(nèi)推出的國資首單公募保障性租賃住房REIT產(chǎn)品的一部分。

此次獲批的城投保租房REITs是上海市屬國企首單獲證監(jiān)會受理的保租房REITs，也是目前全市場正式申報的規(guī)模最大保租房REITs。

2022年8月31日，首批三單保障性租賃住房REITs上市，截至目前已有4支保障性租賃住房REITs（紅土深圳安居、中金廈門安居、華夏北京保障房、華夏華潤有巢）完成發(fā)行。

從目前這4只保租房REITs的運營情況來看，運營表現(xiàn)穩(wěn)定且收益不錯。上半年，華潤有巢REIT、廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT、深圳安居REIT 4只保租房REITs營業(yè)收入合計超過1.4億元，分別完成2023年目標(biāo)收入的54.20%、53.16%、52.41%、51.11%。

據(jù)悉，除了城投寬庭保租房REIT、建行住房租賃REIT，目前擬申報發(fā)行的保租房REITs還有5只，分別為青島房投REIT、上海臨港科技城REIT、北京昌平包租房REIT、天津濱海新區(qū)保障房REIT和南京軟件谷菁英公寓公募REIT。

另據(jù)市場消息，目前已有十余個省市的保障房項目籌備中，基金公司也在積極推動保租房REITs項目籌備。其中，華夏基金目前就有多只保租房REITs正在推進和申報中。

項目概覽

根據(jù)國泰君安城投寬庭保租房REIT募集說明書披露，基金存續(xù)期為65年，存續(xù)期屆滿后，經(jīng)基金份額持有人大會決議通過本基金可延長存續(xù)期限。否則，存續(xù)期屆滿后將終止運作并進入清算期。

本次擬募集31.22億元，成為迄今為止規(guī)模最大的一單保租房REIT項目，是已經(jīng)成功發(fā)行的4只保租房REITs近3倍。

來源：招募說明書

這一基金擬持有的基礎(chǔ)設(shè)施項目底層資產(chǎn)包括上海城馳持有的江灣社區(qū)項目和上海城業(yè)持有的光華社區(qū)項目，均位于上海市區(qū)核心位置，出租率具備相當(dāng)保障。

其中，上海城馳持有的坐落于上海市楊浦區(qū)新江灣城國泓路392弄1號等的江灣社區(qū)項目，包括房屋所有權(quán)及占用范圍內(nèi)的國有建設(shè)用地使用權(quán)；上海城業(yè)持有的坐落于上海市楊浦區(qū)新江灣城學(xué)德路27弄1-3、5-10、3_3號的光華社區(qū)項目，包括對應(yīng)的房屋所有權(quán)及占用范圍內(nèi)的國有建設(shè)用地使用權(quán)。

從底層資產(chǎn)來看，本次受理的國泰君安城投寬庭保租房REIT，底層資產(chǎn)均為具有優(yōu)越地理位置的地鐵上蓋項目，屬于上海市中心城區(qū)稀缺資產(chǎn)，緊鄰地鐵10號線，約35分鐘可抵達上海16個轄區(qū)中的11個，人民廣場、外灘、陸家嘴等地標(biāo)均在30分鐘交通圈內(nèi)。

江灣社區(qū)項目僅距離地鐵10號線的殷高東路站4號口大約400米，而光華社區(qū)項目更是近在咫尺，與地鐵10號線新江灣城站7號口距離大約為50米。

在城投寬庭公布的7個已開業(yè)或潛在社區(qū)項目中，除了上述兩個靠近地鐵站的項目外，其余5個社區(qū)地理位置也極為便利，所有這些社區(qū)均可以在步行10分鐘之內(nèi)輕松到達地鐵站。

區(qū)位優(yōu)勢疊加緊鄰地鐵站的布局，不僅提升了租賃住房的便捷性，增加了城市職住平衡能力，也極大地增強了項目的投資價值和市場競爭力。

據(jù)了解，上海城投保障房REIT底層資產(chǎn)總建筑面積16.94萬平方米，估值31.08億元，估值單價1.83萬/平方米。

數(shù)據(jù)來源：招募說明書、觀點指數(shù)整理

截至2023年6月末，江灣社區(qū)項目賬面原值為17.45億元，賬面凈值為17.28億元，采用收益法評估的評估值為20.22億元，增值額為2.94億元，增值率為14.55%；

光華社區(qū)項目賬面原值為8.89億元，賬面凈值為8.85億元，采用收益法評估的評估值為10.86億元，增值額為2.01億元，增值率為18.49%。

根據(jù)招募說明書，本次擬募集31.22億元，2023-2024年可供分配金額為6428.89萬元、13063.02萬元，年化分派率為4.12%、4.18%。

REITs的目標(biāo)是盤活資產(chǎn)、繼續(xù)建設(shè)。原始權(quán)益人轉(zhuǎn)讓基礎(chǔ)設(shè)施項目的凈回收資金的60%(含)以上用于九星社區(qū)項目、張江社區(qū)(南塊)項目及莘北路社區(qū)項目或其他經(jīng)批準同意的租賃住房項目建設(shè)；不超過30%的凈回收資金用于九星社區(qū)項目的外部股東股權(quán)收購或其他經(jīng)批準同意的盤活存量資產(chǎn)項目，不超過10%的凈回收資金用于補充原始權(quán)益人流動資金等。

數(shù)據(jù)來源：招募說明書、觀點指數(shù)整理

備注:1、前期工作進展指：(1)籌劃階段(2)已納入國家重大戰(zhàn)略范圍，已列入中長期發(fā)展規(guī)劃、區(qū)域和行業(yè)專項規(guī)劃等(3)已取得或正在辦理項目審核備案、土地、規(guī)劃、環(huán)評等相關(guān)手續(xù)(4)已開工建設(shè)。

資產(chǎn)詳解

具體來看，江灣社區(qū)項目坐落于上海市楊浦區(qū)新江灣城國泓路392弄，土地使用權(quán)面積合計為3.38萬平方米，地塊東至政澄路，南至國泓路，西至淞滬路，北至國曉路，決算總投資(含稅)18.56億元。

觀點新媒體獲悉，這一項目是2022年上海推向市場的最大體量R4用地項目，由上海城投置地于2018年5月通過市場招拍掛競得，于2019年8月8日動工，2022年末建成交付，2022年11月18日正式面向市場，總共推出了1719套租賃房源，是上海城投投入運營的首個保障性租賃住房社區(qū)。

來源：招募說明書

江灣社區(qū)項目包含1-7#租賃住宅樓及配套商業(yè)，1個KT站(位于5#樓內(nèi))，3個PT站，1個垃圾房，1個門衛(wèi)，1個公建配套(位于7#樓內(nèi))，1個地下車庫(含民防)。

項目總建筑面積11.03萬平方米，可供出租面積約8萬平方米，配套商業(yè)可出租面積3154.11平方米，車位917個。

在建筑形態(tài)上，江灣社區(qū)較為明顯分為兩個部分，北邊建筑體量較小，為較為常規(guī)的板式塔樓，行列式排布，與商品住宅相似；南邊建筑體量大，為圍合式布局。

產(chǎn)品規(guī)劃上北區(qū)以大面積戶型為主，南區(qū)以小面積戶型為主，分別面向家庭型客戶、年輕客戶兩類不同的客群。

運營時間方面，江灣社區(qū)于2022年11月開始運營，至今僅滿一年時間，開業(yè)前未產(chǎn)生營業(yè)收入，但存在固定的管理費用等成本。

數(shù)據(jù)來源：招募說明書、觀點指數(shù)整理

2020-2022及2023上半年，江灣社區(qū)項目營業(yè)收入分別為0.00萬元、0.00萬元、20.82萬元及1997.49萬元，其中2022年及2023年1-6月營業(yè)收入以租賃業(yè)務(wù)收入為主，占營業(yè)收入比例分別為99.81%和99.61%。

數(shù)據(jù)來源：招募說明書、觀點指數(shù)整理

營業(yè)收入受到房源規(guī)模、租金水平和出租率影響。2023年1-6月為開業(yè)初期，出租率尚未穩(wěn)定，營業(yè)收入較小，同時開業(yè)初期營銷費用較高，使得2022年及2023年1-6月凈利潤、2022年息稅折舊及攤銷前利潤為負。

數(shù)據(jù)顯示，2023年1-6月，該項目營業(yè)收入1997.49萬元，凈利潤-3550.62萬元、息稅折舊及攤銷前利潤(EBITDA)204.58萬元。近三年及一期凈利潤和經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為負，主要原因系項目前期支付大額建設(shè)工程款，導(dǎo)致經(jīng)營活動現(xiàn)金流出較高。

截至2023年9月30日，江灣社區(qū)租賃住房出租率91.7%，商業(yè)出租率96.07%。

來源：招募說明書

光華社區(qū)項目與江灣社區(qū)項目臨近，均地處楊浦區(qū)新江灣城，坐落于楊浦區(qū)學(xué)德路27弄，土地使用權(quán)面積合計為1.91萬平方米，地塊東至淞滬路，西至戎輝苑，南至殷行路，北至扶蘇路。

項目于2022年10月建成，包含1-3#租賃住宅樓兼配套商業(yè)(位于3#樓1-2層)，1個KT站，4個PT站，1個垃圾房，1個門衛(wèi)，1個地下車庫(含民防)。

光華社區(qū)自2023年3月起開始運營，宗地面積1.91萬平方米，總建筑面積5.91萬平方米，共計1234套保障性租賃住房，可供出租面積4.20萬平方米，配套商業(yè)可出租面積829.69平方米，車位609個。

開業(yè)前，光華社區(qū)未產(chǎn)生營業(yè)收入，但存在固定的管理費用等成本。2023年1-6月為光華社區(qū)的開業(yè)初期，出租率尚未穩(wěn)定，營業(yè)收入較小，同時開業(yè)初期營銷費用較高，且受資產(chǎn)的折舊攤銷影響。

數(shù)據(jù)來源：招募說明書、觀點指數(shù)整理

2023年1-6月，該項目營業(yè)收入1860.60萬元，凈利潤-246.54萬元，息稅折舊及攤銷前利潤(EBITDA)825.22萬元。

租金收入是核心收入來源，占營業(yè)收入比例達到97.22%，受到房源規(guī)模、租金水平和出租率影響。截至2023年9月30日，光華社區(qū)租賃住房出租率95.11%，商業(yè)出租率100%。

數(shù)據(jù)來源：招募說明書、觀點指數(shù)整理

租戶分析

對保租房項目而言，最重要的是保證出租率和續(xù)租率。截至2023年9月30日，江灣社區(qū)租賃住房出租率91.70%，光華社區(qū)租賃住房出租率95.11%，合計出租率92.87%；江灣社區(qū)商業(yè)出租率96.07%，光華社區(qū)商業(yè)出租率100.00%，合計出租率96.89%，兩個社區(qū)合計總出租率為93.00%。

截至定價時點2022年8月，江灣社區(qū)項目住房平均租賃定價(備案價)為141.1元/月/平方米(建筑面積)，光華社區(qū)為145.1元/月/平方米(建筑面積)。江灣社區(qū)同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金為156.8元/月/平方米，光華社區(qū)同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金為161.2元/月/平方米，約為同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金九折。

具體來看，江灣社區(qū)項目自2022年11月起開始運營，可租賃面積為8.32萬平方米，其中租賃住房可租賃面積約為8萬平方米，配套商業(yè)面積為3154.11平方米。截至2023年9月30日，江灣社區(qū)租賃住房出租率91.70%，商業(yè)出租率96.07%。

數(shù)據(jù)來源：招募說明書、觀點指數(shù)整理

在江灣社區(qū)項目1719間租賃房源中，一室戶型面積為29-34平方米，共918間；一室一廳戶型面積為41-48平方米，共276間；一室二廳戶型面積為63-68平方米，共325間；二室二廳戶型面積為約73平方米，共96間；三室二廳戶型面積約99平方米，共104間。

租金水平整體在4000-12000元/月，支付方式為一年起租，當(dāng)前整體入住率約92%。

數(shù)據(jù)來源：招募說明書、觀點指數(shù)整理

租戶結(jié)構(gòu)角度觀察，截至2023年6月30日，江灣社區(qū)項目已出租房間1380間，占總可出租房間數(shù)的80.28%。

類型以個人租戶為主。其中，出租給企業(yè)73間，占已出租房間數(shù)的5.29%，出租給個人1307間，占已出租房間數(shù)的94.71%。個人租戶占比較高，企業(yè)單一租戶租賃集中度較低，因此江灣社區(qū)項目的租戶具有良好的分散性。

數(shù)據(jù)來源：招募說明書、觀點指數(shù)整理

江灣社區(qū)臨近尚浦領(lǐng)世、灣谷科技園、創(chuàng)智天地等辦公園區(qū)，復(fù)旦大學(xué)、上海財經(jīng)大學(xué)、同濟大學(xué)等高等院校，所在區(qū)域存在大量的租賃需求。租戶以科技、軟件及信息技術(shù)服務(wù)、咨詢及商務(wù)服務(wù)、金融、教育、文化與體育等行業(yè)為主，行業(yè)分布較為分散。

因臨近高等院校和辦公園區(qū)，主要客群為25-40歲的年輕高知群體，支付能力較為穩(wěn)定。

數(shù)據(jù)來源：招募說明書、觀點指數(shù)整理

光華社區(qū)項目自2023年3月起開始運營，可租賃面積為4.28萬平方米，其中租賃住房可租賃面積為4.2萬平方米，配套商業(yè)面積約829.69平方米。截至2023年9月30日，光華社區(qū)租賃住房出租率95.11%，商業(yè)出租率100.00%。

數(shù)據(jù)來源：招募說明書、觀點指數(shù)整理

光華社區(qū)共有可出租房間1234間，項目戶型選擇較少，以一室戶型為主，一室面積為25-36平方米，共1119間，一室二廳戶型為54-66平方米，只有115間。

數(shù)據(jù)來源：招募說明書、觀點指數(shù)整理

租戶結(jié)構(gòu)角度觀察，截至2023年6月30日，光華社區(qū)項目已出租房間1137間，占總可出租房數(shù)的92.10%。

租戶類型中同樣以個人租戶為主。其中出租給個人1128間，占已出租房間數(shù)的99.21%。

光華社區(qū)個人租戶占比較高，企業(yè)單租戶租賃集中度較低，項目租戶具有良好的分散性，主要客群為25-40歲的年輕高知群體，支付能力較為穩(wěn)定。

數(shù)據(jù)來源：招募說明書、觀點指數(shù)整理

租期方面，兩個項目租期均為1-3年。根據(jù)《上海市保障性租賃住房租賃管理辦法(試行)》的相關(guān)規(guī)定，保障性租賃住房租賃合同期限原則上不短于1年(承租人有特殊要求的除外)，最長不超過3年。

租賃合同到期后，入住人員經(jīng)重新審核仍符合準入條件的可以續(xù)租，不再符合準入條件的應(yīng)當(dāng)退出。

總體來看，兩個項目以小戶型為主，可能無法滿足部分租戶使用需求。項目用地規(guī)模較小，社區(qū)公共活動空間及配套設(shè)施規(guī)模較受限。

REITs競逐

保租房REITs中，紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT上市已超過一年時間，華潤有巢REIT也已將近一年。

從已經(jīng)發(fā)行的上述四單保租房REITs來看，合計10個基礎(chǔ)資產(chǎn)，擁有11275套租賃房間，涉及總建面56.8萬平米。得益于底層資產(chǎn)均位于人口凈流入量大，人口活力旺盛的強一二線城市繁華區(qū)域，租金相對低廉，在周邊市場有較強競爭力，經(jīng)營穩(wěn)定性較好。

整體來看，四單保租房REITs出租率維持穩(wěn)健，其中中金廈門安居REIT、紅土創(chuàng)新深圳安居REIT及華夏北京保障房REIT三季度末出租率均接近滿租；華夏基金華潤有巢REIT季末出租率環(huán)比下降4ppt至92.9%，主要系季末退租及集中入住帶來的正常波動。

有分析指，中金廈門安居、紅土深圳安居和華夏北京保障房三個項目招租更多依賴企業(yè)或單位的團租或躉租，確保了高出租率。

相對來說，市場化程度更高，散租客戶占比較高的華潤有巢，底層資產(chǎn)雖然在招商配租的工作上相對靈活，但出租率受租客換租行為影響大，市場供應(yīng)變化與租客波動均加劇了資產(chǎn)運營的不穩(wěn)定性。

前三季度，四單REITs底層資產(chǎn)出租率均保持高位，平均水平超過95%。紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT、華夏華潤有巢REIT的整體出租率分別為99.22%、99.55%、97.00%、92.88%。

從最新披露的三季報看，紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT、華夏華潤有巢REIT期內(nèi)收入分別為1374萬元、1927萬元、1841萬元及1980萬元，環(huán)比基本持平（除紅土創(chuàng)新深圳安居REIT收入環(huán)比小幅下降0.2%外，中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT及華夏基金華潤有巢REIT收入均環(huán)比上漲，平均漲幅為1.0%）。

數(shù)據(jù)來源：REITs季報，中金報告

從租金水平來看，保租房REITs底層資產(chǎn)的租金水平低于各城市平均租金水平。但受益于北京和上海的區(qū)位優(yōu)勢，華夏北京保障房REIT、華夏華潤有巢REIT的租金水平整體較高。

三季度，保租房REITs租戶結(jié)構(gòu)及租金水平保持穩(wěn)定，其中中金廈門安居REIT租金環(huán)比提升0.7%至32.8元/平方米/月，個人租戶占比環(huán)比提升0.4ppt至91.8%；華夏北京保障房REIT底層資產(chǎn)熙悅尚郡項目租金定價提升8.3%至65元/平方米/月。

數(shù)據(jù)來源：REITs季報，中金報告

有分析指，短期維度，保租房市場仍將處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，且因租金水平低于市場水平，抗周期屬性較強，四季度出租率或維持穩(wěn)定，全年可供分配有望超預(yù)期兌現(xiàn)。

此外，保租房項目原始權(quán)益人凈回收資金均擬用于其他住房項目，長期維度，能夠關(guān)注部分項目潛在擴募機會。

REITs紅了 | 一場前所未有的變革正在開啟。

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