中指研究院報道：根據中國房地產指數系統(tǒng)百城價格指數[ 中國房地產指數系統(tǒng)百城價格指數編制規(guī)則詳見附錄。]對全國100個城市新建、二手住宅銷售市場及50個城市租賃市場的調查數據，2023年11月，全國100個城市新建住宅平均價格為16203元/平方米，環(huán)比上漲0.05%，漲幅較10月收窄0.02個百分點。從漲跌城市個數看，38個城市環(huán)比上漲，43個城市環(huán)比下跌，19個城市持平。同比來看，全國100個城市新建住宅平均價格較去年同期上漲0.08%。全國100個城市二手住宅平均價格為15400元/平方米，環(huán)比下跌0.56%，跌幅較10月擴大0.11個百分點。從漲跌城市個數看，1個城市環(huán)比上漲，99個城市環(huán)比下跌。同比來看，全國100個城市二手住宅平均價格較去年同期下跌3.21%，跌幅較10月擴大0.33個百分點。全國50個城市住宅平均租金為36.8元/平方米/月，環(huán)比下跌0.50%，跌幅較10月擴大0.39個百分點。從漲跌城市個數看，4個城市環(huán)比上漲，46個城市環(huán)比下跌。同比來看，全國50個城市住宅平均租金較去年同期下跌0.36%，跌幅較10月擴大0.01個百分點。
政策方面，12日，住建部部長倪虹解讀房地產發(fā)展新模式，強調在體制機制上，一方面，建立“人、房、地、錢”要素聯動的新機制，另一方面，建立房屋從開發(fā)建設到維護使用的全生命周期管理機制。17日，央行、金融監(jiān)管總局、證監(jiān)會聯合召開金融機構座談會，強調要一視同仁滿足不同所有制房企合理融資需求，對正常經營房企不惜貸、抽貸、斷貸。地方層面，11月房地產利好政策繼續(xù)出臺，政策優(yōu)化方向涉及放松限購限售限貸、優(yōu)化公積金政策及發(fā)放購房補貼等方面。具體來看，廈門、泉州放松限購，昆明取消限購限售；海南、深圳、廈門、北海等省市從支持“認房不認貸”、降低首付比例及房貸利率等方面優(yōu)化限貸政策，其中深圳優(yōu)化普通住宅標準，取消750萬成交總價限制，并下調二套房最低首付比例至40%。住房公積金方面，江蘇公積金可購買法拍房，廣州、佛山、廈門、北海等則從降低公積金首付比例、提高公積金貸款額度、支持公積金異地貸款、支持公積金支付首付款等方面，滿足購房者合理住房需求。寧波、北海、紹興等發(fā)放購房補貼。
從市場表現來看，新建住宅方面，11月房企加快項目入市節(jié)奏，全力沖刺年度銷售任務，受部分城市優(yōu)質改善項目入市帶動，百城新建住宅價格環(huán)比上漲。二手住宅方面，重點城市掛牌量維持高位，市場觀望情緒濃厚，需求入市節(jié)奏放緩，二手房價格仍面臨較大下行壓力。租賃住宅方面，市場步入年末淡季，重點城市租金跌幅擴大。
目前全國樓市政策方向明確，預計供需兩端政策支持仍將繼續(xù)發(fā)力，直至市場出現恢復。需求端，一線城市中，廣深已出臺實質性寬松政策，京滬松綁預期增強，未來京滬或在放寬普宅認定標準、下調首付比例及房貸利率等方面做出調整；二線城市有望進一步放松住房限購，預計將有更多城市全面取消限購。供給端，監(jiān)管層密集表態(tài)支持房地產融資，房企流動性或得到改善。未來樓市供需兩端政策或漸成合力助力市場企穩(wěn)。
一、11月百城新建住宅價格指數
2023年11月，全國100個城市[ 2020年6月，百城新建住宅價格指數基于市場活躍度對城市樣本進行更新：6個城市（日照、吉林、鞍山、寶雞、營口、鄂爾多斯）因市場活躍度下降，選擇市場更為活躍更具代表性的城市（臨沂、濟寧、肇慶、漳州、張家口、阜陽）進行替換。6月百城新建住宅價格指數同環(huán)比均為可比口徑。新建及二手住宅價格指數樣本城市一致。]新建住宅平均價格為16203元/平方米，環(huán)比上漲0.05%，同比上漲0.08%。一線城市新建住宅價格環(huán)比上漲0.05%，同比上漲0.42%；二線城市環(huán)比上漲0.09%，同比上漲0.13%；三四線代表城市環(huán)比下跌0.04%，同比下跌0.47%。
百城新建住宅價格環(huán)比漲跌幅分析
2023年11月，新建住宅價格環(huán)比上漲城市個數為38個，較10月減少8個。具體來看，南京、合肥新建住宅價格環(huán)比分別上漲0.39%和0.31%；蘇州、成都和南通環(huán)比漲幅均在0.2%（含）-0.3%之間；金華、廈門等6個城市價格環(huán)比漲幅均在0.1%（含）-0.2%之間；湖州、長沙等27個城市新房價格環(huán)比漲幅均在0.1%以內。11月，東營、秦皇島等19個城市價格環(huán)比持平。
2023年11月，新建住宅價格環(huán)比下跌的城市個數為43個，較10月增加2個。具體來看，深圳新建住宅價格環(huán)比下跌0.59%；湘潭、煙臺和蕪湖跌幅在0.3%-0.5%之間；綿陽、武漢等7個城市跌幅均在0.1%-0.3%之間；汕頭、長春等32個城市跌幅在0.1%以內。
百城新建住宅價格同比漲跌幅分析
2023年11月，新建住宅價格同比上漲的城市個數為30個。成都、西安和合肥同比分別上漲1.70%、1.18%以及1.07%；南京、上海、寧波、蘇州和長沙緊隨其后，同比漲幅在0.5%-1.0%之間；北京和廈門漲幅均在0.3%-0.5%之間；嘉興、烏魯木齊等7個城市漲幅在0.1%（含）-0.3%之間；連云港、銀川等13個城市漲幅在0.1%以內。11月，新鄉(xiāng)和江陰新房價格均與去年同期持平。
2023年11月，新建住宅價格同比下跌的城市個數為68個。哈爾濱、長春和深圳同比跌幅均在2.0%-3.0%之間，其中哈爾濱跌幅最大，為2.91%；溫州、湘潭等9個城市跌幅均在1.0%-2.0%之間；沈陽、東莞等19個城市同比跌幅在0.5%（含）-1.0%之間；肇慶、淄博等37個城市跌幅則均在0.5%以內。
十大城市新建住宅價格漲跌情況
根據百城新建住宅價格指數對北京、上海等十大城市樣本調查數據顯示，2023年11月，十大城市新建住宅平均價格為29451元/平方米，環(huán)比上漲0.07%。十大城市中，7個城市環(huán)比上漲，3個城市環(huán)比下跌。具體來看，南京新建住宅價格環(huán)比上漲0.39%；成都、廣州和上海緊隨其后，漲幅分別為0.20%、0.14%和0.10%；北京、天津和杭州新房價格環(huán)比漲幅均在0.1%以內。深圳、武漢和重慶（主城區(qū)）新建住宅價格環(huán)比分別下跌0.59%、0.17%和0.04%。
同比來看，十大城市新建住宅平均價格同比上漲0.40%。十大城市中，5個城市同比上漲，5個城市同比下跌。具體來看，成都同比漲幅較大，為1.70%；南京和上海同比分別上漲0.86%和0.70%；北京和杭州同比漲幅均在0.2%-0.5%之間。同比下跌城市中，深圳、重慶（主城區(qū)）同比分別下跌2.19%和1.02%；武漢同比下跌0.51%；天津和廣州新房價格同比跌幅均在0.1%以內。
二、11月百城二手住宅價格指數[ 2010年起，中國房地產指數系統(tǒng)啟動“百城價格指數”研究，每月發(fā)布100個城市新建住宅價格指數，成為中國覆蓋范圍廣、城市數量多的房屋價格指數系統(tǒng)。隨著中國城市化進程的不斷推進，房地產市場快速發(fā)展，越來越多的城市開始進入存量房時代，故中國房地產指數系統(tǒng)基于二手住宅市場發(fā)展現狀，于2020年7月起，發(fā)布“百城二手住宅價格指數”，進一步豐富“百城價格指數”體系。]
2023年11月，全國100個城市二手住宅平均價格為15400元/平方米，環(huán)比下跌0.56%，同比下跌3.21%。一線城市二手住宅價格環(huán)比下跌0.50%，同比下跌0.90%；二線城市環(huán)比下跌0.56%，同比下跌3.54%；三四線代表城市環(huán)比下跌0.58%，同比下跌3.76%。
百城二手住宅價格環(huán)比漲跌幅分析
2023年11月，百城中僅三亞二手住宅價格環(huán)比上漲，漲幅為0.13%，數量較10月減少1個。
2023年11月，二手住宅價格環(huán)比下跌的城市個數為99個，數量較10月增加1個。具體來看，淮安、徐州、江陰和常州環(huán)比跌幅均超1.0%，其中淮安跌幅最大，為1.19%；南通、鹽城等54個城市跌幅在0.5%（含）-1.0%之間，常熟、北京等21個城市跌幅在0.3%-0.5%之間；張家口、湖州等16個城市跌幅在0.1%（含）-0.3%之間，秦皇島、張家港等4個城市跌幅在0.1%以內。
百城二手住宅價格同比漲跌幅分析
2023年11月，二手住宅價格同比上漲的城市個數為6個，數量與10月持平。具體來看，三亞同比漲幅最大，為2.16%；上海緊隨其后，漲幅為0.31%；合肥、贛州等4個城市漲幅在0.1%（含）以內。
2023年11月，二手住宅價格同比下跌的城市個數為94個，數量與10月持平。鹽城、淮安等23個城市二手住宅價格同比跌幅在5.0%以上，其中鹽城跌幅最大，為9.14%；長春、無錫等32個城市跌幅在3.0%-5.0%之間；珠海、連云港等32個城市跌幅在1.0%-3.0%之間；湛江、湖州等7個城市跌幅在1.0%以內。
十大城市二手住宅價格漲跌情況
根據百城二手住宅價格指數對北京、上海等十大城市樣本調查數據顯示，2023年11月十大城市二手住宅平均價格為39491元/平方米，環(huán)比下跌0.55%，跌幅較10月擴大0.18個百分點。本月十大城市二手住宅均價環(huán)比均繼續(xù)下跌，具體來看，武漢環(huán)比跌幅最大，為0.93%；南京、重慶（主城區(qū)）和上海跌幅均在0.7%-0.9%之間；成都二手房價格環(huán)比下跌0.58%；北京、杭州、廣州、深圳和天津跌幅均在0.3%-0.5%之間，其中天津跌幅最小，為0.36%。
同比來看，十大城市二手住宅平均價格同比下跌2.09%，跌幅較10月擴大0.29個百分點。十大城市中，僅上海二手住宅價格同比上漲0.31%，其余9個城市同比均下跌，具體來看，武漢同比跌幅最大，為6.71%；重慶（主城區(qū)）和南京跌幅均在5.0%-6.0%之間；杭州同比下跌3.70%；成都、深圳、天津和廣州跌幅均在1.0%-3.0%之間；北京跌幅最小，為0.47%。
三、11月50城住宅租賃價格指數[ 隨著我國“租購并舉”住房制度建設的不斷推進，住房租賃市場在我國住房體系中的地位愈發(fā)重要，故中國房地產指數系統(tǒng)基于住房租賃市場發(fā)展現狀，于2022年7月起，發(fā)布“50城住宅租賃價格指數”，進一步豐富“百城價格指數”體系。]
2023年11月，全國50個城市住宅平均租金為36.8元/平方米/月，環(huán)比下跌0.50%，同比下跌0.36%。
50城住宅平均租金環(huán)比漲跌幅分析
2023年11月，住宅平均租金環(huán)比上漲的城市個數為4個，較10月減少5個。具體來看，北海漲幅最大，為1.71%；三亞、上海漲幅在0.3%-0.7%之間；烏魯木齊漲幅最小，為0.04%。
2023年11月，住宅平均租金環(huán)比下跌的城市個數為46個，較10月增加6個。具體來看，溫州跌幅最大，為1.05%；杭州、北京等25個城市跌幅在0.5%-1.0%之間；寧波、武漢等17個城市跌幅在0.3%（含）-0.5%之間；長沙、珠海和貴陽跌幅均在0.2%-0.3%之間。
50城住宅平均租金同比漲跌幅分析
2023年11月，住宅平均租金同比上漲的城市個數為17個，數量較10月增加1個。具體來看，三亞、石家莊等10個城市漲幅在1.0%以上，其中三亞漲幅最大，為3.55%；上海、無錫等7個城市漲幅在1.0%以內。
2023年11月，住宅平均租金同比下跌的城市個數為33個，數量較10月減少1個。具體來看，溫州跌幅最大，為9.94%；徐州和鄭州跌幅在6.0%-7.0%之間；蘭州、南通等9個城市跌幅在3.0%-5.0%之間；嘉興、惠州等16個城市跌幅在1.0%-3.0%之間；佛山、南昌等5個城市跌幅在1.0%以內。
百城價格指數典型樣本項目
中指研究院在中國房地產指數系統(tǒng)理論體系和架構的基礎上，從百城新建住宅價格指數樣本項目中選取在所屬城市有較強知名度和廣泛影響力的典型樣本項目，以“典型性”為基本原則，從銷售表現、產品創(chuàng)新等方面對樣本樓盤進行研究，最終得出“2023年1-11月城市典型樣本項目”，在肯定項目典范代表地位的同時，也為市場提供學習和借鑒的標桿。
關于“中國房地產指數系統(tǒng)百城價格指數”樣本城市替換說明
2010年起，中國房地產指數系統(tǒng)啟動“百城價格指數”研究，每月發(fā)布100個城市新建住宅價格指數，用以反映全國各主要城市房地產市場運行狀況及發(fā)展趨勢。百城價格指數運行十年，中指研究院基于房地產市場發(fā)展變化情況及市場活躍度，于2020年6月，對百城中部分樣本城市進行替換，將“日照、營口、寶雞、吉林、鞍山、鄂爾多斯”六個樣本城市，替換為“臨沂、阜陽、漳州、濟寧、肇慶、張家口”。百城新建住宅整體價格水平自2020年7月1日起采用新百城新建住宅價格水平對外發(fā)布，同環(huán)比均為可比口徑。新建及二手住宅價格指數樣本城市一致。
關于中國房地產指數系統(tǒng)百城價格指數
中國房地產指數系統(tǒng)是一套以價格指數形式來反映全國各主要城市房地產市場運行狀況和發(fā)展趨勢的指標體系和分析方法。它最早由國務院發(fā)展研究中心、中國房地產開發(fā)集團等于1994年發(fā)起，分別于1995年和2005年兩次通過由國務院發(fā)展研究中心、建設部、國土資源部、中國銀監(jiān)會、清華大學和北京大學等單位的著名專家學者組成的鑒定委員會的學術鑒定。中國房地產指數系統(tǒng)目前發(fā)布全國主要城市的新建住宅價格指數、二手住宅價格指數和租賃價格指數等系列指數。2010年起，中國房地產指數系統(tǒng)啟動“百城價格指數”研究，每月發(fā)布100個城市新建住宅價格指數，成為中國覆蓋范圍最廣、城市最多的房屋價格指數系統(tǒng)。2020年7月，中國房地產指數系統(tǒng)拓展“百城價格指數”研究，每月發(fā)布100個城市二手住宅價格指數，豐富“百城價格指數”體系。2022年7月，中國房地產指數系統(tǒng)進一步拓展“百城價格指數”研究，每月發(fā)布50個城市住宅租賃價格指數，進一步完善“百城價格指數”體系。
關于中指研究院
中指研究院建立了龐大的房地產CREIS數據庫，涵蓋了土地、住宅和商業(yè)地產項目的房地產信息。為房地產開發(fā)商、金融機構、經紀人、經紀公司、物業(yè)及上下游服務企業(yè)提供數據信息、研究分析、SAAS工具及推廣服務。
基于長期深厚的數據積累，中指院研究產品還包括百城新建住宅價格指數、百城二手住宅價格指數、商辦租金指數、物業(yè)服務價格指數等系列指數，對房地產上下游企業(yè)的研究包括房地產企業(yè)研究、房地產物業(yè)等上下游企業(yè)研究、房地產品牌價值研究等系列企業(yè)研究。中指院多年來開發(fā)的研究產品，已經成為房地產行業(yè)的重要決策參考。
附錄：百城新建住宅價格指數編制規(guī)則
百城新建住宅價格指數旨在反映全國100個重點城市在不同時點在售新建住宅價格水平及其不同時點的變化情況，其中價格水平以100個城市在售新建住宅樣本樓盤報價均值表示。
1、樣本
（1）樣本選擇及其退出：
“百城新建住宅價格指數”監(jiān)測的樣本包括商品住宅、別墅、保障性住房。
對100個城市進行全樣本監(jiān)測，已獲得政府頒發(fā)的銷售許可證的在售樓盤全部納入計算范圍。在每月采集數據前，定期添加當月新開盤項目。
當項目的一期房源銷售完畢，新一期尚未開盤時，以上一期價格填充樣本表格，列入計算。
當項目所有分期的全部剩余房源少于5%，可以退出樣本。
項目的建筑規(guī)模限制：一線城市不低于3萬平方米，二、三、四線城市均不低于1萬平方米。
（2）樣本覆蓋范圍：城區(qū)、郊區(qū)以及房地產市場較為發(fā)達的下轄縣市，根據各城市實際情況確定。
（3）樣本價格：
樣本價格：為項目實際價格，即項目對外報價減去優(yōu)惠后的價格。項目對外報價為單位建筑面積價格，對于按使用面積進行報價的項目，按典型項目的平均使用率進行換算。項目對外報價優(yōu)先使用該項目在售房源的平均對外報價，如無法獲取在售房源均價，則以在售房源主力戶型均價作為項目對外報價。在獲得價格的同時，進一步了解在售房源的建筑形態(tài)（如多層、小高層和高層等）及其均價，盡量保持統(tǒng)計口徑一致。當在售房源建筑形態(tài)發(fā)生變化時，需修改統(tǒng)計口徑并進行說明。
價格優(yōu)惠：主要考慮價格折扣和現金優(yōu)惠兩種。其中價格折扣以按揭購房優(yōu)惠力度計算；現金優(yōu)惠一般以100平方米計算折扣；為了計算方便起見，暫時不考慮贈送家電等實物優(yōu)惠。
若項目推出少量特價房（占比不超過5%），不考慮此類短期少量特價因素；否則，以特價房價格作為當月價格。
如果單個樣本當期價格環(huán)比變化幅度過大，需進一步核實，追問是否由于產品類型發(fā)生變化所致或真實漲價或降價。
（4）樣本權重：若項目土地使用證注明為單一物業(yè)類型或某類物業(yè)占項目總建筑面積超過80%且其他物業(yè)總面積不符合成為單一樣本的規(guī)模要求，將該項目作為該類物業(yè)的樣本項目，項目總建筑面積即為該類物業(yè)的建筑面積；若項目包括多種物業(yè)形態(tài)且各類物業(yè)的建筑面積符合相關標準，將其拆分為不同的項目。為了避免單個項目對價格計算結果產生過大影響，根據其總規(guī)模和單價、結合市場實際情況對其建筑面積進行拆分，將拆分后的建筑面積作為該項目的權重。2012年12月起，采用新的規(guī)則確定項目權重并對歷史價格進行修正，結合樣本價格檔次確定項目年消化時間，計算其年均消化面積，作為該項目的權重，詳見《關于“百城新建住宅價格指數”改進的說明》。
3、數據采集和復核
（1）采集時間：每月25日。
（2）采集方法：通過中指研究院和分布在各城市的直屬人員實地調查采集項目數據信息；企業(yè)填報數據；中介及經紀代理公司提供的數據信息；政府及企業(yè)公開信息。
（4）數據補充與復核：由于各方面原因實在無法取得價格等基礎資料的項目，采用以下方式補充：將沒有價格數據的物業(yè)用同類型、同檔次物業(yè)的價格推算（可據業(yè)內人士確定價格上下限取其中值，或采用評估價）。將總體樣本中有價格數據的項目抽取部分典型樣本（可參考業(yè)內有關專家的意見）構成先驗總體。
本研究通過各地分析師電話復核、總部分析師抽查復核、總部專職人員歸納整理的三級復核系統(tǒng)對采集的數據進行復核確認，以確保樣本數據的準確客觀。
百城二手住宅價格指數編制規(guī)則
百城二手住宅價格指數旨在反映全國100個重點城市在不同時點二手住宅價格水平及其不同時點的變化情況，其中價格水平以100個城市二手住宅掛牌價均值表示。
1、樣本
（1）樣本選擇及定期更新：
“百城二手住宅價格指數”監(jiān)測的樣本包括商品住宅、別墅、保障性住房。
對100個城市固定樣本進行監(jiān)測，固定樣本小區(qū)覆蓋城市市轄區(qū)掛牌房源的80%，具體方法如下：按某市轄區(qū)掛牌房源量的80%選擇固定樣本小區(qū)，即按2020年1-6月月均掛牌套數從多到少依次選取，使得選取小區(qū)的月均掛牌套數加總等于該市轄區(qū)所有小區(qū)月均掛牌套數總和的80%，被選取的小區(qū)即為該市轄區(qū)的固定樣本小區(qū)；
樣本補充：若某一市轄區(qū)選樣后樣本不足10個，則將該市轄區(qū)所有具有連續(xù)掛牌的小區(qū)補充為固定樣本小區(qū)。
定期更新：為保證樣本的代表性，百城二手住宅價格指數對固定樣本進行定期更新，以確保樣本涵蓋城市所有市轄區(qū)重點活躍小區(qū)，剔除部分代表性差、活躍度低的小區(qū)。
（2）樣本覆蓋范圍：城市有連續(xù)二手住宅掛牌的全部市轄區(qū)，根據各城市實際情況確定。
（3）樣本價格：為二手住宅樣本小區(qū)掛牌均價，如果單個樣本當期價格環(huán)比變化幅度過大，需進一步核實，選擇保留或剔除樣本小區(qū)。
3、數據采集和復核
（1）采集時間：每月25日。
（2）采集方法：依托房天下及鏈家、安居客、58同城等二手住宅平臺網站公開掛牌數據，每月定期提取樣本信息。
（3）數據復核：通過各地分析師電話復核、總部分析師抽查復核、總部專職人員歸納整理的三級復核系統(tǒng)，對固定樣本數據進行復核確認，以確保樣本數據的準確客觀。
50城住宅租賃價格指數編制規(guī)則
50城住宅租賃價格指數旨在反映全國50個重點城市在不同時點普通住宅租賃價格水平及其不同時點的變化情況，其中價格水平以50個城市住宅租金掛牌價均值表示。
1、樣本
（1）樣本選擇及定期更新：
“50城住宅租賃價格指數”監(jiān)測的樣本為普通住宅。
對50個城市固定樣本進行監(jiān)測，固定樣本小區(qū)的篩選方法如下：選擇具有一定活躍度的小區(qū)，即選取2021年1月-12月中至少6個月有租賃房源掛牌的小區(qū)作為固定樣本小區(qū)。
定期更新：為保證樣本的代表性，50城住宅租賃價格指數對固定樣本進行定期更新，以確保樣本涵蓋城市所有市轄區(qū)重點活躍小區(qū)，剔除部分代表性差、活躍度低的小區(qū)。
（2）樣本覆蓋范圍：城市中有連續(xù)掛牌租賃房源的全部市轄區(qū)，根據各城市實際情況確定。
（3）樣本價格：為住宅租賃樣本小區(qū)租金掛牌均價，如果單個樣本當期價格環(huán)比變化幅度過大，需進一步核實，選擇保留或剔除樣本小區(qū)中的相應房源。
3、數據采集和復核
（1）采集時間：每月25日。
（2）采集方法：依托房天下、鏈家、貝殼、安居客等住宅租賃平臺網站公開掛牌數據，每月定期提取樣本信息。
（3）數據復核：通過各地分析師電話復核、總部分析師抽查復核、總部專職人員歸納整理的三級復核系統(tǒng)，對固定樣本數據進行復核確認，以確保樣本數據的準確客觀。
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