觀(guān)點(diǎn)網(wǎng) 房地產(chǎn)“第三支箭”政策出臺(tái)至今已一年有余，原意是恢復(fù)涉房上市公司再融資等渠道，進(jìn)一步注入流動(dòng)性，但在各種因素影響下落地效果仍有待觀(guān)察。

12月14日，蘇寧環(huán)球發(fā)布公告稱(chēng)，鑒于公司募投項(xiàng)目北外灘水城二十街區(qū)（濱江雅園）項(xiàng)目已通過(guò)自籌資金順利建設(shè)實(shí)施，且非公開(kāi)發(fā)行股票事項(xiàng)授權(quán)期即將屆滿(mǎn)，同時(shí)公司綜合考慮資本市場(chǎng)環(huán)境等因素并結(jié)合公司經(jīng)營(yíng)發(fā)展實(shí)際需求，經(jīng)審慎研究，公司決定終止不超過(guò)28億元非公開(kāi)發(fā)行A股股票事項(xiàng)。

自12月以來(lái)，多家房企陸續(xù)披露定增事項(xiàng)的最新情況，但進(jìn)度不一。包括未拿到證監(jiān)會(huì)批條的蘇寧環(huán)球、三湘印象選擇終止，已拿到批條的大名城、中交地產(chǎn)則選擇繼續(xù)等待機(jī)會(huì)發(fā)行。

而在觀(guān)點(diǎn)新媒體統(tǒng)計(jì)的31家A股涉房上市公司中，完成定增的主要有招商蛇口、華發(fā)股份、陸家嘴，另有包括上述大名城、中交地產(chǎn)在內(nèi)4家企業(yè)獲得批條但仍未發(fā)行；剩余部分不是未獲得反饋或終止，便是停留在修訂發(fā)行方案的階段。

在11月央行、金融監(jiān)管局、證監(jiān)會(huì)召開(kāi)的金融機(jī)構(gòu)座談會(huì)上，“三支箭”政策曾再次被提及。其中對(duì)于“第三支箭”，座談會(huì)提及，支持房企通過(guò)資本市場(chǎng)合理股權(quán)融資。至于支持力度如何，監(jiān)管部門(mén)依然需要進(jìn)一步出臺(tái)細(xì)則。

蘇寧環(huán)球資金需求

作為蘇寧系旗下房地產(chǎn)上市平臺(tái)，蘇寧環(huán)球受經(jīng)濟(jì)下行壓力、房地產(chǎn)調(diào)控以及疫情等影響同樣明顯。

2020-2022年，蘇寧環(huán)球錄得營(yíng)收44.18億元、29.90億元及22.39億元，同比增幅分別為12.57%、-32.31%、-25.12%，房地產(chǎn)占大部分比例。其中考慮到房地產(chǎn)從開(kāi)發(fā)到結(jié)轉(zhuǎn)的周期，2020年收入增加主要還是更早之前的銷(xiāo)售貢獻(xiàn)導(dǎo)致。

觀(guān)點(diǎn)新媒體統(tǒng)計(jì)，疫情三年蘇寧環(huán)球的預(yù)售（銷(xiāo)售）金額分別為14.95億元、20.65億元、15.36億元，相比之下，2019年同期為19.28億元。

自2020年起，蘇寧環(huán)球的收入結(jié)構(gòu)逐漸增加建筑業(yè)、酒店業(yè)及其他、文化創(chuàng)意業(yè)、其他業(yè)務(wù)，至2022年凝練為混凝土、酒店業(yè)、文化業(yè)、醫(yī)美及生物醫(yī)藥、其他。發(fā)展勢(shì)頭最好的是醫(yī)美業(yè)務(wù)，蘇寧環(huán)球最早于2016年就與大股東蘇寧環(huán)球集團(tuán)出資設(shè)立50億元醫(yī)美產(chǎn)業(yè)基金，此后通過(guò)收并購(gòu)、優(yōu)化整頓等，在國(guó)內(nèi)近10個(gè)城市布局醫(yī)美醫(yī)院及診所等。

2022年，醫(yī)美及生物醫(yī)藥貢獻(xiàn)收入1.93億元，同比增長(zhǎng)9.54%，是蘇寧環(huán)球唯一實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)的業(yè)務(wù)。但從收入規(guī)�？�，這年該公司房地產(chǎn)收入仍占18.86億元，相當(dāng)于總收入的84.22%，反映多年的轉(zhuǎn)型仍未能挑起“第二增長(zhǎng)曲線(xiàn)”的重任。

今年上半年，蘇寧環(huán)球收入僅錄得10.33億元，同比繼續(xù)下降8.76%，歸母凈利潤(rùn)3.02億元，同比下降7.94%；至三季度末，收入及歸母凈利潤(rùn)分別錄得14.65億元、3.83億元，跌幅分別擴(kuò)大至19.07%、22.16%。

在這樣的業(yè)績(jī)下行趨勢(shì)下，去年12月30日，蘇寧環(huán)球宣布擬向不超過(guò)35名特定投資者發(fā)行不超過(guò)9.10億股，募集資金總額不超過(guò)28億元�？鄢�發(fā)行費(fèi)用后，募資計(jì)劃投資位于南京的天華硅谷莊園三區(qū)（榮錦瑞府）、北外灘水城二十街區(qū)（濱江雅園）以及補(bǔ)充流動(dòng)資金。

觀(guān)點(diǎn)新媒體了解，北外灘水城二十街區(qū)項(xiàng)目計(jì)容建面26.09萬(wàn)平方米，今年上半年預(yù)售2.85萬(wàn)平方米；至6月底累計(jì)預(yù)售14.87萬(wàn)平方米，并已全部結(jié)轉(zhuǎn)完畢。天華硅谷莊園三區(qū)建面則僅有4.10萬(wàn)平方米，累計(jì)預(yù)售面積占2.93萬(wàn)平方米。

按照計(jì)劃，為上述項(xiàng)目進(jìn)行股權(quán)再融資，無(wú)疑將使蘇寧環(huán)球總資產(chǎn)及凈資產(chǎn)規(guī)模較大規(guī)模增加，對(duì)應(yīng)的資產(chǎn)負(fù)債率有所下降，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、財(cái)務(wù)狀況改善等。加上有部分資金用于補(bǔ)充流動(dòng)資金，上市公司的流動(dòng)性和償債能力也相應(yīng)增強(qiáng)。

而今年蘇寧環(huán)球的再融資事項(xiàng)陷入了沉寂狀態(tài)。在其他一些房企陸續(xù)披露進(jìn)度時(shí)，該公司始終未發(fā)布公告。

至12月14日，蘇寧環(huán)球公告提及，公司實(shí)際上并未向深交所、證監(jiān)會(huì)提交相關(guān)申請(qǐng)材料。該公司同時(shí)提及幾方面原因，包括北外灘水城二十區(qū)項(xiàng)目已通過(guò)自籌資金順利建設(shè)實(shí)施（原計(jì)劃定增投入5億元），非公開(kāi)發(fā)行股票事項(xiàng)即將屆滿(mǎn)，以及考慮資本市場(chǎng)環(huán)境等因素及公司經(jīng)營(yíng)發(fā)展實(shí)際需求等，最終決定予以終止。

數(shù)據(jù)顯示，截至三季末，蘇寧環(huán)球僅有貨幣資金5.50億元，分別較上半年、2022年末減少46.39%、49.47%；對(duì)應(yīng)短期借款、一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債合計(jì)8.57億元，持有現(xiàn)金并不足以覆蓋即期債務(wù)。唯一令投資者感到寬慰的是，該公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額約達(dá)8.16億元，高于去年底7.94億元。

“第三支箭”惠及面

2022年11月28日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)宣布，恢復(fù)涉房上市公司并購(gòu)重組及配套融資，恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資等。這被稱(chēng)為融資“第三支箭”，它的出臺(tái)也象征著A股被叫停10余年的股權(quán)融資重新向房企開(kāi)放。

此后半年內(nèi)，A股數(shù)十家房企紛紛披露定增的計(jì)劃，其中不乏國(guó)央企如招商蛇口、保利發(fā)展、中華企業(yè)、格力地產(chǎn)、華發(fā)股份、陸家嘴、嘉凱城等，混改企業(yè)如萬(wàn)科、綠地控股，以及民營(yíng)企業(yè)如蘇寧環(huán)球、三湘印象、新城控股等。

甚至一些面臨較高債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的民企，包括金科股份、華夏幸福、榮盛發(fā)展、新湖中寶、世茂股份、冠城大通等，也加入了定增的行列。包括綠地控股在內(nèi)，今年也出現(xiàn)過(guò)美元債展期的情況，而展期通常也被視為“技術(shù)性違約”。

從此后的進(jìn)度看，上述較高風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)與蘇寧環(huán)球一樣，并未推進(jìn)到向交易所乃至證監(jiān)會(huì)提交申請(qǐng)材料的階段，而是一直停留在“籌劃”定增的公告層面。除此以外，包括迪馬股份、新黃浦、嘉凱城在內(nèi)的企業(yè)雖然披露了定增預(yù)案，但后續(xù)也鮮有進(jìn)展披露。

其次是一些中小型國(guó)央企背景的房企，諸如北新路橋、渝開(kāi)發(fā)、中華企業(yè)、天地源等，今年5-9月陸續(xù)獲得所隸屬?lài)?guó)資委的同意，此后同樣鮮有進(jìn)度披露。

在這期間，格力地產(chǎn)于5月底宣布中止審核與珠海免稅的重組以及發(fā)行股份募集配套資金事項(xiàng)，包括擬以對(duì)價(jià)89.78億元收購(gòu)珠免（增發(fā)部分方式支付76.31億元），募集配套資金不超70億元。萬(wàn)科則于8月底宣布，由于A股股價(jià)處于低位，公司終止150億元定增計(jì)劃。

除此以外，還有5家房企諸如中南建設(shè)、廈門(mén)國(guó)貿(mào)、新城控股、建發(fā)股份、榮盛發(fā)展，雖然已提交預(yù)案，但都面臨著交易所問(wèn)詢(xún)及修訂方案的需要，進(jìn)度也較為緩慢。

實(shí)際上，觀(guān)點(diǎn)新媒體統(tǒng)計(jì)的31家房企當(dāng)中，僅有保利發(fā)展、福星股份、中交地產(chǎn)、大名城、陸家嘴、華發(fā)股份、招商蛇口共7家房企獲得證監(jiān)會(huì)同意注冊(cè)其定增方案；外高橋、京能置業(yè)則獲得上交所審核通過(guò)，尚需證監(jiān)會(huì)放行。

其中至今已完成發(fā)行股份的有華發(fā)股份、陸家嘴、招商蛇口，募資總額接近204億元。融資規(guī)模最大的是招商蛇口，該公司于10月16日宣布完成發(fā)行股份購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)并募資配套資金，新增股份7.20億股，每股定價(jià)11.81元，募資總額85億元。

其余已拿到證監(jiān)會(huì)批條的企業(yè)，由于市場(chǎng)因素并未選擇直接發(fā)行股票，如今一年授權(quán)期已屆滿(mǎn)或即將屆滿(mǎn)，只能被動(dòng)再延期一年。保利發(fā)展解釋?zhuān)�受房地產(chǎn)市場(chǎng)及證券市場(chǎng)持續(xù)走弱的影響，公司股價(jià)跌破每股凈資產(chǎn)，不具備發(fā)行條件。

中交地產(chǎn)11月7日強(qiáng)調(diào)，公司自6月6日深交所上市審核中心審核通過(guò)之日至今，2023年上半年業(yè)績(jī)變動(dòng)不存在影響本次發(fā)行上市及對(duì)投資者做出投資決策有重大影響的事項(xiàng)，無(wú)需重新提交深交所上市審核中心審核，仍符合發(fā)行上市的條件。

不難看出，“第三支箭”發(fā)出一年以來(lái)，獲得證監(jiān)會(huì)同意定增的基本是國(guó)央企為主的房企，已暴露債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的企業(yè)由于信用體系坍塌，已基本喪失了股權(quán)融資的可能。其他未爆雷的房企，監(jiān)管層在審批時(shí)也保持了審慎態(tài)度，因此進(jìn)度也較慢。

這說(shuō)明房企要重新打通股權(quán)融資渠道，需面臨極大的挑戰(zhàn)，監(jiān)管層需要出臺(tái)更多針對(duì)性的政策，在防范企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大的同時(shí)，又能滿(mǎn)足其合理融資需求。

政策端也在逐漸優(yōu)化，比如今年8月27日，證監(jiān)會(huì)表示充分考慮當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)，完善一二級(jí)市場(chǎng)逆周期調(diào)節(jié)機(jī)制，圍繞合理把握IPO、再融資節(jié)奏，其中，房地產(chǎn)上市公司再融資不受破發(fā)、破凈和虧損限制。

11月中旬，央行、國(guó)家金管局、證監(jiān)會(huì)在召開(kāi)的金融機(jī)構(gòu)座談會(huì)上強(qiáng)調(diào)，一視同仁滿(mǎn)足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，對(duì)正常經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)不惜貸、抽貸、斷貸。同時(shí)，支持房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)資本市場(chǎng)合理股權(quán)融資。

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