觀點網(wǎng) 1月14日，萬科內(nèi)部發(fā)布組織調(diào)整和人事安排，成立商業(yè)事業(yè)部。
萬科7大區(qū)域的商業(yè)業(yè)務(wù)、印力集團統(tǒng)一并入商業(yè)事業(yè)部，由原南方區(qū)域首席合伙人孫嘉出任商業(yè)事業(yè)部首席合伙人。
丁力業(yè)繼續(xù)擔(dān)任印力集團董事長，同時兼任商業(yè)事業(yè)部首席顧問；王海武擔(dān)任商業(yè)事業(yè)部核心合伙人；2023年加盟萬科集團的周軼群，接任南方區(qū)域首席合伙人。
萬科方面表示，公司一直堅持開發(fā)經(jīng)營服務(wù)并重的戰(zhàn)略，此次組織調(diào)整和人事安排是匹配戰(zhàn)略發(fā)展需要。
一方面，消費類基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點為商業(yè)業(yè)務(wù)迎來重要發(fā)展機遇，通過商業(yè)版塊的一盤棋建設(shè)和強化團隊管理力量，以更好地抓住機會。
另一方面，開發(fā)業(yè)務(wù)在當(dāng)前市場嚴峻挑戰(zhàn)下，更需要以大江大海的開放心態(tài)，不拘一格用人才。
“大江大�！憋L(fēng)浪再起
“大江大�！庇媱澠鹪从�2019年初，由萬科董事會主席郁亮親自提出。
據(jù)郁亮透露，大江大海計劃最早始于上海區(qū)域向總部匯報組織重建工作時提到的“活水計劃”，區(qū)域內(nèi)有些職位空出，可以讓區(qū)域內(nèi)的人流動起來，“我說那為什么不是大江大海呢？不只是區(qū)域內(nèi)流動，區(qū)域內(nèi)的水不就是一個溪水嗎，為什么不是大江大海呢？”
“大江大海”計劃提出的第一年，萬科進行了將近30位城市總經(jīng)理的崗位調(diào)動。
正是在2019年5月，萬科CFO孫嘉調(diào)任南方區(qū)域首席執(zhí)行官，并成為萬科集團高級副總裁。
四年多時間過去，“大江大�！憋L(fēng)浪再起，而人事調(diào)動背后的深層邏輯，往往在于相應(yīng)板塊和業(yè)務(wù)的發(fā)展情況。
早在2021年，萬科執(zhí)行副總裁、首席運營官王海武被調(diào)任印力集團總裁。彼時萬科給出的說法是，做大做強某項業(yè)務(wù)時，通常會采取“人才先行”策略。
通過萬科這兩次“遣將”，可以發(fā)現(xiàn)王海武和孫嘉頗有共同之處。
首先是過往業(yè)績經(jīng)過檢驗，二人分別執(zhí)掌過萬科中西部和南方區(qū)域；其次，這也代表著資歷深厚，足以在商業(yè)板塊的整合過程中穩(wěn)定軍心。
最為重要的是二人都具備商業(yè)方面的履歷。
萬科從2010年開始進軍商業(yè)地產(chǎn)，東莞成為首批試水城市，2013年，東莞萬科首個商業(yè)項目亮相，而王海武早年先后擔(dān)任東莞萬科財務(wù)管理部經(jīng)理、副總經(jīng)理、總經(jīng)理，連續(xù)多年奪下東莞樓市銷冠。
無獨有偶，孫嘉也是萬科較早開始探索和實踐經(jīng)營性業(yè)務(wù)的前線管理者之一，在上海任職期間開發(fā)和運營了多個商業(yè)綜合體。
同時，孫嘉在資產(chǎn)交易方面也有較豐富經(jīng)驗，與多個投資基金、國有企業(yè)有過成功合作。
印力整合與REITs大潮
財報顯示，萬科2023上半年經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)繼續(xù)增長，全口徑收入267.3億元，同比增長11.9%。
其中，物業(yè)服務(wù)、物流倉儲、租賃住宅和商業(yè)地產(chǎn)的收入（含非并表項目）增速分別為12.2%、17.0%、10.6%和7.3%。而印力管理的商業(yè)項目營收27.4億元，占萬科商業(yè)總營收63.7%。
截至報告期末，萬科累計開業(yè)203個商業(yè)項目（不含輕資產(chǎn)輸出管理項目），建筑面積1118.3萬平方米，較上年同期新增76萬平方米；規(guī)劃和在建商業(yè)建筑面積為381.2萬平方米。
印力方面累計開業(yè)73個商業(yè)項目（不含輕資產(chǎn)輸出管理項目），建筑面積699.5萬平方米；規(guī)劃中和在建商業(yè)建筑面積為86.2萬平方米。此外，印力管理的商業(yè)項目2023上半年整體出租率為94.7%，同比提高2個百分點。
根據(jù)2023年6月印力商用置業(yè)有限公司披露的公司債發(fā)行文件，近三年發(fā)行人實現(xiàn)凈利潤58977萬元、55161萬元和48173萬元，歸母凈利潤58364萬元、50043萬元和30271萬元。
根據(jù)后來的REITs發(fā)行文件，2023年上半年該公司凈利潤2454.92萬元，據(jù)印力方面表示，凈利潤下滑主要與新開業(yè)自持的商業(yè)物業(yè)有關(guān)。
早在2021年初，郁亮在萬科內(nèi)部年會上就強調(diào)“一個集團、形成合力”。在2022年年末，萬科將區(qū)域BG的49個商業(yè)項目委托由印力管理，總體量達200萬平方米，以“印象系”進行統(tǒng)一命名與運營。
雖然印力目前仍為萬科的非并表單位，財報上屬于“長期股權(quán)投資”，所產(chǎn)生的收益也是“投資收益”，但經(jīng)過公司架構(gòu)層面一系列調(diào)整，標(biāo)志著萬科原有商業(yè)大盤子與印力業(yè)務(wù)的走向“并線”。
與業(yè)績數(shù)字相比，萬科過去一年在商業(yè)領(lǐng)域的亮眼之處在于打開了消費類基礎(chǔ)設(shè)施REITs。
2023年10月26日，深交所正式受理中金印力首只消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs，底層資產(chǎn)為杭州西溪印象城。后者是杭州城西單體總建筑面積最大的TOD購物中心，估值39.59億元，目前已獲得證監(jiān)會準(zhǔn)許注冊。
“杭州西溪印象城REITs只是一個開始，萬科商業(yè)版圖基本覆蓋了商業(yè)領(lǐng)域的所有部分，這些項目中大家比較熟悉的有印象城購物中心，也包括很多社區(qū)商業(yè)，以及歷史文化街區(qū)等非標(biāo)商業(yè)。”丁力業(yè)在2023觀點商業(yè)年會上強調(diào)，未來會通過REITs擴募，讓更多商業(yè)項目走向公共市場，“公募REITs是商業(yè)地產(chǎn)循環(huán)最后的也是最關(guān)鍵的一步。”
此外，印力集團承諾以不低于凈回收資金的90%用于消費基礎(chǔ)設(shè)施的投資，擬投向5個改擴建或新建購物中心項目。也就是說，不超過10%的凈回收資金可用于補充發(fā)起人（原始權(quán)益人）流動資金等。
因此，一部分聲音認為，印力REITs發(fā)行更多意義在于盤活商業(yè)資產(chǎn)、減輕后續(xù)投資壓力，而非獲得資金幫補萬科流動性壓力；另一部分聲音則從“算總賬”角度出發(fā)，在“開發(fā)經(jīng)營服務(wù)并重”的背景下，總歸是萬科系歸攏了現(xiàn)金——這或許正是整合印力的潛在意義。
新年伊始，商業(yè)事業(yè)部掛牌成立，孫嘉、丁力業(yè)、王海武組成的萬科商業(yè)“鐵三角”或許會帶來新的化學(xué)反應(yīng)。
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