觀點(diǎn)網(wǎng) 自華夏幸福2022年中宣布輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型后，鮮有披露項(xiàng)目進(jìn)展動(dòng)態(tài)，更多的還是聚焦在其化債及保交付動(dòng)作上。
輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型“試水”2年后，華夏幸福于近期向外界披露產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)開(kāi)展動(dòng)態(tài)。
近期， 該司發(fā)布推文指出，2024年開(kāi)年以來(lái)，華夏幸福產(chǎn)業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)多個(gè)項(xiàng)目簽約，簽約總投資近40億元。
其中，1月安元達(dá)、沈陽(yáng)眾通等4個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)簽約，簽約投資總額37.65億元；2月則是總投資3000萬(wàn)美元的柔性顯示屏項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)簽約。
觀點(diǎn)新媒體了解到，本次集中披露的4個(gè)項(xiàng)目均為產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商引資、招商代理業(yè)務(wù)，并以華夏幸福（深圳）產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司（下稱“深產(chǎn)發(fā)”）為主。而當(dāng)下業(yè)內(nèi)探索輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型路徑過(guò)程中，主要尋求的生存空間就是招商業(yè)務(wù)。
產(chǎn)業(yè)“萬(wàn)達(dá)”轉(zhuǎn)型
萬(wàn)達(dá)商業(yè)曾實(shí)現(xiàn)涅槃，業(yè)界普遍歸功于王健林超前選擇并踐行了輕資產(chǎn)道路，改名后的萬(wàn)達(dá)商管不僅卸下資金壓力的束縛，還一定程度上對(duì)沖了本輪地產(chǎn)周期。
同樣的道路選擇，發(fā)生在2年前的華夏幸福。2022年7月，該司官宣由產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營(yíng)商向產(chǎn)業(yè)新城服務(wù)商全面轉(zhuǎn)型，確定了由重轉(zhuǎn)輕的發(fā)展路徑。
而華夏幸福走上產(chǎn)業(yè)“萬(wàn)達(dá)”之路，既是主動(dòng)選擇，也是被動(dòng)接受。
作為老牌重資產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)新城建設(shè)運(yùn)營(yíng)商，華夏幸福同樣伴隨著國(guó)內(nèi)城市化快速發(fā)展，享受到了那個(gè)時(shí)代下的產(chǎn)業(yè)紅利及企業(yè)自身的高速增長(zhǎng)期。
早在2002年，隨著華夏幸福固安工業(yè)園區(qū)奠基，華夏幸福正式涉足產(chǎn)業(yè)新城領(lǐng)域。其中運(yùn)用的核心運(yùn)營(yíng)機(jī)制即PPP模式。
在具體實(shí)踐中，該司與地方政府簽署合作協(xié)議，由項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)委托區(qū)域土地整理投資、基礎(chǔ)設(shè)施及公共設(shè)施建設(shè)與維護(hù)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)等工作；地方政府將委托區(qū)域內(nèi)所新產(chǎn)生的收入的地方留成部分按約定比例支付項(xiàng)目公司，作為償還項(xiàng)目公司墊付的投資成本及投資回報(bào)的資金來(lái)源。
東莞證券曾表示，這使得華夏幸福的產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)涵蓋了城市規(guī)劃、發(fā)展策略，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)及其招商引資、運(yùn)營(yíng)，城市開(kāi)發(fā)的配套公共設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，“孔雀城”住宅全線產(chǎn)品，商業(yè)地產(chǎn)以及各類(lèi)物業(yè)管理�！岸嘣�、全產(chǎn)業(yè)鏈覆蓋的產(chǎn)品線強(qiáng)有力的支撐公司產(chǎn)業(yè)新城的開(kāi)拓與發(fā)展�！�
其中，公司產(chǎn)業(yè)新城開(kāi)發(fā)建設(shè)方面，包括的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、土地整理、園區(qū)綜合服務(wù)等，基本按照成本加成的10%-15%提取作為收入；而產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)，主要以招商引資為主，公司則提取落地投資的45%作為該業(yè)務(wù)的收入。
而這些業(yè)務(wù)的投入至獲取收益周期一般控制在一年至一年半的時(shí)間，資金來(lái)源為政府通過(guò)產(chǎn)業(yè)新城的打造而增加的財(cái)政收入。
2019年，資源驅(qū)動(dòng)型的華夏幸福錄得營(yíng)業(yè)總收入1052.10億元，同比增長(zhǎng)25.55%，歸母凈利潤(rùn)146.12億元，同比增長(zhǎng)24.40%，兩項(xiàng)數(shù)據(jù)均創(chuàng)上市以來(lái)的最高紀(jì)錄。2020年，雖然該司已經(jīng)開(kāi)始展露流動(dòng)性危機(jī)，但業(yè)績(jī)?nèi)员３衷谇|規(guī)模。
隨著國(guó)內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)政策的轉(zhuǎn)向以及地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)“重資產(chǎn)”模式面臨巨大挑戰(zhàn)和困境，現(xiàn)金流成為眾企業(yè)死保的“生命線”。
華夏幸福卻很不“幸”地摔倒，并就此落后。據(jù)觀察，該司因重倉(cāng)環(huán)京區(qū)域，快速邁入國(guó)內(nèi)房企頭部。也因區(qū)域限購(gòu)政策的頒發(fā)，導(dǎo)致項(xiàng)目去化受阻，疊加自身現(xiàn)金流占用較大的產(chǎn)業(yè)新城模式，倒在2021年春天，深陷債務(wù)泥潭之中。
隨著2021年初官宣暴雷，華夏幸福跟其他遇險(xiǎn)房企一樣，迎來(lái)收益數(shù)據(jù)斷崖式下降。該年度收入按年減少57%、歸母凈利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)接近400億虧損、房開(kāi)銷(xiāo)售額按年下降7成。
招商業(yè)務(wù)切入
2022年，對(duì)于已經(jīng)習(xí)慣“房開(kāi)邏輯”和產(chǎn)業(yè)“重資產(chǎn)”P(pán)PP開(kāi)發(fā)模式的華夏幸福而言，已然來(lái)到了企業(yè)發(fā)展的岔路口。
一方面，地產(chǎn)市場(chǎng)的下行、企業(yè)信用的崩塌，直接導(dǎo)致的房開(kāi)業(yè)務(wù)受阻及收入減少；另一方面，在手現(xiàn)金流狀況并不樂(lè)觀，無(wú)力繼續(xù)支持傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)新城發(fā)展模式，企業(yè)發(fā)展脈搏陷入死循環(huán)。
如此看來(lái)，華夏幸福要想保證產(chǎn)業(yè)新城模式的繼續(xù)流轉(zhuǎn)，優(yōu)先保證的是產(chǎn)業(yè)園區(qū)全鏈條業(yè)務(wù)的參與經(jīng)驗(yàn)及其操盤(pán)團(tuán)隊(duì)的完善。而在沒(méi)有過(guò)多資金可以投入到增量項(xiàng)目的情況下，輕資產(chǎn)輸出路徑或是唯一出路。
該司計(jì)劃在2022-2025年三年內(nèi)，以住宅開(kāi)發(fā)和資產(chǎn)管理為基礎(chǔ)，以產(chǎn)業(yè)新城為平臺(tái)，擬重塑以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為核心的政府服務(wù)體系和以空間服務(wù)為核心的企業(yè)服務(wù)體系。
再具體的道路實(shí)施上，該司規(guī)劃以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為核心的政府服務(wù)體系。即服務(wù)政府客戶，為區(qū)域，尤其是大城市周邊的縣域或縣城提供包含產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)招商、產(chǎn)業(yè)配套融資、綜合運(yùn)營(yíng)和營(yíng)銷(xiāo)推廣等服務(wù)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展綜合解決方案。
而就在宣布轉(zhuǎn)型的一個(gè)月，華夏幸福便披露了其產(chǎn)業(yè)輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)開(kāi)展情況。截止于2022年8月底，華夏幸福深產(chǎn)發(fā)已簽約29個(gè)項(xiàng)目，累計(jì)固投簽約突破100億元。
觀點(diǎn)新媒體了解到，華夏幸福深產(chǎn)發(fā)平臺(tái)是華夏幸福輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)開(kāi)展的“主力軍”，以招商引資能力見(jiàn)長(zhǎng)。
根據(jù)該平臺(tái)的官方介紹，其對(duì)自身的定位為招商引資服務(wù)商，助力縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，面向政府與企業(yè)，提供產(chǎn)業(yè)發(fā)展、投資選址綜合解決方案，并深耕新一代信息技術(shù)、高端裝備制造等八大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)。
數(shù)據(jù)顯示，華夏幸福深產(chǎn)發(fā)業(yè)務(wù)已覆蓋京津冀、長(zhǎng)三角、大灣區(qū)等上百個(gè)合作區(qū)域。此外，華夏幸福還組建了產(chǎn)業(yè)大數(shù)據(jù)公司“華夏數(shù)科”，通過(guò)數(shù)字化產(chǎn)品及服務(wù)體系獲取更多服務(wù)輸出的機(jī)會(huì)。
從本次披露的簽約項(xiàng)目來(lái)看，4宗項(xiàng)目中的3個(gè)在深產(chǎn)發(fā)平臺(tái)錄得成交。以簽約金額最大的項(xiàng)目為例，在華夏幸福深產(chǎn)發(fā)招商團(tuán)隊(duì)推動(dòng)下，實(shí)現(xiàn)車(chē)載顯示玻璃蓋板及模組項(xiàng)目正式落戶江蘇高淳經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，總投資達(dá)30億元。
除此之外，在對(duì)深圳安元達(dá)電子公司落戶溧水產(chǎn)業(yè)新城的項(xiàng)目里，深產(chǎn)發(fā)平臺(tái)從知曉項(xiàng)目到正式簽約僅用了29天，向外界展現(xiàn)了其在招商引資的綜合能力。
業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)有限
相較于輕資產(chǎn)簽約金額“大”數(shù)字的美好，華夏幸福作為以產(chǎn)業(yè)新城、產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)“發(fā)家”的開(kāi)發(fā)商，現(xiàn)如今，其產(chǎn)業(yè)發(fā)展收入板塊對(duì)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的貢獻(xiàn)謹(jǐn)小且慎微。
觀點(diǎn)新媒體觀察得出，得益于開(kāi)發(fā)性PPP模式不斷帶來(lái)的業(yè)務(wù)增量，以產(chǎn)業(yè)新城及園區(qū)配套住宅開(kāi)發(fā)為主業(yè)的華夏幸福營(yíng)收持續(xù)走高，收入結(jié)構(gòu)以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售與產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)為主。
簡(jiǎn)單來(lái)看其產(chǎn)業(yè)新城模式，即為企業(yè)接受政府委托，獲得特定區(qū)域內(nèi)的壟斷開(kāi)發(fā)權(quán)利，負(fù)責(zé)對(duì)產(chǎn)業(yè)新城區(qū)域的“投、規(guī)、運(yùn)、管、招”以及配套住宅的開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售。
在企業(yè)信用違約的前幾個(gè)財(cái)年，華夏幸福的產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)業(yè)務(wù)一直開(kāi)展的有聲有色。據(jù)悉，在2018-2020財(cái)年期間，該司產(chǎn)發(fā)服務(wù)業(yè)務(wù)收入年均保持在250億元上下的水平，對(duì)收入的貢獻(xiàn)保持在25%左右。
2021年信用違約后，由于在手現(xiàn)金無(wú)法對(duì)持有的產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目進(jìn)行投資及新拓投資，該財(cái)年華夏幸福的產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)收入數(shù)據(jù)跌幅最為明顯，錄得金額甚至摸不到最高位的274.04億元的零頭。
該年度財(cái)報(bào)中，華夏幸福也坦言，由于公司流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致部分委托區(qū)域產(chǎn)業(yè)新城產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)收入確認(rèn)工作放緩，導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)收入大幅下降；報(bào)告期內(nèi)，公司全面壓縮投資，產(chǎn)業(yè)新城投資銳減，土地整理、配套設(shè)施建設(shè)等進(jìn)度滯后，進(jìn)一步影響了結(jié)算收入。
在觀點(diǎn)新媒體看來(lái)，2021財(cái)年華夏幸福于產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)錄得的收入，很接近該司實(shí)際產(chǎn)業(yè)“輕資產(chǎn)”業(yè)務(wù)的收入。判斷原因是該年度企業(yè)工作重點(diǎn)是化解債務(wù)危機(jī)，并未空余資金去投入到產(chǎn)業(yè)新城項(xiàng)目，更不會(huì)在此時(shí)新拓。
當(dāng)然，政府出于風(fēng)險(xiǎn)考量，也不會(huì)在此時(shí)選擇與華夏幸福合作，將區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目交給后者開(kāi)發(fā)。
2023年4月，華夏幸福產(chǎn)交出轉(zhuǎn)型“服務(wù)商”后的首份財(cái)報(bào)。2022財(cái)年，該司雖然在產(chǎn)發(fā)服務(wù)收入有所抬頭，但存在上期收入確認(rèn)放緩至本期入表的情況，整體情況依舊難撐業(yè)績(jī)重?fù)?dān)。
至2023中期，華夏幸福以輕資產(chǎn)為路徑的產(chǎn)發(fā)服務(wù)收入，脫離“掙大錢(qián)、快錢(qián)”的環(huán)境，進(jìn)入掙“慢”錢(qián)的態(tài)勢(shì)，僅錄得約5100萬(wàn)元。
年初華夏幸福披露的項(xiàng)目中，還釋放出一個(gè)信號(hào)，即其客戶范圍不再局限于環(huán)京及產(chǎn)業(yè)新城所在區(qū)域的政府、企業(yè)，而采取更加市場(chǎng)化的方式，服務(wù)所有產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求的客戶。
篤定產(chǎn)業(yè)服務(wù)“輕資產(chǎn)”路徑，對(duì)于該司來(lái)說(shuō)，是機(jī)會(huì)，但更多的是挑戰(zhàn)。目前有超過(guò)6成的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)頭部企業(yè)，已完成擴(kuò)展了輕資產(chǎn)輸出業(yè)務(wù)，其中不乏資金雄厚的國(guó)央企平臺(tái)。
直面?zhèn)鶆?wù)困境，化解債務(wù)危機(jī)，也僅僅是華夏幸福為活下去的第一步。寄希望于目前增長(zhǎng)有限的產(chǎn)業(yè)輕資產(chǎn)來(lái)擺脫困境，則顯得道路漫長(zhǎng)且充滿挑戰(zhàn)。
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